【正文】 在內(nèi)部環(huán)境上應結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。由于整體供應量有限，各項目市場去化率高，銷售價格保持堅挺，未來2－3年，在整體市場轉(zhuǎn)好，中心城區(qū)住宅物業(yè)稀缺下，這種狀況將繼續(xù)得以維持甚至有所強化。l （2）產(chǎn)品形態(tài)的市場消費可接受度從當前產(chǎn)品供應形態(tài)來看，市場上以多層為主，建設少量高層主要是為利用較好的自然景觀，而本項目以小高層和高層為主，消費者偏好有等進一步市場研究。（四）提升片區(qū)景觀價值，打造聚家具或購物配套休閑功能完善居住片區(qū) 隨著項目與周邊商業(yè)的相結(jié)聯(lián)，形成一定規(guī)劃的商業(yè)結(jié)合體，該地塊項目的啟動，江南中心地帶將逐漸建設成集觀光、商業(yè)、居住于一體的適宜居住區(qū)，并將形成一條連續(xù)的通向10+1大道的景觀長廊，從而提升片區(qū)景觀價值，打造高尚配套完善的居住片區(qū)，為市民提供舒適而有品位的生活環(huán)境。建筑品質(zhì)；。根據(jù)項目周邊樓盤及南寧目前價格趨勢，以及上述依據(jù)可以得出未來房價是屬上升趨勢。市場價格所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格的情況調(diào)查項 目面積區(qū)間(㎡)房屋類型名 稱 方 位 均 售 價 香格里拉星光大道550045180高層商住 江南馨園星光大道500050162高層 水岸都市星光大道 6500 86132 高層壯錦大道450088120高層石柱嶺4500116195多層四季花都白沙大道4200138189多層花樣年華星光大道480089164小高層白沙大道450047118高層、小高層新加坡城亭洪路南段4300146310高層市場預測（1）2010年銷售價格預測根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、南寧市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，南寧地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，南寧商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。以售代租的形式。按區(qū)域劃分置業(yè)客戶群一類客戶——項目所在區(qū)域周邊居民、周邊區(qū)客戶、產(chǎn)業(yè)人士,投資客二類客戶——外在務工優(yōu)秀人員三類客戶——其他區(qū)域客戶、特殊用途置業(yè)人群第五部分 項目戶型進行評價與選擇(房地產(chǎn)價值工程原理Value Engineering)一、項目評價工程原理及程序過程(一)項目價值工程定義及ACE分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。（四）項目市場定位經(jīng)過對市場狀況的分析總結(jié)和預測，潛在價值的挖掘，核心價值的建立及目標客戶群的定位，項目的開發(fā)主題也就呼之欲出，對此要解決兩個問題：其一，項目應開發(fā)何種類型物業(yè)；其二，項目主題概念（項目的靈魂）的賦予。南寧葫蘆頂大橋開通，本項目與青秀區(qū)的瑯東拉近了距離，促進客流量的增加與市場的占領(lǐng)，與此同時邕江一橋的修復將使興寧區(qū)的顧客直接到達項目；定位可行2溫州名購由行業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)揮自身營銷網(wǎng)絡優(yōu)勢，在已有的或延伸拓展的營銷網(wǎng)絡中，吸納中小企業(yè)進入其營銷鏈，通過項目開發(fā)商強力引導、行業(yè)集力推進、龍頭企業(yè)積極帶動，推進一批成長型企業(yè)和品牌進入行業(yè)龍頭企業(yè)營銷網(wǎng)絡，實現(xiàn)營銷網(wǎng)絡資源共享和共同發(fā)展，同時樹立江南商業(yè)地產(chǎn)的風向標。2溫州名購引進溫州商業(yè)各類品牌，形成南寧溫州名品市場。由于戶型面積小，意味著總價低、投入小，與寫字樓比具有租價低、管理費低廉的優(yōu)點。三、項目定位（一）項目整體定位任何一個房地產(chǎn)項目，如果在開發(fā)初期沒有一個明確的市場定位，那這一項目肯定不會取得成功。第四部分 定位及項目評估結(jié)論一、名稱定位根據(jù)南寧江南片區(qū)以及南寧地區(qū)，消費群體的消費心理傾向——向往大城市生活；當?shù)卮蟛糠窒M者受大城市影響，且與周遍城市接觸較多，喜歡“崇洋”。（4）雖然目前南寧市房地產(chǎn)價格逐漸上升（但二手房成交率不理想），據(jù)預測明年南寧市房地產(chǎn)行業(yè)將有市無價。 09年，優(yōu)質(zhì)樓盤多集中于鳳嶺板塊。結(jié)合種種正負面因素預計，09年南寧市房市延續(xù)調(diào)整格局的同時，房價將平穩(wěn)下行，間有小幅回落，大幅度降價局面出現(xiàn)可能性較小。宏觀環(huán)境的急劇變化迫使本行業(yè)在08年初進入了調(diào)整期，到目前為止，已歷時一年。216。2007－2008年南寧主要城區(qū)普通住宅成交一覽 單位：套區(qū)域/年份2007年占比2008年占比增減青秀區(qū)27966％16563％％西鄉(xiāng)塘區(qū)8859％7046％％江南區(qū)8409％6537％％興寧區(qū)5243％3433％％良慶區(qū)3767％1384%%邕寧區(qū)0077%%合計54244100％35040100％—216。從0809年各月住宅成交數(shù)據(jù)來看，在市場成交震蕩回落之后，南寧商品房市場自08年10月份開始反彈，交易量明顯回升，月住宅成交套數(shù)至12月由10月低谷的1944套攀升至4232套的水平，為全年次高，僅低于1月份的住宅成交量。在南寧08年新增住宅供應面積中，青秀區(qū)位居南寧各區(qū)之首，㎡，％，㎡，％；㎡，％；㎡，％；興寧、％。㎡，％，㎡，％。規(guī)劃由四個層面共六個篇章組成：最上層為“戰(zhàn)略篇”，旨在確立總的戰(zhàn)略目標和原則，是創(chuàng)建南寧新型城市空間結(jié)構(gòu)的方向和策略；中間層面是在總原則指導下，按照研究的側(cè)重及專題的特性劃為“發(fā)展篇”、“保護篇”、和“基礎(chǔ)篇”三個篇章，從社會、經(jīng)濟、旅游的發(fā)展，到自然生態(tài)環(huán)境和歷史文化環(huán)境的保護以及交通系統(tǒng)、能源系統(tǒng)等基礎(chǔ)設施的配套，該研究層面從城市發(fā)展的各個角度探討了南寧的未來，是創(chuàng)建新南寧的基礎(chǔ)；然后是城市空間形態(tài)和結(jié)構(gòu)規(guī)劃，歸納為“空間篇”，該篇描繪了新南寧的基本框架和空間組織原則，為適應南寧未來的跨越發(fā)展提供了寬闊的舞臺；最后是“實施篇”，該篇從戰(zhàn)術(shù)層面探討了近期建設的重點和實施戰(zhàn)略規(guī)劃的政策與措施 　　全市2008年工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值首次突破千億元大關(guān)，達1040億元，%，其中規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值850億元，%；產(chǎn)值超億元工業(yè)企業(yè)185家，同比增加30家，億元企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值596億元，產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值70%，億元工業(yè)企業(yè)總數(shù)繼續(xù)穩(wěn)居全區(qū)首位。其中，1949—1985年，南寧城市人口由9萬多人增加到約60萬人，用了三十多年，增長了5倍多，；1985—2005年，南寧城市人口由60萬人左右增加到160萬人左右，用了20年，平均每年增加約5萬人。另外可供參考的資料是，2005年6月底，；。（二）項目建設開工進度項目計劃于2009年10月份底開工建設，預計2012年交付使用。就本案所處區(qū)域來說，江南區(qū)位于南寧市邕江南岸，是發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、都市型工業(yè)、休閑娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的良好場所。隨著大南寧的形成和中國東盟自由貿(mào)易區(qū)形成，江南區(qū)已成為南寧市新的投資熱土。（三）投資估算和資金籌措（1）投資估算表112 【項目總投資估算表】序號項目數(shù)量金額(元)備注A1項目取得證費76，289，552A2前期工程規(guī)費13,696,A3營銷費用10,850,A4前期基礎(chǔ)設施費10,329,A5工程造價費258，693，132A6稅費27，089，合 計396，950，（2）資金籌措表113 【項目資金籌措表】序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(元)籌措資金比例(%)1自有資金300，000，0002銀行貸款3銷售回款4項目總投資396，950，（四）項目財務和經(jīng)濟評價 表114 【財務經(jīng)濟評價表】序號財務與經(jīng)濟評價指標數(shù)值（元、85%）1項目總投資396，950，2稅后財務凈現(xiàn)值155,135,（五）項目銷售模式與合作方式項目采用反租式銷售、一次性銷售及租賃。2005年末，%；，%。特別值得注意的是，最近十多年南寧城市人口急劇增加，平均每年增加六七萬人。（三）本市城市建設概況《南寧市綜合發(fā)展空間戰(zhàn)略規(guī)劃》是根據(jù)南寧市委、市政府指示，由南寧市規(guī)劃局于２００２年８月委托上海同濟城市規(guī)劃設計研究院，聯(lián)合復旦大學、華東師范大學共同編制的。二、本市房地產(chǎn)市場綜述（一）本市房地產(chǎn)市場情況南寧房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（1） 房地產(chǎn)行業(yè)景氣下降，開發(fā)投資增長趨緩。在整體環(huán)境惡化下，08年南寧商品房市場銷售萎縮較為明顯。08年南寧