【正文】 90萬(wàn)平方米綠化率30％容積率開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)建筑形態(tài)多層、小高層、聯(lián)排別墅樓盤均價(jià)聯(lián)排6000元/平方米商鋪均價(jià)未定分期銷售情況一期一組團(tuán)07年1月開(kāi)盤項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目憑借萬(wàn)科地產(chǎn)品牌打入鎮(zhèn)江市場(chǎng)，產(chǎn)品知名度較高，得到廣大購(gòu)房者的認(rèn)可。其中聯(lián)排別墅16套，主力面積270～280平方米，均價(jià)為4000元/平方米，總價(jià)在120萬(wàn)左右，已銷售結(jié)束；疊加別墅52套，主力面積170～220平方米，均價(jià)3100元/平方米，總價(jià)70萬(wàn)左右，目前銷售率90％。項(xiàng)目位于丹徒新區(qū)，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，一定程度上影響銷售進(jìn)度。多層共16棟，銷售價(jià)格35003800元/㎡。投資比例低于10%。【華芳一期共20棟多層，8棟聯(lián)排，一棟疊加；二期規(guī)劃建多層、小高層和高層，目前具體規(guī)劃未定。月，㎡幾乎沒(méi)有投資?！抉龊锌ぁ宽?xiàng)目概況：聆湖尚郡位于鎮(zhèn)江丹徒區(qū)，開(kāi)發(fā)商鎮(zhèn)江祥盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該項(xiàng)目是純別墅物業(yè)，占地24萬(wàn)㎡，㎡。商業(yè)及會(huì)所：商業(yè)規(guī)劃中，會(huì)所2個(gè)，面積未定。投資比例低于10%。項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)，三期未開(kāi)盤。二期共24套雙拼別墅，面積280㎡，均價(jià)4200元/㎡，%。客群特征：鎮(zhèn)江人，年齡45歲左右，主要是私營(yíng)業(yè)主，少量政府人員。別墅戶型大，總價(jià)較高。頤和家園坐落于鎮(zhèn)江東部風(fēng)景秀麗的禹山風(fēng)景區(qū)，環(huán)抱二十一世紀(jì)樂(lè)園。頤和家園由一期、二期清漪苑、三期帝庭苑和別墅區(qū)御景苑組成，由隸屬于中房集團(tuán)的鎮(zhèn)江中房鴻都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。媒體推廣形式：在項(xiàng)目周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)。該項(xiàng)目周邊學(xué)區(qū)氛圍濃厚，距離市區(qū)較近，交通便利。項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間2005年12月，交付時(shí)間2006年9月30日。樓盤名稱恒順翠竹園占地面積㎡建筑面積㎡綠化率%容積率開(kāi)發(fā)商江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司建筑形態(tài)聯(lián)排、雙拼建筑結(jié)構(gòu)磚混建筑層高樓盤均價(jià)別墅雙拼6000元/㎡聯(lián)排5400元/㎡商鋪均價(jià)無(wú)分期銷售情況05年12月開(kāi)盤06年9月30號(hào)交付項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于學(xué)府路，交通便利?！竞忝郎角f】項(xiàng)目概況: 該項(xiàng)目占地約為27公頃，總建筑而積約40萬(wàn)平方米，％，住宅類型主要有雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅，多層花園洋房，小高層等，周邊配備有超市、銀行、商鋪、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼托、學(xué)校、會(huì)所等齊全的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施。媒體推廣形式：在項(xiàng)目周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，企業(yè)形象深入人心，為項(xiàng)目推廣奠定的基礎(chǔ)。樓盤名稱天和星城占地面積建筑面積18萬(wàn)㎡綠化率40％容積率開(kāi)發(fā)商鎮(zhèn)江天和房地產(chǎn)建筑形態(tài)多層、小高層、復(fù)式別墅、商貿(mào)樓盤均價(jià)疊加4350元/平方米分期銷售情況一期疊加銷售率70％項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目整體配套完善，但別墅項(xiàng)目體量較小，無(wú)法提升自身價(jià)值，去化速度緩慢。 鎮(zhèn)江在售別墅樓盤客群以政府機(jī)關(guān)中高層管理者以及個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主，主要來(lái)源于鎮(zhèn)江主城區(qū)，年齡在35～50左右。 三、地塊內(nèi)部資源 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套齊全龍吟坊商業(yè)街總建筑面積為13800㎡，開(kāi)放空間及廣場(chǎng)面積7460㎡，綠化率35%，主要由二層商鋪組成。小區(qū)整體規(guī)劃以別墅為主，一期業(yè)主入住，人氣提升，為后期項(xiàng)目推廣奠定良好市場(chǎng)基礎(chǔ)。資源的稀缺性為本項(xiàng)目提供較大空間。但是項(xiàng)目定位總價(jià)較高，后期去化速度會(huì)受到一定影響。加大宣傳力度，提升項(xiàng)目知名度 本次調(diào)研過(guò)程中，項(xiàng)目對(duì)外宣傳較少，建議后期加大宣傳力度，為項(xiàng)目后期營(yíng)造市場(chǎng)氛圍，高調(diào)入市。此類單套總價(jià)與目前市場(chǎng)獨(dú)立別墅總價(jià)相當(dāng)，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。小結(jié)：本項(xiàng)目周邊交通、配套、地塊地貌、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，為后期開(kāi)發(fā)銷售奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。O 機(jī)會(huì)： 類型——市場(chǎng)目前聯(lián)排較多，雙拼較少，而本項(xiàng)目雙拼規(guī)劃50套左右，一定程度上填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。社區(qū)中心位置山水廣場(chǎng)成為社區(qū)居民休閑、健身的重要場(chǎng)所。二、地塊周邊情況南側(cè)道路（濱江大道） 項(xiàng)目北側(cè)（江灘） 項(xiàng)目東側(cè)濱江大道為連接濱江區(qū)域與主城區(qū)的交通要道，交通便利。 市場(chǎng)后期總體量較大，但由于大盤開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，每年上市總量有限，市場(chǎng)供需基本平衡，為本項(xiàng)目后期上市提供良好機(jī)會(huì)。項(xiàng)目一期為多層、小高層、復(fù)式別墅，二期為60000㎡的商業(yè)文化廣場(chǎng)，其中復(fù)式別墅共48套，主力面積為200平方米左右，均價(jià)4350元/平方米，車庫(kù)25平方米，均價(jià)3580元/平方米，總價(jià)100萬(wàn)左右，目前銷售率70％左右，客群特征:政府機(jī)關(guān)工作人員、私營(yíng)業(yè)主等，年齡45歲左右。整個(gè)小區(qū)由小高層、多層和別墅組成。二期規(guī)劃中，開(kāi)盤時(shí)間未定。該項(xiàng)目距離市區(qū)較近，交通便利。客群特征：購(gòu)買者主要來(lái)自于鎮(zhèn)江本地人，購(gòu)買人群主要是生意人、中產(chǎn)階級(jí)以上和政府官員。【恒順翠竹園】項(xiàng)目概況: “恒順翠竹園”是由江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)的原生態(tài)高檔別墅區(qū)。頤和家園占地面積㎡建筑面積60萬(wàn)㎡綠化率42%容積率開(kāi)發(fā)商鎮(zhèn)江中房鴻都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑形態(tài)多層、小高層、別墅建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層高樓盤均價(jià)小高層2900元/㎡多層2700元/㎡別墅獨(dú)立6800元/㎡，聯(lián)排4500元/㎡商鋪均價(jià)無(wú)分期銷售情況共分三個(gè)組團(tuán)，當(dāng)期別墅銷售率65％項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于學(xué)府路，交通便利。別墅區(qū)御景苑開(kāi)盤時(shí)間2005年5月，獨(dú)立別墅總套數(shù)54套，均價(jià)6800元/㎡，銷售率40%；聯(lián)排別墅總套數(shù)25套，均價(jià)4500元/㎡，銷售率70%。總建筑面積約60萬(wàn)平方米，為目前鎮(zhèn)江規(guī)模最大的智能化生態(tài)園林社區(qū)。頤和家園】項(xiàng)目概況: 樓盤名稱御墅臨楓占地面積㎡建筑面積㎡綠化率50%容積率開(kāi)發(fā)商鎮(zhèn)江佳昇置業(yè)發(fā)展有限公司建筑層高3㎡建筑形態(tài)獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排別墅樓盤均價(jià)獨(dú)棟 200萬(wàn)/套、雙拼均價(jià) 4200元/㎡、聯(lián)排均價(jià)3500元/㎡項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目丹徒新區(qū)谷陽(yáng)大道旁，交通便捷，到市區(qū)僅10分鐘車程。三期規(guī)劃中。雙拼別墅共20套，面積278280㎡，均價(jià)4000元/㎡，銷售率100%。該項(xiàng)目單棟別墅總價(jià)在200萬(wàn)左右，總價(jià)高，市場(chǎng)去化率較低。月。一期共26棟獨(dú)棟別墅，主力面積270350㎡，銷售率100%，二期38套獨(dú)棟別墅，主力面積270350㎡，均價(jià)5800元/㎡，銷售率24%。樓盤名稱華芳月。聯(lián)排別墅8棟46套，主力面積180230㎡，均價(jià)4300元/㎡，%疊加別墅1棟16套，主力面積170190㎡，均價(jià)3900元/㎡，銷售率100%。世紀(jì)名門位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)健力寶路與緯五路交匯處（市民廣場(chǎng)北側(cè)），是由張家港華芳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)是深圳中濤園林設(shè)計(jì)院，項(xiàng)目占地面積12萬(wàn)㎡，總建筑面積14萬(wàn)㎡，綠化率38%。優(yōu)惠措施：按揭、一次性付款享受98折。物業(yè)費(fèi)：㎡項(xiàng)目共分6期開(kāi)發(fā)，物業(yè)為聯(lián)排別墅、多層。客群特征:政府機(jī)關(guān)工作人員、私營(yíng)業(yè)主等，年齡30～50歲。 【風(fēng)景城邦】風(fēng)景城邦項(xiàng)目位于丹徒新區(qū)