【正文】 各分期間交通控制點(diǎn)相互聯(lián)系。項(xiàng)目地處武侯區(qū)、望江版塊翡翠城位于成都市二環(huán)邊南偏東，涵蓋于南富居住區(qū)輻射范圍之內(nèi)。沙河堡項(xiàng)目競(jìng)品分析 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目基本判斷： 東部新城核心區(qū)域、中等規(guī)模、中高價(jià)位、面向改善型居住的電梯公寓物業(yè)2個(gè)前提3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析： 理性市場(chǎng)，依靠品牌及營(yíng)銷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突圍 4項(xiàng)營(yíng)銷策略：1） Priority優(yōu)先品牌細(xì)分策略：萬科東部品牌一體化策略（ 08東城攻略）萬科高端品牌互動(dòng)策略（ “4G時(shí)代 ”來臨）2） Reconstruction重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略：市場(chǎng)占位 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者核心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品 +人文 +服務(wù)3） Persist:堅(jiān)守客戶細(xì)分策略分享、分擔(dān)、分類、分流4） Refine:高舉城市新區(qū)戰(zhàn)略案名（金域?yàn)懮海?、推廣（區(qū)域、客戶）幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作：A、入市策略：綜合開發(fā)商回款任務(wù)，建議最佳啟動(dòng)時(shí)間為 8月初，有效銷售時(shí)間為 5個(gè)月。根據(jù) ，本項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)為： 08年 9月 20日，一批次房源開盤； 08年 11月上旬，二批次房源開盤?？傮w銷售目標(biāo)： 開發(fā)周期：約 3年銷售面積：約 20萬方（住宅 +公建）總體均價(jià)預(yù)期： 9000元 /㎡ （含 10001200元 /㎡ 精裝修） 案名延展性、識(shí)別性強(qiáng)；諧音 1“ 南山 ” 咖啡，意喻高品質(zhì)生活；諧音 2“ 悠然見南山 ”，意喻悠然心態(tài)、愜意生活。分類 [典型案例：銀都花園 ]懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方[典型案例：清華坊 ]在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物 [典型案例：一號(hào)公館、首座 ]思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式 Priority：優(yōu)先品牌細(xì)分策略萬科東部品牌一體化策略： 08東城攻略萬科高端品牌互動(dòng)策略： “4G”時(shí)代來臨 Reconstruction：重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略市場(chǎng)占位核心競(jìng)爭(zhēng)力 Persist:堅(jiān)守客戶細(xì)分策略 Refine:高舉城市新區(qū)戰(zhàn)略四大營(yíng)銷（ PRPA）組合策略 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。獨(dú)棟、獨(dú)院、疊院及空中別墅等 向東向西 向南龍湖 拉開城東中產(chǎn)序幕東部造城先驅(qū)城東中產(chǎn)標(biāo)桿樹立東部新城中產(chǎn)核心升值項(xiàng)目三線互動(dòng)，品牌升級(jí) 客戶線：馬斯洛需求分析判斷標(biāo)準(zhǔn)，固定品牌 ←關(guān)注產(chǎn)品象征形象 ←關(guān)注提高交際形象 ←關(guān)注歸屬感、身體舒適 ←關(guān)注功能 ← 三個(gè)項(xiàng)目客戶均有五個(gè)層次的需求但側(cè)重不同，各自 側(cè)重 需求如下所示：魅力之城 ： 生活改善金域藍(lán)灣 ： 舒居生活圈沙河堡項(xiàng)目 ： 創(chuàng)新舒居 +品牌追隨 產(chǎn)品線：創(chuàng)新與標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品創(chuàng)新品牌標(biāo)準(zhǔn)一體化魅力之城：萬科 C系列金域藍(lán)灣：萬科 G G3系列沙河堡項(xiàng)目：萬科 G2系列，精裝 營(yíng)銷線：客戶專營(yíng)差異化人群，統(tǒng)一于中產(chǎn)階層城市花園魅力之城金域藍(lán)灣沙河堡項(xiàng)目拉闊 中產(chǎn)生活尺度提升 中產(chǎn)社會(huì)尊榮產(chǎn)品 創(chuàng)新 發(fā)展中產(chǎn)階層細(xì)分實(shí)現(xiàn)客戶 專營(yíng)（備注：鑒于城市花園已售罄，故在右邊部分三　　　　線分析中不做重點(diǎn)關(guān)注）樹立中產(chǎn)生活 樣板奠定中產(chǎn)客戶 基礎(chǔ) 城東接力基于龐大客戶群，以客戶為導(dǎo)向 整合細(xì)分客戶專營(yíng)萬科東部品牌一體化策略 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n針對(duì)精裝修市場(chǎng)，做更為系統(tǒng)的客戶定性、定量分析減小劣勢(shì)，避免威脅n營(yíng)銷突破SWOT分析：理性時(shí)代，依靠品牌及營(yíng)銷創(chuàng)新，方能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突圍 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) n結(jié)合城市規(guī)劃向東發(fā)展及萬科城東多年積累及多點(diǎn)布局，快速建立城東市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位n通過 G系列 +高性價(jià)比 +U12理念 的開發(fā)模式，建立萬科高端產(chǎn)品細(xì)分的分水嶺。市場(chǎng)背景： 市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。占地面積 118畝總建筑面積 31萬㎡總平布局 圍合式容積率 5產(chǎn)品線 高層、聯(lián)排別墅總戶數(shù) 約 2400主力梯戶比 2梯 4戶， 3梯 8戶面積區(qū)間 88171㎡戶型 套二 (約 51%)、套三 (約 24%)、套四 (約 24%)精裝修 是周邊配套迎賓大道板塊，交通便利，超市、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、銀行等生活配套較為齊全產(chǎn)品亮點(diǎn) U8精裝修偷取面積方式 入戶花園、互錯(cuò)陽臺(tái)上市時(shí)間 2023年 8月 25日 1批次開發(fā)周期 3年銷售周期 2期當(dāng)前價(jià)格 7500元 /㎡主要賣點(diǎn)萬科品牌吸引； 沙河景觀資源； 高性價(jià)比產(chǎn)品； 周邊配套成熟主廣告語 滿足你對(duì)生活的所有想象目前去化率 3棟、 7棟約 20%推盤節(jié)奏；； 批次開盤； 開盤；客戶 城東中產(chǎn)客戶為主、外地客戶、公務(wù)員等產(chǎn)品特征 營(yíng)銷情況2023年底：金域西嶺（ G2+C）標(biāo)示著萬科精裝修房時(shí)代第一步。2023年 12月：金域西嶺（ G2+C）標(biāo)示著萬科精裝修房時(shí)代第一步。 99年成都全資子公司成立， 01年成都首個(gè)項(xiàng)目面市，單點(diǎn)開發(fā)，萬科品牌成功落地成都。這遠(yuǎn)非主觀上的的客戶歸納和臆斷性的客戶定位可以想象，更何況，我們正經(jīng)歷前所未有的惡劣局面。龍湖成都三步曲龍湖成都攻略 —— 點(diǎn)線面 ,唱響三步曲?！?打造品牌價(jià)值，提升產(chǎn)品形象 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。融入成都專業(yè)整合 推動(dòng)新區(qū)域擴(kuò)大市場(chǎng)份額 p市政規(guī)劃： 四大新城 成為城市核心功能的拓展區(qū)域，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐和承接經(jīng)濟(jì)、人口轉(zhuǎn)移的重要載體。本項(xiàng)目基本判斷： 東部新城核心區(qū)域、中等規(guī)模、中高價(jià)位、面向改善型居住的電梯公寓物業(yè)2個(gè)前提 3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題 4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析 4項(xiàng)營(yíng)銷策略：幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作：思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 1： 百舸爭(zhēng)流，方顯本色！ 新政前后，本區(qū)域市場(chǎng)供需出現(xiàn)以下五大變化可知，市場(chǎng)供需雙方、中央政府三方博弈升級(jí)（相比國(guó)六條、國(guó)八條時(shí)期），市場(chǎng)進(jìn)入較為實(shí)質(zhì)性的理性回歸，該特征將在未來 1到 2年內(nèi)產(chǎn)生持續(xù)影響。東延線沙河板塊建設(shè)路板塊萬年場(chǎng)板塊望江沙河板塊城東區(qū)域樓市供需特征掃描 5： 價(jià)格特征價(jià)格存在兩級(jí)分化，向東向北價(jià)格呈下降趨勢(shì)，低價(jià)集中區(qū)間： 55006000元 /㎡ ，代表樓盤：優(yōu)品尚東 2期 5500元 /㎡，高價(jià)集中區(qū)間： 70007500元 /㎡ ，代表樓盤：二十四城 7500元／㎡價(jià)格向三環(huán)外呈下降趨勢(shì)，三環(huán)內(nèi)價(jià)格集中區(qū)間： 65007000元 /㎡ ，代表樓盤：澳龍名城 6800元 /㎡ ，三環(huán)外價(jià)格偏低，價(jià)格集中區(qū)間： 45005000元 /㎡ ，代表樓盤魅力之城： 4900元 /㎡二環(huán)路沿線價(jià)格區(qū)間： 70007500元 /㎡ ，代表樓盤：瑞升望江橡樹林 7400元 /㎡價(jià)格區(qū)間較為集中： 70007500元 /㎡ ，代表樓盤：龍湖三千里 7400元 /㎡ 、首創(chuàng)愛這城 7200元 /㎡以 07年 6月建設(shè)路板塊帶動(dòng)整體城東價(jià)格大幅提升；二環(huán)路沿線價(jià)格集中在 70007500元，并由北向南價(jià)格基本持平，南面略高；東延線沙河板塊墊底。 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城東近期在售樓盤供需一覽城東區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查范圍界定：北至府青路二環(huán)路立交橋、南至九眼橋、西至東一環(huán)、東至東三環(huán)兩側(cè)數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)站，其中推售方量含地下室面積；且推售方量指已拿預(yù)售證方量。板塊名稱 板塊特征 代表性樓盤建設(shè)路板塊自 07年以來，依托國(guó)內(nèi)多家一線品牌開發(fā)商同期抬勢(shì)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，漲勢(shì)迅猛，品質(zhì)較高但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為突出，迅速形成繼望江板塊之后的又一新興中高端電梯公寓板塊。..房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科魅力之城 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)背景回顧： 整個(gè)成都主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 0207年呈良性發(fā)展，供需兩旺。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析216。項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理216。項(xiàng)目工作階段劃分2023/03/03 2023/03/15工作成果216。 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)及城市規(guī)劃掃描216。項(xiàng)目客戶屬性界定216。成都萬科 G系列產(chǎn)品淺析216。在 04年開始加速，于 07年中后期達(dá)到歷史高點(diǎn)，在宏觀調(diào)控的干預(yù)下， 07年年末出現(xiàn)整體市場(chǎng)回調(diào)，截至目前仍處于一個(gè)市場(chǎng)調(diào)整期。市場(chǎng)背景： 市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。服務(wù)式公寓中戶型住宅大戶型住宅戶型 建筑面積 房型 套數(shù) 套比中戶型住宅A1/A2(33F) 8889 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科金域藍(lán)灣、龍湖三千里萬年場(chǎng)板塊自 07年以來，以二十四城為代表的大盤帶動(dòng)效應(yīng)，基本形成以二十四城為中心向周邊輻射的 “眾星捧月 ”市場(chǎng)格局華潤(rùn)二十四城望江沙河板塊自 04年以來，憑借悠久的文脈資源、自然資源及臨近城南，形成成都獨(dú)樹一幟的高端電梯公寓板塊。根據(jù)城東區(qū)域性城市規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀， 東二環(huán)線、東延線縱橫發(fā)展軸線為城東區(qū)域發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域；由區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查可知，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)基本延此線路，并大致形成以下四個(gè)典型性地產(chǎn)板塊，各板塊基本特征如下。 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)存在兩大較為典型客戶陣營(yíng)，其中一類以改善型居住需求為主的中產(chǎn)階層，另一類為以追求性價(jià)比為主的初次置業(yè)者，但以第二類客戶群為主。 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城東區(qū)域樓市供需特征掃描 6：新政前后區(qū)域市場(chǎng)變化特征 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目將和誰競(jìng)爭(zhēng)？本項(xiàng)目在成都萬科 8年開發(fā)歷程中所處的位置是什么？ 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推動(dòng)區(qū)域發(fā)展中流砥柱 區(qū)域聯(lián)動(dòng)領(lǐng)跑成都 n融入城市 晶藍(lán)半島晶藍(lán)半島翠微清波三千里2023年 2023年 2023年7盤聯(lián)動(dòng)、100億，是戰(zhàn)略還是口號(hào)？備注：近期該企業(yè)關(guān)注精裝修房市場(chǎng)，值得密切關(guān)注 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1998年2023年萬科城市花園萬科桂苑萬科俊園深圳瑰麗福景大廈萬科彩園萬科四季花城萬科溫馨家園萬科金色家園2023年1999年成都萬科成立1993年萬科城市花園2023年萬科全資子公司1999年萬科的深圳路徑 萬科的成都路徑2023年前萬科全國(guó)性布點(diǎn)選擇成都，2023年萬科城市花園標(biāo)志著萬科成功落地成都。2023年萬科沙河堡項(xiàng)目（ G2）2023年萬科光華大道項(xiàng)目（ G3）2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年項(xiàng)目名稱 區(qū)域 上市時(shí)間產(chǎn)品類別金色家園 城北 2023 G3加州灣 城西 2023 G3金域藍(lán)灣 城東 2023 G G3金域西嶺 城西 2023 G C沙河堡項(xiàng)目 城東 2023 G2光華大道項(xiàng)目 城西 2023 G320232023年萬科成都 G系列產(chǎn)品開發(fā)歷程品牌啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。U8系統(tǒng) 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目基本判斷： 東部新城核心區(qū)域、中等規(guī)模、中高價(jià)位、面向改善型居住的電梯公寓物業(yè)2個(gè)前提 3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題 4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析 4項(xiàng)營(yíng)銷策略：幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作：思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 1： 百舸爭(zhēng)流，方顯本色！ 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)n利用城市規(guī)劃方向及高起點(diǎn)交通配套成熟，化解所處區(qū)域不成熟的現(xiàn)狀；n深度居家，塑造項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象。市場(chǎng)背景： 市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。三位一體中產(chǎn)核心城東特質(zhì)中產(chǎn)城東企業(yè)品牌 項(xiàng)目品牌定位中產(chǎn)綠色指標(biāo) 通達(dá)指標(biāo) 發(fā)展指標(biāo) 定位中產(chǎn) 健康豐富全新建筑模式 提高住宅質(zhì)量水準(zhǔn) 理解生而不同的人，提供差異化居住空間客戶線 產(chǎn)品線 營(yíng)銷線中產(chǎn)階層各層細(xì)分多樣創(chuàng)新品牌標(biāo)準(zhǔn) 客戶專營(yíng)大都會(huì)生態(tài)走廊東大街東延線讓沙河堡片區(qū)重新煥發(fā)活力區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展 后續(xù)樓盤項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)帶動(dòng)統(tǒng)一三角站位領(lǐng)導(dǎo)地位不可動(dòng)搖三盤構(gòu)成穩(wěn)固三角，專于中產(chǎn) 　　　　　　三位一體，對(duì)峙華潤(rùn) 2023萬科沙河堡項(xiàng)目 ：與金域藍(lán)灣、魅力之城等樓盤共同建立和強(qiáng)化萬科在城東區(qū)域的 主導(dǎo)者 地位；利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和