【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目的地段價(jià)值。（3）項(xiàng)目地處舊城區(qū)的工業(yè)區(qū)，附近工業(yè)工廠有南寧糖廠等工業(yè)基地，周邊環(huán)境有污染情況，將會(huì)影響本項(xiàng)目的整體形象，對(duì)于本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格帶來(lái)制約的因素。機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（Threats）（1）市場(chǎng)需求仍呈剛性表現(xiàn)的基礎(chǔ)（2）區(qū)域未來(lái)五年的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。（1）南寧市區(qū)各版塊競(jìng)爭(zhēng)；（2）區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目供給量巨大，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高（3）政策打壓，市場(chǎng)波動(dòng)較大。（4）雖然目前南寧市房地產(chǎn)價(jià)格逐漸上升（但二手房成交率不理想），據(jù)預(yù)測(cè)明年南寧市房地產(chǎn)行業(yè)將有市無(wú)價(jià)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中就遵守原則。二、 項(xiàng)目SWOT策略應(yīng)用（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）優(yōu)勢(shì)應(yīng)用——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： l 強(qiáng)化項(xiàng)目所處中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目發(fā)展前景； l 建設(shè)運(yùn)營(yíng)大概念，建立項(xiàng)目市場(chǎng)形象； l 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新突破，打造片區(qū)品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）216。 劣勢(shì)應(yīng)對(duì)——l 科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；l 先進(jìn)超前的產(chǎn)品規(guī)劃，加以專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣以產(chǎn)品和人文來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)； l 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程通過(guò)品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活雜亂的劣勢(shì)； l 積極參與周邊城市市政建設(shè)，完善市政設(shè)施如：，不影響項(xiàng)目形象。三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)項(xiàng)目所處地塊不遠(yuǎn)的未來(lái)周邊將具有無(wú)比優(yōu)越的交通地段和人文景觀。按照《南寧市城市總體規(guī)劃》及江南區(qū)規(guī)劃，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、交通、文化、為一體的重要綠色發(fā)展軸，將給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大發(fā)展前景。隨著新規(guī)劃道路的建設(shè)、橋梁的開(kāi)通，以及規(guī)劃逐漸完善，該地段的交通片利性，配套齊全將給本項(xiàng)目帶來(lái)最具發(fā)展優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，該區(qū)域也將成為商住新區(qū)，人居環(huán)境將得到進(jìn)一步的改善和提升。第四部分 定位及項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論一、名稱(chēng)定位根據(jù)南寧江南片區(qū)以及南寧地區(qū)，消費(fèi)群體的消費(fèi)心理傾向——向往大城市生活；當(dāng)?shù)卮蟛糠窒M(fèi)者受大城市影響，且與周遍城市接觸較多，喜歡“崇洋”。 許多人多都把溫州人的生活和工作當(dāng)做一種夢(mèng)想，“我們什么時(shí)候才能變成那樣：所以本項(xiàng)目案名應(yīng)比較洋氣、海派，能體現(xiàn)當(dāng)?shù)啬壳半A段最高級(jí)別的住宅等級(jí)。（1）綠城溫州峰匯 東盟國(guó)際家居建材市場(chǎng)釋義：峰匯：峰匯指溫州獨(dú)有的【商業(yè)市場(chǎng)】、【產(chǎn)業(yè)】、【資金】匯聚在一起，來(lái)打造市場(chǎng)，物以類(lèi)聚， 人以群分，峰匯是一種傲人的生活，是一個(gè)純高尚人士消費(fèi)與居住的社區(qū)。間接表明了處于中央居住居的板塊，又把樓盤(pán)形象提升到一定的高度。峰匯的前綴“溫州”表明了樓盤(pán)所屬的開(kāi)發(fā)商，為樓盤(pán)推廣和公司品牌的塑造作鋪墊。該案名簡(jiǎn)潔明了，顯得很有氣度，意義深遠(yuǎn)悠長(zhǎng)。二、目標(biāo)定位例如上海的南京路，廣州的上下九，北京的王府井等，項(xiàng)目最終目標(biāo)是引領(lǐng)江南商業(yè)地產(chǎn)（本項(xiàng)目即將打造江南的“CBD”，聯(lián)合10+1商業(yè)大道、五一路淡村商貿(mào)城、夢(mèng)之島江南店連接一起，形成引領(lǐng)江南核心商圈促進(jìn)江南區(qū)發(fā)展的新勢(shì)頭，起到朝前獨(dú)后的理念作用），樹(shù)立行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，成為集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、批發(fā)、物流一站式購(gòu)物的商業(yè)龍頭。三、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果在開(kāi)發(fā)初期沒(méi)有一個(gè)明確的市場(chǎng)定位，那這一項(xiàng)目肯定不會(huì)取得成功。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)必須貫徹項(xiàng)目運(yùn)作的始終，市場(chǎng)需求什么就提供什么樣的產(chǎn)品，而不再象計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期那樣，先有產(chǎn)品后有銷(xiāo)售，先確定產(chǎn)品再開(kāi)拓市場(chǎng)。因此，準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位來(lái)源于市場(chǎng)，其目的是為了在項(xiàng)目面市后能夠產(chǎn)生預(yù)想的銷(xiāo)售效果，縮短銷(xiāo)售周期，減少在銷(xiāo)售時(shí)造成人力、物力和時(shí)間的巨大浪費(fèi)。根據(jù)以往研究的模型分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)符合走中高檔住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)路線條件。項(xiàng)目品質(zhì)將高于江南片區(qū)周邊項(xiàng)目的品質(zhì)樓盤(pán)，但價(jià)位屬于中檔次區(qū)間，以高性價(jià)比來(lái)提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力（二）項(xiàng)目功能定位 ：使用率高且使用年限長(zhǎng)。純粹的商務(wù)寫(xiě)字樓使用率一般只有65%左右，但目前商務(wù)公寓的使用率大都可以做到75%到80%，這一優(yōu)勢(shì)令商務(wù)公寓在與寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯。更為重要的是，配備商務(wù)辦公設(shè)施和服務(wù)的商務(wù)公寓，使用年限普遍比寫(xiě)字樓長(zhǎng)20~30年的壽命?？們r(jià)不高且管理費(fèi)低。由于戶型面積小，意味著總價(jià)低、投入小，與寫(xiě)字樓比具有租價(jià)低、管理費(fèi)低廉的優(yōu)點(diǎn)。商居靈活多變。正是由于商住這種雙重身份，使商務(wù)公寓具備了極強(qiáng)的生命力，可在寫(xiě)字樓和住宅兩者之間相互切換，保證商務(wù)公寓具備了良好而穩(wěn)定的投資價(jià)值。商務(wù)公寓戶型創(chuàng)新引暴市場(chǎng)辦公在家Loft的定義要素主要包括：高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類(lèi)似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。 典型 LOFT的管道和水管都埋設(shè)在墻體內(nèi)，通常沒(méi)有外露的磚墻，即使有也只局限于不同功能區(qū)的一面或兩面仿制外露磚墻。它打破了傳統(tǒng)辦公的呆板平面布局,靈活組合的空間結(jié)構(gòu)，更加為第三產(chǎn)業(yè)類(lèi)企業(yè)所傾慕,在總造價(jià)成本增加不多的情況下，為以后的租售取得優(yōu)勢(shì),并且有利于價(jià)格的提升。定位假設(shè)是方商業(yè)定位假設(shè)假設(shè)方案介紹1江南家居市場(chǎng)打造江南區(qū)的一站式家居市場(chǎng)；引進(jìn)與富安居相類(lèi)似的家居建材市場(chǎng)；與江南區(qū)的柏圖家居、都之都等家具市場(chǎng)形成呼應(yīng)，打造江南區(qū)家具產(chǎn)業(yè)商圈，由江南輻射南寧，由南寧輻射廣西乃至東盟。建造有特色的東盟家具建材市場(chǎng)。2溫州名購(gòu)引進(jìn)溫州商業(yè)各類(lèi)品牌，形成南寧溫州名品市場(chǎng)。 是充分發(fā)揮在外溫州人市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和溫州產(chǎn)品兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，以民營(yíng)企業(yè)為主體，通過(guò)政府組織引導(dǎo)，結(jié)成品牌集群，組成銷(xiāo)售戰(zhàn)略聯(lián)盟，抱團(tuán)拓市場(chǎng)，化個(gè)體優(yōu)勢(shì)為區(qū)域優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)溫州區(qū)域品牌整體提升的一種商業(yè)模式。有三種創(chuàng)建方式：1,溫州名購(gòu)旗艦店。2,溫州名品集成店。3,名品進(jìn)名店。3溫州財(cái)富中心廣場(chǎng)引進(jìn)知名餐館、酒吧、精品服飾、快餐、娛樂(lè)、咖啡、茶藝，讓成為江南最高水平的時(shí)尚、休閑娛樂(lè)文化中心。定位判斷PBANDUAN是方商業(yè)定位假設(shè)判斷分析項(xiàng)目評(píng)定1江南家居市場(chǎng)與江南區(qū)的柏圖家居、都之都等家具市場(chǎng)形成呼應(yīng)，打造江南區(qū)家具產(chǎn)業(yè)商圈，由江南輻射南寧，由南寧輻射廣西乃至東盟。建造有特色的東盟家具建材市場(chǎng)；進(jìn)一步整合南寧家居建材市場(chǎng)規(guī)模，形成產(chǎn)業(yè)集群化、規(guī)?；N(xiāo)售；有地理優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。南寧葫蘆頂大橋開(kāi)通，本項(xiàng)目與青秀區(qū)的瑯東拉近了距離，促進(jìn)客流量的增加與市場(chǎng)的占領(lǐng)，與此同時(shí)邕江一橋的修復(fù)將使興寧區(qū)的顧客直接到達(dá)項(xiàng)目；定位可行2溫州名購(gòu)由行業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)揮自身營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，在已有的或延伸拓展的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)中，吸納中小企業(yè)進(jìn)入其營(yíng)銷(xiāo)鏈，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商強(qiáng)力引導(dǎo)、行業(yè)集力推進(jìn)、龍頭企業(yè)積極帶動(dòng)，推進(jìn)一批成長(zhǎng)型企業(yè)和品牌進(jìn)入行業(yè)龍頭企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)資源共享和共同發(fā)展，同時(shí)樹(shù)立江南商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。有條件實(shí)施3溫州財(cái)富中心廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和；知名的娛樂(lè)休閑商家容易招商；能引導(dǎo)市場(chǎng)，帶旺街區(qū)，提升臨街鋪面的價(jià)值，但是考慮到周邊消費(fèi)能力水品的程度，和輻射力此計(jì)劃可以暫不予以討論；一般定位討論P(yáng)BANDUAN（1）、從現(xiàn)狀看:l 周邊建材裝飾類(lèi)店鋪林立,商業(yè)氣氛比較濃。l 占據(jù)城市中心主干道，交通環(huán)境比較優(yōu)越。l 配套完善，基本能滿足人們的生活需求。(2)、從未來(lái)前景看：隨著城市的發(fā)展規(guī)劃：未來(lái)幾年內(nèi)地塊未來(lái)將處于城市的中心地帶之一。人們生活水平的提高，為更深檔次類(lèi)型的物業(yè)出現(xiàn)提供了前提。(3)地塊價(jià)值點(diǎn)：商業(yè)前景、交通、完善的生活配套(4)項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析：(5)、市場(chǎng)檔次定位（三）項(xiàng)目形象定位根據(jù)本項(xiàng)目地塊基地特征，周邊環(huán)境以及周邊各類(lèi)交付使用或在建樓盤(pán)的檔次，參照目前已完成的項(xiàng)目初步規(guī)劃方案和各項(xiàng)綜合指標(biāo)。我們?yōu)楸卷?xiàng)目的市場(chǎng)形象定位作以下概括：中心區(qū)域 當(dāng)?shù)馗呱凶≌瑓^(qū)規(guī)模大，檔次高 建筑風(fēng)格經(jīng)典 景觀設(shè)計(jì)獨(dú)一無(wú)二 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)整合。（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)狀況的分析總結(jié)和預(yù)測(cè)，潛在價(jià)值的挖掘，核心價(jià)值的建立及目標(biāo)客戶群的定位，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題也就呼之欲出，對(duì)此要解決兩個(gè)問(wèn)題：其一，項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)發(fā)何種類(lèi)型物業(yè)；其二，項(xiàng)目主題概念（項(xiàng)目的靈魂）的賦予。其中第二點(diǎn)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位的重點(diǎn)所在。本案主題的提出，第一要形成樓盤(pán)獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念，樹(shù)立樓盤(pán)在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。第二切合消費(fèi)者心理為消費(fèi)者營(yíng)造理想的生活方式和居住環(huán)境，使消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)理念和形象產(chǎn)生認(rèn)同、欣賞、追捧，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，進(jìn)而對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)生歸宿感，領(lǐng)域感和自豪感。第三考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的方方面面。第四，主題概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)、企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性。使本項(xiàng)目既能符合整個(gè)廣西發(fā)展的定位，也能將項(xiàng)目本身提升到一個(gè)時(shí)代的標(biāo)桿建筑的高度上進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，同時(shí)提煉客群的購(gòu)買(mǎi)心理，激發(fā)其最主要的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)