【正文】 招標(biāo)組織形式 項(xiàng)目主要采用委托招標(biāo)形式，由項(xiàng)目業(yè)主委托具有相應(yīng)資質(zhì)、從事過類似工程招標(biāo)且信譽(yù)良好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 代理招標(biāo)。 招標(biāo)人和投標(biāo)人都應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的法人單位，在招投標(biāo)過程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。 時(shí)間 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 前期準(zhǔn)備工作 地基開挖 主體施工 配套設(shè)施建設(shè) 室外及地下 工程處理 竣工驗(yàn)收 圖 61 項(xiàng)目施工進(jìn)度橫道圖 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第七章 工程招投標(biāo)方案 招標(biāo)原則及依據(jù) 招標(biāo)原則 項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開，即發(fā)布招標(biāo)通告，公開招標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。在主體工程開工前，相應(yīng)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作應(yīng)基本完成，為主體工程開工和順利進(jìn)行創(chuàng)造條。 施工 進(jìn)度 安排的 原則 認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的方針政策、國家法令法規(guī)、上級(jí)主管部門對(duì)本工程建設(shè)的指示和要求。 （二）燃?xì)饬繕?biāo)準(zhǔn)：根據(jù)規(guī)范耗熱定額，取 2200MJ/人 .年。新建道路、建筑物均應(yīng)預(yù)留電信路通道和管位。由交接箱或 ONU 引出用戶直配線。 （一）規(guī)劃區(qū)內(nèi)電信電纜引自縣城電信主干管。 （四）規(guī)劃區(qū)內(nèi)電力線路宜采用地下式敷設(shè)，同路徑的線路敷設(shè)在同一溝道中。 （四）排水管材 采用 HPE 排水管材，熱熔連接。 污水量預(yù)測 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 污水量按照給水量的 90%計(jì)算，日排水總量為： 530 立方米。 小區(qū)給水管材采用 PVC 給水管，管件閥門采用相配套的類型。 表 51 用水量估算 用水項(xiàng)目 規(guī)模 用水量標(biāo)準(zhǔn) 合計(jì)（ m3/日） 生活用水 2456 人 180L/人 .d 共建用水 生活用水 15% 未預(yù)見量 以上合計(jì) 15% 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 總用水量 總用水量 用水總量取 600m3/日 （二）水源 小區(qū)用水由城市市政給水管網(wǎng)直接供給，由城市供水干管管徑總水表井引入。 給水工程規(guī)劃 （一）用水量估算 生活用水量標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)室外給水規(guī)范 GBJ1386,確定居住建筑的生活用水標(biāo)準(zhǔn)為180L/人 .d。 管線交叉時(shí)的互讓原則 ? 壓力管道讓重力自流管道； ? 柔性管道讓剛性管道； ? 管徑小的讓管徑大的。 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 綜合管網(wǎng)規(guī)劃 為盡快發(fā)揮應(yīng)有的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益，本小區(qū)建設(shè)應(yīng)貫徹先地下后地上，地面建筑與基礎(chǔ)設(shè)施同步進(jìn)行的原則。為創(chuàng)造有秩序的小區(qū)環(huán)境，上述設(shè)施設(shè)置的位置、色彩、形式等必須統(tǒng)一設(shè)計(jì)，確保小區(qū)環(huán)境的整潔和品位。路燈、燈桿和附屬裝置互相匹配，選用深 褐色和黑色，與樹木顏色為一體。 4）建筑照明設(shè)計(jì) 小區(qū)建筑照明突出與環(huán)境的和諧，不過份強(qiáng)調(diào)建筑，只強(qiáng)調(diào)主要入口、主要里面線條等，而不采用通體照明。 3）建筑形式、色彩、屋頂 不過分突出小區(qū)建筑單體形象，只是將其作為環(huán)境中的一個(gè)構(gòu)件，充分發(fā)揮組團(tuán)建筑之間的整體關(guān)系，從而造成小區(qū)建筑群體對(duì)人視覺的沖擊感染效果。 地面輔裝結(jié)合廣場和景觀大道上樹叢位置，進(jìn)行 6～ 8 米以見方的網(wǎng)格輔裝方式。 廣場周邊設(shè)置高竿燈，作為主體空間燈光；綠化和座椅邊設(shè)邊緣燈，作為輔助和過渡 空間燈光，廣場內(nèi)部硬質(zhì)地面上設(shè)地?zé)襞c地面齊平，用于指示廣場通道走向和勾畫廣場形態(tài)，廣場上水體設(shè)水燈，綠地中設(shè)綠化泛光燈。綠化中以石材輔砌小道，讓居民可以真正融入綠化之中，充分發(fā)揮環(huán)境對(duì)人性、人格的熏陶作用。帶狀綠化顯示了小區(qū)的脈絡(luò)，同時(shí)產(chǎn)生了步移景移的景觀線。 1）片狀綠地 片狀集中綠地位于小區(qū)中心，由北朝向南圍繞水體展開，以入口廣場、中心綠化、中心運(yùn)動(dòng)場為景觀軸線，與主入口形成對(duì)景，使得進(jìn)入小區(qū)便有清新開朗的感覺。 ? 綠化景觀系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)注重綠化環(huán)境的塑造，營造具有特色的、立體的綠化體系。南北向主道路及小區(qū)級(jí)道路，車行道寬 9 米，是小區(qū)最重要的消防通道，居住小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形車道時(shí)小區(qū)消防組織的重要通道，在這兩條道路上不得設(shè)置任何有礙交通的設(shè)施，保障主干道的道路暢通。 交通組織規(guī)劃 （一）道路結(jié)構(gòu) 規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部道路程“一主、一環(huán)、多支”式的形式： 一主：南北向小區(qū)主入口道路； 一環(huán)：小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形車道； 多支：多條通戶路。 商業(yè)建 筑布局 商業(yè)建筑不至于北部的商業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)，主要有商業(yè)步行街、大型商城。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目占地面積 畝（ 平方米），建筑總面積207500 萬平方米，其中：住宅建筑面積 100300 萬平方米，商業(yè)建筑面積 107200 平方米。 （ 4）在提高土地經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，因勢利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)環(huán)境這一價(jià)格支撐點(diǎn)在設(shè)計(jì)上仔細(xì)推敲，建設(shè)時(shí)精心施工，以造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的二十一世紀(jì)小華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 區(qū)。 規(guī)劃原則 （ 1）以規(guī)劃部門及其他有關(guān)部門和業(yè)主對(duì)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為依據(jù)，使住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)既滿足業(yè)主的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，使之成為城市住宅的有機(jī)組合部分并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。 水、電、天然氣等 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營所需供水、電、天然氣等從市政管道接入。地震基本烈度為 8 度，項(xiàng)目具體位置不處于地質(zhì)斷裂帶。 工程地質(zhì) 華縣大地構(gòu)造位置隸屬于華北地臺(tái)南緣豫西斷褶帶太華隆起，北 東向青崗坪大斷裂南側(cè)。隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目配套設(shè)施日趨完善，項(xiàng)目人氣逐漸上漲，因此項(xiàng)目價(jià)格也可逐步上調(diào)。 3）計(jì)算修正系數(shù) 每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值 計(jì)算，本項(xiàng)目的各個(gè)因素取值均為 100，案例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。 1）選擇案例 從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的項(xiàng)目有錦繡綠地、四季花城、錦繡民居二期這三個(gè)案例。 項(xiàng)目價(jià)格定位 （ 1）定價(jià)原則： 結(jié)合市場 供給的 實(shí)際情況，制定一個(gè)合理的價(jià)格 ， 保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤 。 目標(biāo)市場定位 結(jié)合對(duì)華縣城區(qū)范圍內(nèi)的近十家住宅樓盤進(jìn)行分析和比較的基礎(chǔ)上，依據(jù)競爭樓盤的客戶調(diào)查分析，我們把目標(biāo)客戶鎖定在本區(qū)域和周邊縣市，這些客戶具體可以分成以下四大類： （ 1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)樓盤接受能力強(qiáng)的顧客；收入中、高等偏上，對(duì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往的，喜歡高性價(jià)比的客戶；戶型、面積可選范圍多，目標(biāo)客戶還是 主華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 要集中縣城中小企業(yè)老板，這一群體經(jīng)濟(jì)潛力大，他們擁有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 20202020 6000 1000 華縣新華書店 16 金水苑商住小區(qū) 新建 新建兩棟住宅樓及門面房，總建筑面積 8328平方米。項(xiàng)目容積率，建筑密度%，綠地率%，停車位1985個(gè)，社區(qū)內(nèi)將配套有 2所幼兒園、1所小學(xué)、星級(jí)酒店、大型超市、百貨商場、家居建材市場、飲食街、文化街、蔬菜副食大樓、社區(qū)服務(wù)大樓等完善的商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施。 SWOT 小結(jié)： 憑借著項(xiàng)目開發(fā)的巨大潛力，市場前景看好。 ? 機(jī)會(huì)： 1．本項(xiàng)目抓住縣城區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇，通過上規(guī)模的投資建設(shè)引導(dǎo)該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，與城市發(fā)展同步共贏，達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三效益的綜合平衡。 3．周邊商貿(mào)設(shè)施發(fā)達(dá)，具有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景：規(guī)劃用地沿新秦路至新華路沿街都是商業(yè)門面房，還有已經(jīng)建好的商業(yè)步行街，這些特點(diǎn)都清晰地標(biāo)志出本地段的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以為市民們提供一個(gè)適宜生活居住的社區(qū)，更有利于帶動(dòng)建筑業(yè)、建材以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 （ 2） 隨著 華縣的開發(fā)建設(shè) ，本區(qū)域急切需要相應(yīng)的 居住小區(qū)以及 商業(yè)配套設(shè)施，以滿足本區(qū)域居民 居住、 生活需求 、 消費(fèi)需求 、以及政府、企事業(yè)單位的對(duì)商務(wù)環(huán)境需求，從而提升城市功能。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資分三次產(chǎn)業(yè)來看：第一產(chǎn)業(yè)完成投資 7182 萬元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成 324031 萬元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成 67529 萬元，增華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 長 %。 建筑業(yè)快速發(fā)展。華州國際皮影文化產(chǎn)業(yè)園對(duì)外開放，成為全國最大的皮影文 化“博物館”。華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 萬元，下降 %；稅金總額 ，下降 %。其中大型企業(yè)產(chǎn)品銷售收入 萬元，增長%。其中：縣屬企業(yè)完 成 萬元，增長%。 微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 初步核算，華縣 2020 年全縣生產(chǎn)總值完成 ，較上年增長 %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn) 投資 194139億元，增長 %；農(nóng)村投資 30707 億元，增長 %。 全年全部工業(yè)增加值 134625 億元，比上年增長 %。 可行性研究結(jié)論 結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目的宏微觀環(huán)境進(jìn)行分析，對(duì)建設(shè)投資規(guī)模進(jìn)行估算，工程進(jìn) 展情況制定方案，并且通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論： （ 1）項(xiàng)目具有良好的宏微觀政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境； （ 2）項(xiàng)目對(duì)于華縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)具有積極的推動(dòng)作用； （ 3）項(xiàng)目規(guī)劃合理，職能完善，設(shè)計(jì)方案指標(biāo)合理； 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 （ 4）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （ 5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。住宅包括：兩棟小高層為 27294 m2住，多層為 62176 m2，辦公、車庫為 10830 m2；商業(yè)包括：商業(yè)步行街建筑面積 ㎡，綜合商業(yè)體建筑面積 ㎡ ,沿街華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 商業(yè) ㎡，寫字樓等經(jīng)營性商業(yè) ㎡。 項(xiàng)目位置 華縣永安城建設(shè)項(xiàng)目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機(jī)械廠，北臨糧食局住宅樓。 建設(shè)單位 項(xiàng)目建設(shè)單位為華縣永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 總投資及資金來源 項(xiàng)目總投資估算總計(jì)為 20989 萬元，資金來源：永安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自有資金 萬元，銀行借款 6000 萬元，銷售收入再投入 。 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及市場分析 項(xiàng)目建設(shè)背景 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 （ 1）國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 初步核算， 2020 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，比上年增長 %。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 %。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 3373 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 82277 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 108489 億元，增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。大中型企業(yè)產(chǎn)值增長較快，完成 萬元，增長%。中型企業(yè)產(chǎn)品銷售收入 萬元，增長 %。 旅游業(yè)初見成效。 城鎮(zhèn)居民生活水平顯著提高。 2020 年全縣有資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè) 4 個(gè)，實(shí)現(xiàn)竣工產(chǎn)值 ，增長 % ；房屋施工面積 15萬平方米，增長 %，房屋竣工面積 15 萬平方米，增長 % 。 2020 年全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 86個(gè)，比上年同期增加26個(gè)，增長 %。 （ 3）高品質(zhì)住宅和商業(yè)項(xiàng)目，從建筑形態(tài)和其自身功能上容易形成良好的建筑形態(tài)和服務(wù)口碑，從而樹立一個(gè)健康、高尚的品牌形象，為華縣打造一張醒目的城市名片。 對(duì)華縣新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用 近年來，華縣 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ，已經(jīng)成為渭南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加 城市固定資產(chǎn)投資、增加區(qū)域就業(yè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 4．用地內(nèi)現(xiàn)狀建 筑少，易于開發(fā)建設(shè)：現(xiàn)狀用地內(nèi)除在東部有現(xiàn)狀商業(yè)建筑比較集中外，其余區(qū)域基本上無建筑。 目住宅和商業(yè)資源形成互動(dòng)互補(bǔ)，為彼此開發(fā)提供資源、人力、物力的整合條件。 本項(xiàng)目位于縣城老區(qū)，必然為項(xiàng)目帶來巨大的客戶群。 20202020 100000 5000 陜西兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 匯邦 .紫馨苑 續(xù)建 北苑：五棟六層住宅樓，建筑面積15480平方米；南苑：十棟六層住宅20202020 6461 1761 4700 4700 竣工 匯邦房地產(chǎn)公司 王仲坤 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 樓，建筑面積 32200平方米 11 育紅馨苑小區(qū) 續(xù)建 一幢六層 6000平方米住宅樓 20202020 800 600 2