廈門中亞城可行性研究報告-閱讀頁
2025-05-10 00:48本頁面
【正文】 流中心、研發(fā)中心、展示中心等營運機構(gòu)入駐。啟動區(qū)分為AAA3三個地塊，擬建11棟寫字樓，總用地面積91529㎡，總建筑面積510044㎡，％，％。 目前進(jìn)展：觀音山國際商務(wù)營運中心10棟寫字樓將陸續(xù)交付使用。五緣灣商務(wù)中心五緣灣商務(wù)營運中心位于環(huán)島路西側(cè)，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約12萬平方米，規(guī)劃建成海灣商務(wù)新區(qū),擬建成10棟中高檔寫字樓，總建筑面積40萬平方米，并配套有運動館及餐飲、休閑娛樂設(shè)施。五緣灣被稱作廈門的項目總分三期建設(shè)，一期已經(jīng)交房。大學(xué)康城二期占地面積12萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。 四、項目財務(wù)分析 超高層區(qū)商務(wù)中心財務(wù)分析 （1） 贏利模式設(shè)計：由于目前還沒有詳細(xì)的規(guī)劃圖紙，只有粗略的指標(biāo)，結(jié)合以往的規(guī)劃提報假使各類物業(yè)如下：項目面積（平方米）經(jīng)營模式地下停車場100000租賃地下一商業(yè)空間（塔樓基底）23562租賃雙塔樓、會展16000自營雙塔樓、頂級酒店（含裝修）40000自營雙塔樓、頂級辦公244000租賃裙房會展30000租賃裙房商業(yè)、金融200000租賃高檔寫字樓（47層）340000出售高檔酒店公寓（含裝修）90000出售后反租經(jīng)營合計1083562其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租，其他采用租賃或自營方式經(jīng)營。而項目具有比較優(yōu)勢，其租金應(yīng)該在130150元/平方米/月?？紤]到目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低峰時期，預(yù)計未來三年內(nèi)，廈門頂級住宅的價格仍然在該區(qū)間徘徊。根據(jù)中國物價增長趨勢，預(yù)計今后酒店價格將以5%的速度增長。經(jīng)營穩(wěn)定后入住率為70%，每年3%增長20132014201520162017以后房價10001100121012701334年增長率NA10%10%5%5%入住率30%50%70%70%70%會議展覽中心：廈門目前展費約為80元/平方米/天，由于項目不在廈門島內(nèi)，租金應(yīng)比目前的國際會議展覽中心稍少，估計為66/平方米/天，經(jīng)營穩(wěn)定其出租率為20%20132014201520162017以后每平方米月租金20002100 2205 2315 2431 年增長率NA3%3%3%3%參展率10%15%20%20%20%停車收費20132014201520162017以后每個車位月租金500550605666700年增長率NA10%10%10%5%入住率30%40%60%75%75%（3）成本估算a項目及土地成本，需要補交土地出讓金、配套費、增容費？？暫按1500元/平方米估算。由于絕大多數(shù)物業(yè)為投資型物業(yè)，資金壓力非常大，雖然通過高檔寫字樓和酒店式公寓進(jìn)行銷售取得了約40億的銷售款，但資金壓力仍然很大。（c）所有物業(yè)均為持有，不進(jìn)行銷售任何物業(yè)。 住宅區(qū)投資分析住宅區(qū)選取B地塊進(jìn)行評估，其他地塊可以進(jìn)行類比。即2012年均價在7150左右，保守起見，取7000/平方米。土地價格高于1800/平方米，項目不可行。住宅售價變動毛利率稅前利潤率稅后利潤率650031%18%10%700036%22%14%750040%26%17%800043%30%19%850047%33%22%該區(qū)，地上建筑面積為112萬平方米，按每平方米1500/平方米，假使項目土地款要一次性付清，住宅區(qū)啟動資金為20億元。高層區(qū)為投資型物業(yè)，短期內(nèi)很難收回投資，資金壓力大?；谏鲜鲈?，a、若補交土地款標(biāo)準(zhǔn)高于1200/平方米時，考慮降低容積率，高于1500/平方米時，必須降低容積率，當(dāng)補交土地款標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到1800/平方米時，以緩解自己資金和市場壓力和降低建造成本提高利潤率。政策支持，該項目要建設(shè)成為一個超高層的高級商務(wù)中心，項目目前的條件還不具備，需要政府的引導(dǎo)和周邊規(guī)劃的配合，需要各種社會資源的聚集和政府資源的偏向，這一點，難度有點大。必須探明政府是否很感興趣，或是政府以特定的方式參股？政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠？團(tuán)隊建設(shè)，該項目是一個綜合性的高端項目，項目團(tuán)隊運作、管理水平要求很高，公司目前還沒有開發(fā)過類似項目，尤其是公司目前的項目管理水平十分有限，能否在短時間內(nèi)練就一支高水準(zhǔn)的能與國內(nèi)外高水準(zhǔn)團(tuán)隊對接的項目團(tuán)隊是一項不小的挑戰(zhàn)。六、結(jié)論土地費用是重中之重（尤其是住宅區(qū)）土地費用盡量控制在1500/平方米以為，但這控制在政府的手中，公司應(yīng)當(dāng)通過關(guān)系，先了解補交土地款費用的具體情況，然后根據(jù)具體情況來調(diào)整容積率。土地費用如何繳納，是否可以分期？政府政策的支持和引進(jìn)策略投資伙伴是保證超高層商務(wù)中心運行成功的關(guān)鍵。（2）、政府能否鼎立支持該項目。（3）、超高層區(qū)能否順利進(jìn)行對住宅區(qū)價格也有很大的影響。七、參考文獻(xiàn)Xiamen feasibility study report savills《廈門市房地產(chǎn)市場行情月報》 新景祥代理《未來三年中國經(jīng)濟金融、宏觀調(diào)控走勢分析與預(yù)測》中國證券報廈門規(guī)劃等其他資料
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