保定項目市場預調(diào)研報告(存儲版)
【正文】 。此嚴重偏低的房價形成的原因有這么幾個：（1）保定市存在走低價策略的房地產(chǎn)公司—秀蘭集團，而且19992003年前其銷售面積占保定市區(qū)總銷售面積的15%；（2）舊城改造，土地價格低廉，使各大開發(fā)商開發(fā)低價商品既有市場又有利潤；（3）集資建房、定向建房太多，沖擊了商品房市場，致使價格低迷。另一方面二手房市場是影響樓盤價格的主力因素，但從08年看保定二手房處于有價無市的景象。本區(qū)域之前暫無住宅產(chǎn)品供應。：酒店：東方大酒店、卓正國際酒店（四星級）、民族飯店娛樂：鑫友倶樂部、東方大都會餐飲：金泰花園、大豐收、花神、頭臺魚場：銀行：中行、建行、工商行、農(nóng)行政府職能部門：保定市行政審批大廳、車管所、駕駛員考試中心 學校林立：華北電力大學、河大、師專、保定職業(yè)技術學院、十七中、十中、十六中、前衛(wèi)路小學：醫(yī)院眾多：第一中心醫(yī)院、省醫(yī)院、保定市第三人民醫(yī)院、保定市第四醫(yī)院等大型醫(yī)療機構遍布周圍。中部地區(qū)市場供給量更是極度匱乏，市場需求量較大。北部地區(qū)項目基本情況統(tǒng)計表名 稱建筑面積（萬㎡）物業(yè)類別戶型面積（㎡）秀蘭鉆石嘉園17普通住宅兩居9010三居130160名人國際（三期）12普通住宅、－、－假日第一城20普通住宅一居779二居106－1三居148－178世紀華庭34普通住宅－、－麗景藍灣40普通住宅兩居10－、陽光水岸20普通住宅兩居86－10三居112－16朝陽龍座14普通住宅－、－、奧林匹亞花園45普通住宅105－124，137－282都市華庭普通住宅－、－、－、九號公寓高檔公寓－、－、－康誠香檳小鎮(zhèn)別墅躍層185－20疊拼216－22聯(lián)排32雙拼482，周邊配套設施很完善，人員素質(zhì)高，區(qū)域價值及市場認知度高。6．20萬左右的偏小兩居戶型銷售情況非常好,.。因此，本項目可另辟蹊徑，利用本項目獨特的區(qū)域優(yōu)勢擴展本項目的有效客戶群體，最大限度的挖掘本項目的有效客戶。但因開發(fā)商過高追求經(jīng)濟價值，別墅的品質(zhì)相對較低且不夠純粹。麗景藍灣總占地：103畝；總建面：180000平方米；容積率：：42%總戶數(shù)：1294套 其中B區(qū)未規(guī)劃，A區(qū)共有樓15棟，其中現(xiàn)在銷售9棟，11層4棟，18層2棟，25層2棟，28層1棟 目前銷售95%以上 開盤均價：2750元/㎡，現(xiàn)銷售均價：3960（高層一層帶小院）小區(qū)規(guī)劃為保定唯一的純水景住宅，建筑形式多樣，由聯(lián)排、多層、高版板組成。物業(yè)托管由武警物業(yè)有限公司全權擔綱名人國際總戶數(shù)：332戶；別墅獨棟8套；聯(lián)排7棟38套；一期11棟疊拼2棟高層共132戶；二期加州陽光別墅3棟30套高層2棟100戶；三期高層106戶二期高層：125 M2左右二室 220四室 187三室22戶18戶60戶三期高層：155—225M2 左右平層及躍層106戶躍層錯層：200—300M2開盤均價：均價2800元/㎡，現(xiàn)銷售均價3300元/㎡本位于復興中路與恒祥大街交界口，是保定首家宣傳以同步國際為標準的高尚生活社區(qū)，現(xiàn)銷售的世界觀但戶型規(guī)劃較差，利用率較低且價格較高，銷售狀況一般。1朝陽龍座占地面積：25畝；總建筑面積：14萬平米；容積率：；共4棟高層，總戶數(shù)：540其中包含：一棟三梯十戶，以及三棟三梯六戶；基本銷售完畢開盤均價：2850元/平米，現(xiàn)售均價：3500元/平米200萬的高昂地價使得這塊地在一開始就備受業(yè)內(nèi)關注，高容積率、高建筑密度、低綠化使得該項目不可能存在較舒適的居住空間， 6000㎡的空中花園，是本項目的全部綠化，（因為地面全部被商業(yè)所覆蓋）是否能夠?qū)崿F(xiàn)將是一個未知數(shù)，（因為屋頂花園的造價相當?shù)陌嘿F）。目前未開工。北部區(qū)域這一特點也充分反映了市場競爭的程度更加激烈，本項目周邊的競爭環(huán)境不容樂觀。影響投資回報的信心。城中村改造項目在保定推行并不順利，使未來的不確定性增加，因此項目要不就快行先入為主，要不就看清形勢再動。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12312元，農(nóng)民人均純收入4331元，%和9%。警盾家園：地址：復興路與恒祥北大街交叉口北行800米路東售樓電話：3127888名人國際：地址：恒祥北大街與復興路交口售樓電話：3183888其三期在西面陳莊，由于拆遷問題，至今未開工。目前北部房地產(chǎn)開發(fā)商批復項目中除秀蘭尚城及保定經(jīng)濟適用房考慮了公建外其他項目均未涉及，因此本項目副商業(yè)中心的定位保定市不會松動，這將影響我們住宅開發(fā)面積，相當于為周邊房地產(chǎn)服務。二、已經(jīng)入市的住宅公寓項目威脅：新一代C區(qū)：具有整體規(guī)劃優(yōu)勢，綜合多種建筑形式，63萬平米大社區(qū)、24小時熱水、6000平米會所、百米棟距、人車分流社區(qū)；山水華庭：整體規(guī)劃設計＆園林設計比較優(yōu)質(zhì)，目前具有一定的代表性；鑫和花園：規(guī)劃優(yōu)勢，53萬平米的運動社區(qū)，主題奧運景觀大道，五星級運動會所，銷售狀況良好；誠信麗景藍灣一期18萬（二期建設之中），保定唯一水景規(guī)劃住宅，具有一定的品牌優(yōu)勢，并且有著良好的市場口碑；三、老項目威脅：不具備主流競爭威脅，但是具有一定的價格尺度限制作用。北部區(qū)域內(nèi)的項目以板式建筑為主。1新一代C區(qū)二期總建筑面積：63萬平米、總占地面積：250996平米、容 積 率：、綠 化 率：40%房屋總棟數(shù)（棟）：24棟建筑樓層：12—120—30雕琢時光 3室2廳2衛(wèi) 163㎡（一期）都市時尚 2室1廳1衛(wèi) 108㎡（一期）茗香品逸 4室2廳2衛(wèi) 205㎡（一期）流金歲月 3室2廳2衛(wèi) 162㎡（一期）蘭貴其芳 4室2廳2衛(wèi) 178㎡（一期）名仕臻品 5室2廳2衛(wèi) 236㎡（一期）尚品傳世(躍層) 4室2廳2衛(wèi) 275㎡（一期）M戶型 2室1廳1衛(wèi) 106㎡（二期）H3戶型 4室2廳2衛(wèi) 186㎡（二期）4室2廳2衛(wèi)275套 5室2廳2衛(wèi)236套開盤均價：2600元/㎡，現(xiàn)售均價：4000元/㎡1秀蘭尚城，建筑密度18％，綠地率32％。但產(chǎn)品的品質(zhì)，和戶型的研發(fā)上面相對于其他周邊項目來講還是相對較差。利空：產(chǎn)品差異化不明顯，自行營銷現(xiàn)場講解簡單，管理混亂。開盤均價：2850元/㎡，現(xiàn)銷均價 3200元/㎡新東方鳳凰城位于軍校廣場北側(cè)，由河北大學投資開發(fā)的，定位于“中高檔文化社區(qū)”、“知識社區(qū)”、“學院社區(qū)”，社區(qū)內(nèi)其中一部分房子被河北大學老師團購，這也是本物業(yè)的主要賣點之一，但該地塊有兩條高壓線從社區(qū)穿過，這也是本項目規(guī)劃之初的癥結.青年新城總占地：80畝；總建面：104300平方米；容積率：：40% 總戶數(shù)：1048套 一室：49—51 M2 51 M2：250套 49 M2：66套二室：73—83M2 73M2：72套 74M2：306套 75 M2：66套79 M2：30套 83 M2：30套三室：89—135 M2 89M2：72套 98M2：36套 105 M2：12套106M2：12套125 M2：48套135 M2：48套售完，開盤均價：2700元/㎡，07年銷售均價3200元/㎡位于復興中路，保定唯一以消費人群命名的社區(qū)，主打中小戶型產(chǎn)品，采取的是低價入市策略，沒有做到利潤最大化?？党窍銠壭℃?zhèn)總占地：76000；總建面：68784平方米；容積率：：40%總戶數(shù)：274套 躍層（6層）：200M2 左右76套疊拼：216 229M2 138套聯(lián)排：325 326 M2 44套雙拼：482 M2 16套已售完。北部區(qū)域巨大的升值潛力，很多外地在保定生活工作的人群比較集中租住在這里，這類客戶以臨時租用或投資購買小型公寓為主，他們的需求特點將直接影響
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