【正文】 %戶型供應(yīng)變化： 新政前推售產(chǎn)品差異化較為明顯，新政后受大勢影響，大部分樓盤多調(diào)整為推出市場剛性需求明顯面積段戶型（即 8090套二）。他們多為青年、三口之家。中偏高端客戶特征有較強(qiáng)區(qū)域性，同時(shí)面向全市及全國范圍，越高端幅射力越強(qiáng)客戶以企、事業(yè)中高層管理者、高收入群體為主，普通公務(wù)員、城市新貴階層及泛公務(wù)員為輔；年齡集中在 2540歲，客戶需求：改善居住品客戶需求：改善居住品質(zhì)、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品資質(zhì)、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品資源均好性源均好性金域藍(lán)灣城市中產(chǎn)（主要客戶來源：城東），年收入 12萬以上，企事業(yè)單位中高層管理者、收入高且穩(wěn)定具有一定社會(huì)地位的從業(yè)者（律師、醫(yī)生）、外籍華人等。城東區(qū)域樓市供需特征掃描 2： 2023年區(qū)域內(nèi)一級土地市場供應(yīng)及后續(xù)開發(fā)預(yù)測 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。占地： 259畝 容積率： ，住宅： 4占地： 18畝 容積率： 信和置業(yè)中國投資集團(tuán)有限公司占地： 容積率： 占地： 容積率： ，住宅 已開發(fā)項(xiàng)目：國嘉新視界占地： 容積率： 將開發(fā)項(xiàng)目：龍湖 .三千城商住用地商住用地1 重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司2 成都永進(jìn)合能房地產(chǎn)有限公司占地： 容積率： 已開發(fā)項(xiàng)目：合能耀之城4 福建六建建設(shè)集團(tuán)有限公司5 干道建設(shè)3 成都成房置業(yè)有限公司6 祥寶投資有限公司 （新鴻基背景）7占地： 容積率： 58 成都金房貿(mào)易發(fā)展有限公司占地： 90畝 容積率： 9 四川省新宏實(shí)業(yè)有限公司占地： 15畝 容積率： 210 天盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11 成都萬科占地： 容積率： 3占地： 容積率： 3備注：數(shù)據(jù)來源于嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問部6511107948123樓面地價(jià)： 2444元 /㎡樓面地價(jià)： 2891元 /㎡樓面地價(jià)： 3984元 /㎡樓面地價(jià)： 4605元 /㎡樓面地價(jià)： 2399元 /㎡樓面地價(jià)： 1160元 /㎡樓面地價(jià)： 4498元 /㎡樓面地價(jià)： 3388元 /㎡樓面地價(jià)： 3598元 /㎡樓面地價(jià)： 4697元 /㎡樓面地價(jià)： 4797元 /㎡土地市場供應(yīng)： 07年本區(qū)域（東一環(huán)至東三環(huán)之間）共成交 11宗土地，其中有兩宗土地所建項(xiàng)目已進(jìn)入銷售階段。區(qū)域內(nèi) 7000元價(jià)格以上在售樓盤共計(jì) 13個(gè)（其中 1個(gè)基本售罄），未來區(qū)域 23年內(nèi)供應(yīng)商品房面積約 130萬方，主要集中在二環(huán)路沿線。 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。品質(zhì)偏高，有典型資源性高端項(xiàng)目華潤翡翠城東延線沙河板塊依托政府規(guī)劃（東部新城核心、金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶 )，整體區(qū)域處于開發(fā)初期，項(xiàng)目開發(fā)零星分布，整體品質(zhì)相對較低，但存在強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢帕麗灣、澳龍名城城東幾大典型地產(chǎn)市場板塊特征東延線沙河板塊建設(shè)路板塊萬年場板塊望江沙河板塊市場背景： 市場趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場前景廣闊，正處于第二輪市場擴(kuò)張期。高售價(jià)、高推盤量現(xiàn) 實(shí) 目 標(biāo)解決問題的關(guān)鍵是什么 ?房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。l㎡套 2（可變套 3） 858戶 52%A3(33F) 7476項(xiàng)目南側(cè)為同期天盛5A地塊，約 ，土地性質(zhì)與萬科4A地塊相似； 960萬/畝，樓面地價(jià) 4797元 /㎡ ；該地塊較平整、規(guī)則，臨驛都大道靜康路地塊已打圍且有萬科標(biāo)示；地塊周邊規(guī)劃路已開始施工，預(yù)計(jì)08年 8月中下旬可以通車項(xiàng)目西北側(cè)在建建筑項(xiàng)目西側(cè)空地項(xiàng)目內(nèi)部臨時(shí)建筑 地塊內(nèi)植被保護(hù)較好，有 35m高大原生態(tài)樹木約 50棵；本項(xiàng)目地塊呈梯形狀，較為規(guī)整；地塊內(nèi)呈坡地地貌，向北、向東地平略有抬升，垂直高差約 35m；地塊四至及內(nèi)部環(huán)境 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目基本判斷2個(gè)前提 3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題 4項(xiàng)戰(zhàn)略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析 4個(gè)營銷策略幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場環(huán)境？本項(xiàng)目將和誰競爭？本項(xiàng)目在成都萬科 8年開發(fā)歷程中所處的位置是什么？ 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?東二環(huán)吸附帶建設(shè)路板塊萬達(dá)錦華城依托主干道縱橫發(fā)展的二次擴(kuò)張期 (2023年 以后 )n東大街延線連通n地鐵 2號線規(guī)劃及建設(shè)啟動(dòng)n金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶構(gòu)建 (以東大街延線、東部副中心等為載體 )n新興城市 “4+1”規(guī)劃 (東部新城核心 —— 沙河堡片區(qū) )2023年至今 ,成都東部房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè) 政府規(guī)劃主導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展變遷 的歷程：東大街沿線 沙河堡板塊依托政府規(guī)劃及一線開發(fā)商進(jìn)駐的初步擴(kuò)張期 (2023年 2023年 )n由外至內(nèi) (先三環(huán)外后三環(huán)內(nèi)，比如，從東方新城到騰籠換鳥 )n由點(diǎn)到面 (比如， 2023年萬科魅力之城東三環(huán)啟動(dòng)?xùn)|方新城 )n由分散到聚集 (由北向南形成建設(shè)路、萬年場、成仁路口三大聚集點(diǎn) )2023年城東月度價(jià)格走勢2023年城東月度供需對比單位：元 /平方米單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：成都市房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)參考：成都市相關(guān)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu) 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。總體經(jīng)歷三個(gè)時(shí)期：平穩(wěn)期 快速發(fā)展期 理性回歸期。市場背景本項(xiàng)目基本判斷2個(gè)前提 3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題 4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析 4項(xiàng)營銷策略幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場環(huán)境？本項(xiàng)目將和誰競爭？本項(xiàng)目在成都萬科 8年開發(fā)歷程中所處的位置是什么？ 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成都中高端電梯公寓市場淺析216。城東中高端客戶掃描216。項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略框架216。項(xiàng)目開發(fā)及占位216。區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研216。項(xiàng)目產(chǎn)品基本確定、營銷目標(biāo)基本設(shè)定。08城東， 4G巔峰萬科 沙河堡項(xiàng)目營銷策略溝通 成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司成都 2023年 3月 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因時(shí)間有限，而本報(bào)告數(shù)據(jù)來源不一，可能存在偏差而未能一一核對，敬請見和指正！ 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成都萬科 G系列產(chǎn)品掃描216。區(qū)域市場競品研究216。新政前后區(qū)域微觀市場動(dòng)態(tài)變化及趨勢分析216。本項(xiàng)目地塊及產(chǎn)品價(jià)值分析第二階段（中期）項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略研究第一階段（初期）項(xiàng)目市場調(diào)研216。成都精裝修房市場淺析13個(gè)日歷天 5個(gè)日歷天2023/03/205個(gè)日歷天第三階段（終期）提交終稿216。區(qū)域房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃和發(fā)展現(xiàn)狀掃描成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢： 在政府宏觀調(diào)控下，一場有史以來最持久的全國性開發(fā)商 /消費(fèi)者博弈事件，消費(fèi)者首次讓開發(fā)商做出集體降價(jià)選擇 —— 目前整體樓市正處于市場調(diào)整階段，總體市場偏冷、漸趨理性。城東區(qū)域市場現(xiàn)狀及走勢：n0407年發(fā)展特征：城東房地產(chǎn)市場從 04年起步，發(fā)展良好并逐步成為成都主力供應(yīng)市場 ， 07年占市場份額（供 %、需 %） 。區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展概況： 城東區(qū)域市場目前已基本形成依托東二環(huán)線、東大街延線為橫縱坐標(biāo)的縱橫發(fā)展格局—— 東大街延伸線本項(xiàng)目將依托政府更為明晰的中長期規(guī)劃、高起點(diǎn)配套建設(shè)以及新興的區(qū)域市場格局，高姿態(tài)融入城東第二輪房地產(chǎn)市場擴(kuò)張期。凈用地： 成交價(jià)： 940萬 /畝樓面地價(jià)： 4698元 /㎡地塊位置 驛都大道靜康路凈用地面積 ，合 畝容積率≤ （住宅），可兼容的公共設(shè)施小于（該地塊內(nèi)計(jì)入容積率的建筑面積） 20%建筑密度 住宅 ≤ 22%總建面 ≤ 30%建筑高度 不超過航空限高 218米 (絕對高程 722米 )綠地率 ≥ 30%土地用途及年限城鎮(zhèn)混合住宅用地，住宅 70年，商業(yè) 40年備注 二類，住宅用地地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)備注：樓面地價(jià)按住宅容積率 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊資源綜合評價(jià)?中等規(guī)模，且地塊形狀基本規(guī)整?開發(fā)物業(yè)涉及高層低密住宅及公共設(shè)施用地的綜合開發(fā)?沙河景觀帶（ 1km）、塔子山公園（ 2km）?空氣質(zhì)量好、植被資源較豐富?政府規(guī)劃要點(diǎn)：本項(xiàng)目位于新興城市 “ 4+1” 東部新城核心區(qū)域 沙河堡片區(qū)，將隨著政府帶動(dòng)，區(qū)域逐漸成熟；地鐵 2號線、沙河堡客運(yùn)站將投入修建；?交通通達(dá)性：周邊通達(dá)佳，本項(xiàng)目不直接臨主干道?周邊配套現(xiàn)狀：目前配套屬城鄉(xiāng)結(jié)合部水平，有川師大及附中、附小、醫(yī)院、臨街底商（桂香居）、大型賣場（萬達(dá)廣場）、 CNG加氣站、沙河派出所等公共配套規(guī)模上自然資源設(shè)施資源地塊資源?地塊呈梯形狀?坡地地貌?地塊內(nèi)有原生態(tài)樹種，植被覆蓋情況良好。㎡ 套 1（可變套 2） 462戶 28%大戶型住宅C1(32F) 136㎡ 套 3（可變套 4） 192戶 12%C2(32F) 172㎡ 套 3（雙主臥） 96戶 6%A1’(33F) 139房地產(chǎn) E網(wǎng)房地產(chǎn) E網(wǎng) .. ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。倍訊易 .. 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。度 ： 08年推售 營銷目標(biāo) 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目基本判斷： 東部新城核心區(qū)域、中等規(guī)模、中高價(jià)位、面向改善型居住的電梯公寓物業(yè)2個(gè)前提 3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題 4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析 4項(xiàng)營銷策略幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場環(huán)境？本項(xiàng)目將和誰競爭？本項(xiàng)目在成都萬科 8年開發(fā)歷程中所處的位置是什么？ 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城東區(qū)域樓市供需特征掃描 1：在售樓盤及 7000元以上中高價(jià)位樓盤供需特征板塊 項(xiàng)目名稱 總建面（萬㎡） 容積率已供應(yīng)方量（萬㎡）未來 23年內(nèi)預(yù)估供應(yīng)量（萬㎡）目前均價(jià)（元 /㎡ ）望江沙河板塊華潤翡翠城四期 20 7500萬達(dá)錦華城 4 基本售罄 8200(精裝 )望江橡樹林 1期 32 ，推出 方約 32 7400外灘 7800交大綠嶺 4 6300總計(jì) 東延線沙河板塊帕麗灣 5 基本售罄 6100澳龍名城 25 6800藍(lán)谷地 .天域 30 4 5900比華利 20 6800愛丁郡院 5400卓錦城 26 20 6000華都美林灣 4 20 5850錦江城市花園 70 32 20 5200鑫苑名家 28 4700萬科 .魅力之城 4期 31 3 28 4900富麗東方 28 4500總計(jì) 板塊 項(xiàng)目名稱 總建面（萬㎡） 容積率已推售方量（萬㎡）未來 23年內(nèi)預(yù)估供應(yīng)量（萬㎡）目前均價(jià)（元 /㎡ ）建設(shè)路板塊淺水半島 60 5 6800龍湖三千里 3 7400高地 20 7300合能耀之城 7300萬科金域藍(lán)灣 5 首創(chuàng)愛這城 36 29 7 7200總計(jì) 萬年場板塊天空城 5700二十四城 1期 210 4 14 30 7500花樣年花郡 30 7000優(yōu)品尚東 2期 5500尚東美林 2期 5000水岸華庭 4 5700紫東芯座 20 暫未開盤 20 國嘉新視界 7300外灘 7800蓮花逸都 14 4 6400合計(jì) 216。代表性樓盤有二十四城、望江橡樹林、翡翠城 4期。其余土地后續(xù)將建項(xiàng)目建筑面積總共約 208萬方。城東區(qū)域樓市供需特征掃描 3： 2023年整體產(chǎn)品供應(yīng)特征板塊 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 戶型配比 主力面積段 配套建設(shè)路板塊龍湖三千里 2期 套一 11%，套二57%，套三 26%，套四 6%8090㎡萬科金域藍(lán)灣 套二 68%，套三26%，套四 6%8590㎡萬年場板塊二十四城1期 套二 73%，套三27%8690㎡優(yōu)品尚東2期 套二 91%，套三9%8086㎡望江沙河板塊望江橡樹林 1期 套二 47%，套三37%，套四 16%8089㎡華潤翡翠城 4期 套一 10%，套二85%，套三 5%8090㎡東延線沙河板塊澳龍名城2期 套二 29%，套三71%100110㎡比華利 1期 套二 24%，套三55%，套四 21%120140㎡區(qū)域內(nèi)最新批次的典型性產(chǎn)品供應(yīng)特征一覽沿二環(huán)線兩側(cè)樓盤當(dāng)期產(chǎn)品供應(yīng)以 8090㎡ 套二的性價(jià)比產(chǎn)品（可變套三）為主，占該區(qū)域供應(yīng)量的 50%90%；臨近三環(huán)位置產(chǎn)品以面積約 120㎡套三產(chǎn)品為主，占該區(qū)域供應(yīng)量的 55%70%。他們多為與子女同居住的三、四口之家，擁有改善居住品質(zhì)的需求，喜歡 “離塵不離城 ”的居所，注重圈子生活萬科魅力之城（ 70萬