【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5．工程管理5．1 工程管理范圍主要內(nèi)容包括：（1）組織工程招標(biāo)有關(guān)工作，確定施工單位；（2）向政府主管部門申辦工程開工的批準(zhǔn)文件；（3）配合設(shè)計(jì)主管部門，組織設(shè)計(jì)院配合工程各個(gè)環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)一致，確保工程順利進(jìn)行；（4）組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站等；（5）策劃項(xiàng)目所需重要材料、設(shè)備選型和采購(gòu)選點(diǎn)工作；（6）組織協(xié)調(diào)各有關(guān)設(shè)計(jì)、建立、質(zhì)檢單位，共同負(fù)責(zé)確?！爸泻Ｃ恰比〉谜块T頒發(fā)的有關(guān)工程驗(yàn)收證明。5．2 工程管理架構(gòu)和工程招標(biāo)工作程序 工程管理架構(gòu)（附表三） 工程招標(biāo)程序（附表四）5．3 工程管理工作制度；；（附表五）； 工程結(jié)算會(huì)簽審批表（附表六）； 工程成本實(shí)時(shí)核算監(jiān)控制度。附表三：工程管理架構(gòu) 總 經(jīng) 理各主管副總經(jīng)理物資部合約部工程部其它部門地產(chǎn)部供 應(yīng) 商項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè) 計(jì) 院政府公用事業(yè)主管部門政府行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)總 包 商監(jiān)理 公司工 市程 政 承 配包 套商土建分包商安裝分包商裝修分包商其它分包商附表四：工程招標(biāo)程序報(bào)主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批編制整個(gè)項(xiàng)目的分拆分 包方案選定參與投標(biāo)報(bào)價(jià)的單位，進(jìn)行資格預(yù)審其它各部門審查、修改編制招標(biāo)文件、標(biāo)底，發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開標(biāo)并提出報(bào)告書各部門及有關(guān)單位評(píng)議各標(biāo)書并確分包單位合約部編制合同文本其它各部門審查、修改報(bào)主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽署合約部負(fù)責(zé)、地產(chǎn)、物資、工程、地盤協(xié)助合 約 部 負(fù) 責(zé)召集各部門會(huì)議合約部報(bào)告開標(biāo)情況、分析書附表五：項(xiàng)目合約審定表 項(xiàng)目合約審定表 編號(hào)：蓉合審合約名稱簽約甲方簽約乙方簽約工程承包范圍： 合約審定要點(diǎn)合約金額（元）簽約日期承包方式□固定總價(jià) □固定單價(jià) □標(biāo)價(jià)+概算增減 □其它合同工期自 年 月 日 至 年 月 日工程概算書□必須為合約組成部分（□有 □無(wú)） □必須為合約組成部分乙方簽約情況公章 □有 □無(wú) 法人章 □有 □無(wú)（法人授權(quán)委托書 □有 □無(wú)）合約部評(píng)定： 部門主管：項(xiàng)目經(jīng)理意見： 部門主管：工程部意見： 部門主管：地產(chǎn)部意見： 部門主管：主管總經(jīng)理審定： 簽署：附表六：項(xiàng)目工程竣工結(jié)算審定表編號(hào)：蓉結(jié)審字 第 號(hào) 日期： 年 月 日投資控制與資金管理 發(fā)展總投資（RMB） 89，564 萬(wàn)元 投資項(xiàng)目1．地價(jià)（不含息） 31，610 萬(wàn)元 2．前期費(fèi)用 850 萬(wàn)元3．建安及相關(guān)費(fèi)用 34，591 萬(wàn)元4．銷售、管理費(fèi) 5，075 萬(wàn)元5．不可預(yù)見費(fèi) 3670 萬(wàn)元 資金投入 資金來(lái)源以集團(tuán)投入和銀行貸款為主，投入時(shí)間不超過小區(qū)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)的時(shí)間進(jìn)度。通過現(xiàn)金流量分析，項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度，資金回收狀況隨時(shí)調(diào)整，保證資金最大使用效力。 投資回收 預(yù)售時(shí)間從2001 年度2 季開始，至2004 年底為止。附表七：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究登記卡附表八：項(xiàng)目成本及利潤(rùn)預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計(jì)息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息）附表十二：首期成本及利潤(rùn)預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息）附表七：【中海名城】投資項(xiàng)目可行性研究登記卡片項(xiàng)目資料項(xiàng)目名稱神仙樹土地項(xiàng)目宗地位置及編號(hào)高新大道東側(cè)土地規(guī)劃用途住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀有舊房需拆遷土地面積（m2）309,600容積率（倍）總發(fā)展面積（m2）495,181可銷售面積（m2）393,672計(jì)劃發(fā)展期（年）地塊質(zhì)素評(píng)價(jià)位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。發(fā)展物業(yè)類型及檔次高檔住宅運(yùn)作建議賣方/合作方名稱成都市高新區(qū)管委會(huì)我方擬占權(quán)益（%）100%收購(gòu)費(fèi)用樓面地價(jià)1,211元/平方米收購(gòu)方式買斷項(xiàng)目背景此項(xiàng)目由成都市高新區(qū)政府與中海成都公司及四川大陸集團(tuán)合作建房。支付方式收購(gòu)費(fèi)用包括拆遷補(bǔ)償、政府地價(jià)、土地管理費(fèi)及土地契稅。根據(jù)土地供應(yīng)進(jìn)度進(jìn)行支付。經(jīng)營(yíng)方式獨(dú)立開發(fā)投資成本計(jì)劃總投資額（萬(wàn)元）132,766土地費(fèi)用（不含利息）47,655計(jì)劃投入資本金（萬(wàn)元）8,300其他費(fèi)用（萬(wàn)元）32,248計(jì)劃借貸金額（萬(wàn)元）26,000建安及相關(guān)費(fèi)用（萬(wàn)元）52,863計(jì)劃借貸比率（%）%預(yù)期稅前成本（元/m2）3,174資金需求最高點(diǎn)（萬(wàn)元）33,857資金需求最高期（年份）2002年1季度營(yíng)銷預(yù)期銷售總收入（萬(wàn)元）156,296預(yù)期售價(jià)（元/m2）3,600（住宅）銷售期及速度入伙后3個(gè)月售完，銷售期49個(gè)月目標(biāo)市場(chǎng)首次及二次置業(yè)人士預(yù)期盈利預(yù)期稅后利潤(rùn)（元/m2）508成本利潤(rùn)率（%）%稅后利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）20,001自有資金內(nèi)部年收益率（%）%盈虧平衡點(diǎn)（元/m2）3,083(可售面積)內(nèi)部年收益率（%）（借貸部分計(jì)息）%動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)部年收益率（%）（全投資不計(jì)息）%風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要風(fēng)險(xiǎn)為：拆遷費(fèi)用。目前的拆遷費(fèi)用是按101萬(wàn)元/畝進(jìn)行測(cè)算，拆遷費(fèi)用的多少直接影響到項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率；交地時(shí)間及順序。我們目前的分期計(jì)劃與國(guó)土局的土地供應(yīng)現(xiàn)狀和交地計(jì)劃有一定的矛盾；電纜廠的搬遷問題是否能夠落實(shí)，以及搬遷的費(fèi)用等。 對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，我們會(huì)與高新區(qū)有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，并通過大陸集團(tuán)來(lái)做這方面的工作。其他事項(xiàng)編制單位綜合意見 負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日研究報(bào)告編制人員 工程： 投資： 財(cái)務(wù)： 附表八：項(xiàng)目成本及利潤(rùn)預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計(jì)息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息）附表十二：首期成本及利潤(rùn)預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息）項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 十年來(lái)，成都的房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從起步到成熟，從盲目到理性，項(xiàng)目決策從定性到定量，行業(yè)經(jīng)營(yíng)從捷足先登到專業(yè)化，規(guī)模化，隨之產(chǎn)生了一批具專業(yè)性、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是2000年中國(guó)海外、深圳萬(wàn)科和大連萬(wàn)達(dá)等知名房產(chǎn)公司相繼進(jìn)入，將在成都平原上構(gòu)筑具有各自獨(dú)特個(gè)性和不同文化理念的項(xiàng)目。另一方面，住房消費(fèi)者從最初的單純追求居住條件的改善到追求居住質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和發(fā)展。而房地產(chǎn)市場(chǎng)已從計(jì)劃供給期，產(chǎn)品導(dǎo)向期和銷售導(dǎo)向期，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的消費(fèi)導(dǎo)向期。在消費(fèi)導(dǎo)向期，消費(fèi)者的需求和心理欲望成了問題的核心。通過把握消費(fèi)者的需求和欲望，并圍繞消費(fèi)者的省錢、省時(shí)、增加利益，滿足期盼這四大要求的基礎(chǔ)上，建立既有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以具有強(qiáng)烈吸引力的思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)、概念和構(gòu)架，并通過廣告，促銷，直效營(yíng)銷，事件營(yíng)銷及公關(guān)等來(lái)進(jìn)行品牌的塑造和提升，方能使公司及項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)有力持久力和親和力。【中海名城】是中國(guó)海外集團(tuán)在歷史文化名城——成都拓展的第一個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。開發(fā)土地總面積為456畝，首期開發(fā)100畝。建成后的中海名城將是一個(gè)集生態(tài)、科技、規(guī)模、文化、健康等為一體的高檔精品休閑生活社區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、項(xiàng)目科技含量高、自然環(huán)境優(yōu)美、人文氛圍濃釅、地理位置優(yōu)越、交通便捷等諸多優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無(wú)可限量的增值潛力。第一期擬定于2000年5月預(yù)售。本案旨在提出今后的營(yíng)銷思路，確立大致的戰(zhàn)略方針。 近期市場(chǎng)特征（1）區(qū)域性市場(chǎng)進(jìn)一步明朗成都自古有“東窮西貴，南富北匪”之說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性十分明顯。這種涇渭分明的心理劃分是漫長(zhǎng)的城市發(fā)展歷史積淀而成的人文傳統(tǒng)。城南得風(fēng)氣之先，由錦繡花園開始造就了首屈一指的高尚社。近年來(lái)中華園、芳草地、錦官新城、牡丹名邸、盤古花園等加盟更是人氣急聚，加之傳統(tǒng)的玉林、棕北、棕南等風(fēng)水寶地，使南門社區(qū)已趨非常成熟，大環(huán)境無(wú)與爭(zhēng)鋒。從成都市“向東向南”發(fā)展的角度來(lái)講，該地段的區(qū)位價(jià)值會(huì)獲長(zhǎng)足支持。地產(chǎn)業(yè)界三大巨頭：中海外、深萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)同時(shí)搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢(shì)。大連萬(wàn)達(dá)強(qiáng)勁造勢(shì)，先聲奪人，占領(lǐng)城西上風(fēng)上水之區(qū)域之地，大有勝人一籌之感。西部雖然不是城市未來(lái)發(fā)展的重要方向，但仍有廣闊的發(fā)展空間。近期以來(lái)，隨著1500畝錦西名宅、1300多畝的金沙花園等大規(guī)模、集約化的規(guī)劃和發(fā)展，使城西具有新的活力。加之政府政策對(duì)城西的土地開發(fā)控制和“羊西線名宅風(fēng)景一條街”的政策導(dǎo)向，高尚住宅群西移的趨勢(shì)也是一個(gè)明顯之點(diǎn)，加之市場(chǎng)自發(fā)形成的羊西成餐飲娛樂一條街以及成郫路上興旺繁榮的農(nóng)家樂。注入了西門一種特殊的休閑，舒適的人文情結(jié)。特別是成都自古有西北方為“上風(fēng)上水”之說(shuō)，使西部住宅項(xiàng)目具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。即便如此，城南在區(qū)域位置上還是比城西具有明顯的優(yōu)勢(shì)，居住城南幾乎是大多數(shù)成都人的夢(mèng)想，具一項(xiàng)調(diào)查顯示：有41%的調(diào)查對(duì)象選擇南面居家，有39%的調(diào)查對(duì)象選擇城西居家，而只有16%的調(diào)查對(duì)象選擇城東居家。這說(shuō)明成都市實(shí)施的城市“向東、向南”發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施已經(jīng)對(duì)百姓購(gòu)房產(chǎn)生了影響，南部無(wú)論從目前現(xiàn)狀及今后發(fā)展來(lái)看，區(qū)域優(yōu)勢(shì)最為明顯。（2）消費(fèi)群體的基本特征。從我們調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定量分析是十分困難的。相對(duì)廣洲，上海等城市，成都市面上的住宅群構(gòu)成十分復(fù)雜。一方面，成都本地人（工薪階層）的正常薪資水平并不高，連按揭購(gòu)房都承擔(dān)不了；另一方面，成都市住宅戶型面積大而不當(dāng)，住宅貴族化消費(fèi)特征明顯。目前在售的百多個(gè)樓盤銷售狀況普遍正常，表現(xiàn)出買方市場(chǎng)潛力強(qiáng)大：首先，成都是中國(guó)西部的重鎮(zhèn)，是西部地區(qū)貿(mào)易、交通、旅游、文化等要地，政府部門和商家對(duì)這個(gè)城市相當(dāng)重視，集團(tuán)的購(gòu)買力是影響成都市需求市場(chǎng)的重要因素和組成部分，也是最難以預(yù)測(cè)的部分。其次，本地消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力一向被低估，市民隱形收入高，加上投資渠道歷來(lái)有限，使得大量的社會(huì)閑散資金投向房地產(chǎn)。成都消費(fèi)者的另一個(gè)明顯特征就是歷來(lái)講究“人氣十足”，“人氣”在消費(fèi)者心目中幾乎代表了對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的判斷。這種舊的消費(fèi)觀念還有相當(dāng)大的勢(shì)力。表現(xiàn)出成都樓市長(zhǎng)期以來(lái)缺乏大型的品牌樓盤對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)