【正文】 本項目計劃分階段推出，以低開高走的手法入市。本項目針對建筑節(jié)能的自身特點,在前期工作階段就有建筑節(jié)能的專業(yè)人員介入,綜合考慮規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、能源系統(tǒng)、暖通等各方面因素,提出初步的節(jié)能方案。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設計標準。（2）在設計小區(qū)道路時，要嚴格執(zhí)行設計標準、合理設置道路寬度、等級，以節(jié)約建筑材料。在新建筑中強制安裝的設施包括二段式?jīng)_水馬桶和噴霧式水龍頭。投資估算風險實時關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟政策的變化，及時調(diào)整資金使用計劃，靈活運用資金，規(guī)避金融風險。 風險評估與對策按風險因素對投資項目影響程度和風險發(fā)生的可能性大小，把風險分為一般風險、較大風險、嚴重風險和災難性風險四個等級。但是，由于建設過程中的不可預見性因素比較多，因此在施工過程中可能存在水文地質(zhì)條件方面的風險。首先項目經(jīng)規(guī)劃建設后，具有良好的生態(tài)環(huán)境條件、基礎(chǔ)設施條件、便利的區(qū)域交通條件；再次，項目投入使用后，有專門的管理規(guī)定，這樣可以有效控制水、聲、大氣等的污染，使環(huán)境改善效益大大提高。 消防措施（1）項目消防設施的完備與否直接關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)和國有資產(chǎn)的安全。生活和生產(chǎn)污水在排放之前先進行處理：生活污水采用成套處理設備進行處理，建議生活區(qū)設置一套設備，施工場地和生產(chǎn)場地的生活污水收集后由運糞車運往附近設備處理。道路及開挖面的粉塵通過灑水車灑水來控制，運輸途中，可在車輛上覆蓋遮蓋物或灑水以防止粉塵飄散。做好公共基礎(chǔ)設施的施工組織工作，按部就班，有條不紊，避免各工種、各工序之間發(fā)生沖突。工程大部分為機械化施工，大量機器設備、車輛排的尾氣會造成項目周邊的空氣質(zhì)量下降。其良好的基礎(chǔ)設施條件、生態(tài)環(huán)境條件、便利的區(qū)域交通條件和歷史文化要素將極大地促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。在單因素分析時假定其他因素都不發(fā)生變化。表91 項目財務評價指標 財務評價指標計算結(jié)果評價標準是否可行全部投資財務評價指標稅前財務凈現(xiàn)值0是稅前內(nèi)部收益率%12%是稅后財務凈現(xiàn)值0是稅后內(nèi)部收益率%12%是投資回收期＜10年是年投資利潤率44%是全部投資財務評價指標稅前財務凈現(xiàn)值0是稅前內(nèi)部收益率%12%是稅后財務凈現(xiàn)值0是稅后內(nèi)部收益率%12%是借款償還期＜第十章 不確定性分析各種不確定性因素如：建設投資、經(jīng)營收入、入住率、項目計算期等的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果。 利潤總額及所得稅，詳細測算結(jié)果見附表——營業(yè)稅金及附加估算表。 華縣永安城開發(fā)建設項目總投資為20989萬元，項目資金來源主要由三部分組成：，銀行借款6000萬元。 項目總投資估算陜西華縣永安城開發(fā)建設項目總投資20989萬元(詳見附表1：投資估算表)。評標委員會由陜西省政府評標專家?guī)熘械慕?jīng)濟、技術(shù)方面專家組成。招標投標活動的核心是競爭，招標投標的過程實際上是競爭的過程，招標投標雙方當事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標投標的全過程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。盡量縮短建設工期因開發(fā)建設項目投資金額較大，為縮短工期，應重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間造成的影響降到最低，達到流水作業(yè)施工的要求。（三）低壓供熱管網(wǎng)沿小區(qū)道路敷設。（五）干線全部采用地下管道敷設，分支至交接箱也宜采用地下式，交接箱或光纖用戶接入單元可采用室內(nèi)布置。6回及以上線路采用電纜溝槽，6回以下線路采用直埋敷設。根據(jù)小區(qū)入口數(shù)和污水總量，估算污水管管徑，小區(qū)內(nèi)排水管道最小管徑為DN200mm，最大管徑為DN400mm，污水管網(wǎng)沿道路敷設，結(jié)合地形將主干道由南向北鋪設，介入渭華路城市污水主干道。（三）給水管網(wǎng)規(guī)劃遵照小區(qū)規(guī)劃，依據(jù)小區(qū)內(nèi)地形特點，由城市市政給水管網(wǎng)引入小區(qū)給水管DN250進入?yún)^(qū)內(nèi)，管網(wǎng)為支狀敷設，考慮給水段檢修，在管道一定距離處設置閥門井。（二）管線綜合設計的內(nèi)容管線工程綜合按其工程階段分為規(guī)劃綜合、設計綜合兩個階段，本項目屬于規(guī)劃綜合階段，它僅確定區(qū)內(nèi)電力、電信、熱力、給水、雨水、污水六種管線在平面上的位置。為盡快發(fā)揮應有的社會效益、經(jīng)濟效益，本小區(qū)建設應貫徹先地下后地上，地面建筑與基礎(chǔ)設施同步進行的原則。6）街道設施設計街道設施是指設于小區(qū)內(nèi)的交通標志，路牌、消防栓、郵政郵箱、電話亭、垃圾箱、自動售貨機、公共指示牌、休息座椅等設施。建筑群中相鄰建筑的屋頂形式考慮協(xié)調(diào)呼應。喬木、灌木和花卉間雜種植，灌木采用間綠或落葉灌木，配以季節(jié)性色彩豐富的花卉，并拼接成花紋或圖案，形成豐富的層次，以豐富廣場和景觀大道的色彩。綠化中以石材輔砌小道，讓居民可以真正融入綠化之中，充分發(fā)揮環(huán)境對人性、人格的熏陶作用。1）片狀綠地片狀集中綠地位于小區(qū)中心，由北朝向南圍繞水體展開，以入口廣場、中心綠化、中心運動場為景觀軸線，與主入口形成對景，使得進入小區(qū)便有清新開朗的感覺。住宅間的道路結(jié)合景觀設計呈多樣形式，但是要保證消防車通行和掉頭的要求。216。住宅包括：兩棟小高層為27294 m2住，多層為62176 m2，辦公、車庫為10830 m2；商業(yè)包括：㎡，㎡,㎡，㎡216。（2）規(guī)劃體現(xiàn)時代特征，注意因地制宜、統(tǒng)籌兼顧、刻意求新、大膽突破，在設計中追求實際、合理及一定范圍內(nèi)不可代替的特點，同時也能對小區(qū)所在地區(qū)的整體環(huán)境品位、服務質(zhì)量、社會效益有所裨益。項目區(qū)位于陜西華縣中心區(qū)，區(qū)域地勢平坦，植被簡單，地面建筑物較少，項目建設建筑物拆除較少，建設成本較低，項目用地條件優(yōu)越。同理，對項目的小高層和商業(yè)部分采用相同的定價方法，通過市場走訪和調(diào)研，項目高層住宅定價2200元/ m2，商業(yè)部分定價4000元/ m2。通過調(diào)研搜集到的這三個案例的具體情況如下表31所示。（2）以改善現(xiàn)有住房條件的華縣政府及各類事業(yè)單位公職人員，這類人群收入穩(wěn)定且有一定的經(jīng)濟積累，對華縣房地產(chǎn)情況比較熟悉和了解，注重項目戶型和小區(qū)景觀。20102012100000　　5000　　陜西兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10續(xù)建北苑：五棟六層住宅樓，建筑面積15480平方米；南苑：十棟六層住宅樓，建筑面積32200平方米2009201164611761　47004700竣工匯邦房地產(chǎn)公司 王仲坤11育紅馨苑小區(qū)續(xù)建一幢六層6000平方米住宅樓20092010800600　200200竣工城鄉(xiāng)建設綜合開發(fā)公司 姬升平7怡馨苑小區(qū)續(xù)建十幢住宅樓39000平方米200920104000400　36003600竣工城鄉(xiāng)建設綜合開發(fā)公司 姬升平8電力山水幸福城續(xù)建，總建筑面積93183平方米，其中住房70000平方米200920106949900　60496049竣工渭南市天立園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 曹小紅9華苑小區(qū)續(xù)建兩幢七層建筑面積8200平方米住宅樓20092010820200　620620竣工東勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 李東生10吳溪公園小區(qū)續(xù)建三幢六層住宅樓及一幢兩層商業(yè)門面房,13000平方米200920101200600　600600竣工城鄉(xiāng)建設綜合開發(fā)公司姬升平12吳溪公園小區(qū)二期住宅樓項目　兩幢六層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建設面積6640平方米　700　　700　　　13華縣體育館綜合開發(fā)項目新建86萬平方米2010201289000　　20002000　浙江嘉善縣佳誠房地產(chǎn)公司14尚上居住宅小區(qū)新建新建住宅樓15幢，總建筑面積7600平方米。216。3．周邊商貿(mào)設施發(fā)達，具有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景：規(guī)劃用地沿新秦路至新華路沿街都是商業(yè)門面房，還有已經(jīng)建好的商業(yè)步行街，這些特點都清晰地標志出本地段的商業(yè)開發(fā)價值。（3）高品質(zhì)住宅和商業(yè)項目，從建筑形態(tài)和其自身功能上容易形成良好的建筑形態(tài)和服務口碑，從而樹立一個健康、高尚的品牌形象，為華縣打造一張醒目的城市名片。2009 年全縣有資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè) 4個，% ；房屋施工面積 15萬平方米，%，房屋竣工面積15萬平方米， % 。2009年，華縣不斷發(fā)展壯大文化旅游產(chǎn)業(yè)，總投資2億元的少華山森林公園正式對外運營，成為關(guān)中東部唯一的國家級森林公園，實現(xiàn)旅游綜合收入760萬元。分輕重工業(yè)看：輕工業(yè)快速增長，完成14961萬元，%；，%。全年農(nóng)村居民人均純收入5153元，剔除價格因素，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，%。王延安。（），建筑總面積207500萬平方米，其中：住宅建筑面積100300萬平方米，商業(yè)建筑面積107200平方米。%，；%，；%。%，%。，%。渭華起義紀念館被中宣部命名為全國愛國主義教育示范基地，被省旅游局認定為陜西東部最大的紅色旅游景區(qū)。2009年，全縣全社會固定資產(chǎn)投資完成440127萬元，%。華縣響應西部大開發(fā)的號召，加快城市發(fā)展進程，同時華縣城市人口的快速增長，給華縣的房地產(chǎn)業(yè)帶來了契機。4．用地內(nèi)現(xiàn)狀建筑少，易于開發(fā)建設：現(xiàn)狀用地內(nèi)除在東部有現(xiàn)狀商業(yè)建筑比較集中外，其余區(qū)域基本上無建筑。 威脅：1．現(xiàn)階段，華縣老區(qū)區(qū)域大環(huán)境有待治理，綜合配套條件有待改善。201020118000　　2000　　陜西眾泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15新華大廈建設項目新建新建十三層全框架營業(yè)樓1幢。（3）周邊縣市來華縣考察投資的投資商。表31 因素條件說明表 對象比較因素比較對象可比實例一可比實例二可比實例三項目名稱永安城錦繡綠地四季花城錦繡民居二期成交單價（元/ m2）140016001480用途住宅住宅住宅住宅交易情況預售預售預售預售總建筑面積（m2）1073005100010000065630配套設施較完備較完備較完備較完備2）修正因素的確定三個案例與本項目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：區(qū)域因素、交易情況、交易時間、個別因素。第四章 項目建設條件 項目建設地址永安城項目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機械廠，北臨糧食局住宅樓。項目位于華縣縣城中部渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機械廠，北臨糧食局住宅樓。（3）建筑平面、空間組合與環(huán)境富含特色，帶有濃厚的文化氣息。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)兩軸：規(guī)劃區(qū)空間主軸，南北方向的居住生活主軸和由渭華路組織的東西向商務、休閑軸，兩軸交叉于休閑文化廣場，呈“十”字形結(jié)構(gòu)。 空間控制日照間距控制，考慮華縣城市土地資源缺乏的特殊情況以及現(xiàn)有建筑間距的實際情況，確定本次規(guī)劃日照間距控制為：，多層住宅間距22米；高層居住建筑日照間距標準采用大寒日日照2小時的標準。、景觀、環(huán)境規(guī)劃作為高層次的居住小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美是其規(guī)劃的主旨，因而綠化、景觀和環(huán)境系統(tǒng)是重點考慮的方面。片狀集中綠地以喬木、灌木、和花卉間雜種植，形成豐富的層次。216。地面輔裝結(jié)合廣場和景觀大道上樹叢位置，進行6～8米以見方的網(wǎng)格輔裝方式。4）建筑照明設計小區(qū)建筑照明突出與環(huán)境的和諧，不過份強調(diào)建筑，只強調(diào)主要入口、主要里面線條等，而不采用通體照明。為創(chuàng)造有秩序的小區(qū)環(huán)境，上述設施設置的位置、色彩、形式等必須統(tǒng)一設計，確保小區(qū)環(huán)境的整潔和品位。綜合管網(wǎng)規(guī)劃的目的在于為各項基礎(chǔ)設施創(chuàng)造有利的條件，事先安排好各類關(guān)系在平面和豎向的合理位置。編制管線設計綜合平面圖在各專業(yè)提供的規(guī)劃設計資料的基礎(chǔ)上，初步確定各種管線在平面上的位置，再根據(jù)管線再到路上的排列、敷設的可能性，在總體對管線的走向、排列次序等進行調(diào)整，經(jīng)過反復研究，確定各種管線在平面上的位置。根據(jù)小區(qū)內(nèi)消防要求沿管網(wǎng)內(nèi)布置室內(nèi)外消防栓，布置間距不大于120米。（三）雨水排放規(guī)劃思路結(jié)合地形南高北低的特點，采取自然重力排水，將雨水收集排入渭華路城市雨水主干道，排入河流。（五）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)路燈由路燈專網(wǎng)同一集中控制，桿線與電力線路同側(cè)布置，應與規(guī)劃區(qū)內(nèi)線路同期建設，采用埋地敷設。（六）各網(wǎng)共存時，電信市話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、計數(shù)機數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、區(qū)內(nèi)只能網(wǎng)絡等信息傳輸線均采用一線位，同溝敷設，圖中電信線路的管位應預留以上信號所需管孔。（四）供熱：居住小區(qū)內(nèi)采用太陽能熱水器的方式，公共建筑供熱結(jié)合城市總體規(guī)劃由市政供熱提供熱源。根據(jù)項目的具體建設內(nèi)容，項目建設期為29個月，從2010年8月份開始至2012年年底結(jié)束?！吨腥A人民共和國招標投標法》；中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會令第3號《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》；中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會令第9號關(guān)于《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》；中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會令第30號《工程項目施工招標管理辦法》；陜發(fā)[2001]9號文件《陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省工程建設項目招投標管理若干規(guī)定的通知》；其他有關(guān)招投標文件規(guī)定。根據(jù)本項目招標文件在開標當天從專家?guī)熘须S機抽取。其中：，建設投資利息332萬元。第九章 財務評價項目財務評價主要對項目的財務盈利