【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60。改善城市面貌新鮮血液 打造人居環(huán)境先鋒力量 整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)： 政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略性發(fā)展p華潤(rùn)置地： “為城市留下值得珍藏的城市建筑和生活的載體 ”創(chuàng)造品牌價(jià)值延伸品牌標(biāo)桿價(jià)值加強(qiáng)品牌聯(lián)動(dòng)全方位領(lǐng)跑提升品牌熟悉度 ,將品牌與城市文化融合橡樹(shù)灣 二十四城 翡翠城 融入成都專(zhuān)業(yè)整合 推動(dòng)新區(qū)域擴(kuò)大市場(chǎng)份額 區(qū)域聯(lián)動(dòng)領(lǐng)跑成都 潛心打造精耕細(xì)作 鳳凰城 進(jìn)駐核心區(qū)展現(xiàn)高端實(shí)力 華潤(rùn)置地領(lǐng)跑成都總體攻略圖示：華潤(rùn)成都攻略 —— 區(qū)域聯(lián)動(dòng)，領(lǐng)跑成都 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n“BOT”模式的引入 :build—operate—transfer 即 ”建設(shè) — 經(jīng)營(yíng) — 轉(zhuǎn)讓 ”，將地塊化腐朽為神奇意義 ：對(duì)市場(chǎng)環(huán)境：一個(gè)區(qū)域資源的打造與整合；一個(gè)城市環(huán)境的改善；整個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新和水平的提升；—— 市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)開(kāi)發(fā)商自身：依托資源、借助政府，節(jié)約成本且達(dá)到完美效果；品牌形象的塑造及知名度、美譽(yù)度大幅提升?！?名利雙收華潤(rùn)城東高端項(xiàng)目案例啟示（一） —— 翡翠城 n產(chǎn)品的精良打造 :五年積淀，只為打造無(wú)可挑剔的好房子。意義 ：對(duì)市場(chǎng)環(huán)境：整個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新和水平的提升；—— 良性引領(lǐng)，樹(shù)立模范對(duì)開(kāi)發(fā)商自身：品牌形象的塑造及知名度、美譽(yù)度大幅提升；堅(jiān)持企業(yè)宗旨：專(zhuān)業(yè)化、高品質(zhì)、精品化產(chǎn)品—— 品牌積淀，內(nèi)涵延續(xù)n反其道而行之的開(kāi)發(fā)順序 :不追隨市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律，而首先開(kāi)發(fā)占據(jù)優(yōu)良資源的土地。意義： 前三期開(kāi)發(fā)了較好資源后，贏得了客戶(hù)的青睞和市場(chǎng)的認(rèn)可，四期宣傳強(qiáng)調(diào) “最后的稀缺河景資源 ”，讓居住價(jià)值應(yīng)稀缺反而得到提升。—— 打造品牌價(jià)值，提升產(chǎn)品形象 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n融入城市 ： 外來(lái)開(kāi)發(fā)商落地成都的關(guān)鍵動(dòng)作方式：建筑風(fēng)格與周邊的融合；區(qū)位、周邊配套、 產(chǎn)品力最大限度超常規(guī)整合；意義：贏得品牌認(rèn)同感與親和力；抒發(fā)城市情感，營(yíng)造歸屬感；打出企業(yè)文化和企業(yè)價(jià)值觀?！?認(rèn)同與歸屬，文化與價(jià)值n品牌整合 ： 頂級(jí)團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手方式：　　聚集全球最頂尖的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)（美國(guó) HOK、澳大利亞 Peddle Thorp、加拿大奧雅園境師事務(wù)所） , 用最先進(jìn)的思想和理念，全力將二十四城打造成城市形象代言人。意義：打造品牌價(jià)值附加值，提升品牌形象—— 不僅是質(zhì)量，更有高品質(zhì)生活理念的傳達(dá)華潤(rùn)城東高端項(xiàng)目案例啟示（二） —— 二十四城n大盤(pán)運(yùn)作 ： 八百余畝，十期開(kāi)發(fā)意義：造勢(shì)，引起更多關(guān)注，吸引更多眼球；針對(duì)更廣的客戶(hù)群，擴(kuò)大品牌影響力?！?奠定區(qū)域核心戰(zhàn)略地位 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華潤(rùn)城東聯(lián)動(dòng) ： 三線(xiàn)互動(dòng)，品牌升值華潤(rùn)城東　營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)、 品牌提升營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn) 高層、多層TH—— 完整的高端產(chǎn)品組合產(chǎn)品線(xiàn)　客戶(hù)信息、資源共享 客戶(hù)線(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)相似整體品質(zhì)相近檔次相當(dāng)可享受資源類(lèi)似同一批客戶(hù)華潤(rùn)品牌升值的動(dòng)線(xiàn)從競(jìng)爭(zhēng)到互動(dòng)翡翠城、二十四城在存有內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)情況下互動(dòng)，共同打造華潤(rùn)城東形象，提升片區(qū)及品牌價(jià)值。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。龍湖成都三步曲龍湖成都攻略 —— 點(diǎn)線(xiàn)面 ,唱響三步曲。晶藍(lán)半島晶藍(lán)半島翠微清波三千里2023年 2023年 2023年7盤(pán)聯(lián)動(dòng)、100億，是戰(zhàn)略還是口號(hào)？備注：近期該企業(yè)關(guān)注精裝修房市場(chǎng)，值得密切關(guān)注 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城東三大品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)差異對(duì)比開(kāi)發(fā)商 08成都項(xiàng)目個(gè)數(shù)08城東項(xiàng)目個(gè)數(shù)特征 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)華潤(rùn) 4 2 開(kāi)發(fā)策略土地主導(dǎo)，方向引導(dǎo)二十四城奠定區(qū)域核心戰(zhàn)略地位；全部開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，定位集中。項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)分散龍湖 8 2 開(kāi)發(fā)以點(diǎn)帶面，著眼建設(shè)路板塊，營(yíng)銷(xiāo)務(wù)實(shí)，不以利潤(rùn)而以現(xiàn)金流為主導(dǎo)。建設(shè)路板塊相對(duì)成熟產(chǎn)品品質(zhì)集中在中端。項(xiàng)目區(qū)位分散。萬(wàn)科 89 23 開(kāi)發(fā)以社會(huì)主流客戶(hù)需求為導(dǎo)向 品牌、客戶(hù)、產(chǎn)品線(xiàn)聯(lián)動(dòng)；城東造城先驅(qū)，環(huán)域互助產(chǎn)品線(xiàn)各層次均有。對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 2： 客戶(hù)在哪里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)回答！ 客戶(hù)在哪里？?jī)?yōu)秀的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)告訴我們答案。這遠(yuǎn)非主觀上的的客戶(hù)歸納和臆斷性的客戶(hù)定位可以想象，更何況，我們正經(jīng)歷前所未有的惡劣局面。 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)背景： 市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。本項(xiàng)目基本判斷： 東部新城核心區(qū)域、中等規(guī)模、中高價(jià)位、面向改善型居住的電梯公寓物業(yè)2個(gè)前提 3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析 4項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 1： 百舸爭(zhēng)流，方顯本色！ 本項(xiàng)目將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 2： 客戶(hù)在哪里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)回答！ 本項(xiàng)目在成都萬(wàn)科 8年開(kāi)發(fā)歷程中所處的位置是什么？ 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1989年－ 1994年：萬(wàn)科地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、區(qū)位選擇和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)上均缺乏主動(dòng)性，處于萌芽階段，無(wú)品牌效應(yīng)；有全國(guó)性布點(diǎn)超前意識(shí)。 1989年1994年萬(wàn)科天景花園深圳荔景大廈深圳萬(wàn)景花園深圳威登1991年1998年 2023年：萬(wàn)科地產(chǎn) 99年在深圳多點(diǎn)開(kāi)發(fā)，完成地產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)，但仍然表現(xiàn)為以機(jī)會(huì)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的特征； 01年最終形成了三個(gè)產(chǎn)品系列的雛形，步入地產(chǎn)品牌發(fā)展的成熟階段。 99年成都全資子公司成立， 01年成都首個(gè)項(xiàng)目面市，單點(diǎn)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科品牌成功落地成都。1998年2023年萬(wàn)科城市花園萬(wàn)科桂苑萬(wàn)科俊園深圳瑰麗福景大廈萬(wàn)科彩園萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科溫馨家園萬(wàn)科金色家園2023年1999年成都萬(wàn)科成立1993年萬(wàn)科城市花園2023年萬(wàn)科全資子公司1999年萬(wàn)科的深圳路徑 萬(wàn)科的成都路徑2023年前萬(wàn)科全國(guó)性布點(diǎn)選擇成都，2023年萬(wàn)科城市花園標(biāo)志著萬(wàn)科成功落地成都。 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年2023年萬(wàn)科金色家園萬(wàn)科魅力之城萬(wàn)科雙水岸萬(wàn)科朗潤(rùn)園萬(wàn)科加州灣2023年2023年2023年2023年 萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域西嶺C系列產(chǎn)品G系列產(chǎn)品城市中心區(qū)城郊發(fā)展區(qū)城市建成區(qū)萬(wàn)科的成都路徑2023年 2023年：成都萬(wàn)科開(kāi)始 “點(diǎn)、線(xiàn)、面 ”開(kāi)發(fā)模式進(jìn)程，并嘗試對(duì)高密度產(chǎn)品進(jìn)行探索和創(chuàng)新，主動(dòng)性地在城市東西向，特別是東部區(qū)域基本形成主導(dǎo)性開(kāi)發(fā)T系列產(chǎn)品2023年？2023年萬(wàn)科成都戰(zhàn)略布點(diǎn) 新項(xiàng)目：萬(wàn)科沙河堡項(xiàng)目（ G2）萬(wàn)科光華大道項(xiàng)目（ G3）萬(wàn)科東湖項(xiàng)目 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個(gè)階段品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例初級(jí)階段 “量大就是美 “ 開(kāi)發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲 取能力 正成中高級(jí)階段 社區(qū)開(kāi)發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢(shì) 中海、華潤(rùn)、置信產(chǎn)品系列化 有規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要 萬(wàn)科、藍(lán)光產(chǎn)品系列高級(jí)階段 客戶(hù)的主導(dǎo)性 龐大的客戶(hù)基礎(chǔ)或客戶(hù)專(zhuān) 營(yíng)的能力 萬(wàn)客會(huì)萬(wàn)科地產(chǎn)基本完成了品牌發(fā)展各個(gè)階段的運(yùn)作和嘗試；成都萬(wàn)科： 中高級(jí) → 高級(jí)階段過(guò)渡助推器萬(wàn)科 2023 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨著城市化進(jìn)程中建筑高密的發(fā)展趨勢(shì)，萬(wàn)科品牌在主城區(qū)開(kāi)發(fā)逐步以 G系列產(chǎn)品為首：萬(wàn)科金色家園標(biāo)志著 G系列產(chǎn)品落戶(hù)成都，而萬(wàn)科金域藍(lán)灣標(biāo)志著 G系列產(chǎn)品進(jìn)入快速發(fā)展期，并成為 2023年成都樓市最耀眼的明星之一。2023年：成都萬(wàn)科進(jìn)軍高端住宅市場(chǎng)，以金色家園（ G3）打響成都高端市場(chǎng)第一役。2023年：成都萬(wàn)科以加州灣（ G3）這一城市綜合體進(jìn)軍城西市場(chǎng)。2023年 8月：成都萬(wàn)科攜全國(guó)第 5座金域藍(lán)灣（ G2+G3）空降建設(shè)路，引領(lǐng)建設(shè)路乃至城東片區(qū)整體品質(zhì)感大幅度提升。2023年 12月：金域西嶺（ G2+C）標(biāo)示著萬(wàn)科精裝修房時(shí)代第一步。2023年萬(wàn)科沙河堡項(xiàng)目（ G2）2023年萬(wàn)科光華大道項(xiàng)目（ G3）2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年項(xiàng)目名稱(chēng) 區(qū)域 上市時(shí)間產(chǎn)品類(lèi)別金色家園 城北 2023 G3加州灣 城西 2023 G3金域藍(lán)灣 城東 2023 G G3金域西嶺 城西 2023 G C沙河堡項(xiàng)目 城東 2023 G2光華大道項(xiàng)目 城西 2023 G320232023年萬(wàn)科成都 G系列產(chǎn)品開(kāi)發(fā)歷程品牌啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年：成都萬(wàn)科進(jìn)軍高端住宅市場(chǎng)，以金色家園（ G3）打響成都高端市場(chǎng)第一役。 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年：成都萬(wàn)科以加州灣（ G3）這一城市綜合體進(jìn)軍城西市場(chǎng)。 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年年中：成都萬(wàn)科攜全國(guó)第5座金域藍(lán)灣（ G2+G3）空降建設(shè)路，引領(lǐng)建設(shè)路乃至城東片區(qū)整體品質(zhì)感大幅度提升。占地面積 111畝總建筑面積 30萬(wàn)㎡總平布局 半圍合、十字型容積率 5產(chǎn)品線(xiàn) 多層、高層總戶(hù)數(shù) 約 2200戶(hù)主力梯戶(hù)比 1梯 2戶(hù)， 2梯 4戶(hù)面積區(qū)間 85150㎡戶(hù)型 套二（ 68%）、套三（ 26%）、套四（ 6%）精裝修 否周邊配套建設(shè)路板塊，交通、綜合商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、銀行等生活配套齊全產(chǎn)品亮點(diǎn) 約 3540%面積附加值贈(zèng)送偷取面積方式 陽(yáng)臺(tái)變房間，挑高陽(yáng)臺(tái)上市時(shí)間 2023年 8月 25日 1批次開(kāi)發(fā)周期 3年銷(xiāo)售周期 2期當(dāng)前價(jià)格 7500元 /㎡主要賣(mài)點(diǎn)萬(wàn)科品牌吸引； 沙河景觀資源； 高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品； 周邊配套成熟主廣告語(yǔ) 滿(mǎn)足你對(duì)生活的所有想象目前去化率 3棟、 7棟約 20%推盤(pán)節(jié)奏；； 批次開(kāi)盤(pán)； 開(kāi)盤(pán)；客戶(hù) 城東中產(chǎn)客戶(hù)為主、外地客戶(hù)、公務(wù)員等產(chǎn)品特征 營(yíng)銷(xiāo)情況 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。占地面積 118畝總建筑面積 31萬(wàn)㎡總平布局 圍合式容積率 5產(chǎn)品線(xiàn) 高層、聯(lián)排別墅總戶(hù)數(shù) 約 2400主力梯戶(hù)比 2梯 4戶(hù)， 3梯 8戶(hù)面積區(qū)間 88171㎡戶(hù)型 套二 (約 51%)、套三 (約 24%)、套四 (約 24%)精裝修 是周邊配套迎賓大道板塊，交通便利，超市、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、銀行等生活配套較為齊全產(chǎn)品亮點(diǎn) U8精裝修偷取面積方式 入戶(hù)花園、互錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)上市時(shí)間 2023年 8月 25日 1批次開(kāi)發(fā)周期 3年銷(xiāo)售周期 2期當(dāng)前價(jià)格 7500元 /㎡主要賣(mài)點(diǎn)萬(wàn)科品牌吸引； 沙河景觀資源； 高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品； 周邊配套成熟主廣告語(yǔ) 滿(mǎn)足你對(duì)生活的所有想象目前去化率 3棟、 7棟約 20%推盤(pán)節(jié)奏；； 批次開(kāi)盤(pán)； 開(kāi)盤(pán)；客戶(hù) 城東中產(chǎn)客戶(hù)為主、外地客戶(hù)、公務(wù)員等產(chǎn)品特征 營(yíng)銷(xiāo)情況2023年底：金域西嶺（ G2+C）標(biāo)示著萬(wàn)科精裝修房時(shí)代第一步。U8系統(tǒng) 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 8月 25日，萬(wàn)科在全國(guó)的第五座高端標(biāo)志性項(xiàng)目 —— 金域藍(lán)灣正式在成都開(kāi)盤(pán)。為什么選擇金域藍(lán)灣？現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)回答大多包含這幾個(gè)關(guān)鍵詞：品牌、品質(zhì)、滿(mǎn)意。面對(duì) 8000元左右的均價(jià)，一對(duì)夫婦更是很簡(jiǎn)單地拋出一個(gè)字： “值！ ”。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，共推出房源 673套，吸引了上千人前來(lái)?yè)屬?gòu)， 600多套房源在兩日內(nèi)基本銷(xiāo)售完畢。 —— 摘自 《 成都晚報(bào) 》 8月 30日文對(duì)本項(xiàng)目策略啟示 3：傳承和超越，綢繆己多時(shí)！ 市場(chǎng)的瘋癲造就了 2023成都樓市的巔峰，金域藍(lán)灣也一度引領(lǐng)成都樓市的巔峰之勢(shì)！巔峰之后走向 “瘋癲 ”，難道是樓市發(fā)展必由之路？事實(shí)證明，市場(chǎng)并未瘋癲卻更趨理性。 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)背景： 市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。本項(xiàng)目基本判斷： 東部新城核心區(qū)域、中等規(guī)模、中高價(jià)位、面向改善型居住的電梯公寓物業(yè)2個(gè)前提 3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析 4項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略：幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作：思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 1： 百舸爭(zhēng)流，方顯本色！ 本項(xiàng)目將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 2： 客戶(hù)在哪里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)回答！ 本項(xiàng)目在成都萬(wàn)科 8年開(kāi)發(fā)歷程中所處的位置是什么？策略啟示 3： 傳承和超越，綢繆己多時(shí)！ .（ .....） 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析優(yōu)勢(shì)（ S）n品牌號(hào)召力強(qiáng)：萬(wàn)科企業(yè)品牌及 8年城東品牌積淀n開(kāi)發(fā)理念新穎：成熟的 G系列產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，萬(wàn)科 U12理念 ?n客戶(hù)積累較為豐富：萬(wàn)客會(huì)n區(qū)位及通達(dá)性佳：項(xiàng)目位于 “4+1”東部新城核心區(qū)域 沙河堡片區(qū)。n高端品質(zhì)，人文純居：不臨主干道，深度居家 100米以上樓間距、超大中庭園林原生態(tài)樹(shù)木賦予人文氣質(zhì)臨沙河景觀帶、塔子山公園劣勢(shì)（ W） n區(qū)位陌生度高n銷(xiāo)售前期項(xiàng)目昭示性差n體量相對(duì)