【正文】 快城市發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)華縣城市人口的快速增長(zhǎng)，給華縣的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了契機(jī)。（2）隨著華縣的開(kāi)發(fā)建設(shè)，本區(qū)域急切需要相應(yīng)的居住小區(qū)以及商業(yè)配套設(shè)施，以滿足本區(qū)域居民居住、生活需求、消費(fèi)需求、以及政府、企事業(yè)單位的對(duì)商務(wù)環(huán)境需求，從而提升城市功能。其中總投資過(guò)500萬(wàn)元以上項(xiàng)目67個(gè)，比上年同期增加項(xiàng)目20個(gè)，%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資分三次產(chǎn)業(yè)來(lái)看：第一產(chǎn)業(yè)完成投資7182萬(wàn)元，%；第二產(chǎn)業(yè)完成324031萬(wàn)元，%；第三產(chǎn)業(yè)完成67529萬(wàn)元，%。2009年，全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成440127萬(wàn)元，%。建筑業(yè)快速發(fā)展。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)14218元，比上年增加2798元，%。渭華起義紀(jì)念館被中宣部命名為全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地，被省旅游局認(rèn)定為陜西東部最大的紅色旅游景區(qū)。旅游業(yè)初見(jiàn)成效。%。%。，%。大中型企業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)較快，%。（現(xiàn)價(jià)），比上年增長(zhǎng)16%。增長(zhǎng)7%；，%，%；，%。%，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資3373億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資82277億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資108489億元，%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224846億元，%。%。%，；%，；%。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及市場(chǎng)分析（1）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析初步核算，2009年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，%。表11主要技術(shù)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0是稅前內(nèi)部收益率%12%是稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0是稅后內(nèi)部收益率%12%是投資回收期＜10年是年投資利潤(rùn)率44%是全部投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0是稅前內(nèi)部收益率%12%是稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0是稅后內(nèi)部收益率%12%是借款償還期＜《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究指南》 國(guó)家計(jì)委辦公廳（）；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》（2000年）；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；華縣縣城總體規(guī)劃；永安城項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；建設(shè)單位提供其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料；報(bào)告編制人員調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；項(xiàng)目單位關(guān)于編制“陜西華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”的委托書(shū)。項(xiàng)目總投資估算總計(jì)為20989萬(wàn)元，資金來(lái)源：，銀行借款6000萬(wàn)元。（），建筑總面積207500萬(wàn)平方米，其中：住宅建筑面積100300萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積107200平方米。項(xiàng)目建設(shè)單位為華縣永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告華縣永安城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制單位：陜西天鴻工程咨詢有限公司編制日期：201008156目 錄第一章 總論 1 1 3 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及市場(chǎng)分析 5 5 9 10第三章 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 12 12 16 17第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 20 項(xiàng)目建設(shè)地址 20 項(xiàng)目建設(shè)自然條件 20第五章 項(xiàng)目規(guī)劃 22 22 22 24 37第六章 項(xiàng)目施工進(jìn)度 39 39 39 40第七章 工程招投標(biāo)方案 41 41 42 42 43 43 43 44 45第八章 投資估算 46 項(xiàng)目總投資估算依據(jù) 46 項(xiàng)目總投資估算原則 46 項(xiàng)目總投資估算 46 48第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 49 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則 49 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 49 財(cái)務(wù)盈利能力分析 50 結(jié)論 51第十章 不確定性分析 53 盈虧平衡分析 53 敏感性分析 54第十一章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 57 編制依據(jù) 57 建設(shè)期環(huán)境影響分析 57 59 61 消防措施 62 63第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析 64 64 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與對(duì)策 66 68第十三章 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 69 69 69第十四章 項(xiàng)目的營(yíng)銷方案策劃 73 73 營(yíng)銷推廣方式 74 各期的營(yíng)銷策略 74 實(shí)施細(xì)則 75 場(chǎng)地布置 77 自籌式傳播媒介 78 人員促銷 79第十五章 結(jié)論 80 80 80第一章 總論華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。華縣永安城建設(shè)項(xiàng)目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機(jī)械廠，北臨糧食局住宅樓。王延安。住宅包括：兩棟小高層為27294 m2住，多層為62176 m2，辦公、車庫(kù)為10830 m2；商業(yè)包括：㎡，㎡,㎡，㎡。永安城項(xiàng)目建設(shè)期為29個(gè)月，即從2010年8月份開(kāi)始建設(shè)，到2012年底建設(shè)完成。結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目的宏微觀環(huán)境進(jìn)行分析，對(duì)建設(shè)投資規(guī)模進(jìn)行估算，工程進(jìn)展情況制定方案，并且通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論：（1）項(xiàng)目具有良好的宏微觀政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；（2）項(xiàng)目對(duì)于華縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)具有積極的推動(dòng)作用；（3）項(xiàng)目規(guī)劃合理，職能完善，設(shè)計(jì)方案指標(biāo)合理；（4）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，%。全年全部工業(yè)增加值134625億元，%。分輕重工業(yè)看，%，%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資194139億元，%；農(nóng)村投資30707億元，%。全年農(nóng)村居民人均純收入5153元，剔除價(jià)格因素，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%。初步核算，%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為7%，；第二產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為75%，；第三產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為18%，三次產(chǎn)業(yè)比為7:75:18。其中：，%。分輕重工業(yè)看：輕工業(yè)快速增長(zhǎng)，完成14961萬(wàn)元，%；，%。%。%。%；，%。2009年，華縣不斷發(fā)展壯大文化旅游產(chǎn)業(yè)，總投資2億元的少華山森林公園正式對(duì)外運(yùn)營(yíng)，成為關(guān)中東部唯一的國(guó)家級(jí)森林公園，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入760萬(wàn)元。華州國(guó)際皮影文化產(chǎn)業(yè)園對(duì)外開(kāi)放，成為全國(guó)最大的皮影文化“博物館”。城鎮(zhèn)居民生活水平顯著提高。全縣城鎮(zhèn)單位在崗職工23249人， %，在崗職工年平均工資29501元， %。2009 年全縣有資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè) 4個(gè)，% ；房屋施工面積 15萬(wàn)平方米，%，房屋竣工面積15萬(wàn)平方米， % 。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成398742萬(wàn)元，%。2009年全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目86個(gè)，比上年同期增加26個(gè)，%。（1）本項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施環(huán)境，還可以改善華縣新區(qū)的環(huán)境，對(duì)華縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。（3）高品質(zhì)住宅和商業(yè)項(xiàng)目，從建筑形態(tài)和其自身功能上容易形成良好的建筑形態(tài)和服務(wù)口碑，從而樹(shù)立一個(gè)健康、高尚的品牌形象，為華縣打造一張醒目的城市名片。在華縣城市規(guī)劃中提到了要在本區(qū)域建立大型的居住社區(qū)及商業(yè)設(shè)施，改善華縣整體的人均居住環(huán)境以及提高人均居住面積，為華縣的房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的政策指導(dǎo)。近年來(lái)，華縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，已經(jīng)成為渭南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加城市固定資產(chǎn)投資、增加區(qū)域就業(yè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 優(yōu)勢(shì)：1．區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于城市中心區(qū)域，對(duì)外交通方便：規(guī)劃地段位于華縣縣城中部渭華路地段，四周都是規(guī)劃建設(shè)的城市干道，對(duì)外聯(lián)系極為方便，且位于城市中心。3．周邊商貿(mào)設(shè)施發(fā)達(dá)，具有開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景：規(guī)劃用地沿新秦路至新華路沿街都是商業(yè)門面房，還有已經(jīng)建好的商業(yè)步行街，這些特點(diǎn)都清晰地標(biāo)志出本地段的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。216。2．建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程對(duì)于周邊居民有一定的環(huán)境影響，項(xiàng)目區(qū)位于老城區(qū)的中部，周邊居住有城市居民，需要在實(shí)施過(guò)程中做好相應(yīng)的管理措施。 機(jī)會(huì)：1．本項(xiàng)目抓住縣城區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇，通過(guò)上規(guī)模的投資建設(shè)引導(dǎo)該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，與城市發(fā)展同步共贏，達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三效益的綜合平衡。216。2．華縣城市范圍較小，與其他樓盤容易形成競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)。本項(xiàng)目位于縣城老區(qū)，必然為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的客戶群。第三章 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位通過(guò)對(duì)華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查，近年來(lái)華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，總開(kāi)發(fā)量和商品房銷售價(jià)格均呈現(xiàn)穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)，以下對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況做一匯總:序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)模和主要內(nèi)容建設(shè)起止年限總投資截止2009年底完成工作2010年目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任累計(jì)完成投資主要完成工作2010年度計(jì)劃投資自籌工程形象進(jìn)度建設(shè)單位負(fù)責(zé)人　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資　共25個(gè)項(xiàng)目　366701　　93836　　　1陽(yáng)光小區(qū)新建新建住宅樓16棟；建筑面積40055平方201020116500　　25002500一期竣工東勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 王海娟2杏園陽(yáng)光續(xù)建新建四幢磚混住宅樓，建筑面積20000平方米200920102500780　17201720竣工華隆公司 孫彥坤3四季花城續(xù)建建設(shè)面積10萬(wàn)平方米商業(yè)用房和住宅樓，同時(shí)配套小區(qū)內(nèi)道路、綠化2007201080001000　50005000竣工坤峰房地產(chǎn)公司 李秦豫4錦繡綠地續(xù)建建設(shè)14棟總建筑面積74840平方米，其中居住房5100平方米20092010103275000　53275327竣工陜西恒盛開(kāi)發(fā)公司王瑞玲5錦繡名居一期新建19棟94750平方米2010201115600　　50005000　陜西恒盛開(kāi)發(fā)公司王瑞玲5錦繡名居二期新建68畝，18棟65630平方米201120129500　　　　　陜西恒盛開(kāi)發(fā)公司王瑞玲6赤水灣生態(tài)文化園度假山莊項(xiàng)目新建赤水河兩側(cè)，61650平方米201020128000　　2000　　渭南高新區(qū)天時(shí)置業(yè)有限公司7瓜坡重點(diǎn)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌小區(qū)新建2010201233000　　15000　　派爾森、恒盛、3個(gè)房地產(chǎn)公司8渭華路商貿(mào)城西擴(kuò)新建20萬(wàn)平方米，其中：2010201220000　　20000　　永安房地產(chǎn)公司9兆興國(guó)際城項(xiàng)目新建，總建筑面積80萬(wàn)平方米，總投資10億元人民幣，由5個(gè)住宅區(qū)和1個(gè)商業(yè)區(qū)組成，可容納住戶4036戶，個(gè)體商戶1000余戶，由10棟商業(yè)大樓和100余棟多層與高層住宅樓組成。20102012100000　　5000　　陜西兆興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10續(xù)建北苑：五棟六層住宅樓，建筑面積15480平方米；南苑：十棟六層住宅樓，建筑面積32200平方米2009201164611761　47004700竣工匯邦房地產(chǎn)公司 王仲坤11育紅馨苑小區(qū)續(xù)建一幢六層6000平方米住宅樓20092010800600　200200竣工城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司 姬升平7怡馨苑小區(qū)續(xù)建十幢住宅樓39000平方米200920104000400　36003600竣工城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司 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