廈門中亞城可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 128%17139%191510%221811%2521 全投資回收期控制在20年以內(nèi)，%以內(nèi)（b）假使公司出資15億元，再引進(jìn)策略投資人投資15億，本金不計(jì)利息，則投資回收期（不含建設(shè)期）可以控制在10年以內(nèi)。項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢，預(yù)計(jì)2013年價(jià)格為120/平方米/天。完成租賃時(shí)間為5年（）20132014201520162017以后每平方米月租金130137143150155年租金增長率NA5%5%5%3%租用率40%60%75%85%85%商業(yè)假設(shè)： 目前廈門商業(yè)零售業(yè)的租金在150500/平方米/月，項(xiàng)目平均租金取200元/平方米/月，并假設(shè)每年增長5%，（）20132014201520162017以后每平方米月租金200214230245257年租金增長率NA7%7%7%5%租用率75%85%90%90%90%頂級住宅：%，2007年底開始房地產(chǎn)開始進(jìn)入觀望階段，成交量萎縮，目前廈門頂級住宅價(jià)格為1500020000元/平方米。容積率：，建筑密度：%，住宅戶數(shù)：3194戶 ，綠地率：%二期建筑以板式與點(diǎn)式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合，以舒適性的中小戶型為主，主力戶型：一房、二房、三房 ，目前均價(jià)6500/平方米。大學(xué)康城項(xiàng)目位于中亞城北側(cè)，占地面積：㎡，建筑面積：509298㎡ ，廈商集團(tuán)于2005年通過掛牌方式拿下該地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)約900元/平方米。市委市政府決定以公開掛牌的方式，出讓五緣灣商務(wù)營運(yùn)中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。優(yōu)惠政策：稅收，地方稅金2000萬以內(nèi)部分返還10%，20003000萬以部分返還20%，超過3000萬部分返還30% 價(jià)格，均價(jià)在7500/平方米，相當(dāng)優(yōu)惠。營運(yùn)中心內(nèi)配套山體公園、商務(wù)酒店、商務(wù)會所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設(shè)施。項(xiàng)目是否有政策、稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運(yùn)營總部的關(guān)鍵因素之一，所以項(xiàng)目能否或的政府的政策支持也是非常重要三、參考意義項(xiàng)目觀音山商務(wù)運(yùn)營中心廈門觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心，位于廈門本島東部，廈門國際會展中心旁，與臺灣金門島隔海相望。摩天大樓的建設(shè)，要有很強(qiáng)的政府背景，尤其是該地塊條件，若沒有政府規(guī)劃的配合，即使建設(shè)起來，也很難存活下來。項(xiàng)目周邊環(huán)境已經(jīng)相對成熟。劣勢：項(xiàng)目并不是處在廈門的CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身還未有具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。未來廈門房地產(chǎn)價(jià)格研判：與全國房地產(chǎn)趨勢一致，從中長期來看，廈門房價(jià)有望從2010年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道。島內(nèi)價(jià)格呈現(xiàn)下行態(tài)勢，而島外價(jià)格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。島內(nèi)價(jià)格區(qū)間80001100，島外55009000。全市年末成交價(jià)格較年初上漲近67%；從價(jià)格走勢來看，島內(nèi)價(jià)格年末較年初上漲70%；島外上漲45%。自2007年12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個(gè)月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2008年1月份到7月份，全市住宅月均成交9萬平方米左右，僅為去年同期的1/3左右。目前，廈門到深圳、廈門到龍巖、廈門到福州等地的高速鐵路網(wǎng)正在建設(shè)當(dāng)中，而整個(gè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)也在分階段逐步的完成布局。廈門經(jīng)濟(jì)要取得突破，單靠一個(gè)城市的競爭力是不夠的，必須融入的區(qū)域經(jīng)濟(jì)里面去，起到統(tǒng)領(lǐng)帶動作用。海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)及廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望城市的經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展動力取決于城市的輻射力，而多個(gè)臨近城市形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體是提高城市經(jīng)濟(jì)輻射能力和吸引力的有效辦法，珠江三角洲、長江三角洲以及京津冀經(jīng)濟(jì)圈都是經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟成功的典范，經(jīng)過多年的成長，長三角、珠三角和京津冀三大都市經(jīng)濟(jì)圈迅速發(fā)展。到2040年人均GDP達(dá)到12000美圓時(shí)開始走向衰退。中國自2001年人均GDP過1000美元，開始帶動一系列的大宗商品的消費(fèi)。從中長期來看，房價(jià)可望從2010年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道，主要依據(jù)：一是隨著人口的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，中國的“人口紅利”期還將延續(xù)，這將進(jìn)一步提高居民購房能力，增加市場需求；二是隨著2010年以后國內(nèi)物價(jià)水平趨于回落，從緊的宏觀調(diào)控力度可能有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快；三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬，同時(shí)資本市場逐步向好亦降低其融資難度；四是為了滿足大量保障性住房用地，2007和2008年國內(nèi)土地放量較大，未來幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經(jīng)過觀望后將重新進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場。綜上分析，我們認(rèn)為，當(dāng)前房價(jià)總體性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象。可以判斷，2008至2009年房價(jià)總體下跌的可能性正在加大：第一，從房地產(chǎn)市場資金面看，首先，當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況，開發(fā)商資金來源中，自有資金占比已從35%左右普遍降至30%以下，而境內(nèi)外資本市場普遍不景氣致使2008年新增的自有資金量相當(dāng)有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，尤其是《通知》頒布并嚴(yán)格落實(shí)后，銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢明顯趨緩，購房者的觀望情緒強(qiáng)化，開發(fā)商主動降價(jià)的壓力日益加大；再次，自上世紀(jì)90年代末起，加速增長的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅(qū)動可能帶動房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大，融資需求相應(yīng)增加，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析（1）未來三年房房地產(chǎn)業(yè)趨勢性問題
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