某別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告(文件)
【正文】 8萬元 812萬元 1218萬元 1825萬元 2540萬元 40萬元以上 合計(jì) 相城 3 11 8 3 4 2 31 園區(qū) 3 9 8 1 5 1 27 古城區(qū) 3 3 2 5 4 1 18 其他市區(qū) 3 5 3 2 2 1 16 合計(jì) 12 28 21 11 15 5 92 置業(yè)總價(jià) 與月收入 100萬元 4830/30%=16000 150萬元 7245/30%=24000 200萬元及以上 9660/30%=32023 單價(jià)預(yù)期 6500元 /㎡ 7500元 /㎡ 8000元 /㎡ 面積控制 150～ 160㎡ 200㎡ 250/㎡ 物業(yè)類型 疊加 小聯(lián)排 大聯(lián)排、雙拼 ?根據(jù)客戶的年收入水平，其置業(yè)能力分為三個檔次 :100萬元、 150萬元、 200萬元，各自對應(yīng)的物業(yè)類型、面積如下表： 客戶來源與市場競爭 區(qū)域 相城 市區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中 上海 周邊 其他 合計(jì) 客戶 數(shù)量 167 362 253 66 44 34 63 58 1047 客戶 比例 16% 35% 24% 25% 100% 客戶身份（問卷調(diào)查） 行業(yè) /職業(yè) 行政事業(yè)單位 私營業(yè)主 /合伙人 外資企業(yè) 企業(yè)骨干 其他專業(yè)人士 相城 12 6 4 8 4 園區(qū) 2 6 14 5 2 古城區(qū) 5 7 0 4 2 其他市區(qū) 3 1 3 4 4 合計(jì) 22 20 21 21 12 行業(yè)/ 職業(yè)2220212112行政事業(yè)單位 私營業(yè)主/合伙人 外資企業(yè)企業(yè)骨干 其他專業(yè)人士?客戶的職業(yè)特性與首次定位基本符合，以私營業(yè)主、企業(yè)公務(wù)員及園區(qū)的外企管理層為主 一期反應(yīng)的兩個主要問題 ? 花園朝向 ? 客廳尺度 產(chǎn)品細(xì)節(jié)補(bǔ)充調(diào)研 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料 。其中疊加別墅 88套 主力戶型 疊加別墅主力戶型面積 220平米 銷售價(jià)格 單價(jià) 8000－ 10000元 /平米 起價(jià) 170萬元 /套，最高價(jià) 240萬元 /套，均價(jià)約 200萬元 /套 銷售速度 銷售速度較慢，銷售單價(jià)略有下降 主力客戶 蘇州私營業(yè)主，園區(qū)高管等 產(chǎn)品特征 優(yōu)：大開間，小進(jìn)深，南向通風(fēng)采光極佳 一、二層戶型送花園面積超過 100平米；三、四層戶型送屋頂花園面積 無地下室，地上室內(nèi)停車位（計(jì)入建筑面積） 超大入戶露臺與客廳相連 劣：三、四層戶型樓道過長，影響品質(zhì)較大，總價(jià)約低 20余萬元 市區(qū) —— 庭園 項(xiàng)目名稱 庭園 基本情況 占地面積約 13萬平米，建筑面積 8萬平米，純中式庭院別墅 主力戶型 戶型面積區(qū)間 200－ 400平米，一期主力戶型面積為 20 278平米聯(lián)排別墅 銷售價(jià)格 銷售均價(jià) 16000元 /平米 銷售速度 2023年 9月 1日一期開盤，共 20余套，三周銷售完畢。一方面是前階段土地出讓量過大，另一方面是城市居民實(shí)際收入水平提高緩慢，導(dǎo)致需求有限； ? 中海地產(chǎn)的品牌形象在銷售期給項(xiàng)目的支撐作用還十分有限； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新是突破市場的唯一出路，其前提是 —— 更好的滿足客戶的需求，提供高于市場平均水平的性價(jià)比； ? 更經(jīng)濟(jì)的利用空間，不要讓客戶覺得浪費(fèi)；更經(jīng)濟(jì)的控制成本，產(chǎn)品檔次與客戶實(shí)力相當(dāng)，不盲目拔高； ? 從方案的適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)性和市場競爭的角度看，建議走合院方向。 10棟多層， 19棟聯(lián)排及25棟獨(dú)立別墅 主力戶型 聯(lián)排別墅兩種戶型， 213平米及 253平米，獨(dú)立別墅 280平米左右 銷售價(jià)格 聯(lián)排別墅均價(jià) 6400元 /平米 銷售速度 聯(lián)排別墅共 99套，分兩批推出， 2023年 12月 10日二期開盤 主力客戶 吳中區(qū)內(nèi)私營業(yè)主及部分市區(qū)高收入人群 產(chǎn)品特征 半地下室約 45平米（停車位＋活動室），贈送 花園面積小，約 20－ 30平米 一戶一半地下停車位，小型社區(qū)集中地下車庫（多層、聯(lián)排合用） 滄浪新城 —— 博雅苑 項(xiàng)目名稱 博雅苑 基本情況 占地面積 78000平米，建筑面積 90000平米，容積率 ，一期推出 64套聯(lián)排和13套獨(dú)立別墅，另有 72套多層三房住宅 主力戶型 240－ 280平米 銷售價(jià)格 聯(lián)排別墅均價(jià)約 7000元 /平米，獨(dú)立別墅均價(jià)約 11000元 /平米 銷售速度 2023年 3月 26日開盤，兩個多月的銷售期，一期順利清盤 主力客戶 滄浪新城規(guī)劃預(yù)示的投資升值潛力吸引大量客戶 注重優(yōu)質(zhì)性價(jià)比的周邊私營業(yè)主 產(chǎn)品特征 組團(tuán)集中地下車庫，需計(jì)價(jià)購買 花園面積較小， 30－ 60平米不等 戶型通風(fēng)、采光等較好 同區(qū)樓盤 —— 天亞水景城 項(xiàng)目名稱 天亞水景城 基本情況 占地面積 ，建筑面積 12萬平米，容積率 。 家庭人口與臥室數(shù)量 家庭人口 2人 3人 4人 5人 5人以上 相城 2 18 7 1 2 園區(qū) 2 13 9 3 1 古城區(qū) 0
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1