地產(chǎn)綜合樓項目市場分析報告(編輯修改稿)
2024-08-30 02:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 第一市政公路工程有限公司，水利部海河水利委員會，天津市電話局四區(qū)局，中山門房管站，河 東 區(qū)綠化管理二所，冶金工業(yè)部天津地質(zhì)研究所，河東區(qū)廣寧醫(yī)院，廣寧路派出所，河東區(qū)中山門醫(yī)院，中國工商銀行，中國銀行?商場超市：大榮超市，津工超市（很?。?，物美超市，天美隆溫州上海服裝商城，龍?zhí)洞笏幏浚鹣蟠笏幏?，津東大藥房，新華書店?餐飲娛樂等：龍鳳酒店，盛湖大酒樓，金天鴻大酒樓，第二工人文化宮，津工體育場，津工體育館，碧水藍天洗浴中心，碧海藍天網(wǎng)吧、穆斯林 飯莊 。 8 / 24. 總結(jié)? 目前本地塊附近的商業(yè)設(shè)施（除住宿外）主要是針對區(qū)域消費者，而不是流動人口。? 超市主要是便利店，但是由于價格與經(jīng)營策略方面的原因，經(jīng)營狀況普遍較差，而便利藥店因為經(jīng)營的是生活必須的藥品且行業(yè)平均利潤較高，經(jīng)營狀況尚可。? 位于中山門居住區(qū)內(nèi)的天美隆服裝商城的出租率在 10%以下，租金水平約為 100 元/ ㎡月， 經(jīng)營狀況不佳的主要原因在于區(qū)域內(nèi)消費者購買力低下，還有就是遠離該類消費的商圈，不能吸引外來消費者。? 餐飲娛樂方面的消費檔次較低，項目少且無明顯的特色，難以吸引該區(qū)域以外的消費者，因而經(jīng)營狀況一般。? 由此可知，主要客戶群定位于區(qū)域消費者的商業(yè)設(shè)施發(fā)展?jié)摿τ邢?，區(qū)域內(nèi)的消費很難支撐中型商業(yè)設(shè)施的生存。因此，本 項目除了周邊兩公里內(nèi)的居民以外，更重要的是將津濱輕軌現(xiàn)有及未來的乘客作為主要的目標消費群體。項目定位 項目輻射范圍在劃分本項目之商圈范圍時，要考慮本項目地理條件的特殊性（與輕軌車站相聯(lián)）以及項目地塊周邊的情況。同時還要考慮未來輕軌二期開通后，對于本項目帶來的影響和商圈范圍的擴大。?核心商圈（主商圈范圍） 9 / 24核心商圈對整個商業(yè)項目來說至關(guān)重要，它對所在地域的顧客能吸引其 55%70%的比例到本商業(yè)項目購物，是離本商業(yè)項目最近、顧客密度最高的區(qū)域。本項目的主商圈應為河東區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。此范圍內(nèi)涵蓋了友愛南里小區(qū)、中山門南里小區(qū)等。這部分消費者的特征和消費能力：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入水平位于全市的中等偏下水平，消費水平相對較低。由于本項目與輕軌車站相聯(lián)，所以本項目的核心商圈還表現(xiàn)出不連續(xù)和跳躍的特點。核心商圈可輻射到開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)。這部分消費者的特征和消費能力：塘沽區(qū)居民來自多個地方，收入水平差距較大，據(jù) 調(diào)查很多當?shù)鼐用裨谥苣┑绞袇^(qū)購物或者觀光，目前當?shù)厝鄙龠m合中高收入人群的消費場所。開發(fā) 區(qū)是新興區(qū)域，常住人口較少，企 業(yè)內(nèi)員工多來自市區(qū)或者外地，他們的收入水平位于全市的上游，由于大部分人住在市區(qū)，再加上開發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施非常少，因此他們的消費多集中在市區(qū)。?次級商圈（第二商圈）次級商圈位于核心商圈的外圍，顧客較為分散，商 業(yè)項目輻射力較弱，偶然消費的概率較大。此商圈人口將占顧客總數(shù) 15%25%。第二商圈包括河東區(qū)的麗苑、萬新村居住區(qū)以及河西區(qū)的海河沿線地區(qū)。?邊緣商圈（第三商圈）邊緣商圈包括了所有其他區(qū)域的顧客，最為分散，大都為偶然性、機遇性消費的顧客。只有不超過 5%偶爾前來購物?？?慮到輕軌 二期開通后，將在 東站與地鐵 3 號線路形成連接，因此外地消費者和地鐵 沿線的消費者將構(gòu)成本項目最邊緣的目標客戶，本項目的 邊緣商圈也將包括 3 號地鐵沿線的黃河道附近居 10 / 24住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。圖中標明了商業(yè)輻射的中心范圍，以及消費者交通走向。. 項目規(guī)劃意見與指標本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為公建用地，總占地面積15000 ㎡，可用地面積11200，容積率小于4，建筑密度不大于50%， 綠地率不小于 20%，建筑限高20 米（后有所調(diào)整）， 規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為津 濱輕軌中山門站區(qū)換乘綜合樓工程，總建筑面積 47544 ㎡，其中地下車庫 9290 ㎡不在容積率限定之內(nèi)。 11 / 24. 地塊 SWOT 分析. 項目總體定位本節(jié)將從項目的功能、目標客戶、檔次三個方面的定位對項目的總體定位提出建議。 12 / 24? 功能定位根據(jù)本項目所處位置及性質(zhì)，項目的功能定位包括下列幾方面：輕軌交通樞紐公交車換乘站商業(yè)（一）輕軌交通樞紐津濱輕軌是連接市區(qū)與濱海新區(qū)的一條快速軌道交通客運線，一期中山門站為終點站，其定位客流大部分是在開發(fā)區(qū)工作而居住在市區(qū)的居民，考
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