【正文】 估供應(yīng)量（萬㎡）目前均價（元 /㎡ ）建設(shè)路板塊淺水半島 60 5 6800龍湖三千里 3 7400高地 20 7300合能耀之城 7300萬科金域藍(lán)灣 5 首創(chuàng)愛這城 36 29 7 7200總計 萬年場板塊天空城 5700二十四城 1期 210 4 14 30 7500花樣年花郡 30 7000優(yōu)品尚東 2期 5500尚東美林 2期 5000水岸華庭 4 5700紫東芯座 20 暫未開盤 20 國嘉新視界 7300外灘 7800蓮花逸都 14 4 6400合計 216。據(jù)不完全統(tǒng)計，區(qū)域內(nèi)在售樓盤共計 31個，未來 23年內(nèi)將陸續(xù)向市場供應(yīng)近 400萬方商品房，主要集中在東延線沙河、萬年場兩大板塊。216。區(qū)域內(nèi) 7000元價格以上在售樓盤共計 13個（其中 1個基本售罄），未來區(qū)域 23年內(nèi)供應(yīng)商品房面積約 130萬方，主要集中在二環(huán)路沿線。代表性樓盤有二十四城、望江橡樹林、翡翠城 4期。城東近期在售樓盤供需一覽城東區(qū)域市場調(diào)查范圍界定：北至府青路二環(huán)路立交橋、南至九眼橋、西至東一環(huán)、東至東三環(huán)兩側(cè)數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)站，其中推售方量含地下室面積；且推售方量指已拿預(yù)售證方量。 21 本報告是嚴(yán)格保密的。占地： 259畝 容積率： ，住宅： 4占地： 18畝 容積率： 信和置業(yè)中國投資集團(tuán)有限公司占地： 容積率： 占地： 容積率： ，住宅 已開發(fā)項(xiàng)目：國嘉新視界占地： 容積率： 將開發(fā)項(xiàng)目：龍湖 .三千城商住用地商住用地1 重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司2 成都永進(jìn)合能房地產(chǎn)有限公司占地： 容積率： 已開發(fā)項(xiàng)目：合能耀之城4 福建六建建設(shè)集團(tuán)有限公司5 干道建設(shè)3 成都成房置業(yè)有限公司6 祥寶投資有限公司 （新鴻基背景）7占地： 容積率： 58 成都金房貿(mào)易發(fā)展有限公司占地： 90畝 容積率： 9 四川省新宏實(shí)業(yè)有限公司占地： 15畝 容積率： 210 天盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11 成都萬科占地： 容積率： 3占地： 容積率： 3備注：數(shù)據(jù)來源于嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問部6511107948123樓面地價： 2444元 /㎡樓面地價： 2891元 /㎡樓面地價： 3984元 /㎡樓面地價： 4605元 /㎡樓面地價： 2399元 /㎡樓面地價： 1160元 /㎡樓面地價： 4498元 /㎡樓面地價： 3388元 /㎡樓面地價： 3598元 /㎡樓面地價： 4697元 /㎡樓面地價： 4797元 /㎡土地市場供應(yīng)： 07年本區(qū)域（東一環(huán)至東三環(huán)之間）共成交 11宗土地，其中有兩宗土地所建項(xiàng)目已進(jìn)入銷售階段。其余土地后續(xù)將建項(xiàng)目建筑面積總共約 208萬方。土地供應(yīng)主要集中在沙河堡及萬年場板塊。根據(jù)樓面地價預(yù)估，可能會和本項(xiàng)目形成直接競爭的為 10地塊，特別是 6地塊，新鴻基擬打造成都第一高樓，成為成都標(biāo)桿性城市作品。城東區(qū)域樓市供需特征掃描 2： 2023年區(qū)域內(nèi)一級土地市場供應(yīng)及后續(xù)開發(fā)預(yù)測 22 本報告是嚴(yán)格保密的。城東區(qū)域樓市供需特征掃描 3： 2023年整體產(chǎn)品供應(yīng)特征板塊 項(xiàng)目名稱 入市時間 戶型配比 主力面積段 配套建設(shè)路板塊龍湖三千里 2期 套一 11%，套二57%，套三 26%，套四 6%8090㎡萬科金域藍(lán)灣 套二 68%，套三26%，套四 6%8590㎡萬年場板塊二十四城1期 套二 73%，套三27%8690㎡優(yōu)品尚東2期 套二 91%，套三9%8086㎡望江沙河板塊望江橡樹林 1期 套二 47%，套三37%，套四 16%8089㎡華潤翡翠城 4期 套一 10%，套二85%，套三 5%8090㎡東延線沙河板塊澳龍名城2期 套二 29%，套三71%100110㎡比華利 1期 套二 24%，套三55%，套四 21%120140㎡區(qū)域內(nèi)最新批次的典型性產(chǎn)品供應(yīng)特征一覽沿二環(huán)線兩側(cè)樓盤當(dāng)期產(chǎn)品供應(yīng)以 8090㎡ 套二的性價比產(chǎn)品（可變套三）為主，占該區(qū)域供應(yīng)量的 50%90%；臨近三環(huán)位置產(chǎn)品以面積約 120㎡套三產(chǎn)品為主，占該區(qū)域供應(yīng)量的 55%70%。 23 本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)存在兩大較為典型客戶陣營，其中一類以改善型居住需求為主的中產(chǎn)階層，另一類為以追求性價比為主的初次置業(yè)者，但以第二類客戶群為主。中偏高端客戶特征有較強(qiáng)區(qū)域性，同時面向全市及全國范圍，越高端幅射力越強(qiáng)客戶以企、事業(yè)中高層管理者、高收入群體為主，普通公務(wù)員、城市新貴階層及泛公務(wù)員為輔；年齡集中在 2540歲，客戶需求：改善居住品客戶需求：改善居住品質(zhì)、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品資質(zhì)、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品資源均好性源均好性金域藍(lán)灣城市中產(chǎn)（主要客戶來源：城東），年收入 12萬以上，企事業(yè)單位中高層管理者、收入高且穩(wěn)定具有一定社會地位的從業(yè)者（律師、醫(yī)生）、外籍華人等。他們多為與子女同居住的三、四口之家，擁有改善居住品質(zhì)的需求，喜歡 “離塵不離城 ”的居所，注重圈子生活萬科魅力之城（ 70萬以上）城市中產(chǎn)（主要客戶來源：城東、外地），年收入 1030萬，多為中高層管理者、私營業(yè)主、公務(wù)員、教師、 IT、商貿(mào)等高收入群體等。他們多為三、四口之家。他們多為投資 +自住客戶，多為二次改善性購房，追求開發(fā)商品牌、產(chǎn)品資源均好性等因素數(shù)據(jù)來源：魅力之城項(xiàng)目部本區(qū)域中偏高端客戶群體掃描萬科魅力之城城市中堅力量（主要客戶來源：城東、外地），年收入 515萬，多為公務(wù)員、教師、中層管理者以及外企職員等。他們多為青年、三口之家。他們多為投資 +自住客戶，擁有住房改善型需求，追求開發(fā)商品牌、產(chǎn)品資源均好性、產(chǎn)品性價比等因素本區(qū)域中端客戶群體掃描典型客戶 1：萬科金域藍(lán)灣客戶，張女士， 26歲， 80余平， 51萬，自住，家住雙橋子典型客戶 2：華潤二十四城客戶，胡先生， 40歲， 130余平，總價約 110萬，工作半徑約 3公里典型客戶 3：華潤二十四城客戶，郭先生， 50歲，遂寧人，選擇 80余平戶型，以養(yǎng)老為主城東區(qū)域樓市供需特征掃描 4：客戶群體特征 24 本報告是嚴(yán)格保密的。東延線沙河板塊建設(shè)路板塊萬年場板塊望江沙河板塊城東區(qū)域樓市供需特征掃描 5： 價格特征價格存在兩級分化，向東向北價格呈下降趨勢，低價集中區(qū)間： 55006000元 /㎡ ，代表樓盤：優(yōu)品尚東 2期 5500元 /㎡，高價集中區(qū)間： 70007500元 /㎡ ，代表樓盤：二十四城 7500元／㎡價格向三環(huán)外呈下降趨勢，三環(huán)內(nèi)價格集中區(qū)間： 65007000元 /㎡ ，代表樓盤：澳龍名城 6800元 /㎡ ，三環(huán)外價格偏低，價格集中區(qū)間： 45005000元 /㎡ ，代表樓盤魅力之城： 4900元 /㎡二環(huán)路沿線價格區(qū)間： 70007500元 /㎡ ，代表樓盤：瑞升望江橡樹林 7400元 /㎡價格區(qū)間較為集中： 70007500元 /㎡ ，代表樓盤：龍湖三千里 7400元 /㎡ 、首創(chuàng)愛這城 7200元 /㎡以 07年 6月建設(shè)路板塊帶動整體城東價格大幅提升；二環(huán)路沿線價格集中在 70007500元，并由北向南價格基本持平，南面略高；東延線沙河板塊墊底。 25 本報告是嚴(yán)格保密的。板塊 樓盤名稱 新政前后推出批次及時間 新政前后戶型變化 新政前后價格變化新政前后成交量（熱銷期）備注前 后 前 后 前 后 前 后建設(shè)路板塊 龍湖三千里二期三批次二期四批次套二 38% 套三 38% 套二 100%6980 6700 69% 漸提升套三比例 ,分別為25%和 44%高地 套二 32%套三 42% 套二 56%套三 38% 5550 盤 76%12月 15日 2期 3批次套三66%（價格 7357）合能耀之城 套二 100% 7300 一期二批次 ,套二 50%、套一 20%金域藍(lán)灣 套四 20%套三 80% 套二 100%5715起，8126起650012000 11月 13日推出同樣多的全套二 ,12月 8日推出 20%套四 ,80%套三首創(chuàng)愛這城 一、~ 套二 40% 套二 41% 5400 7350 90% 萬年場板塊二十四城 套二 100% 7338 65% 1月 17日推出二批次套三100%花樣年花郡三期一批次三期二批次四期 套二 55%套三 45%套一 71%套二 100%6800 6900 1月 19日 ,1月 26日分別推出套二套三各半 .價格之后為8000國嘉新視界 套一 50%套二 50% 7352 望江板塊翡翠城四期 套二 95%套三 5% 套二 100%7200 7500 57% 3月 8號推出 180260大房源外灘 一期一批次 套二 100% 7635 1月 25日推出 3\4\5棟 ,套二66%,套三 44%戶型供應(yīng)變化： 新政前推售產(chǎn)品差異化較為明顯，新政后受大勢影響，大部分樓盤多調(diào)整為推出市場剛性需求明顯面積段戶型（即 8090套二）。進(jìn)入 12月、 1月后又開始推出套三以上大面積戶型。成交價格變化： 新政前后面價呈緩步上升趨勢，但實(shí)際成交過程中通過變相折扣優(yōu)惠（最高可達(dá) 11%），商品房成交價明升暗降。城東中高端樓盤新政前后產(chǎn)品推售、價格變化特征一覽推盤節(jié)奏變化： 在新政后，采用 “小步快跑 ”推售策略，快節(jié)奏、多批次、有所側(cè)重地推出產(chǎn)品，人為制造現(xiàn)場熱賣氛圍。成交量變化： 新政后來電來訪量明顯降低，客戶對房地產(chǎn)市場失去信心，大多客戶對購房持觀望態(tài)度，成交量大幅度下滑，以開盤當(dāng)日成交量而言，由 07年 69月瘋漲期的開盤當(dāng)日近清盤的情況轉(zhuǎn)變?yōu)?08年 1月開盤當(dāng)日 10%20%的成交率?？蛻糇兓?客戶由盲目、非理性購房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇再彿?；投資力度明顯降低，市場以剛性需求為主。新政前后，本區(qū)域市場供需出現(xiàn)以下五大變化可知，市場供需雙方、中央政府三方博弈升級（相比國六條、國八條時期），市場進(jìn)入較為實(shí)質(zhì)性的理性回歸，該特征將在未來 1到 2年內(nèi)產(chǎn)生持續(xù)影響。城東區(qū)域樓市供需特征掃描 6：新政前后區(qū)域市場變化特征 26 本報告是嚴(yán)格保密的。對本項(xiàng)目的策略啟示 1：百舸爭流，方顯本色！ 市場萎靡不振不可爭議地成為事實(shí)，卻讓我們看到更多的折扣、更多的促銷、更多的浮躁。樓市浮華的背后，我們意識到的更多是開發(fā)商的信心在變、甚至喪失！在多次市場博弈中，開發(fā)商的脆弱和敏感表現(xiàn)得淋漓盡致，因?yàn)榈拖藜航y道大限將至？這是浮華背后的真正動機(jī)。樓市降價了，所有的博弈參與者都沒能真正樂上心頭。 雖然缺乏足夠的市場數(shù)據(jù)支持，但面對趨于理性的市場大勢、面對區(qū)域市場的二次擴(kuò)張，我們?nèi)匀活A(yù)見：即將迎來全新的市場競爭格局、更為良性的市場氛圍。 27 本報告是嚴(yán)格保密的。市場背景： 市場趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場前景廣闊，正處于第二輪市場擴(kuò)張期。本項(xiàng)目基本判斷： 東部新城核心區(qū)域、中等規(guī)模、中高價位、面向改善型居住的電梯公寓物業(yè)2個前提 3個必須回答的關(guān)鍵問題 4項(xiàng)策略，幾個動作 SWOT 分析 4項(xiàng)營銷策略：幾個規(guī)范動作：思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場環(huán)境？對本項(xiàng)目的策略啟示 1： 百舸爭流，方顯本色！ 本項(xiàng)目將和誰競爭？本項(xiàng)目在成都萬科 8年開發(fā)歷程中所處的位置是什么？ 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 理性時代下的市場競爭，還僅僅是項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競爭嗎？ 2023年，萬科攜城市花園開辟城東樓市新天地； 2023年，萬科向東再造一座新城； 2023年，萬科金域藍(lán)灣吹響建設(shè)路開發(fā)號角； 7年來，萬科引領(lǐng)著眾多國內(nèi)一線開發(fā)商進(jìn)入城東，華潤、龍湖在本區(qū)域中先后布點(diǎn)，并掀起城東房地產(chǎn)的陣陣熱潮 …… 萬科，是否在乎城東 老大 的地位？ 29 本報告是嚴(yán)格保密的。排名 開發(fā)商 開發(fā)項(xiàng)目名 各盤開發(fā)／儲備量 開發(fā)總量預(yù)計1 華潤 翡翠城 100 310二十四城 2102 萬科 城市花園 50 魅力之城 76金域藍(lán)灣 30沙河堡項(xiàng)目 3 首創(chuàng) 愛這城 37 145川師大項(xiàng)目（龍泉） 54北泉路項(xiàng)目（龍泉） 10勝利村 項(xiàng)目 44（估算）4 龍湖 晶藍(lán)半島 28 99三千里 26三千城 45單位：萬平方米本區(qū)域開發(fā)總量（預(yù)估）前四名開發(fā)商 鑒于首創(chuàng)在城東的兩個項(xiàng)目屬龍泉城區(qū)；而龍湖盡管即將在更廣域范圍乃至中長期與萬科形成競爭，但區(qū)域內(nèi)的同一時期的市場競爭基本停留在單一競品上，因此，我們首先將研究重心著眼 華潤 。當(dāng)然，藍(lán)光也在我們后續(xù)的關(guān)注范圍。較淺層次的市場競爭容易識別，但在我們進(jìn)一步梳理土地市場后才發(fā)現(xiàn)，未來城東市場的競爭格局并非簡單的環(huán)域競爭，幾家國內(nèi)一線開發(fā)商的關(guān)注不容忽視。備注：儲備量 =占地面積 容積率 30 本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域聯(lián)動領(lǐng)跑成都 p市政規(guī)劃： 四大新城 成為城市核心功能的拓展區(qū)域，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐和承接經(jīng)濟(jì)、人口轉(zhuǎn)移的重要載體。 推動區(qū)域發(fā)展中流砥柱 1