【正文】 進行了進一步的細化，因此本項目規(guī)劃出多種戶型來滿足不同客戶群的偏好需求，并且配套設施完備。 表32 因素修正表 可比實例比較因素A錦繡綠地1400元/m2B四季花城1600元/m2C錦繡民居二期1480元/m2區(qū)域因素100/103100/97100/104交易情況100/100100/100100/100交易時間100/99100/98100/102個別因素100/102100/97100/95修正系數(shù)4）權重的確定； ； 5）比準價格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準價格確定如下：案例一比準價格：1400＝1346元/m2案例二比準價格：1600＝1735元/m2案例三比準價格：1480＝1468元/m26）項目最終合理比準價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權平均，計算如下：項目比準價格 ＝1364＋1735＋1436＝1500元/m2依據(jù)以上計算結(jié)果，綜合確定本項目多層住宅的入市均價為1500元/ m2。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編織辦法》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB5018093；《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》GB5022095；項目的征地地形圖；《民用建筑設計通則》JGJ3787；《建筑設計防火規(guī)范》GBJ1687（2002年版）；《住宅建筑設計標準》DBJ082094；（1）良好的人居環(huán)境；（2）優(yōu)美的綠化道路；（3）親密的鄰里空間；（4）便捷的交通體系；（5）迷人的水景花園；（6）完善的配套設施；（7）先進的智能化管理。商業(yè)建筑布局商業(yè)建筑不至于北部的商業(yè)服務區(qū)內(nèi)，主要有商業(yè)步行街、大型商城。貫穿小區(qū)中部的景觀軸線與周邊綠地和相呼應，體現(xiàn)小區(qū)精華，使整體小區(qū)內(nèi)景色宜人、如詩如畫。廣場和景觀場道中部硬質(zhì)地面區(qū)設置樹叢，樹種采用樹冠小，不產(chǎn)生遮擋的樹木。人行道和綠地的照明設計考慮尺度宜人，形成與周圍建筑和環(huán)境相協(xié)調(diào)，采用桿燈、裝燈或綠化燈。 柔性管道讓剛性管道；216。（二）污水排放按照建設生態(tài)居住區(qū)的思想，商貿(mào)小區(qū)污水排放采用統(tǒng)一收集、集中排放，就是將生活污水首先統(tǒng)一收集，排入城市污水管網(wǎng)。（四）電信傳輸網(wǎng)以交接配線為主體，條件成熟時也可接入光環(huán)網(wǎng)，采用光纖用戶接入單元（ONU）。充分重視和合理安排準備工程的施工進度。并在國家和省市指定媒介發(fā)布招標公告，如：中國采購與招標網(wǎng)、陜西建設網(wǎng)，公開發(fā)布招標公告。：（1）土地費用：，土地價格為21萬元/畝，；（2）項目前期勘察設計費用332萬元；（3）前期費用20萬元；（4）；（5）監(jiān)理費用：80萬元；（6）管理費用：管理費用以前期費用、建安總造價、配套設施費、室外工程費、城建費用、%。，借款能夠按時償還。第十一章 環(huán)境影響評價 編制依據(jù)（1）國環(huán)字002號文，關于頒發(fā)《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》的通知；（2）《中華人民共和國環(huán)境影響評價辦法》及國家有關環(huán)境影響評價規(guī)定；（3）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB3095——1996二級標準；（4）《大氣污染物綜合排放標準》GB16297——1996二級標準；（5）《污水綜合排放標準》GB8978——1996二級標準。同時通過加強施工現(xiàn)場及運輸過程中的管理，避免無組織亂堆、亂倒以及運輸中的撒漏現(xiàn)象，施工二次揚塵對周圍環(huán)境影響很小。汽車尾氣污染防治工程也可以減少大氣的污染。（3）小區(qū)內(nèi)消防栓結(jié)城市消防系統(tǒng)，在主要地方放置滅火器，并設置消防設施指示牌；（4）本項目與周圍建筑物間按照建筑設計防火規(guī)范要求，留有相應的防火通道。投資估算的風險主要指由于項目方案調(diào)整、工期延長、工程量增加、人員、工資、各種費率、利率、通貨膨脹的變化對項目投資額引起較大變動的不確定性風險。 節(jié)水措施（1）項目建成后，廣泛實行了一水多用、串聯(lián)用水，采用先進的節(jié)水工藝使設備循環(huán)冷卻水重復利用，加強污廢水的處理回用，提高生活用水的回收率和重復利用率，積極推行清潔生產(chǎn)。（5）選擇中央空調(diào)變頻節(jié)能控制系統(tǒng)。為此我們將在規(guī)劃中充分體現(xiàn)這一點。建筑節(jié)能是建設節(jié)約型社會的需要和社會發(fā)展進步的產(chǎn)物,是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的必然選擇。（2）在變電室設立集中無功功率自動補償裝置。從總體來看，該項目無嚴重風險和災難性風險，風險因素較少，雖不存在資金鏈斷流等風險因素的影響，但資金的合理安排仍應引起足夠的重視，在資金的使用上應從前期的工程設計、承建方的選擇、施工過程等環(huán)節(jié)上采取切實措施嚴格控制工程投資，提高資金的使用效率。本項目基本不存在政策風險。（2）本項目是人流密集的場所，應對消防工作予以特別的重視，定期檢查消防措施的落實和消防設施的維護情況。對機械車輛要提倡使用潔凈燃料，加強維修保養(yǎng)，減少尾氣污染。同時對施工場地應定期進行灑水抑塵，避免二次揚塵對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。 銷售收入變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析銷售收入變化時對內(nèi)部收益率的影響如下列表101和圖102所示：表101 銷售收入對內(nèi)部收益率的影響經(jīng)營收入的變化10%5%0%5%10%IRR的變化%%%%%基準收益率12%12%12%12%12%圖101銷售收入對內(nèi)部收益率的影響圖依據(jù)以上圖,采用插入法找出銷售收入變動的臨界點：5%(5%0)*(%12%)/(%%)=%由此可以看出，本項目的營業(yè)收入允許變動的幅度為(%,+∞)。%；，%；財務凈現(xiàn)值大于零，財務內(nèi)部收益率大于基準折現(xiàn)率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財務凈現(xiàn)值均大于零，該項目在財務上是可以考慮的。具體各部分投資如下所示：:（1）建安造價:。華縣永安城開發(fā)建設項目實施各環(huán)節(jié)均采用公開招標方式確定項目各承建單位。規(guī)劃對小區(qū)基本地塊采取綜合技術指標體系，對地塊的開發(fā)建設進行控制和引導，綜合技術指標見表54:表54 項目詳細技術指標序號指標名稱單位數(shù)值1規(guī)劃總用地面積畝2建設用地面積畝3總建筑面積㎡20750045其中住宅建筑面積㎡100300商業(yè)建筑面積㎡1072006容積率27建筑密度%8居住總?cè)藬?shù)人24569總戶數(shù)戶76810戶均人口人/戶11綠地率%3512停車位個80013其中地上：個228地下：個572第六章 項目施工進度根據(jù)單體建構(gòu)筑物的施工情況、《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》和本項目的具體情況，對工期定額進行適當調(diào)整，確定項目施工階段的開發(fā)期，并按本項目的總體開發(fā)經(jīng)營控制方案，編制項目建設各項工作的進度計劃。（六）電力線路在規(guī)劃用地內(nèi)，沿道路敷設于電信線路兩側(cè)，布置外圍干線網(wǎng)的走徑按總體規(guī)劃要求確定。消防是由小區(qū)內(nèi)室外消火栓同市政消火栓共同作用。同時為各類單體工程的設計，管線工程的施工以及地下的管理工作提供科學依據(jù)，創(chuàng)造有利條件。泛光照明的設施隱蔽安裝，不暴露于建筑表面，泛光照明的色彩不超過三種。 景觀環(huán)境規(guī)劃1） 步行空間小區(qū)步行空間主要包括小區(qū)休閑廣場、景觀道和游憩步行街等。本項目強調(diào)人、自然、建筑與可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設計理念，在規(guī)劃上形成強調(diào)主軸，利用輔軸，借綠生景、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，小區(qū)內(nèi)建有休閑廣場、同時片狀集中綠地、生態(tài)綠化帶、庭院綠化、景觀小品、景觀步行街、幾個不同功能的景觀中心綠化等，在小區(qū)空間上形成和諧的綠化景觀觀賞序列。兩區(qū)：即北部的商業(yè)區(qū)和南部的居住區(qū)，功能清晰、聯(lián)系方便、突出了空間軸線要求。對外交通十分便利，道路及交通等基礎設施漸完善。因此，本項目將從以上四個方面對案例進行價格修正?？偨ㄖ娣e27000平方米。216。全社會固定資產(chǎn)投資中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成398742萬元，%。%。全年全部工業(yè)增加值134625億元，%。項目建設單位為華縣永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資3373億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資82277億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資108489億元，%。旅游業(yè)初見成效。（2）隨著華縣的開發(fā)建設，本區(qū)域急切需要相應的居住小區(qū)以及商業(yè)配套設施，以滿足本區(qū)域居民居住、生活需求、消費需求、以及政府、企事業(yè)單位的對商務環(huán)境需求，從而提升城市功能。，為彼此開發(fā)提供資源、人力、物力的整合條件。結(jié)合對華縣城區(qū)范圍內(nèi)的近十家住宅樓盤進行分析和比較的基礎上，依據(jù)競爭樓盤的客戶調(diào)查分析，我們把目標客戶鎖定在本區(qū)域和周邊縣市，這些客戶具體可以分成以下四大類：（1）對項目所在區(qū)域認同感比較強，對高品質(zhì)樓盤接受能力強的顧客；收入中、高等偏上，對高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往的，喜歡高性價比的客戶；戶型、面積可選范圍多，目標客戶還是主要集中縣城中小企業(yè)老板，這一群體經(jīng)濟潛力大，他們擁有很強的經(jīng)濟基礎。隨著時間的推移，項目配套設施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調(diào)。（1）以規(guī)劃部門及其他有關部門和業(yè)主對小區(qū)的規(guī)劃設計要求為依據(jù)，使住宅小區(qū)的規(guī)劃設計既滿足業(yè)主的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，使之成為城市住宅的有機組合部分并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。商業(yè)服務主要內(nèi)容有餐飲、首飾服飾、化妝品、飾品、家電等品牌主力店，同時兼具有為居住生活服務的便利店、醫(yī)務所等社區(qū)型服務功能。林蔭大道、步行長廊、拱橋石階、游憩步行道、精心規(guī)劃設計的多種景觀等串聯(lián)各個公共綠地和活動空間，為居民營造和提供不收干擾的健身游憩自然生態(tài)綠色休閑環(huán)境。廣場兩側(cè)綠化則以片狀綠化為主。小廣場、草坪選用桿燈照明，高度在2～3米，停車區(qū)和建筑入口區(qū)采用裝燈，裝燈高度為1米，內(nèi)有反光鏡，將燈光反射于地面。 管徑小的讓管徑大的。污水量預測污水量按照給水量的90%計算，日排水總量為：530立方米。由交接箱或ONU引出用戶直配線。在主體工程開工前，相應各項準備工作應基本完成，為主體工程開工和順利進行創(chuàng)造條。（1）投標人必須具有獨立法人資格；（2）具有房屋建筑工程施工資質(zhì)和業(yè)績；（3）項目主要管理人員具有項目管理資格、經(jīng)驗及能力。：以第一部分工程費用和第二部分其它費用之和（不含土地費用）為基數(shù)，；建設投資利息332萬元：考慮到項目財務評價的穩(wěn)健性，銀行利率在采用央行35年期貸款利率的基礎上上浮20%（%），計算銀行貸款利息為332萬元。（詳見附表：自有資金現(xiàn)金流量表） 結(jié)論從下頁表91看，主要指標均滿足評價標準，所以項目是可行的。（6）《聲環(huán)境質(zhì)量標準》GB3096——2008 建設期環(huán)境影響分析規(guī)劃區(qū)的實施將極大改善地域的基礎設施環(huán)境水平，對華縣的社會經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及社會勞動者構(gòu)成比例，居民生活質(zhì)量和水平，區(qū)域資源利用，以及基礎設施建設帶來有利的社會影響。盡可能優(yōu)化道路線性，減少占地。 水環(huán)境影響減緩措施施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學品應遠離地面水，以防外溢污染地面水；施工范圍所積雨水應排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應達標后就近排入市政管網(wǎng)。項目的實施將極大改善地域的環(huán)境設施水平。華縣良好的經(jīng)濟發(fā)展形勢和日漸便利的市政配套設施的落實到位等因素為本項目創(chuàng)造了主要的外部協(xié)作條件；最后，本項目將在一定程度上促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，提供勞動就業(yè)機會，當?shù)厝罕妼Υ艘灿泻艽蟮闹С侄?，所以項目外部協(xié)作條件成熟，所以這方面的風險相對不大。（2）該項目應采用節(jié)水的衛(wèi)生潔具、配水器具、龍頭、閥門、優(yōu)質(zhì)管材、中央空調(diào)冷卻水節(jié)能裝置等。 建筑節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設部提出了“十一五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領域。本項目的開發(fā)始終一致貫穿“全程營銷”這一理念，把握市場脈搏，找準市場定位，選擇優(yōu)秀的承包商和物業(yè)管理公司以保工程質(zhì)量和后期的良好服務。在后續(xù)的設計施工中綜合建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào),給排水、建筑電氣、樓宇控制和室內(nèi)設計等各個專業(yè)成果,綜合采用成熟的高新技術及產(chǎn)品。 節(jié)電（1）小區(qū)照明燈具以熒光燈及氣體發(fā)電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器或低溫低耗鎮(zhèn)流器，既提高了功率因數(shù)，又降低了能耗。外部協(xié)作條件風險從前面的分析可知，目前項目獲得了社會較高的認可，基本不存在這方面的風險，但在實施過程中還是要注意統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)好各方利益，最大程度的避免外部協(xié)作風險。本項目旨在提高地域經(jīng)濟發(fā)展水平，提高華縣居民居住環(huán)境水平及商業(yè)服務水平，同時可以解決剩余勞動力再就業(yè)問題，符合華縣地方經(jīng)濟發(fā)展需要和商務發(fā)展的需要，但也應時刻關注短期內(nèi)相關政策的變動。設計時應嚴格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》以及與消防有關的其他標準或規(guī)范，搞好消防設計和設備選型，保證消防通道的暢通無阻。瀝青攪拌采用封閉式攪拌設備，排放應達到相應規(guī)范要求的標準。評價要求在建筑施工中應加強管理，運輸建筑垃圾及沙、石等建筑材料的車輛嚴禁超載，并統(tǒng)一加蓋蓬布，避免產(chǎn)生撒漏、逸散?；鶞蕛?nèi)部收益率為12%。 財務盈利能力分析項目全投資現(xiàn)金流量表（見附表一）根據(jù)該表計算的評價指標有項目財務凈現(xiàn)值、項目投資回收期和年平均投資利潤率。其中：，建設投資利息332萬元?！吨腥A人民共和國招標投標法》；中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會令第3號《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》；中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會令第9號關于《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》；中華人民共和國國家發(fā)展改革委員會令第30號《工程項目施工招標管理辦法》；陜發(fā)[2001]9號文件《陜西省人民政府關于印發(fā)陜西省工程建設項目招投標管理若干規(guī)定的通知》；其他有關招投標文件規(guī)定。（四）供熱：居住小區(qū)內(nèi)采用太陽能