【正文】 群分析 水晶酈城定位于高收入的年輕白領(lǐng)階層,所以購(gòu)房者中年齡普遍年輕,25歲至35歲的白領(lǐng)和小型公司企業(yè)主是主力客戶項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析n 項(xiàng)目整體密度較低，休閑、活動(dòng)空間比較大；n 自然景觀營(yíng)造較好，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較完善；n 龍湖的品牌優(yōu)勢(shì)明顯，前期的成功開發(fā)為項(xiàng)目奠定了良好的美譽(yù)度；建筑外形、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)都具有國(guó)際一流水平。園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)云集，交通便捷，并與重慶規(guī)劃的未來使館區(qū)緊密相鄰。產(chǎn)品形態(tài)豐富，包含多層低密度板樓居住區(qū)、高層板樓休閑居住區(qū)、高層塔樓商務(wù)精英居住區(qū)等，建筑風(fēng)格為歐洲現(xiàn)代理性主義風(fēng)格。財(cái)富中心限量推出的國(guó)際公寓一期產(chǎn)品，包括了多層板樓和小高層板樓兩種形態(tài)。在經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略上，以市場(chǎng)為向?qū)?，以資本為紐帶，以規(guī)范化的運(yùn)作模式，實(shí)施名牌戰(zhàn)略。項(xiàng)目基本情況魯能?星城位于北部城區(qū)的核心地帶，魯能?星城，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫(kù)，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側(cè)，新溉路南側(cè)。社區(qū)中高層、多層、小高層多種建筑形態(tài)共存。11+1小高層，18+1 高層住宅E01－E06棟11+1小高層住宅為避免前面集合住宅的影響，每幢建筑之間均拉大間距，使之保持景觀軸線的同時(shí)，又使視線通透，力求做到戶戶朝陽(yáng)、戶戶觀水。頂層加以利用設(shè)復(fù)式大戶型。這樣的環(huán)境正是住區(qū)中不可再生、不可復(fù)制的稀缺自然資源。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位為CBD首席親水生活保護(hù)區(qū)銷售狀況項(xiàng)目起價(jià)2800元/平方米，花園洋房起價(jià)3500元/平方米。其麾下三大主力品牌：沙河高爾夫、棕櫚泉國(guó)際社區(qū)、中美國(guó)際學(xué)校，均以尊貴生活、高尚品質(zhì)而聞名業(yè)界。項(xiàng)目以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，秉承“棕櫚泉”的這一品牌所特有的生活品質(zhì)，打造國(guó)際一流品質(zhì)建筑。銷售價(jià)格聯(lián)六、天湖美鎮(zhèn)開發(fā)商背景 金科集團(tuán)，近兩年來上升勢(shì)頭最猛，擴(kuò)張勢(shì)頭最快的本土巨頭之一。金沙水岸三盤連開，取得驚人業(yè)績(jī)。基地東面為加新花園D區(qū)，南面為金開大道（人和至機(jī)場(chǎng)的高速路），西面為近250畝運(yùn)動(dòng)休閑公園，西北及北面直接與照母山植物園相鄰。人和鎮(zhèn)立交為本市重要的交通樞紐，有國(guó)道221319交匯于此，是重慶市外環(huán)高速重要一站，通過外環(huán)高速可以快速達(dá)到沙坪壩區(qū)、九龍破區(qū)、大渡口區(qū)。另外，市政府還將建立大容量的城市軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長(zhǎng)119公里，其中五號(hào)線就由童家院子經(jīng)冉家壩、高家花園大橋、楊公橋、上橋至中梁山，線路長(zhǎng)22公里。以組團(tuán)為基本單元的花園洋房分為建筑風(fēng)格迥異的南、北兩區(qū)，結(jié)合區(qū)域自然與人文展現(xiàn)“院”、“錯(cuò)”、“退”、“露”的生活空間。創(chuàng)造出既有城市文化和精神的自由、開放性，又有自然、生態(tài)和恬靜的生活空間。 小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間，小區(qū)的公共利益應(yīng)大于私人利益。 小區(qū)的基本構(gòu)成元素是界面清晰的小組團(tuán)的鄰里結(jié)構(gòu)。，創(chuàng)造生態(tài)和諧人居為追求?！侗本椪隆逢P(guān)于“文化是歷史的積淀，它存留于建筑間，融匯在生活里，對(duì)城市的營(yíng)造和市民行為具有潛移默化的影響，是城市和建筑的靈魂”之原則，倡導(dǎo)追求經(jīng)得起歷史考驗(yàn)的建筑藝術(shù)。、新技術(shù)、科學(xué)合理設(shè)計(jì)，減少對(duì)資源的浪費(fèi)，充分循環(huán)利用資源。七）服務(wù)酒店化，如環(huán)境、治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設(shè)施的維護(hù)和更新。九）生活科技化，運(yùn)用成熟的技術(shù)手段服務(wù)社區(qū)、家庭和個(gè)人。，啟動(dòng)社會(huì)各行業(yè)健康、公開地服務(wù)于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)。廣告推廣語(yǔ)：一城山色半城湖。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，通過治理，未來的湖泊更加清澈。七、同創(chuàng)奧韻開發(fā)商背景重慶同創(chuàng)集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及其延伸的新型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)注冊(cè)資金壹億元，具有二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。 集團(tuán)自創(chuàng)建以來，以同創(chuàng)美好生活的經(jīng)營(yíng)宗旨和富于創(chuàng)造性的創(chuàng)業(yè)精神為基礎(chǔ)，嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行科技領(lǐng)先、奉獻(xiàn)精品、同創(chuàng)一流、服務(wù)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)方針，取得了堅(jiān)實(shí)而長(zhǎng)足的發(fā)展。奧韻”在開發(fā)過程中將依靠奧林匹克體育公園這獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)，以運(yùn)動(dòng)、健康為主題進(jìn)行小區(qū)開發(fā)建設(shè)?！巴瑒?chuàng)奧韻”體康社區(qū)總占地210畝，整體規(guī)劃有六大主題特色功能區(qū)域。住宅區(qū)域整體規(guī)劃成南北兩個(gè)組團(tuán)，中間以“奧韻大道”相連接，規(guī)劃上施以封閉、圍合的建筑布局，點(diǎn)、板結(jié)合的建筑形態(tài)，高低錯(cuò)落有秩的建筑物高度，簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的外觀造型，健康明快的外立面色彩，并且在住宅區(qū)域內(nèi)實(shí)施運(yùn)動(dòng)、健康規(guī)劃，在硬件設(shè)施上為不同年齡、愛好、性別的運(yùn)動(dòng)、健康需要提供保障，展現(xiàn)出體康社區(qū)的規(guī)劃特色。并抓住廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等實(shí)用功能上的創(chuàng)新運(yùn)用，使住宅功能劃分更為合理，更貼近現(xiàn)實(shí)生活的需求，無處不體現(xiàn)出對(duì)健康生活的尊重和重視?！皧W韻會(huì)所”作為一個(gè)大型的主題性運(yùn)動(dòng)、健康會(huì)所，專門為居住在社區(qū)的生活、健康而服務(wù)。項(xiàng)目定位高尚住宅小區(qū)，推廣主題： 奧林匹克的生活方式。該營(yíng)銷計(jì)劃一經(jīng)推出，立即受到行業(yè)內(nèi)外關(guān)注，對(duì)于近兩年各行業(yè)極力倡導(dǎo)的體驗(yàn)營(yíng)銷方式，在房地產(chǎn)大張旗鼓的推廣由此開始。目前，通過這一系列運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)活動(dòng)的實(shí)施，同創(chuàng)奧韻作為重慶樓市體育地產(chǎn)的領(lǐng)軍者地位已經(jīng)在廣大消費(fèi)者心目中樹立，同時(shí)，隨著奧體中心的完工，同創(chuàng)奧韻的業(yè)主們將會(huì)享受到除小區(qū)所帶來的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施外，奧體中心出色的體育裝備也將成為奧韻業(yè)主近在咫尺的配套，奧體健康社區(qū)的大氛圍將迅速形成。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于南岸濱江路東北段五桂石片區(qū)，總用地面積800畝，建筑面積110萬(wàn)平方米。戶型資料A戶型 B戶型 C戶型 D戶型 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，重慶陽(yáng)光100國(guó)際新城站在城市的高度，在長(zhǎng)江和嘉陵江的兩江交匯處，以一個(gè)現(xiàn)代化的國(guó)際港口形象和對(duì)岸的朝天門和江北嘴兩艘“巨輪”交相輝映，具有巨大的沖擊力，樹立了重慶的城市標(biāo)志性建筑。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮和開放，城市新興白領(lǐng)階層在各個(gè)城市逐漸形成并迅速擴(kuò)大，他們是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代城市的中堅(jiān)力量和主力消費(fèi)群體，是城市中最有活力、最具時(shí)代感的階層。九、藍(lán)山湖開發(fā)商背景重慶建工集團(tuán)有限責(zé)任公司是1998年11月11日由原重慶市建筑管理局整體轉(zhuǎn)制組建的重慶市最大的建筑企業(yè)集團(tuán)，全集團(tuán)擁有房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)（全市唯一）、一級(jí)安裝、一級(jí)市政施工、一級(jí)裝飾裝修、一級(jí)土石方工程專業(yè)承包、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)、二級(jí)公路施工、市政府公益性項(xiàng)目建設(shè)管理代理甲級(jí)資質(zhì)以及國(guó)際工程承包和外派勞務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)等資質(zhì)。2002年，我集團(tuán)公司入選中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，列第424位；同年入選重慶市企業(yè)集團(tuán)20強(qiáng)，列第10位。此外，集團(tuán)并經(jīng)營(yíng)多間高級(jí)酒店。每幢別墅均設(shè)有前后私家花園與私家車庫(kù)；更擁有重慶首創(chuàng)之私家升降機(jī)。 綠寶型別墅：建筑面積約351平方米，運(yùn)用意大利經(jīng)典設(shè)計(jì)理念，以金黃色為主色，與紅、白、藍(lán)互相搭配，其特有的回形圖案在房間中隨處可見。比華利豪園會(huì)所，位于比華利豪園的顯要位置，外型高低有致，空間方正對(duì)稱，功能分區(qū)完美。還有SPA香熏生活館、保齡球場(chǎng)、雪茄吧、沙狐球室、兒童游樂室連室外游樂場(chǎng)，即使足不出戶，亦可享受無盡精彩生活。本項(xiàng)目包括了法蘭西、維多利亞、歌特堡以及大和等多種建筑風(fēng)格，全部為追求高品質(zhì)生活的成功人士量身定做，是純正的高尚貴族生活社區(qū)。高爾夫別墅親近自然卻不遠(yuǎn)離繁華，高速公路和北濱路的暢通，讓佰富這個(gè)在香港鵬利中心、北京名都園、玫瑰園等高檔樓盤當(dāng)家的物管公司，其絕大部分資深員工有著多年的五星級(jí)酒店管理經(jīng)驗(yàn)。可以預(yù)測(cè)的是，佰富高爾夫別墅的出現(xiàn)，應(yīng)該會(huì)給重慶住宅的高端市場(chǎng)帶來震撼十二、金科天籟城開發(fā)商背景金科集團(tuán) ，以獨(dú)特的院落式規(guī)劃，將傳統(tǒng)民居與現(xiàn)代住宅緊密相融，回歸中國(guó)傳統(tǒng)的居住情懷，打造現(xiàn)代中國(guó)人追尋已久的院落生活。 美社到沙區(qū)、江北、渝北、渝中、南岸、皆可通過外環(huán)、五童路，210國(guó)道順利直達(dá)，即使要到南坪四公里，也不會(huì)超過30分鐘。天籟城配備了大型超市，兩個(gè)大型游泳池，一條餐飲休閑街，同時(shí)計(jì)劃設(shè)置銀行分理處，位于天籟城屆時(shí)，從美社至觀音橋等地的交通時(shí)間將比現(xiàn)在提早5－10分種。天籟城二是規(guī)劃的放松空間設(shè)計(jì)。三是完善的配套設(shè)施。天籟城很好地解決了朝向、坡向、風(fēng)向的風(fēng)水“三向”問題。聯(lián)想從以上兩組數(shù)據(jù)我們可以看出，北部新區(qū)將是高端市場(chǎng)的表演舞臺(tái)，重慶未來的新富人區(qū)將從新牌坊向北延伸。陽(yáng)光水城澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司貝爾高林（香港）有限公司深圳金地物業(yè)管理有限公司陽(yáng)光100國(guó)際新城澳大利亞DCM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（一期）丹麥SHL建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（二期）融僑風(fēng)臨洲機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究所深圳歐博環(huán)境景觀設(shè)計(jì)有限公司重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司天驕美茵河谷西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院英才景觀設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司天驕物管魯能星城澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)貝爾高林香港公司戴德梁行美堤雅城澳洲ANS工程設(shè)計(jì)顧問公司深圳市遠(yuǎn)洲環(huán)境景觀設(shè)計(jì)有限公司重慶泓山物業(yè)管理有限公司競(jìng)地溯源居澳洲HASSELL及香港怡境師事務(wù)所澳洲HASSELL及香港怡境師事務(wù)所深圳金地物業(yè)管理公司廣廈城英國(guó)ATKINS公司和重慶大學(xué)生態(tài)住宅專家東方園林廣廈重慶第一物管有限公司棕櫚泉國(guó)際花園柏濤墨爾本建筑設(shè)計(jì)公司貝爾高林香港公司香港地鐵物業(yè)管理公司大川水岸澳洲D(zhuǎn)ECOLAND設(shè)計(jì)顧問有限公司澳洲D(zhuǎn)ECOLAND設(shè)計(jì)顧問有限公司深圳國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司金科天籟城美社深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院加拿大潤(rùn)楓國(guó)際重慶金科物業(yè)管理公司天池林海深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院水晶酈城日本久米設(shè)計(jì)株式會(huì)社日本久米設(shè)計(jì)株式會(huì)社重慶龍湖物業(yè)管理公司東和春天法國(guó)PA設(shè)計(jì)師事務(wù)所重慶東和花園物業(yè)管理有限公司分析：從建筑及景觀設(shè)計(jì)單位來看，國(guó)外背景的公司已經(jīng)占到50%以上的比例，如陽(yáng)光100更提出，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“設(shè)計(jì)師時(shí)代”，可以看出整個(gè)房地產(chǎn)市對(duì)建筑及景觀設(shè)計(jì)上越來越重視，這兩個(gè)部分也是體現(xiàn)整體項(xiàng)目品質(zhì)的重要因素之一，通過建筑與景觀特色的營(yíng)造，也容易打造項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)樹立。江南楓庭、美堤雅城、融橋半島翡翠湖、渝北區(qū)（北部新區(qū)）金科五、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題統(tǒng)計(jì)樓盤名稱推廣主題藍(lán)湖郡一生一棟，品味傳承水晶酈城善待自然，善待未來生活/一生幸福，值得等待財(cái)富中心新一代品質(zhì)空間/涉外商務(wù)區(qū)魯能水晶酈城重慶晨報(bào)重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶青年報(bào)重慶商報(bào)重慶晚報(bào)總計(jì)二月112三月111328四月2113411五月11125六月31217總計(jì)74411733（三）魯能星城月重慶晨報(bào)重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶青年報(bào)重慶商報(bào)重慶晚報(bào)總計(jì)一月2114二月111216三月3227四月211239五月325六月2136總計(jì)132281237（四）中安翡翠湖聯(lián)排別墅200 M2 300 M2獨(dú)立別墅300 M2以上比華利豪園獨(dú)立別墅270 M2 320 M2 從對(duì)低密度住宅市場(chǎng)的分析來看，戶型面積呈多樣化趨勢(shì)，主要是開發(fā)商結(jié)合自己樓盤的地理位置、目標(biāo)客戶群體、文化背景等多因素而確定，無明顯規(guī)律可尋，也說明市場(chǎng)對(duì)面積的多樣化需求的存在。從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)情況分析，目前已亮相的別墅項(xiàng)目約14個(gè)，已推出別墅約1500套；預(yù)計(jì)下半年亮相并在未來5年內(nèi)完成開發(fā)的別墅項(xiàng)目約8個(gè)，加上已亮相的，預(yù)計(jì)22個(gè)項(xiàng)目將一共推出17500套。事實(shí)上，個(gè)別別墅盤，一年僅售10余套。三是南岸板塊，主要項(xiàng)目有天池林海、高山流水、長(zhǎng)青湖別墅等。金開大道沿線，一個(gè)總占地超過1萬(wàn)畝，匯集頂尖開發(fā)商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。市調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前重慶市別墅項(xiàng)目主要分為以下幾類： 頂級(jí)別墅總價(jià)在260萬(wàn)以上，單價(jià)在7000元/平方米以上的獨(dú)立別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍(lán)湖郡獨(dú)立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。如龍湖如龍湖藍(lán)湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。目前有佰富高爾夫別墅。重慶早期的別墅，規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境與配套較差，主要以外部自然資源（如江景、湖景）為主要支撐，產(chǎn)品自身的規(guī)劃與功能定位缺乏品質(zhì)。比如藍(lán)湖郡規(guī)劃200畝的體育中心，棕櫚泉聯(lián)姻知名學(xué)校，比華利以豪宅形象為訴求，充分表明了市場(chǎng)的逐步成熟和產(chǎn)品依賴規(guī)模、綜合質(zhì)數(shù)取勝的趨向。目前，重慶市別墅產(chǎn)品聯(lián)合高爾夫球場(chǎng)開發(fā)的項(xiàng)目有佰富高爾夫別墅。特別是高檔別墅和中檔別墅私營(yíng)企業(yè)主是最主要的消費(fèi)群體。這些潛在的樓盤大多為上千畝的大盤，最大的規(guī)模超過3000余畝，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，可以預(yù)見未來幾年北部新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量將會(huì)劇增。根據(jù)初步推算，目前北部新區(qū)初步探明的開發(fā)總量預(yù)計(jì)在360萬(wàn)平方米左右，如要按照北部新區(qū)目前的供應(yīng)量在未來6年內(nèi)全部開發(fā)完畢的速度計(jì)算，每年的供應(yīng)量也在60萬(wàn)平方米左右，供應(yīng)量十分巨大。三、富人區(qū)的形成重慶富人區(qū)是在新牌坊富人聚居區(qū)的基礎(chǔ)上形成的，并會(huì)在今年加速向人和—金開大道片區(qū)擴(kuò)張。另外，經(jīng)開片區(qū)的樓盤有1200畝的棕櫚泉國(guó)際花園、約300畝的比華利豪園、近300畝的中央硅谷一流的生活品質(zhì)是富人生活的必備條件，反映在居住方面，最重要的就是樓盤品質(zhì)。整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)從“金字塔尖”的獨(dú)立別墅到塔中高部份的花園洋房，產(chǎn)品的高定位就是樓盤的高品質(zhì)，而消費(fèi)高品質(zhì)樓盤的又以城市中高端人群為主，在同質(zhì)居住趨勢(shì)越來越明顯的趨勢(shì)下，就有利于區(qū)域整體上形成富人