廈門中亞城可行性研究報告(已修改)
2025-05-07 00:48 本頁面
【正文】 廈門中亞城可行性研究報告目錄目錄 1一、宏觀市場環(huán)境 2中國總體宏觀經濟走勢研判 2中國房地產產業(yè)分析 2海峽西岸經濟圈建設及廈門經濟發(fā)展展望 4二、項目環(huán)境分析與評價 5廈門房地產業(yè)行情 5項目區(qū)位條件評價 6三、參考意義項目 7四、項目財務分析 8超高層區(qū)商務中心財務分析 8住宅區(qū)投資分析 12五、風險防范與對策 14資金壓力 14政策支持 14團隊建設 14六、結論 14七、參考文獻 14 一、宏觀市場環(huán)境中國總體宏觀經濟走勢研判預計未來三年中國宏觀經濟將由2002～2007年的加速增長期向平穩(wěn)增長期轉變:一是GDP增速將有所回落，但仍將保持較快增速；二是內需在需求結構中的占比進一步提高，尤其是消費對經濟增長的貢獻度將顯著增強；三是經濟和金融結構的轉型步伐加快，融資結構進一步優(yōu)化，直接融資比例將明顯提高。四是產業(yè)升級和自主創(chuàng)新的力度將不斷加大。 2009～2011年，社會層面流動性整體保持充裕，M2仍將維持較高增速，但階段性流動性緊張的可能性加大。未來三年銀行體系流動性總體充裕，但階段性資金吃緊的頻率將明顯加大。未來三年，境外短期資金輸入壓力總體加大，但“階段性資金大出”的可能性在迅速上升，這將成為影響未來三年中國經濟金融能否實現穩(wěn)定運行的一個重要的外生變量。未來三年資產價格可能在波動中逐步上行。其中，房價在漲勢大幅放緩后總體可望呈現小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短期內普跌的可能性較大；2009年股市仍將面臨較大的不確定性，震蕩有可能加劇，2010和2011年則可望維持在較小震蕩中逐步上漲勢頭。未來三年人民幣匯率仍將總體沿襲“小幅穩(wěn)步升值、逐步擴大浮動區(qū)間”的升值路徑，一次性大幅升值的可能性不大，但同時不排除出現階段性對美元大幅貶值的可能。中國房地產產業(yè)分析（1）未來三年房房地產業(yè)趨勢性問題 房價在漲勢大幅放緩后總體可望呈現小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短期內普跌的可能性較大。2007年11月至今，房價漲幅出現緩慢回落。2007年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(簡稱《通知》)，極大地遏制了住房投資和投機需求的過快上漲，2007年以來房價飆升的勢頭開始得到實質性扭轉。房價漲幅明顯放緩的同時，市場成交量也出現明顯下滑，市場觀望情緒濃厚?？梢耘袛?，2008至2009年房價總體下跌的可能性正在加大：第一，從房地產市場資金面看，首先，當前許多房地產開發(fā)商均出現自有資金量下降的情況，開發(fā)商資金來源中，自有資金占比已從35%左右普遍降至30%以下，而境內外資本市場普遍不景氣致使2008年新增的自有資金量相當有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，尤其是《通知》頒布并嚴格落實后，銀行從房地產企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢明顯趨緩，購房者的觀望情緒強化，開發(fā)商主動降價的壓力日益加大；再次，自上世紀90年代末起，加速增長的房地產投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅動可能帶動房地產投資繼續(xù)擴大，融資需求相應增加，導致開發(fā)商資金鏈更加緊張。第二，從市場供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經濟適用房和廉租房即將投入市場，同時，為進一步緩解居民買房壓力，預計近幾年政府將進一步調整住房供應結構，加大保障性住房的供給力度。增加保障性住房供給一方面通過直接增加市場供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲，另一方面還能通過提高保障性住房在市場住房體系的占比來削弱房地產開發(fā)商的定價權，從而有效遏制房價上漲；其次，房地產市場“觀望”氛圍的加重將導致市場中新房和二手房供應量相應增加，進一步增加市場供給，形成房地產市場上階段性的供大于求。第三，境外資金階段性的撤出套現也會加大房價回調壓力。綜上分析，我們認為，當前房價總體性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現象。應當指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是2006年以來房價透支性過快增長的一種回調。同時，也不排除另外一種可能，即，經過前期長時間的觀望，尤其是考慮到近期一些中心城市已經出現境外資金加大樓市投資力度的現象，市場交易量出現爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升的可能?，F在已經進入9月份，但房地產交易量并沒有明顯放大，所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。從中長期來看，房價可望從2010年前后進入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道，主要依據：一是隨著人口的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的加快，中國的“人口紅利”期還將延續(xù)，這將進一步提高居民購房能力，增加市場需求；二是隨著2010年以后國內物價水平趨于回落，從緊的宏觀調控力度可能有所放松，房地產企業(yè)的資金回籠速度有望加快；三是房地產企業(yè)融資渠道有望拓寬，同時資本市場逐步向好亦降低其融資難度；四是為了滿足大量保障性住房用地，2007和2008年國內土地放量較大，未來幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經過觀望后將重新進入房地產開發(fā)和投資市場。同時，中國房地產的“暴利”時代可能已經結束，未來幾年房價暴漲的可能性不大。（2）中國經濟的快速發(fā)展及城市化水平的提高是推動房地產發(fā)展的決定性力量據世界銀行研究報告，一國住宅產業(yè)在人均GDP在300美元時開始起步；至1300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期，至1500美元時達到增速的峰值，一直到8000美元時才進入平穩(wěn)期。當人均GDP超過1000美元時，進入消費升級階段，對大宗商品如：房屋、汽車和品牌產品的消費需求加速，并推動自身經濟的高速增長。中國自2001年人均GDP過1000美元，開始帶動一系
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