【正文】 011會(huì)所123 二、項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目立項(xiàng)決策批復(fù)投資 8 億元，所需資金自籌解決。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 21 ? 留莊銷售中心客戶接待區(qū) 1 2020 年 5 月 17 日項(xiàng)目首次參加杭州房地產(chǎn)博覽會(huì) 第七屆人居展 ，留莊模型亮相。 于是法式官邸風(fēng)格的綠城北京御園項(xiàng)目進(jìn)入了視線， 大進(jìn)深 十字戶型，全干掛石材外立面，全高端精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，多層公寓電梯入戶，為高端客 戶打造鄰里關(guān)系更緊密的平層別墅產(chǎn)品和可以頤養(yǎng)天 年的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品， 為國內(nèi)稀缺的 AAA 性能住宅。 4）住宅科技運(yùn)用 留莊項(xiàng)目率先引進(jìn)了八大住宅科技：官邸擁有中央空調(diào)、中央新風(fēng)、中央吸塵、地板低溫輻射供熱、燈光控制、凈水、外墻外保溫、同層排水體系等眾多住宅科技系統(tǒng)。 4）高 車位配比標(biāo)準(zhǔn) 以高端客戶的實(shí)際需求出發(fā)，大戶型車位按每戶 2個(gè)車位考慮，而酒店式公寓的客戶基本為投資 或度假偶住，車位配置率為 1： ，項(xiàng)目共設(shè) 344 個(gè)地下車位，確保地下室面積配置的經(jīng)濟(jì)性和適用性。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理 留莊項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年 限為 50 年，建筑抗震設(shè)防烈度為六度。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 39 8 防吸塵污染 中央吸塵系統(tǒng)：官邸大宅配置美國原裝進(jìn)口“BEAM”中央吸塵設(shè)備。 杭州市政府對(duì)西溪濕地附近的建筑控高為黃海高程 18 米，如果按規(guī)劃部門原定的屋脊線的高度作為控制標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目只能做到 3 層，地上可售面積要減少 9000 平方米左右。 一期 二期 開盤時(shí)間 開盤房源 官邸 102套（可售 91套） 官邸 18 套（可售 14 套）；酒店式公寓 215 套（實(shí)際可售 207 套） 工程進(jìn)度 主體結(jié)頂 主體結(jié) 頂 主力戶型 350 平米 發(fā)展綠城 發(fā)展綠城 預(yù)見到市場形勢將出現(xiàn)的變化，公司于 2020 年 9 月份決策留莊官邸大宅從原計(jì)劃的 2020 年 12 月開盤提前至 2020 年 10 月開盤。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 50 ? 擴(kuò)大樣板區(qū) （ 2020年 10 月 8 日對(duì)外展示） 3） 建主體施工略有滯后，工程建設(shè)和竣工交付各階段較原計(jì)劃略有提前，整體進(jìn)度控制良好。 最終確定大戶型采用 B 和 H 風(fēng)格，小戶型統(tǒng)一 一種 風(fēng)格。中央空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為兩 發(fā)展綠城 B、地面鋪裝主要是黃、棕、灰、黑和綠 5 個(gè) 系列。 發(fā)展綠城 總成本30%51%1%3%6%2%7%建安工程精裝修工程設(shè)備工程室外工程環(huán)境工程弱電工程公共配套工程 整體成本變化情況 1）由于 07 年一期官邸大宅銷售時(shí)點(diǎn)把握準(zhǔn)確，資金回籠及時(shí)，降低原預(yù)算的正常財(cái)務(wù)利息 1650 萬元。 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 61 采用不銹鋼管件卡凸式連接， 支架固定顯的尤為重要 8）排水系統(tǒng) 室內(nèi)排水采用污、廢水分流，且采用同層排水的形式，材料采用瑞士吉博力 HDPE 管，室外雨水管同樣采用瑞士吉博力 HDPE 管。 安裝設(shè)施設(shè)備管理 1）電梯 工程 采用廣州 “日立 ”無機(jī)房電梯，總計(jì) 28 臺(tái)電梯，其中 19樓平層公寓為單梯， 1013單身公寓為并聯(lián)梯，梯速均為 1m/s。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 53 ? 8 號(hào)樓外立面石材完成面 發(fā)展綠城 6）、注重客戶關(guān)系挖掘和維護(hù)是促進(jìn)銷售的重要因素。 因此公司積極探索新的客戶渠道，積累意向客戶。 緊跟市場形勢，果斷決策，提前 2 個(gè)月實(shí)現(xiàn)一期官邸開盤， 在 07 年 8 月，雙方集團(tuán)公司根據(jù)樓市火爆的態(tài)勢，預(yù)判 10 月之后樓市的供需關(guān)系將逆轉(zhuǎn)為買方市場，必須采取一切手段，加快前期報(bào)建和工程的進(jìn)度，確保在 10 月中旬一期 102 套官邸大宅開盤銷售，抓住有力時(shí)機(jī)，搶占潛在客戶群，快速回籠資金。 項(xiàng)目定位關(guān)鍵 詞：尊貴、歷史感。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 41 項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作。為節(jié)約地面用地，在會(huì)所一層設(shè) 10KV 開閉所一座 ,地下室設(shè)小區(qū)公用變電所三座、專用變 電所一座。 發(fā)展綠城 3） 全石材干掛 外立面 引領(lǐng)行業(yè)法式風(fēng)尚 留莊采用純正的法式建筑風(fēng)格 ， 建筑外觀講究構(gòu)圖規(guī)整，追求莊重、經(jīng)典。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 27 1）節(jié)能 由于 杭州 位于夏熱冬冷地區(qū)，按 50%節(jié)能要求設(shè)計(jì)，外窗采用5+12A+5 中空雙層玻璃斷橋隔熱木包鋁合金門窗；外墻采用 30mm 厚硬泡聚氨酯噴涂外保溫體系；屋面采用 50mm 厚擠塑聚苯板保溫，符合浙江省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求；會(huì)所利用太陽能為室內(nèi)泳池提供熱水；室內(nèi)空調(diào)全部采用變頻技術(shù)。 而項(xiàng)目的優(yōu)勢是樓盤規(guī)模小又臨近西溪濕地，借杭州市政府大力打造西溪濕地高端住宅商務(wù)氛圍的勢，可以發(fā)掘從西湖到西溪的居住風(fēng)尚和稀缺價(jià)值。 2020 年 10 月 8 日在杭州市計(jì)劃與發(fā)展委員會(huì)立項(xiàng)； 2020 年 10 月 27 日取得勘測紅線和項(xiàng)目選址意見書； 2020 年 2020 年 3 月 23 日召開方案和初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)， 5 月 26 日取 發(fā)展綠城 留莊共 設(shè) 有 4 個(gè)地下室， 園區(qū)還配備獨(dú)立 4000 多平 米的 2 層 豪華會(huì)所，是杭州極為少見的低層、低密度、豪華全精裝修高尚住宅區(qū)。 項(xiàng)目周邊主要的配套設(shè)施有留下西湖高級(jí)中學(xué)、規(guī)劃中小學(xué)及醫(yī)院。 官邸精裝修住宅的成功銷售，改變了杭州市場對(duì)西溪版塊高端住宅區(qū)的觀念，奠定與鞏固了精裝大戶型公寓市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；酒店式公寓的銷售積累了大量市場需求和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)更清晰的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃先期介入的重要性 。 三是克服規(guī)劃限高、地鐵輕軌穿越、 90/70 新政和 3路建設(shè)等前期規(guī)劃報(bào)建壁壘，為項(xiàng)目順利開展掃清障礙。通過徹底梳理反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各階段工作，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目拓展和營建具有重大的參考價(jià)值。 建議稅務(wù)籌劃要提前介入項(xiàng)目前期策劃和設(shè)計(jì)，全過程管控，提前做好項(xiàng)目稅務(wù)清算的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 通過 留莊這樣的高端 項(xiàng)目 的 錘煉 ，磨合出 一 支 能吃苦打硬仗 、凝聚力強(qiáng) 的 隊(duì)伍， 培養(yǎng)了一 批 工程、精裝修、財(cái)務(wù)和成本管理的專業(yè)人才。 規(guī)劃布局 留莊 項(xiàng)目的總平圖： 總平面的布局以會(huì)所和泳池景觀為中心和軸線 ,布置各個(gè)組團(tuán)。 由前期費(fèi)用、工程成本和期間費(fèi)用組成開發(fā)總成本為 64555 萬元，較預(yù)算減少 1587 萬元；主要原因有三： 1 是銷售資金回籠迅速， 發(fā)展綠城 2 2020 年 10 月與項(xiàng)目相臨部隊(duì)內(nèi)的雨污水管移位； 2 2020 年 10 月 20 日取得一期商品房預(yù)售證，留莊一期官邸大宅開盤，開盤當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售率約 70%，開盤一月實(shí)現(xiàn)銷售率 94%。 竭盡所能爭取做足容積率 項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。 主入口及設(shè)置豪華園區(qū)會(huì)所入園，以大戶型官邸圍合主要中軸線景觀和小組團(tuán)中心景觀。 1）平層官邸大宅 每戶設(shè)計(jì)大理石壁爐和整石白砂米黃石柱，公共部位地面均用高檔米色大理石材拼花鋪地，為歐式的新古典主義風(fēng)格。 留莊 景觀 意向 參考美國 mansion 酒店 的 歐式風(fēng)格 ，以期 達(dá)到建筑景觀一體化 的效果 。因此，整個(gè)留莊工地是造在一個(gè)大坑中的工程。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 42 為確保留莊項(xiàng)目不超控制標(biāo)高，在規(guī)劃階段設(shè)計(jì)提出留莊場地整體卸土 米， 局部 11 米。 發(fā)展綠城 而酒店式公寓的定位就相對(duì)模糊，雖然價(jià)格制定合理，但去化速度沒有官邸大宅快。抓住最后的機(jī)會(huì)做 “有策略的提價(jià) ”。 工程質(zhì)量管理 對(duì)于施工過程中的工程質(zhì)量，嚴(yán)格按照施工管理記錄中事前控制、過程控制和驗(yàn)收這三道程序來進(jìn)行質(zhì)量管理。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 57 （ 3）墻面開關(guān)與插座：德國吉徠； （ 4）各功能區(qū)裝修用材： 室內(nèi) 頂棚 : 輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，乳膠漆飾面； 墻面 : 石材、墻磚和墻紙 ； 地面：石材、地板和地毯； 地面：地板或地毯； 5 供熱、采暖、制冷設(shè)備 大金 VRVⅢ 中央空調(diào)系統(tǒng)； 霍尼韋爾全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)； 低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)； BEAM 中央吸塵系統(tǒng)； 戶內(nèi)燈光控制系統(tǒng)：可對(duì)照明燈進(jìn)行開關(guān)控制，對(duì)部分燈具進(jìn)行調(diào)光控制，主臥內(nèi)還可以對(duì)電動(dòng)窗簾進(jìn)行控制，并可實(shí)現(xiàn)出門 “一鍵總關(guān) ”功 能，避免了離家時(shí)要每個(gè)房間逐一檢查是否關(guān)燈的麻煩； 6 消防、報(bào)警保安裝置 消防：設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)和防排煙系統(tǒng)； 報(bào)警安防：室內(nèi)一層設(shè)置紅外線防護(hù)裝置，周界圍墻、主要出入口等部位設(shè)置紅外報(bào)警及視頻監(jiān)控系統(tǒng)。 發(fā)展綠城 E、地面鋪裝控制根據(jù)不同部位有密縫與離縫兩種形式，一般關(guān)鍵部位采用密縫鋪設(shè)，次要部位采用離縫鋪設(shè)。相比之下，精裝修工程成本和前期費(fèi)用增加較大。 建議在要在后續(xù)項(xiàng)目策劃階段提前做好總成本的剛性控制和設(shè)計(jì)整體評(píng)估和優(yōu)化，爭取在產(chǎn)品準(zhǔn)確定位的前提下獲得成本及品質(zhì)雙贏的結(jié)果。 發(fā)展綠城 6）地板采暖系統(tǒng) 官邸 大宅采用低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)，配置德國 “菲斯曼 ”壁掛鍋爐， “沃茨 ”地暖溫控中心、分集水器及室內(nèi)溫控面板，同時(shí)配置德國菲斯曼 150L 換熱水箱，兼顧室內(nèi)生活熱水系統(tǒng)。室內(nèi)機(jī)與單元門口機(jī)、消控中心管理機(jī)等可視通話；室內(nèi)機(jī)可連接緊急求助按鈕、煤氣泄漏報(bào)警器、門磁、窗戶紅外幕簾等線路，住戶能對(duì)報(bào)警防區(qū)進(jìn)行布、撤防操作； 7 給排水管 材及設(shè)備 排水管道采用同層排水方式：排水管材管件均為吉博力 HDPE優(yōu)質(zhì)材料，給水管道采用國標(biāo) 304不銹鋼水管，強(qiáng)度高，延展性和韌性好，抗沖撞、抗震和抗沖擊性能強(qiáng)。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 51 構(gòu)質(zhì)量得到了有效的控制。 5）適時(shí)調(diào)整銷控策略 留莊一期開盤時(shí)項(xiàng)目公司對(duì)房產(chǎn)市場的后市還抱有一絲希望。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 47 不便于出租。) 套數(shù) 金額 (萬元 ) 面積 (m178。 教訓(xùn)總結(jié) 地塊東面規(guī)劃 3 號(hào)路的建設(shè)一直制約著留莊工程建設(shè)的進(jìn)程，政府一直因資金和道路權(quán)屬未實(shí)施，經(jīng)多方努力，直至 2020 年 1 月 8日才完成半幅道路的建設(shè)，較原定的計(jì)劃滯后 1 年。 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 36 ? 美國 mansion 酒店中心庭院 ? ADI公司留莊景觀平面方案 景觀 平面布置強(qiáng)調(diào)軸線對(duì)稱關(guān)系，營造歐式古典園林氛圍，有氣勢，體現(xiàn)南歐風(fēng)情。 櫥柜、廚房電器、衛(wèi)浴龍頭、衛(wèi)生潔具、開關(guān)插座設(shè)施設(shè)備均考慮德國品牌原裝進(jìn)口。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 29 2） 戶型 創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)獨(dú)立 產(chǎn)品以精裝修平層大宅為主力戶型，從 260 平米 470 平米不等，分十個(gè)主要戶型 ，一般為 1廚 3 廳 5 室 5 衛(wèi)，戶均面積 350 ㎡ ；室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)源自帕拉迪奧的圓廳別墅，在平層大戶的室內(nèi)形成圓廳、十字內(nèi)廊的空間形態(tài)，也稱為 “十字戶型 ”。 由于項(xiàng)目地處西溪濕地，限高控制為黃海高程 18 米，通過采取全面降低原始地面標(biāo)高，設(shè)計(jì)大進(jìn)深戶型、爭取按檐口標(biāo)高做為限高認(rèn)定等多 種措施，來保證精裝修房頂層層高 ,其余樓層層高 的要求，最終使得留莊的容積率達(dá)到了極限的 。留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 23 2020 年 3 2020 年 4 月 25 日為留莊項(xiàng)目的清算基準(zhǔn)日， 5月 17 日發(fā)布留莊清 算公告。 由于售價(jià)攀升，實(shí)際支出的營業(yè)稅金及附加為 12680 萬元，超預(yù)算 2591 萬元，占實(shí)際總成本的 10%。 酒店式公寓布置在小區(qū)北側(cè)，北可盡攬西溪濕地盛景，同時(shí)遮擋 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 7 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目情況簡述 二、項(xiàng)目總投資 三、項(xiàng)目開發(fā)主要合作單位 四、項(xiàng)目開發(fā)大事記 第二章 項(xiàng)目開發(fā)主要環(huán)節(jié)回顧和總結(jié) 一、項(xiàng)目策劃定位 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理 三、前期報(bào)批 管理 四、項(xiàng)目銷售管理 五、項(xiàng)目工程管理 六、項(xiàng)目成本管理 七、客戶服務(wù)管理 八、項(xiàng)目竣工交付 九、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理 十、項(xiàng)目經(jīng)營管理 第三章、項(xiàng)目總結(jié)評(píng)價(jià) 第四章、對(duì)類似項(xiàng)目開發(fā)和集 團(tuán)后評(píng)估工作的建議 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告