【正文】 招投標(biāo)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》； 中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)令第 3 號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》； 中華人民共 和國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)令第 9 號(hào)關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》； 中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)令第 30 號(hào)《工程項(xiàng)目施工招標(biāo)管理辦法》； 陜發(fā) [2020]9 號(hào)文件《陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)管理若干規(guī)定的通知》； 其他有關(guān)招投標(biāo)文件規(guī)定。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安 排 根據(jù)項(xiàng)目的具體建設(shè)內(nèi)容，項(xiàng)目建設(shè)期為 29個(gè)月，從 2020年 8 月份開(kāi)始至 2020 年年底結(jié)束。 （四）供熱：居住小區(qū)內(nèi)采用太陽(yáng)能熱水器的方式，公共建筑供熱結(jié)合城市總體規(guī)劃由市政供熱提供熱源。 （六）各網(wǎng)共存時(shí)，電信市話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、計(jì)數(shù)機(jī)數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、區(qū)內(nèi)只能網(wǎng)絡(luò)等信息傳輸線均采用一線位，同溝敷設(shè)，圖中電信線路的管位應(yīng)預(yù)留以上信號(hào)所需管孔。 （五）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)路燈由路燈專網(wǎng)同一集中控制，桿線與電力線路同側(cè)布置，應(yīng)與規(guī)劃區(qū)內(nèi)線路同期建設(shè)，采用埋地敷設(shè)。 （三）雨水排放 規(guī)劃思路 結(jié)合地形南高北低的特點(diǎn)，采取自然重力排水，將雨水收集排入渭華路城市雨水主干道，排入河流。根據(jù)小區(qū)內(nèi)消防要求沿管網(wǎng)內(nèi)布置室內(nèi)外消防栓，布置間距不大于 120 米。 編制管線設(shè)計(jì)綜合平面圖 在各專業(yè)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，初步確定各種管線在平面上的位置，再根據(jù)管線再到路上的排列、敷設(shè)的可能性，在總體對(duì)管線的走向、排列次序等進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，確定各種管線在華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 平面上的位置。 豎向設(shè)計(jì) （一）豎向設(shè)計(jì)原則 ? 滿足道路、市政管網(wǎng)的工程要求 ? 滿足地形、平整土方工程量的要求 ? 地下空間、地面景觀設(shè)計(jì)的要求 （二）豎向設(shè)計(jì) 商貿(mào)小區(qū)地形變化大，豎向設(shè)計(jì)總體上遵循場(chǎng)地南高北低的特點(diǎn)進(jìn)行場(chǎng)地平衡設(shè)計(jì)，居住用地區(qū)內(nèi)地比較平坦結(jié)合地形變化做調(diào)整，主要是滿足道路排水和市政管網(wǎng)要求。 5）道路照明設(shè)計(jì) 小區(qū)道路照明根據(jù)道路性質(zhì)和寬度不同，采用不同亮度標(biāo)準(zhǔn)和燈桿高度。 2）景 觀小品 精心設(shè)計(jì)景觀小品，如噴泉、拱橋、雕塑、文化墻、兒童游戲沙坑等。小區(qū)步行空間設(shè)計(jì)布局呈開(kāi)放式布局，與周邊建筑、道路相協(xié)調(diào)，做到既醒目又親切宜人。灌木可采用常綠或落葉灌木，配以季節(jié)色彩豐富的花卉 ，并可拼接成花紋或圖案，以豐富小區(qū)廣場(chǎng)和景觀大道等主要節(jié)點(diǎn)的色彩，構(gòu)筑居民聚會(huì)、健身、休憩、逗留、觀賞、兒童嬉戲的理想綠色環(huán)境場(chǎng)所。 綠化、景觀、環(huán)境規(guī) 劃 作為高層次的居住小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美是其規(guī)劃的主旨，因而綠化、景觀和環(huán)境系統(tǒng)是重點(diǎn)考慮的方面。 ? 空間控制 日照間距控制 建筑日照間距系數(shù)為 ，多層間距應(yīng)該為 米，考慮華縣城市土地資源缺乏的特殊情況以及現(xiàn)有建筑間距的實(shí)際情況，確定本次規(guī)劃日照間距控制為： 多層居住建筑日照間距系數(shù)為 ，多層住宅間距 22 米；高層居住建筑日照間距標(biāo)準(zhǔn)采用大寒日日照 2 小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)人流限定在小區(qū)周邊，與居民既相互依存又互不干擾。項(xiàng)目規(guī)劃力求實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)三方效益的融合與統(tǒng)一，為華縣創(chuàng)建一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、視覺(jué)環(huán)境優(yōu)美、人文環(huán)境高尚的職能化較高的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，在華縣縣新建小區(qū)及商業(yè)中能獨(dú)樹(shù)一幟 , 充分體現(xiàn)出項(xiàng)目的示范效 應(yīng)和區(qū)域開(kāi)發(fā)的前瞻性。區(qū)域構(gòu)造線呈近東西向展布 ,褶皺構(gòu)造主要有金堆城 黃龍鋪背斜、百花嶺向斜。修正系數(shù)計(jì)算如下表 32 所示。市場(chǎng)比較法的基本 原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。 （ 2）定位：本項(xiàng)目是一個(gè)以高尚居住為主的住宅小區(qū)，其宏大的建筑規(guī)模加之大面積 的生態(tài)景觀為項(xiàng)目的舒適休閑品質(zhì)增添了誘人的氣息。 城市房地產(chǎn)的剛性需求，是項(xiàng)目住宅和商業(yè)建設(shè)的最大動(dòng)力。 ? 劣勢(shì)： 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 1．地形坡度變化比較大：對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的影響，但是地形坡度能夠結(jié)合建筑、室外廣場(chǎng)、公共綠化建設(shè)出豐富多變的空間景觀效果。 華縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 華縣響應(yīng)西部大 開(kāi)發(fā)的號(hào)召，加快城市發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)華縣城市人口的快速增長(zhǎng)，給華縣的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了契機(jī)。 2020 年，全縣全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 440127 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %。 2020 年，華縣不斷發(fā)展壯大文化旅游產(chǎn)業(yè)，總投資 2 億元的少華山森林公園正式對(duì)外運(yùn)營(yíng)，成為關(guān)中東部唯一的國(guó)家級(jí)森林公園，開(kāi)園以來(lái)累計(jì)接待游客 ，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 760萬(wàn)元。分輕重工業(yè)看：輕工業(yè)快速增長(zhǎng)，完成 14961 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；重工業(yè)完成 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 全年農(nóng)村居民人均純收入 5153 元，剔除價(jià)格因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17175 元，實(shí)際增長(zhǎng)%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 35477 億元 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 156958億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 142918億元，增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 王延安。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項(xiàng)目占地面積 畝（ 平方米），建筑總面積207500 萬(wàn)平方米，其中：住宅建筑面積 100300 萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積 107200 平方米。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 ；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村居民家庭食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比重為 %，城鎮(zhèn)為 %。 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。渭華起義紀(jì)念館被中宣部命名為全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地，被省旅游局認(rèn)定為陜西東部最大的紅色旅游景區(qū)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 398742 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。在華縣城市規(guī)劃中提到了要在本區(qū)域建立大型的居住社區(qū)及商業(yè)設(shè)施，改善華縣整體的人均居住環(huán)境以及提高人均居住面積，為華縣的房華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 地產(chǎn)業(yè)提供了有利的政策指導(dǎo)。 2．建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程對(duì)于周邊居民有一定的環(huán)境影響，項(xiàng)目區(qū)位于老城區(qū)的中部，周邊居住有城市居民，需要在實(shí)施過(guò)程中做好相應(yīng)的管理措施。 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 第三章 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 通過(guò)對(duì)華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查，近年來(lái)華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，總開(kāi)發(fā)量和商品 房銷售價(jià)格均呈現(xiàn)穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)，以下對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況做一匯總 : 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)規(guī)模和主要內(nèi)容 建設(shè)起止年限 總投資 截止 2020年底完成工作 2020年目標(biāo)任務(wù) 項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任 累計(jì)完成投資 主要完成工作 2020年度計(jì)劃投資 自籌 工程形象進(jìn)度 建設(shè)單位負(fù)責(zé)人 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 共 25個(gè)項(xiàng)目 366701 93836 1 陽(yáng)光小 區(qū) 新建 新建住宅樓 16棟；建筑面積 40055平方 20202020 6500 2500 2500 一期竣 工 東勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 王海娟 2 杏園陽(yáng) 光 續(xù)建 新建四幢磚混住宅樓，建筑面積 20200平方米 20202020 2500 780 1720 1720 竣工 華隆公司 孫彥坤 3 四季花 城 續(xù)建 建設(shè)面積 10萬(wàn)平方米商業(yè)用房和住宅樓，同時(shí)配套小區(qū)內(nèi)道路、綠化 20202020 8000 1000 5000 5000 竣工 坤峰房地產(chǎn)公司 李秦豫 4 錦繡綠 地 續(xù)建 建設(shè) 14棟總建筑面積 74840平方米，其中居住房 5100平方米 20202020 10327 5000 5327 5327 竣工 陜西恒盛開(kāi)發(fā)公司王瑞玲 5 錦繡名居一期 新建 19棟 94750平方米 20202020 15600 5000 5000 陜西恒盛開(kāi)發(fā)公司王瑞玲 5 錦繡名居二期 新建 68畝， 18棟 65630平方米 20202020 9500 陜西恒盛開(kāi)發(fā)公司王華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 瑞玲 6 赤水灣生態(tài)文化園度假山莊項(xiàng)目 新建 赤水河兩側(cè)， 61650平方米 20202020 8000 2020 渭南高新區(qū)天時(shí)置業(yè)有限公司 7 瓜坡重點(diǎn)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌小區(qū) 新建 四個(gè)小區(qū) 方米 20202020 33000 15000 派爾森、恒盛、 3個(gè)房地產(chǎn)公司 8 渭華路商貿(mào)城西擴(kuò) 新建 20萬(wàn)平方米，其中：住宅 米 20202020 20200 20200 永安房地產(chǎn)公司 9 兆興國(guó)際城項(xiàng)目 新建 規(guī)劃總用地面積，總建筑面積 80萬(wàn)平方米，總投資 10億元人民幣，由 5個(gè)住宅區(qū)和 1個(gè)商業(yè)區(qū)組成，可容納住戶 4036戶，個(gè)體商戶 1000余戶，由 10棟商業(yè)大樓和 100余棟多層與高層住宅樓 組成。由于對(duì)當(dāng)前目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)化，因此本項(xiàng)目規(guī)劃出多種戶型來(lái)滿足不同客戶群的偏好需求，并且配套設(shè)施完備。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過(guò)選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等步驟。 表 32 因素修正表 可比實(shí)例 比較因素 A 錦繡綠地 1400 元 /m2 B 四季花城 1600 元 /m2 C 錦繡民居二期 1480 元 /m2 區(qū)域因素 100/103 100/97 100/104 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間 100/99 100/98 100/102 個(gè)別因素 100/102 100/97 100/95 修正系數(shù) 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 4）權(quán)重的確定 錦繡綠地 ； 四季花城 ； 錦繡民居二期 5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定 根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下： 案例一比準(zhǔn)價(jià)格： 1400 ＝ 1346 元 /m2 案例二比準(zhǔn)價(jià)格： 1600 ＝ 1735 元 /m2 案例三比準(zhǔn)價(jià)格： 1480 ＝ 1468 元 /m2 6）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定 項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下： 項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 ＝ 1364 ＋ 1735 ＋ 1436 ＝1500元 /m2 依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合確定本項(xiàng)目多層住宅的入市均價(jià)為1500 元 / m2。斷裂構(gòu)造主要以近東西向及北東華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 東向兩組為主 ,次為北西向。 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； 《城市規(guī)劃編織辦法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093； 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5022095； 項(xiàng)目的征地地形圖； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 JGJ3787； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020 年版）； 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ082094； 規(guī)劃目標(biāo) （ 1）良好的人居環(huán)境； 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 （ 2）優(yōu)美的綠化道路； （ 3）親密的鄰里空間； （ 4）便捷的交通體系； （ 5）迷人的水景花園； （ 6）完善的配套設(shè)施； （ 7）先進(jìn)的智能化管理。 （ 6）規(guī)劃以開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)強(qiáng)化的彈性和靈活性，規(guī)劃設(shè)計(jì)使單位建筑相互聯(lián) 系，融為一體，又相互獨(dú)立，以利于分期設(shè)施，流動(dòng)開(kāi)發(fā)。 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 建筑紅線控制 多層建筑：退 后道路紅線 5 米； 高層建筑：退后道路紅線 10 米。本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)人、自然、建筑與可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃上形成強(qiáng)調(diào)主軸，利用輔軸，借綠生景、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，小區(qū)內(nèi)建有休閑廣場(chǎng)、同時(shí)片狀集中綠地、生態(tài)綠化帶、庭院綠化、景觀小品、景觀步行街、幾個(gè)不同功能的景觀中心綠化等，在小區(qū)空間上形成和諧的綠化景觀觀賞序列。 2）帶狀綠地 帶狀綠地位于小區(qū)周邊道路和內(nèi)部行車道兩側(cè)及小區(qū)內(nèi)步行景觀道兩側(cè)，以種植喬木為主，喬木常綠，間雜種植，使進(jìn)入小區(qū)有綠樹(shù)成蔭之感，且注重一年四季的季相變化?？紤]步行空間聚會(huì)、觀賞、休憩、健身、逗留等各項(xiàng)活動(dòng)需求，在內(nèi)部設(shè)休閑桌椅、臺(tái)階和殘疾人坡道等。景觀小品和華縣歷史文化低溫相融合，體現(xiàn)文化內(nèi)涵，充分發(fā)掘、大膽突破、有機(jī)組織，可以點(diǎn)成，也可以成系列，合理地分布在小區(qū)主要景觀路線、廣場(chǎng)、庭院綠化帶、入口處等之中，并結(jié)合水景、華縣永安城