【正文】 100/103100/97100/104交易情況100/100100/100100/100交易時間100/99100/98100/102個別因素100/102100/97100/95修正系數(shù)4）權(quán)重的確定； ； 5）比準(zhǔn)價格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價格確定如下：案例一比準(zhǔn)價格：1400＝1346元/m2案例二比準(zhǔn)價格：1600＝1735元/m2案例三比準(zhǔn)價格：1480＝1468元/m26）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價格的確定項(xiàng)目的價格為以上三個案例的比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均，計算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價格 ＝1364＋1735＋1436＝1500元/m2依據(jù)以上計算結(jié)果，綜合確定本項(xiàng)目多層住宅的入市均價為1500元/ m2。因此，本項(xiàng)目將從以上四個方面對案例進(jìn)行價格修正。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計算修正價格以及確定項(xiàng)目價格等步驟。（4）華縣金堆城鉬業(yè)集團(tuán)有限公司廣大職工。由于對當(dāng)前目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)化，因此本項(xiàng)目規(guī)劃出多種戶型來滿足不同客戶群的偏好需求，并且配套設(shè)施完備。總建筑面積27000平方米。第三章 市場分析及項(xiàng)目定位通過對華縣房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查，近年來華縣房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，總開發(fā)量和商品房銷售價格均呈現(xiàn)穩(wěn)定的上漲趨勢，以下對重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)情況做一匯總:序號項(xiàng)目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)模和主要內(nèi)容建設(shè)起止年限總投資截止2009年底完成工作2010年目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任累計完成投資主要完成工作2010年度計劃投資自籌工程形象進(jìn)度建設(shè)單位負(fù)責(zé)人　房地產(chǎn)開發(fā)投資　共25個項(xiàng)目　366701　　93836　　　1陽光小區(qū)新建新建住宅樓16棟；建筑面積40055平方201020116500　　25002500一期竣工東勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 王海娟2杏園陽光續(xù)建新建四幢磚混住宅樓，建筑面積20000平方米200920102500780　17201720竣工華隆公司 孫彥坤3四季花城續(xù)建建設(shè)面積10萬平方米商業(yè)用房和住宅樓，同時配套小區(qū)內(nèi)道路、綠化2007201080001000　50005000竣工坤峰房地產(chǎn)公司 李秦豫4錦繡綠地續(xù)建建設(shè)14棟總建筑面積74840平方米，其中居住房5100平方米20092010103275000　53275327竣工陜西恒盛開發(fā)公司王瑞玲5錦繡名居一期新建19棟94750平方米2010201115600　　50005000　陜西恒盛開發(fā)公司王瑞玲5錦繡名居二期新建68畝，18棟65630平方米201120129500　　　　　陜西恒盛開發(fā)公司王瑞玲6赤水灣生態(tài)文化園度假山莊項(xiàng)目新建赤水河兩側(cè)，61650平方米201020128000　　2000　　渭南高新區(qū)天時置業(yè)有限公司7瓜坡重點(diǎn)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌小區(qū)新建2010201233000　　15000　　派爾森、恒盛、3個房地產(chǎn)公司8渭華路商貿(mào)城西擴(kuò)新建20萬平方米，其中：2010201220000　　20000　　永安房地產(chǎn)公司9兆興國際城項(xiàng)目新建，總建筑面積80萬平方米，總投資10億元人民幣，由5個住宅區(qū)和1個商業(yè)區(qū)組成，可容納住戶4036戶，個體商戶1000余戶，由10棟商業(yè)大樓和100余棟多層與高層住宅樓組成。2．華縣城市范圍較小，與其他樓盤容易形成競爭形態(tài)。 機(jī)會：1．本項(xiàng)目抓住縣城區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇，通過上規(guī)模的投資建設(shè)引導(dǎo)該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，與城市發(fā)展同步共贏，達(dá)到社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三效益的綜合平衡。216。 優(yōu)勢：1．區(qū)位優(yōu)勢：位于城市中心區(qū)域，對外交通方便：規(guī)劃地段位于華縣縣城中部渭華路地段，四周都是規(guī)劃建設(shè)的城市干道，對外聯(lián)系極為方便，且位于城市中心。在華縣城市規(guī)劃中提到了要在本區(qū)域建立大型的居住社區(qū)及商業(yè)設(shè)施，改善華縣整體的人均居住環(huán)境以及提高人均居住面積，為華縣的房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的政策指導(dǎo)。（1）本項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施環(huán)境，還可以改善華縣新區(qū)的環(huán)境，對華縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。全社會固定資產(chǎn)投資中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成398742萬元，%。全縣城鎮(zhèn)單位在崗職工23249人， %，在崗職工年平均工資29501元， %。華州國際皮影文化產(chǎn)業(yè)園對外開放，成為全國最大的皮影文化“博物館”。%；，%。%。其中：，%。初步核算，%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資194139億元，%；農(nóng)村投資30707億元，%。全年全部工業(yè)增加值134625億元，%。結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究對項(xiàng)目的宏微觀環(huán)境進(jìn)行分析，對建設(shè)投資規(guī)模進(jìn)行估算，工程進(jìn)展情況制定方案，并且通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論：（1）項(xiàng)目具有良好的宏微觀政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；（2）項(xiàng)目對于華縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)具有積極的推動作用；（3）項(xiàng)目規(guī)劃合理，職能完善，設(shè)計方案指標(biāo)合理；（4）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均滿足評價標(biāo)準(zhǔn)；（5）項(xiàng)目風(fēng)險在合理的限度內(nèi)。住宅包括：兩棟小高層為27294 m2住，多層為62176 m2，辦公、車庫為10830 m2；商業(yè)包括：㎡，㎡,㎡，㎡。華縣永安城建設(shè)項(xiàng)目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機(jī)械廠，北臨糧食局住宅樓。項(xiàng)目建設(shè)單位為華縣永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目總投資估算總計為20989萬元，資金來源：，銀行借款6000萬元。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及市場分析（1）國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析初步核算，2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，%。%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資3373億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資82277億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資108489億元，%。增長7%；，%，%；，%。大中型企業(yè)產(chǎn)值增長較快，%。%。旅游業(yè)初見成效。建筑業(yè)快速發(fā)展。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資分三次產(chǎn)業(yè)來看：第一產(chǎn)業(yè)完成投資7182萬元，%；第二產(chǎn)業(yè)完成324031萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)完成67529萬元，%。（2）隨著華縣的開發(fā)建設(shè)，本區(qū)域急切需要相應(yīng)的居住小區(qū)以及商業(yè)配套設(shè)施，以滿足本區(qū)域居民居住、生活需求、消費(fèi)需求、以及政府、企事業(yè)單位的對商務(wù)環(huán)境需求，從而提升城市功能。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以為市民們提供一個適宜生活居住的社區(qū)，更有利于帶動建筑業(yè)、建材以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2．周邊社會服務(wù)設(shè)施、教育設(shè)施比較齊全：規(guī)劃用地位于城市中心，周邊商貿(mào)設(shè)施發(fā)達(dá)，教育設(shè)施比較齊全。 劣勢：1．地形坡度變化比較大：對于項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的影響，但是地形坡度能夠結(jié)合建筑、室外廣場、公共綠化建設(shè)出豐富多變的空間景觀效果。，為彼此開發(fā)提供資源、人力、物力的整合條件。SWOT小結(jié)：憑借著項(xiàng)目開發(fā)的巨大潛力，市場前景看好。%，%，停車位1985個，社區(qū)內(nèi)將配套有2所幼兒園、1所小學(xué)、星級酒店、大型超市、百貨商場、家居建材市場、飲食街、文化街、蔬菜副食大樓、社區(qū)服務(wù)大樓等完善的商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施。201020116000　　1000　　華縣新華書店16金水苑商住小區(qū)新建新建兩棟住宅樓及門面房，總建筑面積8328平方米。結(jié)合對華縣城區(qū)范圍內(nèi)的近十家住宅樓盤進(jìn)行分析和比較的基礎(chǔ)上，依據(jù)競爭樓盤的客戶調(diào)查分析，我們把目標(biāo)客戶鎖定在本區(qū)域和周邊縣市，這些客戶具體可以分成以下四大類：（1）對項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對高品質(zhì)樓盤接受能力強(qiáng)的顧客；收入中、高等偏上，對高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往的，喜歡高性價比的客戶；戶型、面積可選范圍多，目標(biāo)客戶還是主要集中縣城中小企業(yè)老板，這一群體經(jīng)濟(jì)潛力大，他們擁有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（1）定價原則：結(jié)合市場供給的實(shí)際情況，制定一個合理的價格，保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤。1）選擇案例從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的項(xiàng)目有錦繡綠地、四季花城、錦繡民居二期這三個案例。3）計算修正系數(shù)每個因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計算，本項(xiàng)目的各個因素取值均為100，案例的因素取值參照基準(zhǔn)值計算。隨著時間的推移，項(xiàng)目配套設(shè)施日趨完善，項(xiàng)目人氣逐漸上漲，因此項(xiàng)目價格也可逐步上調(diào)。華縣大地構(gòu)造位置隸屬于華北地臺南緣豫西斷褶帶太華隆起，北東向青崗坪大斷裂南側(cè)。地震基本烈度為8度，項(xiàng)目具體位置不處于地質(zhì)斷裂帶。、電、天然氣等項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營所需供水、電、天然氣等從市政管道接入。（1）以規(guī)劃部門及其他有關(guān)部門和業(yè)主對小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要求為依據(jù)，使住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計既滿足業(yè)主的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，使之成為城市住宅的有機(jī)組合部分并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。（4）在提高土地經(jīng)濟(jì)效益的同時，因勢利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對環(huán)境這一價格支撐點(diǎn)在設(shè)計上仔細(xì)推敲，建設(shè)時精心施工，以造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的二十一世紀(jì)小區(qū)。（），建筑總面積207500萬平方米，其中：住宅建筑面積100300萬平方米，商業(yè)建筑面積107200平方米。216。商業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容有餐飲、首飾服飾、化妝品、飾品、家電等品牌主力店，同時兼具有為居住生活服務(wù)的便利店、醫(yī)務(wù)所等社區(qū)型服務(wù)功能。（一）道路結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部道路程“一主、一環(huán)、多支”式的形式：一主：南北向小區(qū)主入口道路；一環(huán)：小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形車道；多支：多條通戶路。南北向主道路及小區(qū)級道路，車行道寬9米，是小區(qū)最重要的消防通道，居住小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形車道時小區(qū)消防組織的重要通道，在這兩條道路上不得設(shè)置任何有礙交通的設(shè)施，保障主干道的道路暢通。216。林蔭大道、步行長廊、拱橋石階、游憩步行道、精心規(guī)劃設(shè)計的多種景觀等串聯(lián)各個公共綠地和活動空間，為居民營造和提供不收干擾的健身游憩自然生態(tài)綠色休閑環(huán)境。2）帶狀綠地帶狀綠地位于小區(qū)周邊道路和內(nèi)部行車道兩側(cè)及小區(qū)內(nèi)步行景觀道兩側(cè)，以種植喬木為主，喬木常綠，間雜種植，使進(jìn)入小區(qū)有綠樹成蔭之感，且注重一年四季的季相變化。庭院綠化以布置草坪為主，布置低矮的灌木，草坪上僅種植觀賞性樹種。小區(qū)步行空間設(shè)計布局呈開放式布局，與周邊建筑、道路相協(xié)調(diào)，做到既醒目又親切宜人。廣場兩側(cè)綠化則以片狀綠化為主。2）景觀小品精心設(shè)計景觀小品，如噴泉、拱橋、雕塑、文化墻、兒童游戲沙坑等。玻璃和金屬的顏色選用柔和中性的色調(diào)，如透明玻璃、墨綠色、灰色和藍(lán)綠色。5）道路照明設(shè)計小區(qū)道路照明根據(jù)道路性質(zhì)和寬度不同，采用不同亮度標(biāo)準(zhǔn)和燈桿高度。小廣場、草坪選用桿燈照明，高度在2～3米，停車區(qū)和建筑入口區(qū)采用裝燈，裝燈高度為1米，內(nèi)有反光鏡，將燈光反射于地面。（一）豎向設(shè)計原則216。皮影文化廣場區(qū)地勢低，考慮到經(jīng)濟(jì)和景觀要素的創(chuàng)作要求不做大的調(diào)整，將皮影文化廣場做成下沉式廣場。（一）管線綜合規(guī)劃的原則統(tǒng)一坐標(biāo)高程系統(tǒng)為使各類工程管線的設(shè)計，施工建立在統(tǒng)一的基準(zhǔn)線上，避免發(fā)生混亂和互不銜接，高程系統(tǒng)采用黃海高程系。 管徑小的讓管徑大的。（一）用水量估算生活用水量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)室外給水規(guī)范GBJ1386,確定居住建筑的生活用水標(biāo)準(zhǔn)為180L/。表51 用水量估算用水項(xiàng)目規(guī)模用水量標(biāo)準(zhǔn)合計（m3/日）生活用水2456人180L/共建用水生活用水15%未預(yù)見量以上合計15%總用水量總用水量用水總量取600m3/日（二）水源小區(qū)用水由城市市政給水管網(wǎng)直接供給，由城市供水干管管徑總水表井引入。小區(qū)給水管材采用PVC給水管，管件閥門采用相配套的類型。污水量預(yù)測污水量按照給水量的90%計算，日排水總量為：530立方米。（四）排水管材采用HPE排水管材，熱熔連接。（四）規(guī)劃區(qū)內(nèi)電力線路宜采用地下式敷設(shè)，同路徑的線路敷設(shè)在同一溝道中。（一）規(guī)劃區(qū)內(nèi)電信電纜引自縣城電信主干管。由交接箱或ONU引出用戶直配線。新建道路、建筑物均應(yīng)預(yù)留電信路通道和管位。（二）燃?xì)饬繕?biāo)準(zhǔn)：根據(jù)規(guī)范耗熱定額，取2200MJ/。認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的方針政策、國家法令法規(guī)、上級主管部門對本工程建設(shè)的指示和要求。在主體工程開工前，相應(yīng)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作應(yīng)基本完成，為主體工程開工和順利進(jìn)行創(chuàng)造條。時間項(xiàng)目2010年2011年2012年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度前期準(zhǔn)備工作地基開挖主體施工配套設(shè)施建設(shè)室外及地下工程處理竣工驗(yàn)收圖61項(xiàng)目施工進(jìn)度橫道圖第七章 工程招投標(biāo)方案項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開，即發(fā)布招標(biāo)通告，公開招標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。招標(biāo)人和投標(biāo)人都應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的法人單位，在招投標(biāo)過程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。項(xiàng)目主要采用委托招標(biāo)形式，由項(xiàng)目業(yè)主委托具有相應(yīng)資質(zhì)、從事過類似工程招標(biāo)且信譽(yù)良好的招