【正文】 :// 可行性研究報告目錄第一章 投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用(一)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年，％，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2007年，％％，％。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，％％，％，％％，成為對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)。要消除全球金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響，刺激經(jīng)濟(jì)增長首先要房地產(chǎn)繁榮，房地產(chǎn)投資每增加1％。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的巨大貢獻(xiàn)源于房地產(chǎn)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長發(fā)動機(jī)的主要拉動力量。(二)房地產(chǎn)業(yè)對投資增長的貢獻(xiàn)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40％的是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重最大，高達(dá)20％以上。以固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40％計(jì)，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)高達(dá)8％，是符合國際標(biāo)準(zhǔn)定義的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。(三)房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)37％，％，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)日益加深的環(huán)境下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。(四)房地產(chǎn)業(yè)對進(jìn)出口增長的貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對進(jìn)出口的貢獻(xiàn)表現(xiàn)在擴(kuò)大進(jìn)口、降低過高的貿(mào)易順差、平衡國際收支。，高端豪宅采用大量進(jìn)口的石材、鋁合金材料、衛(wèi)生陶瓷材料，約占8％建安成本，近1200億元。(五)房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長的貢獻(xiàn)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1998年我國房地產(chǎn)從業(yè)人員為94萬，％，比同期我國全部就業(yè)人員的平均增速(％)和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員平均增速(％)，體現(xiàn)了對增加就業(yè)的推動作用。更重要的是，通過帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的就業(yè)增長也發(fā)揮了積極作用。2007年我國與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)、建筑裝飾業(yè)就業(yè)人數(shù)分別為3085萬人、1400萬人，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。由此估計(jì)，我國與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的就業(yè)人數(shù)約1億人，分別占到2007年全國就業(yè)總?cè)丝诩俺擎?zhèn)就業(yè)人口的近1/7和1/3。(六)房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)的拉動作用房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的支柱地位最外在表現(xiàn)就是對上下游相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的鏈條長，長達(dá)60多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，近300個細(xì)分行業(yè)，拉動力非常強(qiáng)大。與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度排在前五位的分別是:金融保險業(yè):2008年1－3季度，中國對房地產(chǎn)開發(fā)商融資貸款高達(dá)2萬億元，％，住房按揭成為銀行安全性高、盈利能力強(qiáng)的主業(yè)之一。商業(yè):房地產(chǎn)的80％住宅項(xiàng)目都有住宅商鋪，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的大型購物中心、酒店、寫字樓等都會增加商業(yè)經(jīng)營，促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)。建筑業(yè):房地產(chǎn)開發(fā)成本中，有近一半是建安費(fèi)用。2008年3萬億元房地產(chǎn)開發(fā)投資。建材、裝飾裝修業(yè):房地產(chǎn)開發(fā)原材料需求直接拉動建材業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，鋼材新增產(chǎn)量中的60％用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。家具、家電制造業(yè):全部酒店、寫字樓、商場、住宅都創(chuàng)造各類家具、家電的巨大需求，房地產(chǎn)是拉動這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力。　　據(jù)華東師范大學(xué)魏潤卿的研究，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家均值相近?！　?七)房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)分三大類:　　一是土地出讓金。，％、％、占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本的42％?！　《欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)交財(cái)政的稅收。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的調(diào)查，％?！　∪钦蚍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)。占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的10％左右?！　⊥恋爻鲎尳?、％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度達(dá)到房地產(chǎn)總支出60％的高比例。　　地方財(cái)政收入總量至少60％左右投到各城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、民生工程中。，轉(zhuǎn)化為地方投資7800億元，如以1:3財(cái)務(wù)杠桿計(jì)。(八)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的歷史考察:　　以美國為例分析　　任何一個以市場經(jīng)濟(jì)為主體的國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展趨勢，都顯現(xiàn)大致相同的規(guī)律性發(fā)展軌跡，考察世界最發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)體美國80年房地產(chǎn)發(fā)展的長周期，可以研究判斷未來中國房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展趨勢?！　默F(xiàn)有的1929年－2008年的80年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值占美國GDP的比值一直保持在平均在8％－10％的水平，尤其是在上世紀(jì)二戰(zhàn)后至80年代，基本保持在10％左右，成為美國經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)?！　》治?929年－2008年房地產(chǎn)增加值和美國GDP數(shù)據(jù)的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，美國80年來房地產(chǎn)增加值和美國GDP增長有著高度的一致性。戰(zhàn)后50多年時間，房地產(chǎn)增加值增長快于GDP增長，經(jīng)歷了持續(xù)35年的較快速發(fā)展期，顯示出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的明顯特征；其后增長速度趨緩，與GDP增速接近；最后其增長趨勢明顯放緩，低于同期GDP增長速度，但仍然繼續(xù)增長，持續(xù)時間約15－20年左右?！　》康禺a(chǎn)在發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展進(jìn)程中，始終保持著支柱產(chǎn)業(yè)地位，中國經(jīng)濟(jì)處在發(fā)展長周期的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，至少持續(xù)到2035年，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長都會高于GDP的增長，是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長發(fā)動機(jī)?！　∧壳暗慕?jīng)濟(jì)環(huán)境與1997年亞洲金融危機(jī)很相近，不同的是危機(jī)范圍是全球性的，危機(jī)嚴(yán)重程度更深，對中國經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響更大。在這樣的外部形勢下，如何正確地啟動和振興房地產(chǎn)業(yè)，已不單純是救房地產(chǎn)業(yè)自身，同時更重大的意義是帶動投資，擴(kuò)大內(nèi)需，保障就業(yè)，拉動中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長?！　?008年11月5日國務(wù)院出臺刺激經(jīng)濟(jì)十項(xiàng)措施，11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布9000億保障房建設(shè)計(jì)劃，12月20日國務(wù)院頒布刺激房地產(chǎn)的13條政策，這些政策目標(biāo)是加快保障房體系的建設(shè)，計(jì)劃三年投入9000億，解決1377萬套保障房，以每套80平方米計(jì)，總量11億平方米，三年年均供應(yīng)495萬套，％。已出臺的振興經(jīng)濟(jì)政策幾乎沒有包含對商品住房投資與開發(fā)的刺激政策。保障性住房能否帶動房地產(chǎn)市場的復(fù)興，國際、國內(nèi)已提供了可供研究和吸取的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。2009年1月19日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室發(fā)布了《我國部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用分析》的報告，報告抽樣調(diào)查了北京、上海、廣州等9個城市、62個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個項(xiàng)目，計(jì)算了這些項(xiàng)目的市場成本。在總成本構(gòu)成中，％；在總支出構(gòu)成中，％，％，％；在總銷售收入中，政府份額(稅收＋土地出讓金)％，％，企業(yè)剩余〔不是利潤〕％，；總稅收構(gòu)成:％，％，％。　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出構(gòu)成中，％，政府收費(fèi)占10％左右，％，其中政府收費(fèi)是在房地產(chǎn)項(xiàng)目未開發(fā)前預(yù)交，土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅也是預(yù)交，這些預(yù)征交的稅費(fèi)，不僅加大了企業(yè)財(cái)務(wù)成本，也使房企資金鏈更加緊張?！　?007年四季度以來，深圳、廣州、東莞等珠三角城市房價開始下調(diào)，2008年5月房價與2007年最高點(diǎn)相比回調(diào)36％，2008年底已回調(diào)近50％；％，2008年底回落近30％；珠三角地區(qū)相當(dāng)一部分開發(fā)商在按成本價銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價空間已經(jīng)很小。　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和前景。房地產(chǎn)是周期性波動行業(yè)，行業(yè)風(fēng)險β值在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群中居于高端區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要經(jīng)歷發(fā)展周期的不同階段:高投入高利潤期、高投入低利潤期、高投入虧損期和低投入撥備期。2006年到2007年間，由于市場準(zhǔn)入、城市化進(jìn)程、外國直接投資和資源價格暴漲等多重因素共同推動，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了局部地區(qū)的過熱和不理性漲勢。2008年經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨著增大的風(fēng)險，政府