【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 低，吸引部分承受能力不強(qiáng)的人群需求。部分樓盤因六層帶閣樓去化較慢，將閣樓單獨(dú)分割出來銷售。G、車庫(kù)：半地下自行車庫(kù)和房子配售。購(gòu)房者對(duì)汽車庫(kù)并不十分重視，且汽車庫(kù)的配比較小，多數(shù)樓盤沒有地下汽車庫(kù)，但關(guān)注停車問題的購(gòu)房者將越來越多。汽車庫(kù)面積在2030㎡之間，價(jià)格在26萬之間。多數(shù)樓盤有露天停車車位。H、供暖設(shè)施■□絕大多數(shù)新建樓盤有供暖設(shè)施，但供暖設(shè)備質(zhì)量普遍較差,費(fèi)用高，徐州市冬季的供暖期為本年十二月到來年的一月、二月共三個(gè)月，老百姓普遍希望冬季能有暖氣供應(yīng)。■□供暖計(jì)量必須向分戶計(jì)量方向發(fā)展，避免出現(xiàn)由于部分住戶不交供暖費(fèi)，引發(fā)供暖糾紛，形成惡性循環(huán)。I、交房標(biāo)準(zhǔn)全部為毛坯房交付，精裝修房目前還未在徐州房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)。J、定價(jià)原則■□多層的定價(jià)原則是：一般五層為基價(jià),在基價(jià)的基礎(chǔ)上,樓層不同按一定百分比加價(jià)。三層的加價(jià)最高，一般加價(jià)在20%左右。朝東的房子有朝向的加價(jià)，一般加價(jià)在2040元/平方米之間。目前徐州尚未實(shí)行購(gòu)房房款“一價(jià)清”制度,在總房款之外還要收取如單元防盜門、暖氣初裝費(fèi)等費(fèi)用?！觥跣熘莸貐^(qū)的半地下室基本上都有產(chǎn)權(quán),且一般買房都必須購(gòu)買地下室,地下室的價(jià)格售價(jià)一般在500600元/平方米左右?！觥跣熘莸亩鄬禹敹酁槠马敚话沩攲訋чw樓。多層頂層帶閣樓的房子去化較慢，閣樓的賣法各家不同。有的樓盤頂層帶閣樓，閣樓單獨(dú)計(jì)價(jià)，單價(jià)在800900元/平方米左右，六樓的價(jià)格在基價(jià)的基礎(chǔ)上要減價(jià)。有的樓盤閣樓沒有產(chǎn)權(quán)，但六樓在基價(jià)的基礎(chǔ)上要加價(jià)?！觥鮿e墅類高檔物業(yè)基本是一房一價(jià)。小 結(jié)：徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開發(fā)水平較低，小區(qū)整體規(guī)劃、戶型、景觀設(shè)計(jì)水平一般，物業(yè)管理水平不高，開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等諸多方面均有較大提升空間，市場(chǎng)可操作與提升空間較大。隨著外地開發(fā)公司和營(yíng)銷公司的進(jìn)入，徐州房產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷水平逐步提高，市場(chǎng)正走向正規(guī)化。七、市場(chǎng)需求特征總結(jié)購(gòu)房考慮因素徐州居民購(gòu)房考慮因素按其重要性排序依次為：地段、價(jià)格、戶型與面積、配套、學(xué)區(qū)、建筑質(zhì)量、景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌。期房、現(xiàn)房的差異■□徐州居民現(xiàn)基本能接受期房，但會(huì)根據(jù)用房迫切程度與開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力選擇取舍。■□市中心期房的接受度較高，但郊區(qū)期房接受度相對(duì)較低。套型需求分析■□戶型面積上來看，目前市民認(rèn)可的戶型使用面積在90－120平方米為宜。所占人數(shù)比例在80%以上，市場(chǎng)購(gòu)買量較大?！觥跸M(fèi)者購(gòu)房先看單價(jià)能否接受，其次根據(jù)自己的積蓄和未來的收入預(yù)期決定購(gòu)買總價(jià)。■□普遍承受總價(jià)在1620萬，高收入者可接受25—30萬元以上的價(jià)格。■□南區(qū)單價(jià)接受在16002000元/平方米，北區(qū)單價(jià)在13001500元/平方米。戶型設(shè)計(jì)要有明確合理的功能分區(qū)：■□公共活動(dòng)區(qū)，如客廳、餐廳、門廳等；■□私密休息區(qū)，如臥室、書房；■□輔助功能區(qū)，如廚房、衛(wèi)生間、健身房、貯藏間、陽臺(tái)；■□這些分區(qū)，各有明確的專門使用的功能，既有動(dòng)與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。較理想的臥室面積應(yīng)在12－16平方米之間，較理想的客廳面積在30平方米。居民比較接受錯(cuò)層戶型。購(gòu)房區(qū)域認(rèn)識(shí)■□徐州居民對(duì)改善居住條件的欲望較強(qiáng)烈，置業(yè)的同時(shí)也較看重房產(chǎn)的保值和增值，城南地區(qū)因環(huán)境較好且受城市總體規(guī)劃南移的利好前景看好?！觥跣熘葜苓吙h區(qū)居民在徐州市區(qū)購(gòu)房的欲望隨經(jīng)濟(jì)實(shí)力與工作選擇，但向往居住市區(qū)。■□徐州城北的居民也普遍感到城南地區(qū)更適合居住，只是因?yàn)榭紤]價(jià)格和工作的便利性才選擇在其他區(qū)域置業(yè)。■□城南片區(qū)客群購(gòu)買商品房以二次置業(yè)為主，主要是為了改善居住的條件和環(huán)境?！觥跤薪?jīng)濟(jì)實(shí)力的居民對(duì)郊區(qū)環(huán)境良好、檔次高、價(jià)格較高樓盤已接受。居民對(duì)房產(chǎn)價(jià)格承受度■□消費(fèi)者購(gòu)房先看單價(jià)能否接受，其次根據(jù)自己的積蓄和未來的收入預(yù)期決定購(gòu)買總價(jià)?！觥跗毡槌惺芸們r(jià)在1620萬，高收入者可接受25—30萬元以上的價(jià)格?！觥跄蠀^(qū)單價(jià)接受在16002000元/平方米，北區(qū)單價(jià)在12001500元/平方米。按揭貸款接受度■□徐州居民貸款按揭購(gòu)房有一定的積極性，部分居民在選擇貸款的時(shí)候有一定的顧慮：一方面考慮貸款利息較高，居民傳統(tǒng)的不希望負(fù)債的心理，另一方面對(duì)未來預(yù)期具有不確定性，在有能力付款的條件下盡量選擇一次性付款?！觥醯乾F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，70%左右的大部分人已選擇按揭貸款購(gòu)房?！觥跄贻p人有較強(qiáng)的超前消費(fèi)意識(shí)，在貸款額度不高的情況下再適當(dāng)延長(zhǎng)貸款年限，每月的還款本息也就在300400元左右和租房每月的費(fèi)用差不多，基本上能夠承受?！觥醣镜鼐用裰胁糠滞顿Y意識(shí)較強(qiáng)且有投資渠道的人以及部分生意人在購(gòu)房時(shí)考慮自有資金周轉(zhuǎn)的問題，會(huì)選擇貸款購(gòu)房?！觥跣熘葙?gòu)房貸款最多可貸到七成，多家銀行提供購(gòu)房貸款的服務(wù)，徐州現(xiàn)已有專業(yè)的代辦貸款手續(xù)的公司。房地產(chǎn)投資意識(shí)■□居民的房產(chǎn)投資意識(shí)較差，但房產(chǎn)投資（出租、升值出售）的意識(shí)逐漸形成。■□徐州房地產(chǎn)價(jià)格的增幅較小，投資回報(bào)率較低也阻礙了投資意識(shí)的形成?！觥醣镜鼐用裨谫?gòu)買商品房的同時(shí)也在考慮房產(chǎn)的保值和增值，所以環(huán)境好有增值潛力的商品房受到消費(fèi)者的青睞。對(duì)于教育的重視程度■□徐州大型的廠礦企業(yè)較多，這些單位都有自己的子弟學(xué)校，教學(xué)條件和質(zhì)量都還不錯(cuò)?！觥醣镜鼐用褡⒅亟逃?，但購(gòu)房時(shí)考慮學(xué)校的不多，主要是希望住處離學(xué)校較近接送孩子方便。有些徐州本地居民甚至?xí)榇嗽趯W(xué)校周邊租房，造成了學(xué)校特別是名校周邊的房屋租賃的價(jià)格偏高。區(qū)域認(rèn)知訪談■□徐州市民對(duì)徐州未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景樂觀，普遍認(rèn)為徐州的房產(chǎn)還有一定的增值空間，認(rèn)同城南地區(qū)的發(fā)展優(yōu)于城北地區(qū)，但現(xiàn)階段不夠成熟與便利，市民更傾向于選擇城南風(fēng)華園大學(xué)城附近生活便利的區(qū)域。■□徐州居民對(duì)于政府南遷具有廣泛的認(rèn)知，并普遍認(rèn)同城南區(qū)域?qū)淼陌l(fā)展前景，但同時(shí)也對(duì)政府的實(shí)現(xiàn)能力具有一定的質(zhì)疑。并且認(rèn)為現(xiàn)階段城東南區(qū)域還較落后，政府的南遷目前只是規(guī)劃，并沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，政府南遷的進(jìn)度對(duì)于城南區(qū)域的開發(fā)起著重要作用，但政府的政策導(dǎo)向并不能直接影響購(gòu)房者的消費(fèi)趨向。八、市場(chǎng)結(jié)論 徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，市場(chǎng)溫和，開發(fā)水平較低，居民投資意識(shí)不高，正處于市場(chǎng)化水平的起步階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次較低（價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)）。 開發(fā)商開始重視項(xiàng)目的概念開發(fā)、生活方式的營(yíng)造，但從供給與需求的角度看，總體還處于從用家市場(chǎng)向概念市場(chǎng)的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境、地段、戶型向賣生活方式、文化過渡）。 大企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買用作福利性的住宅仍占一定的比例，目前徐州房產(chǎn)市場(chǎng)正由集團(tuán)購(gòu)買逐步向個(gè)人購(gòu)買過渡。 購(gòu)房者對(duì)于小區(qū)內(nèi)在環(huán)境、周邊環(huán)境、交通便捷等要素要求高，需求面積適中、功能較為合理的商品房。小區(qū)整體規(guī)劃、戶型、景觀設(shè)計(jì)水平一般，物業(yè)管理水平不高。 房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主要?jiǎng)右騺碜杂诟纳凭幼l件（以小換大、以舊換新）、結(jié)婚購(gòu)房、外來人員購(gòu)房，城市改造引起購(gòu)房。引發(fā)市場(chǎng)大規(guī)模需求的動(dòng)因不足，市場(chǎng)需求處于正常的自然增長(zhǎng)階段。 徐州市場(chǎng)呈現(xiàn)南北兩極化，中低端物業(yè)主要集中在城北區(qū)，中高端物業(yè)主要集中城南區(qū)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小，物業(yè)以多層為主，小高層、高層開始出現(xiàn)，購(gòu)買者對(duì)小高層接受程度較好，高層接受度較差。 城北片區(qū)價(jià)格較低，均價(jià)在1500元/㎡，購(gòu)買者因經(jīng)濟(jì)承受能力較低，購(gòu)買面積較小主要集中在100㎡左右的二房、三房，多數(shù)購(gòu)買者已接受貸款購(gòu)房，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者愿意一次性付款。客群主要以工礦、企業(yè)職工、鐵路職工為主，由于城北片區(qū)屬于工礦區(qū)，環(huán)境較差，市場(chǎng)認(rèn)同度較低，主要以普通多層住宅為開發(fā)對(duì)象。 城南片區(qū)以中高檔物業(yè)為主，價(jià)格較高，均價(jià)在2000元/㎡以上，消費(fèi)客群由中高收入者組成，多數(shù)消費(fèi)者能夠接受按揭貸款，購(gòu)買面積偏大110130㎡。城南生活配套齊全，市場(chǎng)認(rèn)知度較高。未來發(fā)展中，城南板塊是徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。 中等收入家庭將成為購(gòu)房主體，大眾精品型房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。購(gòu)房者購(gòu)買目的主要滿足住房需求，投資意識(shí)淡薄。 隨著外來開發(fā)商、代理商的進(jìn)入，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)在學(xué)習(xí)、模仿發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，也出現(xiàn)了一批開發(fā)較為成功的項(xiàng)目，如康居花園、九龍鳳凰城等。隨著外來一批高水平營(yíng)銷策劃公司的介入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐步變得更激烈，但總體開發(fā)水平、營(yíng)銷水平還有很大提升空間。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)徐州房產(chǎn)市場(chǎng)的城中、城北、城西北、城南、銅山等板塊，經(jīng)過市場(chǎng)盤整已形成各具特色，價(jià)格梯級(jí)明顯，吸引不同類型的住房消費(fèi)者的明顯層次。本案所處的區(qū)域市場(chǎng)屬于城南板塊。城南板塊作為徐州高檔居住區(qū)的聚集地，受到徐州居民的一致認(rèn)同，然而較高的價(jià)格使區(qū)域客群與其他區(qū)域區(qū)別開來。因此，本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將不再是單純的板塊內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而是在基于共同環(huán)境資源、價(jià)格水平、客群層次等具有共性物業(yè)間的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)圈是指在全市范圍內(nèi)，與本項(xiàng)目地緣相似、品質(zhì)相當(dāng)、價(jià)格相近的項(xiàng)目。同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)圈沒有集中的區(qū)域性，而是以項(xiàng)目質(zhì)素為界定標(biāo)準(zhǔn)（交通便利，周邊配套設(shè)施完善，自然環(huán)境或人文氛圍優(yōu)良，項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)理念先進(jìn)），目前本案的同質(zhì)項(xiàng)目，分布較為零散，但其較高的定位與價(jià)格，本案同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要集中在自然環(huán)境優(yōu)良的山水景觀區(qū)域，如濱湖花園、康居花園等。二、重點(diǎn)公寓項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目列表個(gè)案項(xiàng)目森活綠郡康居花園鳳凰城濱湖花園地址三環(huán)南路北側(cè)鳳鳴路銅山新區(qū)湖北路南側(cè)開發(fā)商廣宇房產(chǎn)潤(rùn)發(fā)房產(chǎn)徐州久隆濱湖房產(chǎn)占地面積355畝1500 畝（公寓住宅190畝）365畝建筑面積8萬㎡25萬㎡13萬52萬㎡總戶數(shù)550200010224000戶（一期1020）戶型（㎡）2房：99101 ㎡27％3房2衛(wèi)： 12140㎡ 52%4房： 162 21％3房2衛(wèi)112160㎡ 40％4房160190㎡50％躍層200㎡ 10％項(xiàng)目后期開發(fā)110150㎡房型2房：99110㎡40％3房2衛(wèi)：120140㎡ 60％2房 10105㎡ 25％3房1衛(wèi)125135㎡ 40%3房2衛(wèi) 14152㎡ 25％4房 147㎡ 10％售價(jià)元/m2一期均價(jià)165025001500（公寓）3000去化量一期基本去化完畢（去化售價(jià)為15001600）前期開發(fā)已基本去化完畢目前只推出d、e區(qū)300戶左右，去化70％左右。未售車庫(kù)、地下室半地下室、無地下車庫(kù)車庫(kù)3000元/㎡車庫(kù)、地下室售價(jià)未定價(jià)格未定物管費(fèi)（元/㎡/月）未定客群大學(xué)老師、公務(wù)員居多醫(yī)生、公務(wù)員、煙廠職工、供電局等高收入客群客群主要以市區(qū)公務(wù)員、周邊大學(xué)老師以及極少量銅山居民私企老板、高級(jí)公務(wù)員、外地商人備注房型以大三房為主，項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較為先進(jìn)。140㎡房型暢銷。項(xiàng)目位于鳳凰山下，有風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，質(zhì)量較高，以大房型為主。項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，但缺乏配套。項(xiàng)目去化較快。項(xiàng)目靠近云龍湖風(fēng)景區(qū)，項(xiàng)目接受登記，一期已登記2000戶?？傮w評(píng)價(jià)■□ 代表項(xiàng)目總體素質(zhì)較高，銷售情況普遍良好。■□ 從戶型、價(jià)格等各方面來看，戶型偏大，95125㎡的房型銷售較快?！觥?由于單價(jià)較高帶來的總價(jià)提升，以及消費(fèi)客群層次的下移，單元面積呈現(xiàn)在改善居住空間、提高生活品質(zhì)的前提下，向適當(dāng)?shù)目刂泼娣e方向發(fā)展。產(chǎn)品分析產(chǎn)品類別目標(biāo)客群需求市場(chǎng)供求度中小戶型經(jīng)濟(jì)型低端市場(chǎng)稀缺標(biāo)準(zhǔn)戶型生活型未飽和大戶型享受型飽和豪華型奢侈型面臨別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從市場(chǎng)中看，該類型項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)普遍偏大，2房面積普遍都在95110㎡左右，三房主力面積在140㎡以上，市場(chǎng)中缺乏面積適中，功能合理，居住舒適的產(chǎn)品。價(jià)格分析■□ 徐州高檔物業(yè)與普通項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距明顯，即使銅山新區(qū)鳳皇城項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，價(jià)格依然能與市場(chǎng)低檔公寓相近，可以看出，高檔物業(yè)在徐州具有堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。■□ 高檔物業(yè)在價(jià)格高于市場(chǎng)的同時(shí)，其優(yōu)勢(shì)也十分明顯。環(huán)境優(yōu)勢(shì)是高檔物業(yè)立足的前提， 縱觀徐州高檔物業(yè)，無一不是具有優(yōu)良的山水環(huán)境資源，由此可見，徐州高收入居民對(duì)于居住環(huán)境的重視與追捧?！觥?在規(guī)劃、產(chǎn)品等方面，高檔物業(yè)也比市場(chǎng)其他項(xiàng)目具有較大的優(yōu)勢(shì)?？腿悍治觥觥?主力客群除具有中上經(jīng)濟(jì)收入水平的特征之外，社會(huì)地位也較高?！觥?大學(xué)老師、機(jī)關(guān)干部、企業(yè)中高級(jí)管理人員等是購(gòu)買群體的中堅(jiān)分子。此外，新經(jīng)濟(jì)從業(yè)人士也是重要的構(gòu)成部分，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來追求生活便利、舒適的生活?！觥?消費(fèi)者以有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士為主，二次置業(yè)的比重相對(duì)較高?！拘?結(jié)】可以看出，徐州高檔物業(yè)市場(chǎng)需求層次較高，消費(fèi)能力高，以改善居住條件享受生活為主要需求。然而，市場(chǎng)中的供應(yīng)產(chǎn)品還停留在僅有的山水景觀資源、區(qū)位資源等低層次賣點(diǎn)，在文化氛圍塑造，生活方式營(yíng)造等精神追求與挖掘方面還停留在較低層次水平。因此，塑造一個(gè)能夠體現(xiàn)徐州高層次居民精神生活層次的、能夠彰顯身份與生活品位的主題社區(qū)，是目前市場(chǎng)的一大空白與機(jī)會(huì)。三、別墅市場(chǎng)分析目前徐州別墅市場(chǎng)主要集中在鳳凰山莊周邊，以及銅山新區(qū)。代表項(xiàng)目有半山別墅、久隆鳳凰城、嘉惠園等。項(xiàng)目列表個(gè)案項(xiàng)目久隆鳳凰城嘉惠園半山別墅地址銅山新區(qū)銅山中醫(yī)院旁鳳鳴路開發(fā)商徐州久隆徐州港彭鳳鳴房產(chǎn)占地面積1500畝（公寓住宅190畝）225畝（公寓住宅100畝）60畝建筑面積///㎡㎡戶數(shù)316（一期）30098戶型（㎡）獨(dú)棟254307㎡30套聯(lián)排：180210㎡ 272套雙拼：220230㎡ 16套聯(lián)排：230㎡、320㎡雙拼：320㎡獨(dú)棟別墅：335700㎡聯(lián)排200