地產(chǎn)綜合樓項目市場分析報告-wenkub.com
2025-07-31 02:17 本頁面
【正文】 如果能夠?qū)⒘鶎咏o一家大租戶或者買家，做以餐飲娛樂為一體的休閑中心，效果更加，形式可類似于東方之珠等。二層：? 平面布局形式? 理由：通暢的交通走廊，以方便乘客疏散；快餐業(yè)設(shè)在最南側(cè)，引導(dǎo)乘客穿過專賣店到達(dá)快餐，刺激消費欲望；預(yù)測快餐將是乘客的主要消費點之一，可適當(dāng)加大面積，中西 結(jié)合豐富品種，檔次各異，目的是提供快速實惠的就餐場所，可考 慮的業(yè)態(tài)如中西快餐廳、茶餐廳、咖啡吧、飲品店等；專賣店品種多樣（可設(shè)計為小商鋪的形式），休 閑類可包括：服裝、 飾品、運動 20 / 24系列、箱包、皮具、音像、兒童用品、專業(yè)禮品店、 鮮花店等，定位在中檔次的品牌，各專賣店鋪出入口位置盡量安排在疏散通道的一側(cè)，或者交通走廊的兩側(cè)，來吸引即時性消費；日常消費品如報刊廳、銀行及ATM、修理店等，為消費者提供豐富的消費品種，以完善的綜合服務(wù)提升項目的便利性；注意與超市業(yè)態(tài)區(qū)分；可留一定的商場空間做展廳，或者做促 銷、其它活動場地。主要規(guī)劃指標(biāo)： 17 / 24按照指標(biāo)規(guī)定，本項目需提供機動車位464 部，非機動車位1436 輛， 現(xiàn)方案僅能提供機動車位181 部，非機動車位792輛， 擬 定未來將地塊東側(cè)已停建的信譽杯商城改為本項目二期地面停車場以滿足車位要求。公交大巴、出租車及小型汽車依次 進(jìn)出建筑物首層及地下停車場。近期機動車以原有橋梁為出入口，遠(yuǎn) 期在地塊西北端新建行車橋。1. 規(guī)劃設(shè)計基本方案本小結(jié)將對項目的規(guī)劃設(shè)計各項要求作說明。項目所處位置周邊有多個居住小區(qū)，他們是本項目龐大的消費群體，因此項目的功能定位中應(yīng)包含他們的日常消費功能，而附近居民的收入與支出相對較低，所以部分商品的定位又不宜過高。圖：項目功能及客戶定位? 檔次定位公交車站及地下停車場的定位應(yīng)充分考慮交通的便捷性，能夠快速及時的疏散人流。第二類人群是周邊的居民，他們的消費水平居于中檔。? 目標(biāo)客戶定位依據(jù)不同的定位功能，確定不同的目標(biāo)客戶，本 項目客戶定位主要分三方面考慮：地下一層為非機動車及機動車停車場，預(yù)期來這里停車的大多為輕軌的乘客以及商場、超市和餐飲消費的消費 者。商業(yè)的特性主要包括兩方面，一是即時性消費，另外是休閑式消費，地鐵商業(yè)街將設(shè)立主題性商場，商場經(jīng)營品種力求與地面商業(yè)配套或填補市場空白。（二）公交車換乘站輕軌交通需要的附屬功能是乘客二次疏散通道，根據(jù)天津市現(xiàn)狀調(diào)查，公交車將可能成為乘客的主要離開方式，再加上將原來的公交車中山門站遷移到此處，因此 這里會成為乘客以及周邊市民出行交通工具的集中場所。圖中標(biāo)明了商業(yè)輻射的中心范圍，以及消費者交通走向。第二商圈包括河?xùn)|區(qū)的麗苑、萬新村居住區(qū)以及河西區(qū)的海河沿線地區(qū)。這部分消費者的特征和消費能力：塘沽區(qū)居民來自多個地方，收入水平差距較大，據(jù) 調(diào)查很多當(dāng)?shù)鼐用裨谥苣┑绞袇^(qū)購物或者觀光，目前當(dāng)?shù)厝鄙龠m合中高收入人群的消費場所。此范圍內(nèi)涵蓋了友愛南里小區(qū)、中山門南里小區(qū)等。項目定位 項目輻射范圍在劃分本項目之商圈范圍時，要考慮本項目地理條件的特殊性（與輕軌車站相聯(lián)）以及項目地塊周邊的情況。月， 經(jīng)營狀況不佳的主要原因在于區(qū)域內(nèi)消費者購買力低下，還有就是遠(yuǎn)離該類消費的商圈，不能吸引外來消費者。?學(xué)校：中山門中學(xué)，天津市第九十八中學(xué)，和睦道小學(xué)，天津市第四十五中學(xué)，團(tuán)結(jié)道小學(xué)，虎丘路小學(xué)，友愛道小學(xué)，天津市園林學(xué)校，中心東道小學(xué)，河?xùn)|二幼?企事業(yè)單位：天津市電力局高壓供電所，天津市第一市政公路工程有限公司，水利部海河水利委員會，天津市電話局四區(qū)局，中山門房管站，河 東 區(qū)綠化管理二所，冶金工業(yè)部天津地質(zhì)研究所，河?xùn)|區(qū)廣寧醫(yī)院，廣寧路派出所，河?xùn)|區(qū)中山門醫(yī)院，中國工商銀行，中國銀行?商場超市：大榮超市，津工超市（很?。?，物美超市，天美隆溫州上海服裝商城，龍?zhí)洞笏幏?，金象大藥房，津東大藥房，新華書店?餐飲娛樂等：龍鳳酒店，盛湖大酒樓，金天鴻大酒樓，第二工人文化宮，津工體育場，津工體育館，碧水藍(lán)天洗浴中心，碧海藍(lán)天網(wǎng)吧、穆斯林 飯莊 。. 地塊現(xiàn)狀及周邊設(shè)施本地塊 1 公里范圍內(nèi)目前沒有成形的商圈。?安全；國際上城市軌道交通的事故率幾乎為零，軌道交通安全性已經(jīng)得到實際的驗證，明顯優(yōu)于公路交通。津濱輕軌是天津市區(qū)與濱海新區(qū)之間最為快捷的交通工具，一期中山門至天津開發(fā)區(qū)總長度約 46 公里，最高時速達(dá)到 100 公里以上，全程運行時間約 40 分鐘，高峰期可達(dá)到每小時 30000
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