廈門中亞城可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-22 00:48 本頁面
【文章內容簡介】 價有望從2010年前后進入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道。 項目區(qū)位條件評價優(yōu)勢：項目處在廈門環(huán)西海域發(fā)展區(qū)，有著交通和區(qū)位優(yōu)勢。西海域是廈門城市的副中心，將發(fā)展成為廈門新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。項目地塊規(guī)整，易于規(guī)劃。劣勢：項目并不是處在廈門的CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身還未有具備建設摩天大樓的潛質。機會：廈門公鐵大橋（杏林大橋）已經(jīng)通車，BRT的成功運行。大大縮短了其與島內的距離。園博園的建設、大學康城等項目的成功開發(fā)也帶動了項目周邊的人氣。項目周邊環(huán)境已經(jīng)相對成熟。隨著海峽西岸經(jīng)濟圈的構建，廈門經(jīng)濟總量將上一個新的臺階，同時對各種商務辦公的要求也在提高，目前廈門還沒有出現(xiàn)超高層的商務中心，作為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的排頭兵，廈門需要一張名片。威脅：但要把項目建設成為高檔項目，尤其是摩天大樓總合體，具有相當?shù)奶魬?zhàn)。項目并不是處在廈門的CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身不具備建設摩天大樓的潛質。摩天大樓的建設，要有很強的政府背景，尤其是該地塊條件，若沒有政府規(guī)劃的配合，即使建設起來，也很難存活下來。這幾年，廈門寫字樓建設速度加快，特別是以政府為主導的中高檔寫字樓出現(xiàn)井噴，其中五緣灣營運中心建筑面積約47萬平方米，觀音山商務運營中心建筑面積138萬，新景世紀廣場等其他寫字樓估計30萬平方米。如此多的項目廈門寫字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊，其中五緣灣營運中心、觀音山商務運營中心有政策和稅收優(yōu)惠。退稅最多可達30%。項目是否有政策、稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運營總部的關鍵因素之一，所以項目能否或的政府的政策支持也是非常重要三、參考意義項目觀音山商務運營中心廈門觀音山國際商務營運中心，位于廈門本島東部，廈門國際會展中心旁，與臺灣金門島隔海相望。營運中心與國際會展中心、國際會議中心、國際奧林匹克網(wǎng)球中心、香山國際游艇俱樂部以及廈門軟件園二期相連接，形成一個高檔生態(tài)商務園區(qū)，成為環(huán)島路濱海地帶的重要組成部分之一。營運中心整體規(guī)劃用地92萬平方米，總建筑面積220萬平方米，分為四個功能區(qū)：商務營運區(qū)、配套生活區(qū)、軟件園二期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。其中，商務營運區(qū)定位為高檔的商務營運中心，，擬建設61幢高層和小高層寫字樓。營運中心內配套山體公園、商務酒店、商務會所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設施。觀音山國際商務營運中心吸引企業(yè)的總部、結算中心、銷售中心、物流中心、研發(fā)中心、展示中心等營運機構入駐。 啟動區(qū)，位于營運區(qū)的中部，由廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負責開發(fā)建設寫字樓，并吸引企業(yè)入駐。啟動區(qū)分為AAA3三個地塊，擬建11棟寫字樓，總用地面積91529㎡，總建筑面積510044㎡，％，％。優(yōu)惠政策：稅收，地方稅金2000萬以內部分返還10%，20003000萬以部分返還20%，超過3000萬部分返還30% 價格，均價在7500/平方米，相當優(yōu)惠。 目前進展：觀音山國際商務營運中心10棟寫字樓將陸續(xù)交付使用。而與商務營運中心建設同時起步的招商工作進展也很順利，其中啟動區(qū)的招商任務已基本完成，企業(yè)自建區(qū)也全面開工，第一批八家企業(yè)中九牧王、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工；第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù)，預計今年可以全部開工建設，第三批準備進駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽。五緣灣商務中心五緣灣商務營運中心位于環(huán)島路西側，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約12萬平方米，規(guī)劃建成海灣商務新區(qū),擬建成10棟中高檔寫字樓，總建筑面積40萬平方米，并配套有運動館及餐飲、休閑娛樂設施。市委市政府決定以公開掛牌的方式，出讓五緣灣商務營運中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。五緣灣被稱作廈門的“新客廳”，而位于這里的商務營運中心又被譽為五緣灣片區(qū)的“門面”。大學康城項目位于中亞城北側，占地面積：㎡，建筑面積：509298㎡ ，廈商集團于2005年通過掛牌方式拿下該地塊，當時樓面價約900元/平方米。項目總分三期建設，一期已經(jīng)交房。目前正在開發(fā)二期，夏商大學康城二期占地面積12萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。容積率：，建筑密度：%，住宅戶數(shù)：3194戶 ，綠地率：%二期建筑以板式與點式相結合、高層與小高層相結合，以舒適性的中小戶型為主，主力戶型：一房、二房、三房 ，目前均價6500/平方米。 四、項目財務分析 超高層區(qū)商務中心財務分析 （1） 贏利模式設計：由于目前還沒有詳細的規(guī)劃圖紙，只有粗略的指標，結合以往的規(guī)劃提報假使各類物業(yè)如下：項目面積（平方米）經(jīng)營模式地下停車場100000租賃地下一商業(yè)空間（塔樓基底）23562租賃雙塔樓、會展16000自營雙塔樓、頂級酒店（含裝修）40000自營雙塔樓、頂級辦公244000租賃裙房會展30000租賃裙房商業(yè)、金融200000租賃高檔寫字樓（47層）340000出售高檔酒店公寓（含裝修）90000出售后反租經(jīng)營合計1083562其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租，其他采用租賃或自營方式經(jīng)營。（2）租金售價假設 寫字樓假設：目前廈門高檔寫字樓租金約為100元/月/平方米（含物業(yè)管理費），2002年至2006年間，廈門寫字樓出租均價年增長率為10%，預計未來幾年將保持平均5%的增長率，即到2013年，廈門高檔寫字樓租金為130元/平方米/月。而項目具有比較優(yōu)勢，其租金應該在130150元
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