【正文】 力。 消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心理的“功能價格比”。（3）一般針對本項目所處的余江的市場價格現(xiàn)狀，參照余江房地產(chǎn)低價位的市場因素，分別以600元/㎡、700元/㎡、800元/㎡、850元/㎡四個價位進行綜合評價。素 600元/㎡ 700元/㎡ 800元/㎡ 850元/㎡目標客戶群的數(shù)量 4 2 2 1目標客戶群的需求程度 4 3 1 1目標客戶群的交易資金量 4 2 1 1開發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2政策環(huán)境 4 4 3 2同檔競爭 1 2 3 4硬環(huán)境 2 3 3 2總分 23 19 17 13安全性當量 10 如果以總分23分作為滿分10分計,對照價格,其可行性安全曲線如下(見圖表3)由上圖可以看出一個基本結(jié)論,價格越高,安全性越低,大約在850元/㎡附近與當量值“5”接近，這是風險臨界點，即項目的成功率為50%。項目整體規(guī)劃思路與建議第一節(jié) 規(guī)劃主導思想一、 課題——規(guī)劃中力求達到的目標我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)的那份恬靜？是否會擁有田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？是否能每天體驗那份與健康同步呼吸的休閑，人與人是否會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？二、 文脈35% 容積率：戶二、 建筑規(guī)劃特點根據(jù)“余江觀音閣商住區(qū)”的市場定位思路，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。因此，在規(guī)劃中一定要考慮會所的位置，本規(guī)劃特點是把會所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團業(yè)主使用。本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。在居住的小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機動車道，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭，每一個成功企業(yè)都有自己獨特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟效益和良好的社會效益。第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略 規(guī)劃賣點A：低密度、高綠化；B：以余江的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”；C：噴泉雕塑，流云疊水；D：半百綠化擋不住的誘惑；F：私家車直達住宅，有類似別墅的優(yōu)越感；G：專業(yè)服務(wù)，消解你的后顧之憂。第一節(jié) 立體營銷方案與操作細則三、 促銷活動促銷活動是保證展點工作更加順利進行的重要手段，如果說只是由物業(yè)顧問站在那里機械地派發(fā)資料，勢必不會起到良好的效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下：A：每周末進行一次有獎問答活動，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機會，抽中獎?wù)呖色@5元現(xiàn)金或其它小禮品一份。以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信服箱，告之中景豪庭的社區(qū)概念及價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施（以下方法操作簡單，可以采用）。首先，感謝各位多年來對中景豪庭開發(fā)有限公司的支持！在本市享有盛名是與各位分不開的。噴繪內(nèi)容“中景豪庭效果圖”，以“輕松置業(yè)”廣告語，電話熱線，地理位置。各大名表、時裝、手機店等時尚購物店是我們潛在客戶經(jīng)常光顧的地方，如果在此做足文章，也可以為我們帶來不少客源，考慮到名表、時裝、手機店的特殊性，我們宣傳手段也要做一些針對性調(diào)整?？梢耘c各時裝店、手機店協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立不銹鋼展示臺，上面擺放攝影手冊，供顧客翻閱。B、 臨時性組織人員在這些企業(yè)門口或人員集中的地方派發(fā)單頁，內(nèi)容同上。結(jié)尾：“君欲善其事，必先利其器”。預計此時整體銷售已到85%左右，開發(fā)商此時的壓力大大減小，維持第二階段的銷售價格，是為了整體價格更好的接近開發(fā)商原計劃的均價，甚至超過整體原計劃平均價格。 可以將拍攝的精美的小區(qū)圖片放大或做成油畫效果，用像框的形式在名表、珠寶店中心縣掛，起到一定的作用。D：名表、時裝、手機店展示海報及攝影手冊月如有不詳之處，請到售樓處咨詢或致電XXXXXX先生/小姐您們好！第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳利用前期業(yè)主促進后期銷售，也是值得一試的銷售手法，因為經(jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍，增加親和力與認同感，在余江此種途徑是傳播推廣最快也是最有效的一種，所以做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作，輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下：價格策略D：資料準備：展點派送“中景豪庭”的戶型單元，6P彩頁，派送小禮品，手袋等。在上述之外設(shè)置展點，有利于由點及面的輔開銷售網(wǎng)，聚集目標客戶，并在現(xiàn)場形成良好的氣氛，可以有效地增加成交量，現(xiàn)將各項列表如下：針對中景豪庭目前現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷的措施齊集。B：城市、環(huán)境、俺的家——純生態(tài)型園林式住宅之典范。 制定項目實施戰(zhàn)略以項目CIS戰(zhàn)略為主導，把理念貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個接點中，使之通過傳播來提高知名度和美譽度。項目經(jīng)營與營銷建議第一節(jié) 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略三、 朝向布局特點建筑本身十分注重采光，最大程度地做到了“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合通風，采光的需要。 物業(yè)管理辦公室物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能的配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。分因（2）有差距（4）充足 目標客戶群的需求程度：（1）不強烈因此，對項目價格定位的安全性進行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項目的基本價位，在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。第九節(jié) 價格定位定價原則：市場無形，定價有道定位：平層住宅：660元/㎡～860元/㎡二、 目標客戶細分 個體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高，且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認識，文化方面都有一定的修養(yǎng)，對“居住 + 休閑 + 投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士，這一部分人士將是沿街商鋪和大戶型房屋的主要購買群體。 使用過程的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，為主真實看到的小區(qū)，自己入住的單位及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值以提升。防盜報警系統(tǒng)；由聯(lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級道路。（4） 各戶應(yīng)集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管道不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。廚房空間建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在一房戶型3㎡ –5㎡ ，二房戶型6㎡ –8㎡ ，三房戶型在9 ㎡–12㎡，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。建議各階段上、下幅度，同住宅樓價格一般。均價為880元/㎡根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前余江住宅的平均價格水平在600元/㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（6月～9月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格100～200元。B；業(yè)態(tài)分布定位建議1） 因地制宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長