【正文】 （1）摒棄一般物業(yè)樓盤“就樓賣樓”的短視作法，運(yùn)用品牌營銷的有效市場操作手法，將營銷各階段的推廣活動都納入企業(yè)名牌建立、培養(yǎng)、推廣的一體化過程，使永安房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的知名度通過各種富有創(chuàng)新、可行的長期推廣活動，在華縣房地產(chǎn)市場上得到有效的提升。為此我們將在規(guī)劃中充分體現(xiàn)這一點(diǎn)。建筑節(jié)能是建設(shè)節(jié)約型社會的需要和社會發(fā)展進(jìn)步的產(chǎn)物,是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的必然選擇。2）建筑外窗設(shè)計(jì)采用塑鋼窗，有良好的密閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內(nèi)組織自然排風(fēng)。 建筑布局與體形改變傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)思路，該居住小區(qū)主要為多層住宅，建筑外輪廓呈矩形，無明顯凹凸變化，主里面朝向南北，有利于節(jié)能。（5）選擇中央空調(diào)變頻節(jié)能控制系統(tǒng)。（2）在變電室設(shè)立集中無功功率自動補(bǔ)償裝置。（3）冷卻循環(huán)水采用閉式循環(huán)方式，減少一次補(bǔ)充水的用量。以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。 節(jié)水措施（1）項(xiàng)目建成后，廣泛實(shí)行了一水多用、串聯(lián)用水，采用先進(jìn)的節(jié)水工藝使設(shè)備循環(huán)冷卻水重復(fù)利用，加強(qiáng)污廢水的處理回用，提高生活用水的回收率和重復(fù)利用率，積極推行清潔生產(chǎn)。從總體來看，該項(xiàng)目無嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)和災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素較少，雖不存在資金鏈斷流等風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，但資金的合理安排仍應(yīng)引起足夠的重視，在資金的使用上應(yīng)從前期的工程設(shè)計(jì)、承建方的選擇、施工過程等環(huán)節(jié)上采取切實(shí)措施嚴(yán)格控制工程投資，提高資金的使用效率。環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目施工期間的作業(yè)管理，盡量降低噪音的污染，同時(shí)避免污水及其他污染物的任意對外排放，從施工源頭上最大程度的降低對周邊自然環(huán)境和人居環(huán)境的破壞。工程風(fēng)險(xiǎn)在施工過程中應(yīng)該時(shí)時(shí)關(guān)注項(xiàng)目工程管理，及時(shí)制定因技術(shù)、工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件與預(yù)測發(fā)生的重大變化的處理對策。投資估算的風(fēng)險(xiǎn)主要指由于項(xiàng)目方案調(diào)整、工期延長、工程量增加、人員、工資、各種費(fèi)率、利率、通貨膨脹的變化對項(xiàng)目投資額引起較大變動的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目基本不存在政策風(fēng)險(xiǎn)。為此，按照此類項(xiàng)目的通用做法，不考慮其市場風(fēng)險(xiǎn)?？傊徽撌菑沫h(huán)境保護(hù)角度分析，還是從經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展出發(fā)，該項(xiàng)目對環(huán)境的影響可以說是利大于弊。（3）小區(qū)內(nèi)消防栓結(jié)城市消防系統(tǒng)，在主要地方放置滅火器，并設(shè)置消防設(shè)施指示牌；（4）本項(xiàng)目與周圍建筑物間按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，留有相應(yīng)的防火通道。（2）本項(xiàng)目是人流密集的場所，應(yīng)對消防工作予以特別的重視，定期檢查消防措施的落實(shí)和消防設(shè)施的維護(hù)情況。施工廢料、垃圾等在施工結(jié)束后不得棄于施工場地，禁止傾倒在水體附近，及時(shí)清運(yùn)至規(guī)定地點(diǎn)或按規(guī)定處理。建材堆放應(yīng)有防雨水沖刷措施。汽車尾氣污染防治工程也可以減少大氣的污染。對機(jī)械車輛要提倡使用潔凈燃料，加強(qiáng)維修保養(yǎng)，減少尾氣污染。合理安排運(yùn)輸時(shí)間，減少鳴笛，做好道路保養(yǎng)及車輛維護(hù)工作，減少交通噪聲。施工區(qū)設(shè)置安全監(jiān)督員，設(shè)置明顯警戒標(biāo)志及夜間用標(biāo)志燈，禁止行人（尤其是老人、小孩）進(jìn)入施工區(qū)。同時(shí)通過加強(qiáng)施工現(xiàn)場及運(yùn)輸過程中的管理，避免無組織亂堆、亂倒以及運(yùn)輸中的撒漏現(xiàn)象，施工二次揚(yáng)塵對周圍環(huán)境影響很小。同時(shí)對施工場地應(yīng)定期進(jìn)行灑水抑塵，避免二次揚(yáng)塵對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。原有建筑拆除和基礎(chǔ)開挖產(chǎn)生的大量建筑垃圾，施工中所需的沙、石等建筑材料，在運(yùn)輸過程中將產(chǎn)生撒漏、逸散，車輛輾壓將產(chǎn)生粉塵及二次揚(yáng)塵，這些都會對周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。該工程在規(guī)劃范圍設(shè)有綠化帶，工程完成后應(yīng)迅速在綠化帶種植草皮，并在人行道邊緣1米處種植樹木。第十一章 環(huán)境影響評價(jià) 編制依據(jù)（1）國環(huán)字002號文，關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》的通知；（2）《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)辦法》及國家有關(guān)環(huán)境影響評價(jià)規(guī)定；（3）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095——1996二級標(biāo)準(zhǔn)；（4）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297——1996二級標(biāo)準(zhǔn)；（5）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978——1996二級標(biāo)準(zhǔn)。 銷售收入變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析銷售收入變化時(shí)對內(nèi)部收益率的影響如下列表101和圖102所示：表101 銷售收入對內(nèi)部收益率的影響經(jīng)營收入的變化10%5%0%5%10%IRR的變化%%%%%基準(zhǔn)收益率12%12%12%12%12%圖101銷售收入對內(nèi)部收益率的影響圖依據(jù)以上圖,采用插入法找出銷售收入變動的臨界點(diǎn)：5%(5%0)*(%12%)/(%%)=%由此可以看出，本項(xiàng)目的營業(yè)收入允許變動的幅度為(%,+∞)。%來看，可以說本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 盈虧平衡分析據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：經(jīng)營收入方程：R=PQ成本費(fèi)用方程：C=VQ+TQ+F其中: R——實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入 P——計(jì)劃經(jīng)營收入 Q——經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)率 C——總成本費(fèi)用 V——經(jīng)營成本 T——營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，合計(jì)為營業(yè)收入的 %； F——總投資。，借款能夠按時(shí)償還。%；，%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。 營業(yè)稅金及附加的確定營業(yè)稅取營業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的3%，土地增值稅按照銷售收入的1%預(yù)提；營業(yè)稅金及附加具體見附表。由于本項(xiàng)目中心廣場部分屬于公益性項(xiàng)目，不需要進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)，因此僅對商住樓部分進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析。：（1）土地費(fèi)用：，土地價(jià)格為21萬元/畝，；（2）項(xiàng)目前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用332萬元；（3）前期費(fèi)用20萬元；（4）；（5）監(jiān)理費(fèi)用：80萬元；（6）管理費(fèi)用：管理費(fèi)用以前期費(fèi)用、建安總造價(jià)、配套設(shè)施費(fèi)、室外工程費(fèi)、城建費(fèi)用、%。具體各部分投資如下所示：:（1）建安造價(jià):。簽訂招標(biāo)委托代理協(xié)議形成招標(biāo)工作備忘錄進(jìn)入招標(biāo)程序編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書），出售招標(biāo)文件組織踏勘現(xiàn)場并召開標(biāo)前會資格后審編制資格預(yù)審文件發(fā)布資格預(yù)審公告，出售資格預(yù)審文件組織評委進(jìn)行資格預(yù)審發(fā)出資格預(yù)審結(jié)果通知書協(xié)助招標(biāo)人簽訂承包合同招標(biāo)資料移交業(yè)主準(zhǔn)備評標(biāo)資料組織評委進(jìn)行評標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知書 備案第八章 投資估算 項(xiàng)目總投資估算依據(jù)《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（2004）；《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（2001）；《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表費(fèi)用定額》（2001）；陜西省建筑工程安裝工程裝飾工程費(fèi)用定額（1999）；陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）；陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》 (2004)；永安城項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。評標(biāo)委員會主任由專家推舉擔(dān)任。并在國家和省市指定媒介發(fā)布招標(biāo)公告，如：中國采購與招標(biāo)網(wǎng)、陜西建設(shè)網(wǎng)，公開發(fā)布招標(biāo)公告。華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施各環(huán)節(jié)均采用公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目各承建單位。招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。具體安排見圖61項(xiàng)目施工進(jìn)度橫道圖。充分重視和合理安排準(zhǔn)備工程的施工進(jìn)度。規(guī)劃對小區(qū)基本地塊采取綜合技術(shù)指標(biāo)體系，對地塊的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行控制和引導(dǎo)，綜合技術(shù)指標(biāo)見表54:表54 項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值1規(guī)劃總用地面積畝2建設(shè)用地面積畝3總建筑面積㎡20750045其中住宅建筑面積㎡100300商業(yè)建筑面積㎡1072006容積率27建筑密度%8居住總?cè)藬?shù)人24569總戶數(shù)戶76810戶均人口人/戶11綠地率%3512停車位個(gè)80013其中地上：個(gè)228地下：個(gè)572第六章 項(xiàng)目施工進(jìn)度根據(jù)單體建構(gòu)筑物的施工情況、《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》和本項(xiàng)目的具體情況，對工期定額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，確定項(xiàng)目施工階段的開發(fā)期，并按本項(xiàng)目的總體開發(fā)經(jīng)營控制方案，編制項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃。、供熱工程規(guī)劃（一）氣源：由縣城住網(wǎng)接入天然氣。（七）與電力線平行布置的電信應(yīng)有足夠的間距以滿足磁兼容性要求，沿道路敷設(shè)的線路與電力線路分側(cè)不至于道路兩旁，外圍干線網(wǎng)的路由與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。（四）電信傳輸網(wǎng)以交接配線為主體，條件成熟時(shí)也可接入光環(huán)網(wǎng)，采用光纖用戶接入單元（ONU）。（六）電力線路在規(guī)劃用地內(nèi)，沿道路敷設(shè)于電信線路兩側(cè)，布置外圍干線網(wǎng)的走徑按總體規(guī)劃要求確定。項(xiàng)目方提供變壓器為2個(gè)315KVA，1個(gè)630KVA，表52 用電負(fù)荷計(jì)算表建筑用電類型單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)建筑面積（m2）用電負(fù)荷(KW)居住建筑50W/m2107200536 公共建筑80W/m2264合計(jì)800（三）為提高供電安全性、可靠性，兼顧規(guī)劃區(qū)內(nèi)的景觀要求，采用室外箱式變電箱對小區(qū)進(jìn)行供電分配。雨水量采用華縣縣城暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。（二）污水排放按照建設(shè)生態(tài)居住區(qū)的思想，商貿(mào)小區(qū)污水排放采用統(tǒng)一收集、集中排放，就是將生活污水首先統(tǒng)一收集，排入城市污水管網(wǎng)。消防是由小區(qū)內(nèi)室外消火栓同市政消火栓共同作用。其他用水標(biāo)準(zhǔn)其他用水包括澆灑道路和綠地的用水量以及管網(wǎng)漏水量，按上述用水量總和的15%計(jì)算。設(shè)計(jì)道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷圖根據(jù)交通需要及各種管線再到路上的擁擠程度，以及有關(guān)管線的設(shè)計(jì)規(guī)范，考慮《城市管線工程綜合》中“各種管線最小水平凈距表”設(shè)計(jì)修訂道路標(biāo)準(zhǔn)斷面圖，除調(diào)整道路各組成部分的尺寸外，把各種管線相互間距離、距規(guī)劃路中心線、構(gòu)筑物、道路紅線間的尺寸標(biāo)清楚。 柔性管道讓剛性管道；216。同時(shí)為各類單體工程的設(shè)計(jì)，管線工程的施工以及地下的管理工作提供科學(xué)依據(jù)，創(chuàng)造有利條件。 地下空間、地面景觀設(shè)計(jì)的要求（二）豎向設(shè)計(jì)商貿(mào)小區(qū)地形變化大，豎向設(shè)計(jì)總體上遵循場地南高北低的特點(diǎn)進(jìn)行場地平衡設(shè)計(jì)，居住用地區(qū)內(nèi)地比較平坦結(jié)合地形變化做調(diào)整，主要是滿足道路排水和市政管網(wǎng)要求。小區(qū)內(nèi)各種交通標(biāo)志尺寸應(yīng)規(guī)格化，消防結(jié)合建筑或花壇設(shè)置；垃圾箱避免使用鮮艷色彩與卡通造型，形式簡潔，易清洗，獨(dú)立設(shè)置在人流密集處；公用電話亭避免使用鮮艷或高明度的顏色，其他小區(qū)設(shè)施如小區(qū)導(dǎo)游圖等設(shè)施，統(tǒng)籌兼顧、合理有效。人行道和綠地的照明設(shè)計(jì)考慮尺度宜人，形成與周圍建筑和環(huán)境相協(xié)調(diào)，采用桿燈、裝燈或綠化燈。泛光照明的設(shè)施隱蔽安裝，不暴露于建筑表面，泛光照明的色彩不超過三種。建筑總體基調(diào)以淡雅的色調(diào)為主，不采用大面積明亮耀眼或深沉的顏色，石料和磚石保持自然的色彩。以淺色天然石材為主要輔裝，以同一色系、同質(zhì)感的深色石材勾畫網(wǎng)格線。廣場和景觀場道中部硬質(zhì)地面區(qū)設(shè)置樹叢，樹種采用樹冠小，不產(chǎn)生遮擋的樹木。 景觀環(huán)境規(guī)劃1） 步行空間小區(qū)步行空間主要包括小區(qū)休閑廣場、景觀道和游憩步行街等。住宅建筑相對集中留出大量綠地，建筑、庭院面積有大有小、有松有緊，豐富了景觀層次。灌木可采用常綠或落葉灌木，配以季節(jié)色彩豐富的花卉，并可拼接成花紋或圖案，以豐富小區(qū)廣場和景觀大道等主要節(jié)點(diǎn)的色彩，構(gòu)筑居民聚會、健身、休憩、逗留、觀賞、兒童嬉戲的理想綠色環(huán)境場所。貫穿小區(qū)中部的景觀軸線與周邊綠地和相呼應(yīng)，體現(xiàn)小區(qū)精華，使整體小區(qū)內(nèi)景色宜人、如詩如畫。本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)人、自然、建筑與可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃上形成強(qiáng)調(diào)主軸，利用輔軸，借綠生景、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，小區(qū)內(nèi)建有休閑廣場、同時(shí)片狀集中綠地、生態(tài)綠化帶、庭院綠化、景觀小品、景觀步行街、幾個(gè)不同功能的景觀中心綠化等，在小區(qū)空間上形成和諧的綠化景觀觀賞序列。（四）消防通道小區(qū)消防救災(zāi)通道包括南北向主道路、環(huán)形車行道和住宅間的消防道路。建筑紅線控制多層建筑：退后道路紅線5米；高層建筑：退后道路紅線10米。商業(yè)建筑布局商業(yè)建筑不至于北部的商業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)，主要有商業(yè)步行街、大型商城。兩區(qū)：即北部的商業(yè)區(qū)和南部的居住區(qū)，功能清晰、聯(lián)系方便、突出了空間軸線要求。（6）規(guī)劃以開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)強(qiáng)化的彈性和靈活性，規(guī)劃設(shè)計(jì)使單位建筑相互聯(lián)系，融為一體，又相互獨(dú)立，以利于分期設(shè)施，流動開發(fā)。無論是住宅還是公建，均融合富有個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，在整體環(huán)境統(tǒng)一的前提下，使整體小區(qū)塑造更具魅力?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編織辦法》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093；《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5022095；項(xiàng)目的征地地形圖；《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ3787；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687（2002年版）；《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ082094；（1）良好的人居環(huán)境；（2）優(yōu)美的綠化道路；（3）親密的鄰里空間；（4）便捷的交通體系；（5）迷人的水景花園；（6）完善的配套設(shè)施；（7）先進(jìn)的智能化管理。對外交通十分便利，道路及交通等基礎(chǔ)設(shè)施漸完善。斷裂構(gòu)造主要以近東西向及北東東向兩組為主,次為北西向。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件屬暖溫帶半濕潤氣候區(qū)，℃，降水量532毫米，無霜期283天，濕度最冷月平均67%，最熱月平均70%，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E13，全年日照百分率為46%，年內(nèi)主要?dú)庀鬄?zāi)害有干旱、雨澇、大風(fēng)、干熱風(fēng)和低溫凍害。 表32 因素修正表 可比實(shí)例比較因素A錦繡綠地1400元/m2B四季花城1600元/m2C錦繡民居二期1480元/m2區(qū)域因素