【正文】 理辦法》；陜發(fā)[2001]9號文件《陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省工程建設(shè)項目招投標管理若干規(guī)定的通知》；其他有關(guān)招投標文件規(guī)定。招標人和投標人都應(yīng)當是獨立的法人單位，在招投標過程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。要求評標時按事先公布的標準對待所有的投標人。時間項目2010年2011年2012年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度前期準備工作地基開挖主體施工配套設(shè)施建設(shè)室外及地下工程處理竣工驗收圖61項目施工進度橫道圖第七章 工程招投標方案項目招標投標應(yīng)具有高的透明度，實行招標信息，招標程序公開，即發(fā)布招標通告，公開招標，公開中標結(jié)果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。根據(jù)項目的具體建設(shè)內(nèi)容，項目建設(shè)期為29個月，從2010年8月份開始至2012年年底結(jié)束。在主體工程開工前，相應(yīng)各項準備工作應(yīng)基本完成，為主體工程開工和順利進行創(chuàng)造條。在充分掌握及認真分析基本資料的基礎(chǔ)上，盡可能采用先進的施工技術(shù)和設(shè)備，最大限度地組織均衡施工，加快施工進度，保證工程質(zhì)量和安全施工，根據(jù)實際施工情況及時的調(diào)整和落實施工總進度。認真貫徹執(zhí)行黨的方針政策、國家法令法規(guī)、上級主管部門對本工程建設(shè)的指示和要求。（四）供熱：居住小區(qū)內(nèi)采用太陽能熱水器的方式，公共建筑供熱結(jié)合城市總體規(guī)劃由市政供熱提供熱源。（二）燃氣量標準：根據(jù)規(guī)范耗熱定額，取2200MJ/。（八）有線電視，有線電視系統(tǒng)主干線纜在弱電管孔敷設(shè)，其信號分配方式以采用分配分支系統(tǒng)為宜。新建道路、建筑物均應(yīng)預(yù)留電信路通道和管位。（六）各網(wǎng)共存時，電信市話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、計數(shù)機數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、區(qū)內(nèi)只能網(wǎng)絡(luò)等信息傳輸線均采用一線位，同溝敷設(shè)，圖中電信線路的管位應(yīng)預(yù)留以上信號所需管孔。由交接箱或ONU引出用戶直配線。表53電信數(shù)量估算表建筑用電類型單位建筑面積負荷指標建筑面積（m2）電信門數(shù)居住建筑1線/100m21072001072 線公共建筑1線/50m2659線合計1731線（三）區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)及對外網(wǎng)將向“三網(wǎng)融合”的寬帶綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)方向發(fā)展，建立一個高質(zhì)量、高速度、多業(yè)務(wù)、高度自動化的網(wǎng)絡(luò)，把語音、數(shù)據(jù)、圖像等各種業(yè)務(wù)在同一網(wǎng)中實現(xiàn)。（一）規(guī)劃區(qū)內(nèi)電信電纜引自縣城電信主干管。（五）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)路燈由路燈專網(wǎng)同一集中控制，桿線與電力線路同側(cè)布置，應(yīng)與規(guī)劃區(qū)內(nèi)線路同期建設(shè)，采用埋地敷設(shè)。（四）規(guī)劃區(qū)內(nèi)電力線路宜采用地下式敷設(shè)，同路徑的線路敷設(shè)在同一溝道中。（二）用電量預(yù)測采用面積指標法進行負荷估算。（四）排水管材采用HPE排水管材，熱熔連接。（三）雨水排放規(guī)劃思路結(jié)合地形南高北低的特點，采取自然重力排水，將雨水收集排入渭華路城市雨水主干道，排入河流。污水量預(yù)測污水量按照給水量的90%計算，日排水總量為：530立方米。（一）排水體制選擇采用雨污分流的排水體制。小區(qū)給水管材采用PVC給水管，管件閥門采用相配套的類型。根據(jù)小區(qū)內(nèi)消防要求沿管網(wǎng)內(nèi)布置室內(nèi)外消防栓，布置間距不大于120米。表51 用水量估算用水項目規(guī)模用水量標準合計（m3/日）生活用水2456人180L/共建用水生活用水15%未預(yù)見量以上合計15%總用水量總用水量用水總量取600m3/日（二）水源小區(qū)用水由城市市政給水管網(wǎng)直接供給，由城市供水干管管徑總水表井引入。消防用水標準消防用水量為10L/s，并按同一時間內(nèi)有一處發(fā)生火災(zāi)，滅火持續(xù)時間2小時用水計算。（一）用水量估算生活用水量標準根據(jù)室外給水規(guī)范GBJ1386,確定居住建筑的生活用水標準為180L/。編制管線設(shè)計綜合平面圖在各專業(yè)提供的規(guī)劃設(shè)計資料的基礎(chǔ)上，初步確定各種管線在平面上的位置，再根據(jù)管線再到路上的排列、敷設(shè)的可能性，在總體對管線的走向、排列次序等進行調(diào)整，經(jīng)過反復(fù)研究，確定各種管線在平面上的位置。 管徑小的讓管徑大的。 壓力管道讓重力自流管道；216。（一）管線綜合規(guī)劃的原則統(tǒng)一坐標高程系統(tǒng)為使各類工程管線的設(shè)計，施工建立在統(tǒng)一的基準線上，避免發(fā)生混亂和互不銜接，高程系統(tǒng)采用黃海高程系。綜合管網(wǎng)規(guī)劃的目的在于為各項基礎(chǔ)設(shè)施創(chuàng)造有利的條件，事先安排好各類關(guān)系在平面和豎向的合理位置。皮影文化廣場區(qū)地勢低，考慮到經(jīng)濟和景觀要素的創(chuàng)作要求不做大的調(diào)整，將皮影文化廣場做成下沉式廣場。 滿足地形、平整土方工程量的要求216。（一）豎向設(shè)計原則216。為創(chuàng)造有秩序的小區(qū)環(huán)境，上述設(shè)施設(shè)置的位置、色彩、形式等必須統(tǒng)一設(shè)計，確保小區(qū)環(huán)境的整潔和品位。小廣場、草坪選用桿燈照明，高度在2～3米，停車區(qū)和建筑入口區(qū)采用裝燈，裝燈高度為1米，內(nèi)有反光鏡，將燈光反射于地面。路燈、燈桿和附屬裝置互相匹配，選用深褐色和黑色，與樹木顏色為一體。5）道路照明設(shè)計小區(qū)道路照明根據(jù)道路性質(zhì)和寬度不同，采用不同亮度標準和燈桿高度。4）建筑照明設(shè)計小區(qū)建筑照明突出與環(huán)境的和諧，不過份強調(diào)建筑，只強調(diào)主要入口、主要里面線條等，而不采用通體照明。玻璃和金屬的顏色選用柔和中性的色調(diào)，如透明玻璃、墨綠色、灰色和藍綠色。3）建筑形式、色彩、屋頂不過分突出小區(qū)建筑單體形象，只是將其作為環(huán)境中的一個構(gòu)件，充分發(fā)揮組團建筑之間的整體關(guān)系，從而造成小區(qū)建筑群體對人視覺的沖擊感染效果。2）景觀小品精心設(shè)計景觀小品，如噴泉、拱橋、雕塑、文化墻、兒童游戲沙坑等。地面輔裝結(jié)合廣場和景觀大道上樹叢位置，進行6～8米以見方的網(wǎng)格輔裝方式。廣場兩側(cè)綠化則以片狀綠化為主。廣場周邊設(shè)置高竿燈，作為主體空間燈光；綠化和座椅邊設(shè)邊緣燈，作為輔助和過渡空間燈光，廣場內(nèi)部硬質(zhì)地面上設(shè)地燈與地面齊平，用于指示廣場通道走向和勾畫廣場形態(tài)，廣場上水體設(shè)水燈，綠地中設(shè)綠化泛光燈。小區(qū)步行空間設(shè)計布局呈開放式布局，與周邊建筑、道路相協(xié)調(diào)，做到既醒目又親切宜人。216。庭院綠化以布置草坪為主，布置低矮的灌木，草坪上僅種植觀賞性樹種。3）庭院綠化庭院綠化位于小區(qū)各建筑之間，象觸角深入庭院空間的綠色，創(chuàng)造了庭院空間的氣氛和環(huán)境的標識性。2）帶狀綠地帶狀綠地位于小區(qū)周邊道路和內(nèi)部行車道兩側(cè)及小區(qū)內(nèi)步行景觀道兩側(cè)，以種植喬木為主，喬木常綠，間雜種植，使進入小區(qū)有綠樹成蔭之感，且注重一年四季的季相變化。片狀集中綠地以喬木、灌木、和花卉間雜種植，形成豐富的層次。林蔭大道、步行長廊、拱橋石階、游憩步行道、精心規(guī)劃設(shè)計的多種景觀等串聯(lián)各個公共綠地和活動空間，為居民營造和提供不收干擾的健身游憩自然生態(tài)綠色休閑環(huán)境。通過群落綠地、庭院綠地以及道路綠地，形成小區(qū)點上成景、線上成蔭、面上成林的綠化系統(tǒng)。216。、景觀、環(huán)境規(guī)劃作為高層次的居住小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美是其規(guī)劃的主旨，因而綠化、景觀和環(huán)境系統(tǒng)是重點考慮的方面。南北向主道路及小區(qū)級道路，車行道寬9米，是小區(qū)最重要的消防通道，居住小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形車道時小區(qū)消防組織的重要通道，在這兩條道路上不得設(shè)置任何有礙交通的設(shè)施，保障主干道的道路暢通。（三）停車場地規(guī)劃采用地下停車和地上停車位相結(jié)合的方式，地上停車位228個，地下停車場572個車位。（一）道路結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部道路程“一主、一環(huán)、多支”式的形式：一主：南北向小區(qū)主入口道路；一環(huán)：小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形車道；多支：多條通戶路。 空間控制日照間距控制，考慮華縣城市土地資源缺乏的特殊情況以及現(xiàn)有建筑間距的實際情況，確定本次規(guī)劃日照間距控制為：，多層住宅間距22米；高層居住建筑日照間距標準采用大寒日日照2小時的標準。商業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容有餐飲、首飾服飾、化妝品、飾品、家電等品牌主力店，同時兼具有為居住生活服務(wù)的便利店、醫(yī)務(wù)所等社區(qū)型服務(wù)功能。 建筑布局住宅建筑布局布局采用錯落的形式結(jié)合用地布置，規(guī)劃兩棟12層住宅于居住小區(qū)的北部，同商業(yè)一起圍合廣場空間，高層建筑以南均布置6層居住單元樓14棟，居住小區(qū)的中間位置規(guī)劃公共綠地，形成居住中心。216。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)兩軸：規(guī)劃區(qū)空間主軸，南北方向的居住生活主軸和由渭華路組織的東西向商務(wù)、休閑軸，兩軸交叉于休閑文化廣場，呈“十”字形結(jié)構(gòu)。（），建筑總面積207500萬平方米，其中：住宅建筑面積100300萬平方米，商業(yè)建筑面積107200平方米。商業(yè)人流限定在小區(qū)周邊，與居民既相互依存又互不干擾。（4）在提高土地經(jīng)濟效益的同時，因勢利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標準，對環(huán)境這一價格支撐點在設(shè)計上仔細推敲，建設(shè)時精心施工，以造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的二十一世紀小區(qū)。（3）建筑平面、空間組合與環(huán)境富含特色，帶有濃厚的文化氣息。（1）以規(guī)劃部門及其他有關(guān)部門和業(yè)主對小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要求為依據(jù)，使住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計既滿足業(yè)主的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，使之成為城市住宅的有機組合部分并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。項目規(guī)劃力求實現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟及社會三方效益的融合與統(tǒng)一，為華縣創(chuàng)建一個生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、視覺環(huán)境優(yōu)美、人文環(huán)境高尚的職能化較高的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，在華縣縣新建小區(qū)及商業(yè)中能獨樹一幟, 充分體現(xiàn)出項目的示范效應(yīng)和區(qū)域開發(fā)的前瞻性。、電、天然氣等項目建設(shè)及運營所需供水、電、天然氣等從市政管道接入。項目位于華縣縣城中部渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機械廠，北臨糧食局住宅樓。地震基本烈度為8度，項目具體位置不處于地質(zhì)斷裂帶。區(qū)域構(gòu)造線呈近東西向展布,褶皺構(gòu)造主要有金堆城黃龍鋪背斜、百花嶺向斜。華縣大地構(gòu)造位置隸屬于華北地臺南緣豫西斷褶帶太華隆起，北東向青崗坪大斷裂南側(cè)。第四章 項目建設(shè)條件 項目建設(shè)地址永安城項目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機械廠，北臨糧食局住宅樓。隨著時間的推移，項目配套設(shè)施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調(diào)。修正系數(shù)計算如下表32所示。3）計算修正系數(shù)每個因素的取值以項目為基準值計算，本項目的各個因素取值均為100，案例的因素取值參照基準值計算。表31 因素條件說明表 對象比較因素比較對象可比實例一可比實例二可比實例三項目名稱永安城錦繡綠地四季花城錦繡民居二期成交單價（元/ m2）140016001480用途住宅住宅住宅住宅交易情況預(yù)售預(yù)售預(yù)售預(yù)售總建筑面積（m2）1073005100010000065630配套設(shè)施較完備較完備較完備較完備2）修正因素的確定三個案例與本項目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：區(qū)域因素、交易情況、交易時間、個別因素。1）選擇案例從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的項目有錦繡綠地、四季花城、錦繡民居二期這三個案例。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。（1）定價原則：結(jié)合市場供給的實際情況，制定一個合理的價格，保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤。（3）周邊縣市來華縣考察投資的投資商。結(jié)合對華縣城區(qū)范圍內(nèi)的近十家住宅樓盤進行分析和比較的基礎(chǔ)上，依據(jù)競爭樓盤的客戶調(diào)查分析，我們把目標客戶鎖定在本區(qū)域和周邊縣市，這些客戶具體可以分成以下四大類：（1）對項目所在區(qū)域認同感比較強，對高品質(zhì)樓盤接受能力強的顧客；收入中、高等偏上，對高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往的，喜歡高性價比的客戶；戶型、面積可選范圍多，目標客戶還是主要集中縣城中小企業(yè)老板，這一群體經(jīng)濟潛力大，他們擁有很強的經(jīng)濟基礎(chǔ)。（2）定位：本項目是一個以高尚居住為主的住宅小區(qū)，其宏大的建筑規(guī)模加之大面積的生態(tài)景觀為項目的舒適休閑品質(zhì)增添了誘人的氣息。201020116000　　1000　　華縣新華書店16金水苑商住小區(qū)新建新建兩棟住宅樓及門面房，總建筑面積8328平方米。201020118000　　2000　　陜西眾泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15新華大廈建設(shè)項目新建新建十三層全框架營業(yè)樓1幢。%，%，停車位1985個，社區(qū)內(nèi)將配套有2所幼兒園、1所小學(xué)、星級酒店、大型超市、百貨商場、家居建材市場、飲食街、文化街、蔬菜副食大樓、社區(qū)服務(wù)大樓等完善的商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施。城市房地產(chǎn)的剛性需求，是項目住宅和商業(yè)建設(shè)的最大動力。SWOT小結(jié)：憑借著項目開發(fā)的巨大潛力，市場前景看好。 威脅：1．現(xiàn)階段，華縣老區(qū)區(qū)域大環(huán)境有待治理，綜合配套條件有待改善。，為彼此開發(fā)提供資源、人力、物力的整合條件。216。 劣勢：1．地形坡度變化比較大：對于項目的實施具有一定的影響，但是地形坡度能夠結(jié)合建筑、室外廣場、公共綠化建設(shè)出豐富多變的空間景觀效果。4．用地內(nèi)現(xiàn)狀建筑少，易于開發(fā)建設(shè)：現(xiàn)狀用地內(nèi)除在東部有現(xiàn)狀商業(yè)建筑比較集中外，其余區(qū)域基本上無建筑。2．周邊社會服務(wù)設(shè)施、教育設(shè)施比較齊全：規(guī)劃用地位于城市中心，周邊商貿(mào)設(shè)施發(fā)達，教育設(shè)施比較齊全。216。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以為市民們提供一個適宜生活居住的社區(qū)，更有利于帶動建筑業(yè)、建材以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進金融業(yè)的發(fā)展，加快城市現(xiàn)代化進程，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。華縣響應(yīng)西部大開發(fā)的號召，加