【正文】 土地成本 52572 萬元，占項目總成本 129807 萬元的 %；其中實際支付土地出讓金總額 50100 萬元，土地契稅 1503 萬元及 延付 發(fā)展綠城 最后 ,由于西溪濕地限高的原因，規(guī)劃上只能 向下拓展建筑空間，衍生 了大量的土方工程及與周邊交界處的擋墻工程，而擋墻工程又引申出了高壓電纜移位、雨水污水管移位、與周邊單位的交涉等費用。留莊項目后評估報告 64 ? 會所內庭院水景效果 ? 游泳池邊海螺噴水效果 發(fā)展綠城石材表面 分 火燒面、荔枝面和粗糙面三種。 7）給水系統(tǒng) 采用市政直供水，室內管道采用溫州正康不銹管管材和管件，并采用卡凸連接方式，施工相對比較簡便。 3）戶式中央空調工程 留莊官邸大宅共每戶均配置大金 VRVⅢ 空調系統(tǒng)，空調室內機選擇吊頂內暗藏式風管機，空調外機安裝位置經過專門設計，統(tǒng)一安裝在設備陽臺，室內末端均采用線控方式控制。 小區(qū)內設有兒童游樂設施和健身設施（包括室內外泳池、室內健身房等）； 留莊的廚房電器是在杭城樓盤首次使用嘉格納 （ GAGGENAU） ，從性價比角度 選擇 嘉格納 +西門子組合（洗衣機、干衣機、洗碗機、 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 56 紋走邊 ， B風格為 白宮米黃 大理石 、啡網紋走邊 ， 墻面均為墻紙，白沙石材門套線、踢腳線及實心柱； 2）精裝修設施設備的選擇和管理 廚柜、廚房器具、潔具、龍頭花灑、人造石臺板、地板、開關插座等是目標客戶除精裝修風格外關注的焦點。該施工項目 部經理主要管理人員的到位率基本能夠保證每周 5 天以上，機械設備的到位率 100%。 對建筑相關設計節(jié)點中有疑問之處或值得進一步探討的地方，通過加強與設計師的溝通，較好地解決了相關設計節(jié)點的探討確認。實際上， 自07 年 11 月直到 08 年上半年，房產市場持續(xù)下滑，公司看到市場的嚴峻形勢，及時調整銷控節(jié)奏，遇到有強烈購買意向的客戶，陸續(xù)推出保留房源 以利 及時消化。 4）根據市場制定合理的價格策略 07年 10月份留莊開盤時期是整個 2020年火爆房產市場的尾聲，調控政策效應尚未顯現，留莊大戶型預定情況良好，大多數客戶還沒 發(fā)展綠城 酒店式公寓開盤受市場環(huán)境制約的影響就更大， 于 2020 年 5 月開盤，當時 受銀行貸款緊縮 、股市轉弱、通貨膨脹嚴重、亞太部分國家經濟衰退等眾多不利因素影響，樓市投資型客戶的購房意愿降到谷底 。 重視項目客戶積累和維護 留莊開盤至今銷售統(tǒng)計010203040506070809010020 07 年10 月20 07 年11 月20 07 年12 月20 08 年1月20 08 年2月20 08 年3月20 08 年4月20 08 年5月20 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月20 09 年1月20 09 年2月20 09 年3月20 09 年4月20 09 年5月20 09 年6月時間套數官邸大宅 （套數）酒店式公寓 （套數） 經驗和教訓 1）合理的產品規(guī)劃定位是項目銷售成功的前提。 2）創(chuàng)新 VIP 預約銷售和預約交房， 讓客戶感到受重視 ,滿足其心理需求。截止 2020 年 6 月30 日，留莊一期 102套官邸大宅已售罄。寓意隱貴于斯，結合立意成為西湖 “第五莊 ”的高端小眾產品定位，從而明確留莊官邸大宅的宣傳基調。最后終于爭取到 18 米的建筑控高按檐口高度計算，確保容積率做到極限的 。 三、 前期報批 留莊項目的前期報批和 三通一平工作是開發(fā)過程的推進重點和難點，因天目山路沿線地鐵上行噪音超標、項目原始地坪偏高、西溪濕地限高控制、配套東側 3 號規(guī)劃路建設滯后、宏觀調控實行 9070政策、圖紙設計質量等一系列棘手問題，變得異常艱巨。 導致項目的 “水土不服 ”，防潮防滲漏設計不盡完善。 發(fā)展綠城 根據工程地質勘察報告，本工程的主要持力層為粘土夾卵石，性質良好，是理想的地基持力層，可作為天然地基，節(jié)省了樁基的成本。 發(fā)展綠城 精裝修設計管理 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 30 “十字型 ”的戶型平面布局，將產品的空間功能劃分為 禮儀區(qū) （包括門廳、接待區(qū)）、 社交區(qū) （包括起居室、正餐廳）、 家庭活動區(qū) （包括家庭室、中西廚、早餐廳）與 休息區(qū) （主臥室與次臥區(qū)域）等不同區(qū)域，各功能區(qū)均保持非常好的獨立性與連通性，避免了空間之間的功能性干擾；整個室內的 布局顯得嚴謹、對稱。 ? 外墻采用聚氨酯硬泡保溫 +斷橋隔熱鋁木復合門窗 +屋面擠塑保溫板 的先進保溫 體系，設計隔熱性能達到 50%。要求各專業(yè) 按國家 AAA 住宅性能標準 指導設計 ，注重項目適用性能、環(huán)境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能等 5個方面的設計，尤其是節(jié)能、減噪和低耗，設置了雨水收集、太陽能、外墻外保溫系統(tǒng)、各類建筑減噪等節(jié)能減排的系統(tǒng)。 留莊項目作為集住宅、酒店式公寓為一體的多物業(yè)形態(tài)的復合項目，從項目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的比例考慮與利潤指標的測算，在規(guī)劃設計上引進知名境外設計公司，成功實現了項目策劃的產品定位與形態(tài)結構的和諧統(tǒng)一。 主 要表現為： 1） 市場信心受挫，觀望情緒濃厚，短期難以恢復 2） 市場供求關系變化，需求受到抑制，成交大幅縮減 杭州房地產市場自 05 年宏觀調控后長期低迷，直至 07 年 5 月方顯現回暖跡象。 1 2020 年 6 月 11 日取得二期施工許可證； 1 2020 年 7 月 BLD 設計事務所完成會所及樣板房室內設計施工圖； 2020 年 7 月第一幢樓 4樓屋面結頂； 2 2020 年 8 月留莊官邸展示樣板房進場施工； 2 2020 年 8 月上旬開始，通過報紙、戶外、雜志、網絡等多 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 17 3）鋁木復合門窗施工：北京美馳建筑材料有限責任公司 4）景觀工程施工：浙江綠城景觀工程有限公司 5）平層官邸精裝修施工：上海市建筑裝飾工程有限公司 深圳海外裝飾工程公司 浙江亞廈裝飾集團有限公司 華鼎建筑裝飾工程有限公司 6）會所精裝修施工：浙江諸安建設有限公司 7）酒店式公寓精裝修施工：深圳洪濤裝飾股份有限公司 北 京深長城建筑裝飾工程有限公司 主要 材料設備供應商 1）住宅空調供應商：浙江美佳空調電器有限公司（日本大金） 2）電梯供應商：廣州日立電梯杭州工程有限公司 3）新風供應商：浙江卓靈建筑智能技術有限公司（美國霍尼韋爾） 4）中央吸塵供應商：浙江森都住宅科技開發(fā)有限公司（美國 beam） 5）地暖供應商：杭州意格供熱工程有限公司（德國喬治費舍爾） 6）燃氣鍋爐供應商：北京菲斯曼供熱技術有限公司（德國菲斯曼） 7）住宅潔具供應商：浙江匯豐建材有限公司（德國唯寶） 8）住宅龍頭供應商：杭州沃馳建材有限公司（德國漢斯 格雅） 9）官邸櫥柜供應商 : 北京博寶廚房設備有限公司（德國 博德寶 ） 10）酒店式公寓櫥柜供應商： 杭州柏麗貿易有限公司（德國柏麗） 11）廚房電器供應商： 江蘇博西家用電器銷售有限公司（德國嘉格納及西門子） 發(fā)展綠城 初步設計批復概算 130100 萬元 。 項目產品描述 留莊項目各樓幢均設電梯，包含兩種 精裝修 產品類型： 260 平米430 平米的 平層 層官邸大宅和公建配套的 拎包入住型產權式酒店 公寓 。 容積率 地上建筑面積（平米） 地下建筑面積 （平米） 地上可售面積 （平米） 樓面地價 （元 /平米） ? 地塊東北 角 發(fā)展綠城并取 “西溪且留下 ”之意，命名為留莊。 七 、項目團隊建設評估 發(fā)展綠城 由于準確做到了 各類 目標客戶定位、產品定位及價格 差異化 定位， 從 營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制 發(fā)展綠城 經過 3 年半的經營建設，目前 留莊 項目 在業(yè)界 品牌認可度高，交付 1 年多，入住率達到 50%，除 50 個車位外全部房源已 基本銷售完畢，資金回籠 迅速 ，各項財務指標表現優(yōu)良，項目總體是成功的。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 1 前 言 發(fā)展綠城 項目 于 2020年 5 月正式動工， 2020 年 10 月一期官邸開盤， 2020 年 5 月 底 全面交付 入伙， 2020 年 8 月基本完成稅務清算工作。 通過回顧 留莊 項目開發(fā) 的 全 過程， 客觀評價項目得失， 總結成功經驗和反思不足之處，希望能為浙江鐵路集團和綠城集團今后開發(fā)類似項目提供一定的借鑒。留莊項目后評估報告 4 本項目規(guī)劃設計工作緊密結合市場定位，在江南地區(qū)首創(chuàng)法式高端全裝修低密度平層官邸公 寓這類住宅產品 ,掀起了省內高端低密度樓盤的法式全石材干掛外立面的風潮，在項目的概念策劃、規(guī)劃布局、單體研究、成本控制等方面取得了一定的成績，積累了寶貴經驗并得到了客戶、市場和行業(yè)的認可。 但從簽訂土地出讓合同到 一期 正式開工長達 18 個月，較大影響了整個項目合理開發(fā)周期安排。留莊項目后評估報告 7 目 錄 第一章 項目概況 一、項目情況簡述 二、項目總投資 三、項目開發(fā)主要合作單位 四、項目開發(fā)大事記 第二章 項目開發(fā)主要環(huán)節(jié)回顧和總結 一、項目策劃定位 二、項目設計管理 三、前期報批 管理 四、項目銷售管理 五、項目工程管理 六、項目成本管理 七、客戶服務管理 八、項目竣工交付 九、項目財務管理 十、項目經營管理 第三章、項目總結評價 第四章、對類似項目開發(fā)和集 團后評估工作的建議 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 9 項目原始地貌 : ? 地塊西南角 ? 留莊項目區(qū)位圖 發(fā)展綠城 酒店式公寓布置在小區(qū)北側，北可盡攬西溪濕地盛景，同時遮擋 發(fā)展綠城 發(fā)展綠城 由于售價攀升，實際支出的營業(yè)稅金及附加為 12680 萬元，超預算 2591 萬元，占實際總成本的 10%。留莊項目后評估報告 20 ? 現場評審樣板小樓 ? ? 銷售中心入口 ? 1 2020 年 5 月 17 日，為確保提前開盤，經過 28 天的奮戰(zhàn)，杭大路銷售展示中心投入使用，正式開始接待客戶 ； 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 23 2020 年 3 2020 年 4 月 25 日為留莊項目的清算基準日， 5月 17 日發(fā)布留莊清 算公告。 因此，留莊項目的定位已經十分清晰， 要做足容積率 要定位創(chuàng)新要產品創(chuàng)新，走高端小眾的差異化之路，讓客戶和市場找不到價格參照物，引領行業(yè)的潮流， 攀 登不 同 尋常的險峻之峰。 由于項目地處西溪濕地，限高控制為黃海高程 18 米，通過采取全面降低原始地面標高，設計大進深戶型、爭取按檐口標高做為限高認定等多 種措施，來保證精裝修房頂層層高 ,其余樓層層高 的要求，最終使得留莊的容積率達到了極限的 。留莊項目后評估報告 28 地下可停自行車 448 輛；水泵房和配電間等設備用房設在地下 ， 有利于節(jié)約用地。留莊項目后評估報告 29 2） 戶型 創(chuàng)新實現功能分區(qū)獨立 產品以精裝修平層大宅為主力戶型，從 260 平米 470 平米不等，分十個主要戶型 ，一般為 1廚 3 廳 5 室 5 衛(wèi)，戶均面積 350 ㎡ ；室內空間結構設計源自帕拉迪奧的圓廳別墅，在平層大戶的室內形成圓廳、十字內廊的空間形態(tài)，也稱為 “十字戶型 ”。留莊項目后評估報告 31 筑風格的特征是高臺階、粗柱廊、厚山花，使得建筑整體 莊重雄偉 。 櫥柜、廚房電器、衛(wèi)浴龍頭、衛(wèi)生潔具、開關插座設施設備均考慮德國品牌原裝進口。系統(tǒng)還具有場景選擇功能，通