【正文】 000自營雙塔樓、頂級辦公244000租賃裙房會展30000租賃裙房商業(yè)、金融200000租賃高檔寫字樓（47層）340000出售高檔酒店公寓（含裝修）90000出售后反租經(jīng)營合計1083562其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租，其他采用租賃或自營方式經(jīng)營。即2012年均價在7150左右，保守起見，取7000/平方米。土地費用如何繳納，是否可以分期？政府政策的支持和引進策略投資伙伴是保證超高層商務(wù)中心運行成功的關(guān)鍵。必須探明政府是否很感興趣，或是政府以特定的方式參股？政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠？團隊建設(shè)，該項目是一個綜合性的高端項目，項目團隊運作、管理水平要求很高，公司目前還沒有開發(fā)過類似項目，尤其是公司目前的項目管理水平十分有限，能否在短時間內(nèi)練就一支高水準(zhǔn)的能與國內(nèi)外高水準(zhǔn)團隊對接的項目團隊是一項不小的挑戰(zhàn)。（c）所有物業(yè)均為持有，不進行銷售任何物業(yè)。項目總分三期建設(shè)，一期已經(jīng)交房。營運中心與國際會展中心、國際會議中心、國際奧林匹克網(wǎng)球中心、香山國際游艇俱樂部以及廈門軟件園二期相連接，形成一個高檔生態(tài)商務(wù)園區(qū)，成為環(huán)島路濱海地帶的重要組成部分之一。項目區(qū)位條件評價優(yōu)勢：項目處在廈門環(huán)西海域發(fā)展區(qū)，有著交通和區(qū)位優(yōu)勢。從表面上看，銷量大幅下降是由“”引起，但真正的原因還在于去年下半年起嚴(yán)重供過于求，價格居高不下，投資客大規(guī)模撤場。城市化進程呈現(xiàn)兩大基本規(guī)律：城市化總體進程沿S型曲線變動，城市化率突破30%后進入加速階段，直到城市化率接近70%；從人口流動看：城市化率低于50%，以從農(nóng)村進入城市為主；超過50%，以從小城市進入大城市為主；超過70%，人口流動以從城區(qū)進入郊區(qū)為主；大都市圈階段，人口進入郊區(qū)。第二，從市場供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟適用房和廉租房即將投入市場，同時，為進一步緩解居民買房壓力，預(yù)計近幾年政府將進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的供給力度。 2009～2011年，社會層面流動性整體保持充裕，M2仍將維持較高增速，但階段性流動性緊張的可能性加大。同時，也不排除另外一種可能，即，經(jīng)過前期長時間的觀望，尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，市場交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升的可能。 廈門地處我國東南沿海，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，是一個國際性海港風(fēng)景城市和東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸城市。2008年7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價分別為10361元/㎡、12360元/㎡和6833元/㎡，%、+%、%。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。 啟動區(qū)，位于營運區(qū)的中部，由廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)寫字樓，并吸引企業(yè)入駐。（2）租金售價假設(shè) 寫字樓假設(shè)：目前廈門高檔寫字樓租金約為100元/月/平方米（含物業(yè)管理費），2002年至2006年間，廈門寫字樓出租均價年增長率為10%，預(yù)計未來幾年將保持平均5%的增長率，即到2013年，廈門高檔寫字樓租金為130元/平方米/月。財務(wù)投報如下：項目名稱迪拜未來城B地塊項目公司廈門中亞置業(yè)項目基本信息土地面積(㎡)36837項目類別土地儲備容積率建筑密度%總建筑面積(㎡)289383綠地率30%地上建筑面積(㎡)264250工期30個月地下建筑面積(㎡)25133大唐權(quán)益100%營業(yè)額類別建筑面積(㎡)單元數(shù)銷售價格金額(萬)住宅262208 7000183546 商業(yè)1792 150002688 車位22950 51012萬/個6120 其他250 銷售收入合計192354 營業(yè)成本土地成本39638 按每平方米1500元計算前期費用4341 每平方米150建安工程費(30層)72346 每平方米2500綠化及管網(wǎng)7235 每平方米250營業(yè)費用管理費用5771 總銷4%銷售費用5771 總銷4%銷售稅金10579 %財務(wù)費用3847 總銷2%成本費用合計149526 項目表現(xiàn)毛利68795 營業(yè)額扣除營業(yè)成本毛利率36%毛利/營業(yè)額稅前利潤42827 營業(yè)額扣營業(yè)成本和營業(yè)費用土地增值稅5771 總銷3%所得稅10707 按稅前利潤25%計算稅后利潤26350 稅前稅前利潤/總銷22%稅后利潤/總銷14%評價：該部分為一般的住宅開發(fā)，其可性性取決于土地的價格，根據(jù)如下敏感性分析可知，當(dāng)土地成本在1500/平方米以內(nèi)時具有較高的利潤，當(dāng)土地價格為15001800/平方米時，其稅后利潤為普通水平。（1）、超高層區(qū)是資本運作的概念，能否引進策略資金和投資人是關(guān)鍵。而如果建設(shè)成為普通的商務(wù)中心，其影響力將大大降低，大體量的商務(wù)建筑將使該項目限入困境。下面就資金成本進行敏感性分析：(a)假設(shè)所有資金都計算利息：年利息動態(tài)回收期（年）（含建設(shè)期）動態(tài)回收期（年）（不含建設(shè)期）7%16128%17139%191510%221811%2521 全投資回收期控制在20年以內(nèi)，