廈門中亞城可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 2521 全投資回收期控制在20年以內(nèi)，%以內(nèi)（b）假使公司出資15億元，再引進(jìn)策略投資人投資15億，本金不計(jì)利息，則投資回收期（不含建設(shè)期）可以控制在10年以內(nèi)。土地成本變動(dòng)毛利率稅前利潤率稅后利潤率90044%31%20%120040%30%17%150036%26%14%180032%18%11%210028%14%8%再來看住宅售價(jià)敏感性分析，在土地成本1500/平方米基礎(chǔ)上，此項(xiàng)目均價(jià)為7000/平方米以上時(shí)項(xiàng)目獲利能力良好，售價(jià)低于7000時(shí)，利潤變的較薄，當(dāng)售價(jià)在6500元以下時(shí)項(xiàng)目不可行。而如果建設(shè)成為普通的商務(wù)中心，其影響力將大大降低，大體量的商務(wù)建筑將使該項(xiàng)目限入困境。如此超高層項(xiàng)目缺乏政府的引導(dǎo)和配合非常難建設(shè)，缺乏政策尤其是稅收優(yōu)惠的吸引對(duì)招商也是一種挑戰(zhàn)。（1）、超高層區(qū)是資本運(yùn)作的概念，能否引進(jìn)策略資金和投資人是關(guān)鍵。b、引進(jìn)策略投資人，尤其是高層區(qū)，只有引進(jìn)恰當(dāng)?shù)耐顿Y人，才能有效緩解資金壓力和提高項(xiàng)目操作水平。財(cái)務(wù)投報(bào)如下：項(xiàng)目名稱迪拜未來城B地塊項(xiàng)目公司廈門中亞置業(yè)項(xiàng)目基本信息土地面積(㎡)36837項(xiàng)目類別土地儲(chǔ)備容積率建筑密度%總建筑面積(㎡)289383綠地率30%地上建筑面積(㎡)264250工期30個(gè)月地下建筑面積(㎡)25133大唐權(quán)益100%營業(yè)額類別建筑面積(㎡)單元數(shù)銷售價(jià)格金額(萬)住宅262208 7000183546 商業(yè)1792 150002688 車位22950 51012萬/個(gè)6120 其他250 銷售收入合計(jì)192354 營業(yè)成本土地成本39638 按每平方米1500元計(jì)算前期費(fèi)用4341 每平方米150建安工程費(fèi)(30層)72346 每平方米2500綠化及管網(wǎng)7235 每平方米250營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用5771 總銷4%銷售費(fèi)用5771 總銷4%銷售稅金10579 %財(cái)務(wù)費(fèi)用3847 總銷2%成本費(fèi)用合計(jì)149526 項(xiàng)目表現(xiàn)毛利68795 營業(yè)額扣除營業(yè)成本毛利率36%毛利/營業(yè)額稅前利潤42827 營業(yè)額扣營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用土地增值稅5771 總銷3%所得稅10707 按稅前利潤25%計(jì)算稅后利潤26350 稅前稅前利潤/總銷22%稅后利潤/總銷14%評(píng)價(jià)：該部分為一般的住宅開發(fā)，其可性性取決于土地的價(jià)格，根據(jù)如下敏感性分析可知，當(dāng)土地成本在1500/平方米以內(nèi)時(shí)具有較高的利潤，當(dāng)土地價(jià)格為15001800/平方米時(shí)，其稅后利潤為普通水平。則土地總成本為：9000+96*1500=153000萬b前期費(fèi)用按200元/平方米計(jì)算：200*106=21200萬c、建設(shè)成本估算：項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）面積（平方米）造價(jià)（萬元）地下二、三層停車場(chǎng)500010000050000 地下一商業(yè)空間（塔樓基底）100002356223562 雙塔樓、會(huì)展90001600014400 雙塔樓、頂級(jí)酒店（含裝修）135004000054000 雙塔樓、頂級(jí)辦公9000244000219600 裙房會(huì)展40003000012000 裙房商業(yè)、金融400020000080000 高檔寫字樓（47層）5000340000170000 高檔酒店公寓（含裝修）80009000072000 合計(jì)1083562700062 d、景觀及管網(wǎng)費(fèi)用：106*150=15900萬e、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 按資金缺口逐年計(jì)算f、建設(shè)期間管理、銷售費(fèi)用4億元（4）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量如表（下頁excel表格） （5）評(píng)價(jià)：超高層區(qū)，其本質(zhì)是資本的運(yùn)作，能否取得低廉的投資資金是項(xiàng)目能否成功的絕對(duì)因素。（2）租金售價(jià)假設(shè) 寫字樓假設(shè)：目前廈門高檔寫字樓租金約為100元/月/平方米（含物業(yè)管理費(fèi)），2002年至2006年間，廈門寫字樓出租均價(jià)年增長率為10%，預(yù)計(jì)未來幾年將保持平均5%的增長率，即到2013年，廈門高檔寫字樓租金為130元/平方米/月?！靶驴蛷d”，而位于這里的商務(wù)營運(yùn)中心又被譽(yù)為五緣灣片區(qū)的“門面”。 啟動(dòng)區(qū)，位于營運(yùn)區(qū)的中部，由廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)寫字樓，并吸引企業(yè)入駐。如此多的項(xiàng)目廈門寫字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊，其中五緣灣營運(yùn)中心、觀音山商務(wù)運(yùn)營中心有政策和稅收優(yōu)惠。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。三：大量項(xiàng)目滯銷情況突出，7月零成交項(xiàng)目比比皆是。2008年7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價(jià)分別為10361元/㎡、12360元/㎡和6833元/㎡，%、+%、%。二、項(xiàng)目環(huán)境分析與評(píng)價(jià)廈門房地產(chǎn)業(yè)行情2007年，廈門市商品住宅市場(chǎng)首次出現(xiàn)供過于求，而且這種態(tài)勢(shì)一直且持續(xù)放大中，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2007年1月至2008年7月，全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約254萬平方米，基本接近2007年全年供應(yīng)量的58%，市場(chǎng)存量巨大，市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。
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