【正文】 開始，在未來3—5年內，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。 二是沙坪壩板塊，主要項目有水天花園、翡翠湖、美茵河谷等。第二部分 競爭個案分析一、藍湖郡開發(fā)商背景重慶龍湖地產發(fā)展有限公司是由重慶中建科置業(yè)有限公司更名而來。擁有員工800余名。公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以其準確的市場定位、超前的規(guī)劃設計以及優(yōu)質的物業(yè)管理，在業(yè)內樹立了良好的企業(yè)品牌形象。項目基本情況位于金開大道1111號，金山大道與金開大道交匯處。該項目的建筑形態(tài)是聯(lián)排別墅和獨立別墅，總用地面積1600畝，一期占地408畝，772套住房，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨立別墅29套。費雪爾設計。藍湖郡內部配套設施包括體育中心,恒溫游泳池、壁球館、網球場、羽毛球場、健身房、SPA,標準游泳池等,外部配套有幼兒園、小學、中學等教育設施，更有大型體育中心、休閑商業(yè)街、20000平方米的大型超市等生活配套設施。銷售狀況項目套內起價5000元/平方米， 總價80 萬元起。并且，這次每套還漲了3萬元。龍湖地產能夠取得熱銷的成績這跟龍湖品牌的強大號召力不無關系，同時，龍湖地產剛剛獲得的“2003年住宅用戶滿意度抽查測評全國第一”及“全國守合同重信用企業(yè)”稱號也給龍湖地產增添了巨大的市場美譽度，促成了市場對龍湖產品的持續(xù)追捧。項目優(yōu)勢分析n 良好的品牌效應，特別是香樟林別墅的開發(fā)獲得巨大的成功為藍湖郡打下了良好的基礎；n 開闊、獨特、功能豐富是藍湖郡別墅的特點，名師的設計充分滿足了居者對空間的多功能需求。藍湖郡的廣告推廣非常成功，為其帶來了良好的口碑和產品的附加值。二、（龍湖）水晶酈城項目基本情況項目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁，有464113125路等六條公交線路和社區(qū)交通車江北線。該項目總用地面積500畝以上，一期開發(fā)204畝，住宅15棟，建筑面積241288平方米，總戶數(shù)1677戶，綠化率60%，建筑為18層和31層高層樓房。建筑設計成塔式，雙菱形住宅呈45度角相對，H型住宅錯落排列，以最少的接地面積來減少原生地形的變形，15棟水晶建筑塔群錯落有致、疏密有序地散布在綠野上。小區(qū)內有大中小三種類型的休閑廣場，社區(qū)內及周邊有游泳池、標準網球場、兒童游樂場、籃球活動場地、健身中心、老年活動中心、棋牌室等供業(yè)主休閑娛樂；其愛琴大道兩旁有超市、美容美發(fā)、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館等商業(yè)形態(tài)，還有龍湖巴蜀小學、巴蜀幼兒園，項目周邊配套設施成熟。動步公園配套商業(yè)8000平方米的動步體育公園配套商業(yè)設施，單層面積2000余平方米，共計四層，坐落在美麗的動步體育公園西南角，緊鄰新西路，建筑中間圍合有一個中庭花園，可經營精品店、酒吧、水吧、茶樓，中西餐飲。是大型超市開店首選地址。項目定位項目定位為低密度小高層，廣告推廣主題為：善待自然，善待未來生活。一生幸福，值得等待。2003年8月，水晶酈城開盤，4天銷售843套，再創(chuàng)歷史新紀錄?？蛻羧悍治? 水晶酈城定位于高收入的年輕白領階層,所以購房者中年齡普遍年輕,25歲至35歲的白領和小型公司企業(yè)主是主力客戶項目優(yōu)勢分析n 項目整體密度較低，休閑、活動空間比較大；n 自然景觀營造較好，項目周邊配套設施比較完善；n 龍湖的品牌優(yōu)勢明顯，前期的成功開發(fā)為項目奠定了良好的美譽度；建筑外形、戶型設計、景觀設計都具有國際一流水平。此次投資２５億元打造重慶涉外商務區(qū)，由德國國際設計師聯(lián)合體（ＡＸＩＳ?。牵遥希眨校我?guī)劃設計。園區(qū)內高科技企業(yè)云集，交通便捷，并與重慶規(guī)劃的未來使館區(qū)緊密相鄰。集高檔商業(yè)、高級公寓、甲級寫字樓、會議中心和酒店為一體。產品形態(tài)豐富，包含多層低密度板樓居住區(qū)、高層板樓休閑居住區(qū)、高層塔樓商務精英居住區(qū)等，建筑風格為歐洲現(xiàn)代理性主義風格。項目定位財富中心定位為新城的副都心/重慶首個涉外商務區(qū)，主推廣告語：新一代品質空間。財富中心限量推出的國際公寓一期產品，包括了多層板樓和小高層板樓兩種形態(tài)。外立面設計凸現(xiàn)理性簡約的北歐風格，每戶餐廳外均搭配精巧花池，露臺上獨特的原木隔柵，帶來生態(tài)居家感受。在經營管理戰(zhàn)略上，以市場為向導，以資本為紐帶，以規(guī)范化的運作模式，實施名牌戰(zhàn)略。該公司是山東魯能集團在重慶注冊組建的有限責任公司，為重慶市大型綜合性開發(fā)企業(yè)集團，注冊資本金2億元人民幣。項目基本情況魯能?星城位于北部城區(qū)的核心地帶，魯能?星城，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內有近佰畝新華水庫，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側，新溉路南側。魯能星城是重慶市未來的商業(yè)中心和文化中心，同時也是一個兼具坡地特色的園林式住宅小區(qū)。社區(qū)中高層、多層、小高層多種建筑形態(tài)共存。8層集合住宅 F01－F09棟8層集合住宅沿水岸布置，依坡而建，層層退臺，景觀資源最佳，戶型以復式住宅、四房戶型為主，其中14層集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑緊密結合地形由下至上作退臺式處理，既為每戶住宅提供了120平方米左右的私家花園，又豐富了建筑形體，削弱了建筑體量，各層住宅均視野開闊，四時佳景盡收眼底，為小區(qū)美宅精華相。11+1小高層，18+1 高層住宅E01－E06棟11+1小高層住宅為避免前面集合住宅的影響，每幢建筑之間均拉大間距，使之保持景觀軸線的同時，又使視線通透，力求做到戶戶朝陽、戶戶觀水。其中D01－D04棟上部各層還可遠眺南面水景，并且其底部全部架空，使南北庭院景觀空間得以貫通，為居民提供充沛、靈動的戶外活動空間。 A01及C0C02棟住宅為臨街布置的30層點式，該建筑是為城市青年白領階層量身打造的經典住宅。頂層加以利用設復式大戶型。項目一期用地原始地貌為一較完整的圓形山丘，最高點267米，最低點216米，山坡為東、南、西向，無北向坡，景觀良好。這樣的環(huán)境正是住區(qū)中不可再生、不可復制的稀缺自然資源。 面對魯能?星城一期的區(qū)位優(yōu)勢及其獨特山水環(huán)境的價值，為適應自然環(huán)境、發(fā)揮其區(qū)位及自然資源的優(yōu)勢，果斷取舍，放棄了將山地夷平的做法，最大限度的利用現(xiàn)有條件，減少對原生環(huán)境的破壞，延續(xù)和保留原有的歷史背景和地脈特征，將山水還給城市，還給住區(qū)，把詩意的健康的生活還給住戶，將建筑留給歷史去評說。項目定位項目定位為CBD首席親水生活保護區(qū)銷售狀況項目起價2800元/平方米，花園洋房起價3500元/平方米。五、棕櫚泉國際花園開發(fā)商背景重慶棕櫚泉房地產開發(fā)有限公司，成立于2003年4月，是由香港裕匯集團控股的、專業(yè)從事房地產開發(fā)的合資企業(yè)，注冊資金6000萬元港幣。其麾下三大主力品牌：沙河高爾夫、棕櫚泉國際社區(qū)、中美國際學校，均以尊貴生活、高尚品質而聞名業(yè)界?？傆玫孛娣e約1200畝，160畝天然湖泊，240畝生態(tài)公園。項目以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，秉承“棕櫚泉”的這一品牌所特有的生活品質，打造國際一流品質建筑。物業(yè)管理則由世界級權威物業(yè)管理公司香港地鐵物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理服務，為業(yè)主帶來五星級的酒店式物業(yè)管理。銷售價格聯(lián)六、天湖美鎮(zhèn)開發(fā)商背景 金科集團，近兩年來上升勢頭最猛，擴張勢頭最快的本土巨頭之一。天籟城美社、金科金沙水岸三盤連開，取得驚人業(yè)績。毗鄰已開發(fā)成熟的“富人區(qū)”新牌坊?；貣|面為加新花園D區(qū)，南面為金開大道（人和至機場的高速路），西面為近250畝運動休閑公園，西北及北面直接與照母山植物園相鄰。用地南區(qū)東、北緊臨市政道路，北區(qū)四周均為市政道路。人和鎮(zhèn)立交為本市重要的交通樞紐，有國道221319交匯于此，是重慶市外環(huán)高速重要一站，通過外環(huán)高速可以快速達到沙坪壩區(qū)、九龍破區(qū)、大渡口區(qū)。機場高速路、渝長高速路、渝合高速路呈“Ｕ”型分布；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內，重慶鐵路客運樞紐江北客運站集聚人數(shù)居西部前列；西南最大的電信交換樞紐落戶南緣。另外，市政府還將建立大容量的城市軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內布設五條軌道交通線路，線路總長119公里，其中五號線就由童家院子經冉家壩、高家花園大橋、楊公橋、上橋至中梁山，線路長22公里。該項目用地面積約305352.㎡，地塊東西寬約550m，南北長約1000米，呈不規(guī)則形狀，用地內高差較大，總體北高南低，西高東低。以組團為基本單元的花園洋房分為建筑風格迥異的南、北兩區(qū)，結合區(qū)域自然與人文展現(xiàn)“院”、“錯”、“退”、“露”的生活空間。陽光、湖面、森林的自然條件激發(fā)出設計的創(chuàng)造力。創(chuàng)造出既有城市文化和精神的自由、開放性，又有自然、生態(tài)和恬靜的生活空間。 保留用地的地勢地貌特征，最大限度地利用地形及周邊環(huán)境資源，將用地進行簡化和整理，來適應大規(guī)模開發(fā)；根據(jù)地貌特征和環(huán)境資源來規(guī)劃不同的產品，不同的容量和密度。 小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間，小區(qū)的公共利益應大于私人利益。 在交通組織上不是簡單意義上的人車分流，在規(guī)劃中應建立的是安全的步行系統(tǒng)和多功能復合的車行系統(tǒng)。 小區(qū)的基本構成元素是界面清晰的小組團的鄰里結構。 利用自然地貌特征的景觀綠化系統(tǒng)，綠化景觀軸作為中心綠脈聯(lián)系各組團的綠地小鎮(zhèn)開發(fā)１０大標準一）規(guī)劃超前化。，創(chuàng)造生態(tài)和諧人居為追求。二）戶型合理化，注重居住者的使用需求和生理需求；、房無凸柱，主要活動空間隱梁隱柱，視覺空間完整，潔污、動靜等區(qū)域明顯。《北京憲章》關于“文化是歷史的積淀，它存留于建筑間，融匯在生活里，對城市的營造和市民行為具有潛移默化的影響，是城市和建筑的靈魂”之原則，倡導追求經得起歷史考驗的建筑藝術。、精致、精確，做到安全、舒適、提高健康生活的標準。、新技術、科學合理設計，減少對資源的浪費，充分循環(huán)利用資源。，籌劃多層次的、不同規(guī)模的商業(yè)性服務網點，建立多個公平、良性、具有競爭活力的生活商業(yè)環(huán)境。七）服務酒店化，如環(huán)境、治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設施的維護和更新。八）環(huán)境公園化，在居住環(huán)境的建設中，努力實現(xiàn)高標準園林化。九）生活科技化，運用成熟的技術手段服務社區(qū)、家庭和個人。 十）社區(qū)人性化建筑以人為本的理念，通過理想的住宅設計實現(xiàn)對人的終身關懷。，啟動社會各行業(yè)健康、公開地服務于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)?？可?、藏水，呈現(xiàn)出都市后院之洞天府地。廣告推廣語：一城山色半城湖。天湖美鎮(zhèn)即將入市的消息一經傳開，一天內，強烈要求預約登記的客戶竟達100余人。該項目負責人說，通過治理，未來的湖泊更加清澈。公園內上百種休閑運動設施隱于林中：高爾夫練習場、網球場、羽毛球、攀巖等等。七、同創(chuàng)奧韻開發(fā)商背景重慶同創(chuàng)集團置業(yè)（集團）有限公司是專業(yè)從事房地產開發(fā)、物業(yè)管理及其延伸的新型企業(yè)集團，集團注冊資金壹億元，具有二級房產開發(fā)資質，一級物業(yè)管理企業(yè)資質。集團總部常設部門9個：總裁辦、財務部、開發(fā)部、設計部、策劃部、工程部、銷售部、行政及人力資源部、法律顧問室。 集團自創(chuàng)建以來，以同創(chuàng)美好生活的經營宗旨和富于創(chuàng)造性的創(chuàng)業(yè)精神為基礎，嚴格按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行科技領先、奉獻精品、同創(chuàng)一流、服務社會的經營方針，取得了堅實而長足的發(fā)展。社區(qū)北面緊鄰重慶市的國賓館——渝州賓館和大型居住社區(qū)（南方花園），南面直接與成渝高速公路和城市交通主干道接壤，西面是高新區(qū)科技大樓，東面直接擁有占地1800畝全市規(guī)模最大、配套最齊全、設施最完備的奧林匹克體育中心公園和桂花湖水上運動公園。奧韻”在開發(fā)過程中將依靠奧林匹克體育公園這獨一無二的優(yōu)勢，以運動、健康為主題進行小區(qū)開發(fā)建設。總用地面積110175平方米，其中建筑面積229889平方米，容積率2. 09，綠化率30%，總戶數(shù)1350戶，停車位765個?！巴瑒?chuàng)奧韻”體康社區(qū)總占地210畝，整體規(guī)劃有六大主題特色功能區(qū)域。運動為主題的休閑廣場位于社區(qū)的北部，規(guī)劃了中心露天舞臺、嘹望臺、動感主題噴火臺、運動雕塑小品等感受運動氛圍的廣場設施，以運動休閑廣場的形式為社區(qū)及周邊的居民提供了一個散心信步的好去處。住宅區(qū)域整體規(guī)劃成南北兩個組團，中間以“奧韻大道”相連接，規(guī)劃上施以封閉、圍合的建筑布局，點、板結合的建筑形態(tài)，高低錯落有秩的建筑物高度，簡潔現(xiàn)代的外觀造型，健康明快的外立面色彩，并且在住宅區(qū)域內實施運動、健康規(guī)劃，在硬件設施上為不同年齡、愛好、性別的運動、健康需要提供保障，展現(xiàn)出體康社區(qū)的規(guī)劃特色。在戶型設計上遵照健康住宅的要求，以居住生活行為規(guī)律為原則，滿足居住者的生活需求，實現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明型居住生活的目標。并抓住廚房、衛(wèi)生間、陽臺等實用功能上的創(chuàng)新運用，使住宅功能劃分更為合理，更貼近現(xiàn)實生活的需求，無處不體現(xiàn)出對健康生活的尊重和重視。“奧網中心”作為主題性網球中心運動場，充分體現(xiàn)出它獨具的優(yōu)勢，擁有13塊國際標準的室外練習場、3塊國家標準的室內訓練場和1個國際標準的網球正式比賽場，除此之外還擁有若干塊羽毛球室外練習場地和相關的配套服務中心，規(guī)模之大、標準之高堪稱西南之最?！皧W韻會所”作為一個大型的主題性運動、健康會所，專門為居住在社區(qū)的生活、健康而服務。“奧韻大道”作為主題性運動景觀大道，不僅是奧林匹克體育公園的中軸線上的景觀大道，也是連接住宅區(qū)域兩個組團的一條景觀軸線。項目定位高尚住宅小區(qū)，推廣主題： 奧林匹克的生活方式。一、二期已經銷售完畢，現(xiàn)在三期正在銷售中。該營銷計劃一經推出，立即受到行業(yè)內外關注，對于近兩年各行業(yè)極力倡導的體驗營銷方式，在房地產大張旗鼓的推廣由此開始。這樣的銷售業(yè)績，除了產品品質的出色外，樓盤通過體驗活動所展現(xiàn)的健康風采也是刺激銷售的重要因素。目前，通過這一系列運動體驗活動的實施，同創(chuàng)奧韻作為重慶樓市體育地產的領軍者地位已經在廣大消費者心目中樹立，同時，隨著奧體中心的完工，同創(chuàng)奧韻的業(yè)主們將會享受到除小區(qū)所帶來的體育運動設施外，奧體中心出色的體育裝備也將成為奧韻業(yè)主近在咫尺的配套，奧體健康社區(qū)的大氛圍將迅速形成。公司于2002年12月注冊正式成立，注冊資本3000萬元人民幣。