廈門中亞城可行性研究報告-wenkub
2023-05-10 00:48:57 本頁面
【正文】 ，東與臺灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通，是一個涵蓋經(jīng)濟、政治、文化、社會等各個領(lǐng)域的綜合性概念，具有進一步帶動全國經(jīng)濟走向世界的特點和獨特優(yōu)勢的地域經(jīng)濟綜合體。目前，%%的人口，生產(chǎn)了超過全國50%的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。城市化進程呈現(xiàn)兩大基本規(guī)律：城市化總體進程沿S型曲線變動，城市化率突破30%后進入加速階段，直到城市化率接近70%；從人口流動看：城市化率低于50%，以從農(nóng)村進入城市為主；超過50%，以從小城市進入大城市為主；超過70%，人口流動以從城區(qū)進入郊區(qū)為主；大都市圈階段，人口進入郊區(qū)。2003年，我國人均GDP1270美元/人，住房消費開始進入快速增長期，2005年中國人均GDP已超過1500美元/人，住房消費增速超過20％。同時，中國房地產(chǎn)的“暴利”時代可能已經(jīng)結(jié)束，未來幾年房價暴漲的可能性不大。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是2006年以來房價透支性過快增長的一種回調(diào)。第二，從市場供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟適用房和廉租房即將投入市場，同時，為進一步緩解居民買房壓力，預(yù)計近幾年政府將進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的供給力度。2007年11月至今，房價漲幅出現(xiàn)緩慢回落。未來三年資產(chǎn)價格可能在波動中逐步上行。四是產(chǎn)業(yè)升級和自主創(chuàng)新的力度將不斷加大。 2009～2011年，社會層面流動性整體保持充裕，M2仍將維持較高增速，但階段性流動性緊張的可能性加大。其中，房價在漲勢大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短期內(nèi)普跌的可能性較大；2009年股市仍將面臨較大的不確定性，震蕩有可能加劇，2010和2011年則可望維持在較小震蕩中逐步上漲勢頭。2007年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡稱《通知》)，極大地遏制了住房投資和投機需求的過快上漲，2007年以來房價飆升的勢頭開始得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。增加保障性住房供給一方面通過直接增加市場供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲，另一方面還能通過提高保障性住房在市場住房體系的占比來削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的定價權(quán)，從而有效遏制房價上漲；其次，房地產(chǎn)市場“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加，進一步增加市場供給，形成房地產(chǎn)市場上階段性的供大于求。同時，也不排除另外一種可能，即，經(jīng)過前期長時間的觀望，尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，市場交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升的可能。（2）中國經(jīng)濟的快速發(fā)展及城市化水平的提高是推動房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量據(jù)世界銀行研究報告，一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均GDP在300美元時開始起步；至1300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期，至1500美元時達到增速的峰值，一直到8000美元時才進入平穩(wěn)期。目前中國人均GDP為2700美圓，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。房價的表現(xiàn)相應(yīng)與人口流動主導(dǎo)方向的四個階段緊密相關(guān)。 廈門地處我國東南沿海，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，是一個國際性海港風(fēng)景城市和東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸城市。經(jīng)濟區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū)，人口約為6000～8000萬人，預(yù)計建成后的經(jīng)濟區(qū)年經(jīng)濟規(guī)模在17000億元以上。二、項目環(huán)境分析與評價廈門房地產(chǎn)業(yè)行情2007年，廈門市商品住宅市場首次出現(xiàn)供過于求，而且這種態(tài)勢一直且持續(xù)放大中，據(jù)初步統(tǒng)計，2007年1月至2008年7月，全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約254萬平方米，基本接近2007年全年供應(yīng)量的58%，市場存量巨大，市場形勢依然嚴峻。在2008年5月、6月和7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢，與2007年同期相比難以同日而語，并無“市場回暖”訊號。2008年7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價分別為10361元/㎡、12360元/㎡和6833元/㎡，%、+%、%。二：:住宅成交量、價連續(xù)兩月同比下跌。三：大量項目滯銷情況突出，7月零成交項目比比皆是。西海域是廈門城市的副中心，將發(fā)展成為廈門新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。威脅：但要把項目建設(shè)成為高檔項目，尤其是摩天大樓總合體，具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)。如此多的項目廈門寫字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊，其中五緣灣營運中心、觀音山商務(wù)運營中心有政策和稅收優(yōu)惠。營運中心整體規(guī)劃用地92萬平方米，總建筑面積220萬平方米，分為四個功能區(qū)：商務(wù)營運區(qū)、配套生活區(qū)、軟件園二期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。 啟動區(qū)，位于營運區(qū)的中部，由廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負責(zé)開發(fā)建設(shè)寫字樓，并吸引企業(yè)入駐。而與商務(wù)營運中心建設(shè)同時起步的招商工作進展也很順利，其中啟動區(qū)的招商任務(wù)已基本完成，企業(yè)自建區(qū)也全面開工，第一批八家企業(yè)中九牧王、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工；第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù)，預(yù)計今年可以全部開工建設(shè)，第三批準(zhǔn)備進駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽?！靶驴蛷d”，而位于這里的商務(wù)營運中心又被譽為五緣灣片區(qū)的“門面”。目前正在開發(fā)二期，夏商（2）租金售價假設(shè) 寫字樓假設(shè)：目前廈門高檔寫字樓租金約為100元/月/平方米（含物業(yè)管理費），2002年至2006年間，廈門寫字樓出租均價年增長率為10%，預(yù)計未來幾年將保持平均5%的增長率，即到2013年，廈門高檔寫字樓租金為130元/平方米/月。售價（20092013）均價16000/平方米完成銷售時間2年（含完工前1年的建設(shè)期）銷售進度2013年70% ，2014年30%高端酒店式公寓： 廈門目前并沒有高端的酒店式公寓案例，參考四星級酒店
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