【正文】 商場珠寶城項目可行性研究報告商場珠寶城項目可行性研究報告目錄1 項目概況 4 項目名稱 4 開發(fā)公司 4 項目建設(shè)進度 42 項目投資環(huán)境與市場研究 4 城市宏觀經(jīng)濟背景 4 相關(guān)市場研究 9 北京商場/購物中心商業(yè)管理模式研究 20 北京珠寶市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 233 宗地分析 28 地塊分析 28 項目SWOT分析 294 市場定位 31 項目定位 31 客戶定位 31 價格定位 31 項目發(fā)展設(shè)想 325 投資估算與資金籌措 33 項目投資總估算 33 資金籌措 34 還款安排與財務(wù)費用 356 項目租金收入測算 36 項目租金收入測算 36 項目回款計劃 37 項目利潤測算 377 項目商業(yè)售價測算 388 財務(wù)敏感性分析 38 盈利能力分析 38 項目不確定性分析 38 社會效益和影響分析 399 可行性研究結(jié)論和建議 40 擬建方案的結(jié)論性意見 40 項目風險及防范建議 411 項目概況 項目名稱商場珠寶城項目 開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為本項目的開發(fā)主體，專項從事本地塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 項目建設(shè)進度項目建設(shè)工程從2006年1月至2006年12月，建設(shè)周期為1年?；A(chǔ)工程的開工時間為2006年1月，竣工時間預(yù)計為2006年12月。2007年1月正式進入項目的招商期，出租至2047年（參照商業(yè)用地使用權(quán)年限確定）。對項目的經(jīng)濟測算期，從2006年開始至2047年結(jié)束。2 項目投資環(huán)境與市場研究 城市宏觀經(jīng)濟背景 城市經(jīng)濟發(fā)展狀況GDP、人均GDP高速增長自1998年以來，北京市的經(jīng)濟快速發(fā)展，GPD每年均以2位數(shù)的速度增長。2004年，%，是歷年GDP增長速度最快的一年。人均GDP也保持快速增長的態(tài)勢，2004年北京人均GDP已經(jīng)達到4454美元，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升2004年，%，；，%，；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2570億元，%。二、%。宏觀調(diào)控下固定資產(chǎn)投資漲幅雖見回落，但仍呈現(xiàn)增長高速趨穩(wěn)的態(tài)勢全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，但增幅逐年回落。2005年前5個月，%。，%，其中，%，；，%。 城市消費市場社會消費品零售總額保持兩位數(shù)的增長速度自1998年以來，北京市限額以上商業(yè)企業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額保持10%左右的增長速度。，%。居民收入不斷提高為消費市場不斷增長打下堅實基礎(chǔ)，%，扣除價格因素，%。2005年1至5月，%，%。消費結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)變，從以衣食消費為主的生存型轉(zhuǎn)向追求生活質(zhì)量的享受型根據(jù)北京統(tǒng)計公布的居民消費分析報告，自2001年北京市人均GDP突破3000美元以來，北京城市居民的消費已從注重量的滿足轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，從以衣食消費為主的生存型轉(zhuǎn)向追求生活質(zhì)量的享受型。主要表現(xiàn)為：恩格爾系數(shù)持續(xù)下降，基本生活消費比重已降到30%左右，住房、汽車、教育、通訊等提高生活質(zhì)量的消費所占比例不斷攀升。包括了美容、首飾在內(nèi)的用品類消費對消費總額增長的貢獻率提高2005年8月，同比增長15%，%，遠遠高于其他三類商品的貢獻率（%、%、%）。18月，%，%。用品類商品中主要增長點仍然集中在美容、首飾、家居用品、通訊器材以及藥品類。據(jù)對限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)統(tǒng)計，%%，%；%，%，%，%；%；%。上述七類主要商品零售額增量近乎占限額以上企業(yè)總增量的四成，%。消費市場份額向知名品牌集中消費者的品牌意識逐步強化，消費市場上國際品牌、國內(nèi)品牌競爭日益激烈，市場集中度不斷提高。根據(jù)北京市商務(wù)局對北京25家商場的家電、服裝、化妝品共16種商品的調(diào)查表明：化妝品消費市場中，國際品牌、合資品牌成為市場主導(dǎo)產(chǎn)品。美容護膚品市場份額排行前10位的品牌，全部為進口與合資產(chǎn)品；在服裝類商品中，品牌競爭相當突出，國際名牌保持了高檔市場中的優(yōu)勢領(lǐng)先地位，內(nèi)地品牌則在中檔市場占據(jù)有利地位。 奧運為城市未來幾年的經(jīng)濟發(fā)展提供了強勁的動力2008年奧運會北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資1800億元，所占比例高達64％在2001年確定的總計2800億元的“奧運預(yù)算投入”中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入1800億元，占預(yù)算投資比例的64%。其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等，450億元用于環(huán)境治理，300億元用于信息化建設(shè)，150億元用于水電氣熱等生活設(shè)施的建設(shè)和改造。北京奧運會預(yù)算投入構(gòu)成（單位：億元） 固定資產(chǎn)的大力投入將拉動北京經(jīng)濟的迅速發(fā)展，2008年人均GDP將超過5000美金固定資產(chǎn)的大力投入將帶動城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，我國改革開放20多年的數(shù)據(jù)顯示，較高的投資率一般都伴隨著較高的經(jīng)濟增長率。根據(jù)有關(guān)政府官員的預(yù)計到2008年北京地區(qū)生產(chǎn)總值將達到6300億元，人均GDP將超過5000美元。到2020年，北京市人均GDP將突破10000美元。北京市投資率和經(jīng)濟增長率 相關(guān)市場研究 北京房地產(chǎn)市場總體特征作為支柱產(chǎn)業(yè), 房地產(chǎn)投資額和在GDP中的比重均逐年上升北京房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重逐年上升，%%，對國民經(jīng)濟增長的貢獻率越來越大；房地產(chǎn)投資在整個全社會固定資產(chǎn)投資中所占的比例呈逐年上升的趨勢，%%，6年間上升26個百分點。宏觀調(diào)控下北京市場受影響較小，房價繼續(xù)上揚，供需在短期小幅萎縮后已開始反彈，表現(xiàn)出較強的剛性在宏觀政策調(diào)控下，2005年3月到8月，房地產(chǎn)投資增幅減少，房地產(chǎn)投資總額仍然表現(xiàn)出穩(wěn)步增長的趨勢。2005年38月房地產(chǎn)投資的情況從整個商品房成交面積來看，2005年4月8月，在2005年4月商品房成交面積達到一個頂峰后，成交面積開始萎縮，到2005年6月份，商品住宅成交面積開始持續(xù)穩(wěn)定上漲。商品房成交價格一直保持穩(wěn)步上漲的趨勢，到2005年8月有所下降，但下降幅度很少。2005年48月房地產(chǎn)的需求情況 北京商業(yè)用房市場特征商業(yè)用房的分類根據(jù)規(guī)模和經(jīng)營模式的不同，商業(yè)用房可以分為四種類型：百貨/購物中心/大型超市商業(yè)街社區(qū)商業(yè)及底商綜合/專業(yè)市場北京的商業(yè)用房市場自2001年以后異軍突起，整體呈現(xiàn)供需兩旺北京商品用房的供應(yīng)在2001年之后急劇增加，銷售狀況也表現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。從1999年銷售面積為7萬平方米上升到2003年的45萬平方米，增長了543%，整體來看，商品用房市場表現(xiàn)出供需兩旺的勢頭。北京市歷年商鋪物業(yè)供需情況從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大中型的購物中心/綜合商業(yè)項目是供應(yīng)的主力北京在建商業(yè)的供應(yīng)以購物中心/綜合商業(yè)項目為主，供應(yīng)量為2669900平方，%，其次是社區(qū)商業(yè)，供應(yīng)量為1507605平方米，%。北京在建的不同類型商業(yè)項目的供應(yīng)情況根據(jù)在建商業(yè)項目的供應(yīng)情況，供應(yīng)量最大的是建筑面積在20萬平方米以上的商業(yè)項目，供應(yīng)面積為1660000平方米，其次是建筑面積在5萬平方米10萬平方米的項目，供應(yīng)面積為1337000平方米。規(guī)模在5萬平方米以上的中大型項目的總規(guī)模高達4199400平方米，占總供應(yīng)量的71%。北京在建商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)從供應(yīng)的區(qū)域分布上看，三環(huán)到五環(huán)之間的商業(yè)用房供應(yīng)占市場總供應(yīng)量的一半以上，二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)新增供應(yīng)量較少，以老項目翻新改造為主目前在建商業(yè)項目的供應(yīng)按照環(huán)線分布看，供應(yīng)量最多的區(qū)域為三環(huán)到四環(huán)，供應(yīng)量為1612200平方米，%，其次為四環(huán)到五環(huán)，%，三環(huán)到五環(huán)之間的商品項目的供應(yīng)占市場總供應(yīng)量的一半以上。二環(huán)以內(nèi)的商品項目的供應(yīng)量最少，為830500平方米，%。北京各區(qū)域在建商業(yè)項目的供應(yīng)情況投資回報率下降，商業(yè)用房銷售價格理性下降2004年1至11月份，同比增長60%，遠遠超過住宅銷售面積的增長速度。%%相比，商業(yè)地產(chǎn)的價格卻出現(xiàn)大幅下跌，11個月商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為8429元/平方米，同比下降了39%。這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2001年開始出現(xiàn)銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。隨著大量商鋪的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率逐年下降，目前的平均投資回報率不超過10%，這標志著商業(yè)地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，投資者正開始理性對待商鋪投資。典型商圈商業(yè)物業(yè)出售價格水平目前北京各大主要商圈在售商業(yè)項目以寫字樓或者公寓底商為主；其次，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量也較為充足。主要商圈的出售類專業(yè)市場、購物中心或者百貨商場物業(yè)供應(yīng)量幾乎為零，均以出租為主。下表列出了幾大商圈的典型在售商業(yè)項目：項目名稱地理位置規(guī)模物業(yè)類型銷售價格百富國際大廈朝陽工體東路18號，東大橋十字路口東北角，屬于朝陽門商圈地上五層、地下一層寫字樓底商地下：35000元/平米首層：55000元/平米二層：售完三層：41000元/平米四層：38000元/平米五層：35000元/平米昆泰國際大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街朝外商務(wù)中心，屬于朝陽商圈商業(yè)面積約16000平米底商35000元/平米左右凱晨廣場西長安街，屬西單商業(yè)街寫字樓總體194000平方米底商56000元/平方米天恒大廈東城區(qū)東直門外大街22號，東直門商圈，屬東直門商圈項目總規(guī)模：56860平方米 商業(yè)面積：7150平方米 底商40000元/平米未來供應(yīng)預(yù)測：隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的繼續(xù)擴張，商業(yè)供應(yīng)將繼續(xù)向城市外圍發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)將日益增多和完善 未來幾年，北京市商業(yè)發(fā)展的重點將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。根據(jù)《北京“十五