廈門中亞城可行性研究報告-文庫吧資料
2025-05-01 00:48本頁面
【正文】 （含完工前1年的建設(shè)期）銷售進度2013年70% ，2014年30%高端酒店式公寓： 廈門目前并沒有高端的酒店式公寓案例，參考四星級酒店，該項目租金預(yù)估為110/平方米/月，經(jīng)營穩(wěn)定后出租率為75%20132014201520162017以后每平方米月租金100110121127133年租金增長率NA10%10%5%5%租用率30%50%75%75%75%五星級酒店：目前廈門五星級酒店價格約800/晚/間，屬于2級城市的比較高的價格。完成租賃時間為5年（）20132014201520162017以后每平方米月租金130137143150155年租金增長率NA5%5%5%3%租用率40%60%75%85%85%商業(yè)假設(shè)： 目前廈門商業(yè)零售業(yè)的租金在150500/平方米/月，項目平均租金取200元/平方米/月，并假設(shè)每年增長5%，（）20132014201520162017以后每平方米月租金200214230245257年租金增長率NA7%7%7%5%租用率75%85%90%90%90%頂級住宅：%，2007年底開始房地產(chǎn)開始進入觀望階段，成交量萎縮，目前廈門頂級住宅價格為1500020000元/平方米。（2）租金售價假設(shè) 寫字樓假設(shè)：目前廈門高檔寫字樓租金約為100元/月/平方米（含物業(yè)管理費），2002年至2006年間，廈門寫字樓出租均價年增長率為10%，預(yù)計未來幾年將保持平均5%的增長率，即到2013年，廈門高檔寫字樓租金為130元/平方米/月。容積率：，建筑密度：%，住宅戶數(shù)：3194戶 ，綠地率：%二期建筑以板式與點式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合，以舒適性的中小戶型為主，主力戶型：一房、二房、三房 ，目前均價6500/平方米。目前正在開發(fā)二期，夏商大學(xué)康城項目位于中亞城北側(cè)，占地面積：㎡，建筑面積：509298㎡ ，廈商集團于2005年通過掛牌方式拿下該地塊，當(dāng)時樓面價約900元/平方米。“新客廳”，而位于這里的商務(wù)營運中心又被譽為五緣灣片區(qū)的“門面”。市委市政府決定以公開掛牌的方式，出讓五緣灣商務(wù)營運中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。而與商務(wù)營運中心建設(shè)同時起步的招商工作進展也很順利，其中啟動區(qū)的招商任務(wù)已基本完成，企業(yè)自建區(qū)也全面開工，第一批八家企業(yè)中九牧王、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工；第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù)，預(yù)計今年可以全部開工建設(shè)，第三批準備進駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽。優(yōu)惠政策：稅收，地方稅金2000萬以內(nèi)部分返還10%，20003000萬以部分返還20%，超過3000萬部分返還30% 價格，均價在7500/平方米，相當(dāng)優(yōu)惠。 啟動區(qū)，位于營運區(qū)的中部，由廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負責(zé)開發(fā)建設(shè)寫字樓，并吸引企業(yè)入駐。營運中心內(nèi)配套山體公園、商務(wù)酒店、商務(wù)會所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設(shè)施。營運中心整體規(guī)劃用地92萬平方米，總建筑面積220萬平方米，分為四個功能區(qū)：商務(wù)營運區(qū)、配套生活區(qū)、軟件園二期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。項目是否有政策、稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運營總部的關(guān)鍵因素之一，所以項目能否或的政府的政策支持也是非常重要三、參考意義項目觀音山商務(wù)運營中心廈門觀音山國際商務(wù)營運中心，位于廈門本島東部，廈門國際會展中心旁，與臺灣金門島隔海相望。如此多的項目廈門寫字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊，其中五緣灣營運中心、觀音山商務(wù)運營中心有政策和稅收優(yōu)惠。摩天大樓的建設(shè)，要有很強的政府背景，尤其是該地塊條件，若沒有政府規(guī)劃的配合，即使建設(shè)起來，也很難存活下來。威脅：但要把項目建設(shè)成為高檔項目，尤其是摩天大樓總合體，具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)。項目周邊環(huán)境已經(jīng)相對成熟。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。劣勢：項目并不是處在廈門的CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身還未有具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。西海域是廈門城市的副中心，將發(fā)展成為廈門新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。未來廈門房地產(chǎn)價格研判：與全國房地產(chǎn)趨勢一致，從中長期來看，廈門房價有望從2010年前后進入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道。三：大量項目滯銷情況突出，7月零成交項目比比皆是。島內(nèi)價格呈現(xiàn)下行態(tài)勢，而島外價格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。二：:住宅成交量、價連續(xù)兩月同比下跌。島內(nèi)價格區(qū)間80001100，島外55009000。2008年7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價分別為10361元/㎡、12360元/㎡和6833元/㎡，%、+%、%。全市年末成交價格較年初上漲近67%；從價格走勢來看，島內(nèi)價格年末較年初上漲70%；島外上漲45%。在2008年5月、6月和7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢，與2007年同期相比難以同日而語，并無“市場回暖”訊號。自2007年12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計，2008年1月份到7月份，全市住宅月均成交9萬平方米左右，僅為去年同期的1/3左右。二、項目環(huán)境分析與評價廈門房地產(chǎn)業(yè)行情2007年，廈門市商品住宅市場首次出現(xiàn)供過于求，而且這種態(tài)勢一直且持續(xù)放大中，據(jù)初步統(tǒng)計，2007年1月至2008年7月，全市住宅批準預(yù)售面積比銷售面積高出約254萬平方米，基本接近2007年全年供應(yīng)量的58%，市場存量巨大
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