某住區(qū)市場(chǎng)研究及初步定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-26 04:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0歲左右 。 外地人比例為 50%。 蝶翠華庭 附近居民，城市白領(lǐng)，年齡 2550歲均有。有部分拆遷戶，所購(gòu)大多為東北向或西北向 君悅 *朗琴 3 附近居民和南城上班的高收入人士 格調(diào) 金融街白領(lǐng) 、 新華社團(tuán)購(gòu) 純粹 *建舍 附近居民和南城上班的高收入人士 源屋曲 緊臨金融街的高級(jí)白領(lǐng)階層 順弛 *藍(lán)調(diào) 私營(yíng)企業(yè)老板及在南城上班的高收入人士 遠(yuǎn)見名苑 部分拆遷戶及附近居民 歐園 *北歐印象 附近居民 ， 周邊地區(qū)銀行金融 、 國(guó)家機(jī)關(guān)職員 。 年齡段在 25－ 35歲 。 立恒名苑 緊臨金融街的白領(lǐng)階層 ， 廣告創(chuàng)意公司等創(chuàng)業(yè)人士 . 耕天下 成功人士 ， 3570歲 馨蓮茗苑 部分拆遷戶 ， 部分茶商 ， 部分西城區(qū) 、 海淀區(qū)年輕人 。 麗陽(yáng)四季 以周邊地區(qū)經(jīng)商者和公司普通職員為主 第 2 頁(yè) 34 頁(yè) 區(qū)域主要客戶來(lái)源 附近工作人員：希望生活便利、就近居住 當(dāng)?shù)鼐用瘢合Ｍ幼∑焚|(zhì)升級(jí) 外地客戶 :在此長(zhǎng)期經(jīng)商和工作的外地人 第 2 頁(yè) 35 頁(yè) 區(qū)域客戶消費(fèi)習(xí)慣 ? 南部地緣性客戶是主要的購(gòu)買客群之一； ? 主要以購(gòu)買小兩居、小三居為主； ? 戶型面積不宜過(guò)大，滿足中等居住要求； ? 外地消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的購(gòu)買力強(qiáng)，例如中央采購(gòu)區(qū)（ CPD）的生意人； ? 區(qū)域客戶對(duì)物業(yè)價(jià)格的敏感度高。 第 2 頁(yè) 36 頁(yè) 注重交通便捷性和生活配套 對(duì)面積要求較小，以中小戶型為首要選擇 傳統(tǒng)消費(fèi)觀念仍占主導(dǎo)，單價(jià)承受能力不高 周邊客群的需求特點(diǎn)分析 需求決定產(chǎn)品形態(tài) 第 2 頁(yè) 37 頁(yè) 區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng) ? 由于馬連道將被規(guī)劃成新的城市商業(yè)中心，目前該區(qū)住宅項(xiàng)目已停止審批。目前仍有部分存量的項(xiàng)目有信和嘉園二期、格調(diào)二期、順弛藍(lán)調(diào)， 短期內(nèi)區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)量不大。 ? 中長(zhǎng)期潛在供應(yīng)量：位于順弛藍(lán)調(diào)項(xiàng)目東側(cè)住宅項(xiàng)目，將由金泰地產(chǎn)開發(fā)；位于豐臺(tái)太平橋路的威爾夏大道，建筑面積為 22萬(wàn)平米，平均售價(jià)在 7100元 /平米左右，目前還沒有開盤。還有麗澤橋地區(qū)、萬(wàn)泉寺地區(qū)、宣武區(qū)微改項(xiàng)目。 第 2 頁(yè) 38 頁(yè) 個(gè)案研究 —— 朗琴園 物業(yè)類型 建筑面積 項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間 入住 綠化率 塔樓、板樓 40萬(wàn)平方米 2023年 4月 現(xiàn)房 40％ 位臵、交通 及周邊配套 位于宣武區(qū)廣安門外大街，緊鄰西二環(huán)，周邊公交線路較多，交通便利。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 一期： 4棟塔樓；二期： 2棟板樓；三期：塔板結(jié)合，共 6棟 銷售期間 2023— 2023年 開發(fā)商 北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 2 頁(yè) 39 頁(yè) ?分南北兩個(gè)區(qū)，南區(qū)為住宅，北區(qū)為辦公； ?南區(qū)為圍合式布局； ?4萬(wàn)平米的園林； 朗琴園 —— 社區(qū)規(guī)劃 第 2 頁(yè) 40 頁(yè) 朗琴園 —— 銷售價(jià)格 010002023300040005000600070008000Jul03Aug03Nov03Dec03Jan04Feb04Mar04Apr04May04Jun04Jul04Aug04Sep04Oct04Dec04采集樣本從2023年 7月至2023年 12月 ?銷售價(jià)格逐步攀升，最高均價(jià)達(dá) 7360元 /平米；整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)約 6700元 /平米； ?在 2023年 12月份時(shí)成交價(jià)格最低，實(shí)際成交價(jià)格為5326元 /平米，此時(shí)銷售的是二期東西向板樓，正值銷售淡季 ； 第 2 頁(yè) 41 頁(yè) 朗琴園 —— 銷售速度 050100150200250300Jul03Aug03Nov03Dec03Jan04Feb04Mar04Apr04May04Jun04Jul04Aug04Sep04Oct04Dec04?目前處于尾盤銷售階段，僅余二期三居室 10余套，每月銷售速度均不穩(wěn)定； ?2023年 47月銷售速度快，4月份達(dá)到 252套，最低也超過(guò) 110套。 第 2 頁(yè) 42 頁(yè) 朗琴園 —— 銷售面積 050001000015000202302500030000Jul03Aug03Nov03Dec03Jan04Feb04Mar04Apr04May04Jun04Jul04Aug04Sep04Oct04Dec04?每月銷售面積均不穩(wěn)定； ?2023年 47月銷售面積較多，最高達(dá) 25834平米 /月。 第 2 頁(yè) 43 頁(yè) 朗琴園 —— 客戶分析 3% 0%0%0%34%62%1%0%0%北京企業(yè)北京事業(yè)單位外地企業(yè)華僑港澳同胞外省個(gè)人本市城鎮(zhèn)居民本市非城鎮(zhèn)居民外國(guó)個(gè)人軍人?以本市城鎮(zhèn)居民為主，占總比例的 62%； ?外省個(gè)人占有一定比例，達(dá) 34%。 第 2 頁(yè) 44 頁(yè) 解析“朗琴園” 園林設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最為突出的亮點(diǎn)； 目標(biāo)客群定位清晰； 強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)； 三期產(chǎn)品借鑒一、二期的經(jīng)驗(yàn)，符合市場(chǎng)需求，并借助成熟社區(qū)的環(huán)境和配套，以一居、小二居、小三居為主。 第 2 頁(yè) 45 頁(yè) 個(gè)案研究 —— 蝶翠華庭 銷售均價(jià) ( ￥ / m 2 )0202340006000800010000Jan01Mar03Dec03Jan04Feb04Mar04Apr04May04Jun04Jul04Aug04Sep04Oct04Nov04?成交均價(jià)基本處于同一水平線上，波動(dòng)幅度小。在 2023年7月以前，成交均價(jià)均在 6600元 /平米以內(nèi)。 ?從 2023年 8月起，成交均價(jià)才提升到 7100元 /平米以上。 第 2 頁(yè) 46 頁(yè) 蝶翠華庭 —— 銷售速度及面積 05101520253035Jan01Mar03Dec03Jan04Feb04Mar04Apr04May04Jun04Jul04Aug04Sep04Oct04Nov04?整盤銷售周期長(zhǎng)，從 2023年1月到現(xiàn)在， 800套房屋共銷售了 4年的時(shí)間。 ?從 2023年 2月 4月是銷售最好的時(shí)期，平均每月都在 20套以上。 0500100015002023250030003500Jan01Mar03Dec03Jan04Feb04Mar04Apr04May04Jun04Jul04Aug04Sep04Oct04Nov04銷售速度 銷售面積 第 2 頁(yè) 47 頁(yè) 6% 3%31%57%2%1%外地企業(yè)外地事業(yè)單位外省個(gè)人本市城鎮(zhèn)居民本市非城鎮(zhèn)居民軍人蝶翠華庭 —— 客戶分析 ?以本市城鎮(zhèn)居民為主，占 57%；外省個(gè)人購(gòu)買有一定比例，占 31%； ?外地企業(yè)及外地事業(yè)單位較少。 第 2 頁(yè) 48 頁(yè) 解析“蝶翠華庭” 蝶形塔的建筑形式，在北京購(gòu)房客群中得不到認(rèn)可； 戶型朝向不是正南正北，與北京傳統(tǒng)正南正北的居住理念相沖突； 異地開發(fā)商的操作模式、管理手法及文化差異，使其進(jìn)京后遭受水土不服。 第 2 頁(yè) 49 頁(yè) 解析“榮豐 2023” ? 一期早期產(chǎn)品以?shī)W運(yùn)為主題，大戶型為主，但推出市場(chǎng)之后，銷售受挫，因此后期產(chǎn)品改變?cè)O(shè)計(jì)方向，主打小戶型； ? 目標(biāo)客戶定位明確。高單價(jià)、低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了大批小白領(lǐng)來(lái)此臵業(yè)； ? 整個(gè)社區(qū)檔次不高。 第 2 頁(yè) 50 頁(yè) 區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論 ?目前周邊項(xiàng)目售價(jià)基本在６４００元/平米以上，最高達(dá)７８００元 /平米； ?項(xiàng)目所在區(qū)域目前正處于高檔項(xiàng)目的起步階段； 價(jià) 格 客 群 產(chǎn) 品 ?建筑形式主要以塔樓為主
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