廈門中亞城可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 （2）、政府能否鼎立支持該項目。政策支持，該項目要建設(shè)成為一個超高層的高級商務(wù)中心，項目目前的條件還不具備，需要政府的引導(dǎo)和周邊規(guī)劃的配合，需要各種社會資源的聚集和政府資源的偏向，這一點，難度有點大。土地價格高于1800/平方米，項目不可行。由于絕大多數(shù)物業(yè)為投資型物業(yè)，資金壓力非常大，雖然通過高檔寫字樓和酒店式公寓進(jìn)行銷售取得了約40億的銷售款，但資金壓力仍然很大。而項目具有比較優(yōu)勢，其租金應(yīng)該在130150元/平方米/月。啟動區(qū)分為AAA3三個地塊，擬建11棟寫字樓，總用地面積91529㎡，總建筑面積510044㎡，％，％。退稅最多可達(dá)30%。園博園的建設(shè)、大學(xué)康城等項目的成功開發(fā)也帶動了項目周邊的人氣。新開盤項目受市場關(guān)注度不高，許多項目雖然也推出一些優(yōu)惠活動，但小恩小惠似乎再難以引起購房者置業(yè)熱情并改變其觀望態(tài)度。7月全市均價比去年同期下跌8％。相比2007年全年均價，08年銷售價格有所上漲，但增幅減緩。但廈門的經(jīng)濟水平與其他二線經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市比還存在明顯的差距，2007年，廈門GDP為1375億人民幣，而廣東東莞、佛山等地級城市其GDP都在3500億以上，廣州市突破了7000億。預(yù)計到2030年人均GDP達(dá)到8000美圓時才開始走向平穩(wěn)階段。現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入9月份，但房地產(chǎn)交易量并沒有明顯放大，所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。房價漲幅明顯放緩的同時，市場成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場觀望情緒濃厚。未來三年銀行體系流動性總體充裕，但階段性資金吃緊的頻率將明顯加大。未來三年，境外短期資金輸入壓力總體加大，但“階段性資金大出”的可能性在迅速上升，這將成為影響未來三年中國經(jīng)濟金融能否實現(xiàn)穩(wěn)定運行的一個重要的外生變量。可以判斷，2008至2009年房價總體下跌的可能性正在加大：第一，從房地產(chǎn)市場資金面看，首先，當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況，開發(fā)商資金來源中，自有資金占比已從35%左右普遍降至30%以下，而境內(nèi)外資本市場普遍不景氣致使2008年新增的自有資金量相當(dāng)有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，尤其是《通知》頒布并嚴(yán)格落實后，銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢明顯趨緩，購房者的觀望情緒強化，開發(fā)商主動降價的壓力日益加大；再次，自上世紀(jì)90年代末起，加速增長的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅(qū)動可能帶動房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴大，融資需求相應(yīng)增加，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張。從中長期來看，房價可望從2010年前后進(jìn)入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道，主要依據(jù)：一是隨著人口的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，中國的“人口紅利”期還將延續(xù)，這將進(jìn)一步提高居民購房能力，增加市場需求；二是隨著2010年以后國內(nèi)物價水平趨于回落，從緊的宏觀調(diào)控力度可能有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快；三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬，同時資本市場逐步向好亦降低其融資難度；四是為了滿足大量保障性住房用地，2007和2008年國內(nèi)土地放量較大，未來幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經(jīng)過觀望后將重新進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場。到2040年人均GDP達(dá)到12000美圓時開始走向衰退。廈門經(jīng)濟要取得突破，單靠一個城市的競爭力是不夠的，必須融入的區(qū)域經(jīng)濟里面去，起到統(tǒng)領(lǐng)帶動作用。自2007年12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計，2008年1月份到7月份，全市住宅月均成交9萬平方米左右，僅為去年同期的1/3左右。島內(nèi)價格區(qū)間80001100，島外55009000。未來廈門房地產(chǎn)價格研判：與全國房地產(chǎn)趨勢一致，從中長期來看，廈門房價有望從2010年前后進(jìn)入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道。項目周邊環(huán)境已經(jīng)相對成熟。項目是否有政策、稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運營總部的關(guān)鍵因素之一，所以項目能否或的政府的政策支持也是非常重要三、參考意義項目觀音山商務(wù)運營中心廈門觀音山國際商務(wù)營運中心，位于廈門本島東部，廈門國際會展中心旁，與臺灣金門島隔海相望。優(yōu)惠政策：稅收，地方稅金2000萬以內(nèi)部分返還10%，20003000萬以部分返還20%，超過3000萬部分返還30% 價格，均價在7500/平方米，相當(dāng)優(yōu)惠。大學(xué)康城項目位于中亞城北側(cè)，占地面積：㎡，建筑面積：509298㎡ ，廈商集團于2005年通過掛牌方式拿下該地塊，當(dāng)時樓面價約900元/平方米。完成租賃時間為5年（）20132014201520162017以后每平方米月租金130137143150155年租金增長率NA5%5%5%3%租用率40%60%75%85%85%商業(yè)假設(shè)： 目前廈門商業(yè)零售業(yè)的租金在150500/平方米/月，項目平均租金取200元/平方米/月，并假設(shè)每年增長5%，（）20132014201520162017以后每平方米月租金200214230245257年租金增長率NA7%7%7%5%租用率75%85%90%90%90%頂級住宅：%，2007年底開始房地產(chǎn)開始進(jìn)入觀望階段，成交量萎縮，目前廈門頂級住宅價格為1500020000元/平方米。下面就資金成本進(jìn)行敏感性分析：(a)假設(shè)所有資金都計算利息：年利息動態(tài)回收期（年）（含建設(shè)期）動態(tài)回收期（年）（不含建設(shè)期）7%16128%17139%191510%221811%
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