【正文】 2 頁 35 頁 區(qū)域客戶消費習慣 ? 南部地緣性客戶是主要的購買客群之一； ? 主要以購買小兩居、小三居為主； ? 戶型面積不宜過大，滿足中等居住要求； ? 外地消費者對物業(yè)的購買力強，例如中央采購區(qū)（ CPD）的生意人； ? 區(qū)域客戶對物業(yè)價格的敏感度高。區(qū)域內潛在供應量相對較少； ? 成交均價均高于 6000元 /平米，高于 7000元 /平米的項目有 4個； ? 榮豐 2023是區(qū)域小戶型最具代表性的項目，具備高單價、低總價的特點，其成交均價達 7775元 /平米。 ? 9個調研項目中，僅“源屋曲一期”的容積率在 2以下； 01234蝶翠華庭 榮豐2008朗琴園遠見名苑格調純粹＊建舍信和嘉園順弛＊藍調源屋曲容積率數據來源于房地產信息網，數據的統(tǒng)計時間間距是項目開盤至今 第 2 頁 26 頁 區(qū)域住宅戶型面積、比例及總價 （一） 項目名稱 一居室 二居室 三居室 面積 （平米） 總價 （萬元） 比例 面積 （平米） 總價 （萬元） 比例 面積 （平米） 總價 （萬元） 比例 蝶翠華庭 48 13％ 96104 6065 67% 142 98 20％ 榮豐 2023 2429 92％ 86 54 2% 162 90 5％ 朗琴園 3062 1641 68％ 76110 5270 12% 115151 8396 20％ 遠見名苑 4353 2532 63％ 86118 5073 24% 132151 8295 13％ 格調 6268 4248 52％ 104111 7275 32% 136139 93101 15％ 純粹 .建舍 5565 3745 31% 8195 5564 49% 100138 6989 20% 信和嘉園 47 31 20% 70108 4772 50% 121140 8194 30％ 順馳 .藍調 42 1% 84128 6193 19% 115190 83130 60% 源屋曲 57 36 12% 63110 4677 48% 135138 107111 36% 數據來源于北京房地產交易所 第 2 頁 27 頁 區(qū)域住宅戶型面積、比例及總價（二） 項目名稱 四居室 復式 面積 （平米） 總價 （萬元） 比例 面積 （平米） 總價 （萬元） 比例 蝶翠華庭 榮豐 2023 225 140 1% 朗琴園 遠見名苑 格調 144 100 1% 純粹 .建舍 信和嘉園 順馳 .藍調 200 146 20% —— —— 源屋曲 145163 115129 2% 229 180 2% 戶型以一居、二居為主，且戶型面積偏小。 第 2 頁 19 頁 區(qū)域開發(fā)環(huán)境 —— 產業(yè)規(guī)劃 麗澤商圈 本案 麗澤商圈 ?麗澤核心區(qū)域將呈現出一豎三橫的“豐”字形整體骨架結構、“三區(qū)四片”的城市用地布局。從而高度關注南城的發(fā)展，規(guī)劃中指出北京南城近期主要是注重質量的提高； ?由于馬連道將被規(guī)劃成新的城市商業(yè)中心，目前該區(qū)住宅項目已停止審批。 ? 目前，南城生活設施、市政配套及交通環(huán)境得到改善，且西二、三環(huán)之間的稀缺的土地資源也為區(qū)域的房地產開發(fā)帶來契機。據北京市房地產信息網數據顯示， 2023 年外省市個人購買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達到 億元。 商品房銷售額與銷售面積02004006008001000120014001992199319941995199619971998199920002001200220032004年銷售額（億元）050010001500202325003000銷售面積（萬平米）北京市商品房銷售額（億元） 北京市銷售面積 ( 萬平米 )第 2 頁 6 頁 房地產宏觀開發(fā)環(huán)境 ? 短期內國家可能以市場調整性政策為主，長期對土地等關系國計民生的資源將繼續(xù)加大控制力度 ? 土地市場的規(guī)范化提升了市場準入門檻，未來市場將呈現資源集中化趨勢 第 2 頁 7 頁 2023年住宅宏觀市場－供應量 2023年的新增住宅供應與 2023年相比有較大幅度的下滑，新開工住宅面積為 ，預示著本年未來一年住宅供應有可能持續(xù)減少。從 2023年購臵土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調控措施將對房地產開發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產開發(fā)投資增長的后勁，將不利于投資的增長， 2023年供應量將有所減弱?？紤]到慣性因素的影響，我們認為 2023年北京樓市的價格 (住宅市場 )將依然延續(xù)今年的形勢，呈現上升趨勢。 同時，南城有較大的批發(fā)、建材、家裝商業(yè)，帶來了不穩(wěn)定的人流、物業(yè)的混亂，滯后了高檔物業(yè)的發(fā)展； ? 隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，中高檔樓盤的開發(fā)， 未來必將吸引中高檔人群入駐。 地鐵七號線 第 2 頁 17 頁 區(qū)域開發(fā)環(huán)境 —— 環(huán)境整治 蓮花河將于今年年底還清，它將成為繼昆玉河后北京第二大觀景水系 第 2 頁 18 頁 區(qū)域開發(fā)環(huán)境 —— 產業(yè)規(guī)劃 CPD 中央采購區(qū)核心區(qū) 本案 中央采購區(qū) (CPD) Centre Purchasing District ?總占地面積８２公頃，其核心區(qū)位于宣武區(qū)馬連道。 ? 區(qū)域研究樣本確定為：蝶翠華庭、榮豐 202朗琴園、源屋曲、格調、順弛 .藍調等。 ? 一、二、三居成交均價在7000元 /平米以內，四居大戶型均價偏高。有部分拆遷戶，所購大多為東北向或西北向 君悅 *朗琴 3 附近居民和南城上班的高收入人士 格調 金融街白領 、 新華社團購 純粹 *建舍 附近居民和南城上班的高收入人士 源屋曲 緊臨金融街的高級白領階層 順弛 *藍調 私營企業(yè)老板及在南城上班的高收入人士 遠見名苑 部分拆遷戶及附近居民 歐園 *北歐印象 附近居民 ， 周邊地區(qū)銀行金融 、 國家機關職員 。 第 2 頁 38 頁 個案研究 —— 朗琴園 物業(yè)類型 建筑面積 項目預售時間 入住 綠化率 塔樓、板樓 40萬平方米 2023年 4月 現房 40％ 位臵、交通 及周邊配套 位于宣武區(qū)廣安門外大街，緊鄰西二環(huán)，周邊公交線路較多，交通便利。 第 2 頁 46 頁 蝶翠華庭 —— 銷售速度及面積 05101520253035Jan01Mar03Dec03Jan04Feb04Mar04Apr04May04Jun04Jul04Aug04Sep04Oct04Nov04?整盤銷售周期長，從 2023年1月到現在， 800套房屋共銷售了 4年的時間。 第 2 頁 51 頁 綱 要 一、北京市房地產市場現狀與發(fā)展前景 二、區(qū)域房地產開發(fā)環(huán)境 三、區(qū)域市場分析及個案研究 四、本案地塊價值及 SWOT分析 五、本案定位初步建議 第 2 頁 52 頁 地塊基本情況 ? 本案北邊連接蓮花池東路， ? 西靠馬連道路 ? 東臨規(guī)劃中的三里河南沿線路， ? 南望廣安門外大街 第 2 頁 53 頁 三里河南沿路首 特 中 路首 特 北 路蜂窩路A 0 1住 宅3 . 7 萬 平 米C 0 1托 幼2 9 4 0 平 米C 0 2小 學4 4 0 0 平 米G 0 2綠 地8 0 0 0 平 米B 0 1公 建 兼 公 寓1 8 . 4 萬 平 米蝶 翠 華 庭一 期 建 成？ 萬 平 米地塊情況 本地塊西側是蓮花河的一段 本地塊北側是蓮花池東路 本地塊南面是中央直屬企業(yè)職工宿舍 本地塊東面是榮豐2023 第 2 頁 54 頁 地塊情況 本地塊位于蝶翠華庭的東南 地塊基本平整， A01區(qū)與 B01區(qū)呈南北隔離的狀態(tài) 第 2 頁 55 頁 三里河南沿路首 特 中 路首 特 北 路蜂窩路A 0 1住 宅3 . 7 萬 平 米C 0 1托 幼2 9 4 0 平 米C 0 2小 學4 4 0 0 平 米G 0 2綠 地8 0 0 0 平 米B 0 1公 建 兼 公 寓1 8 . 4 萬 平 米蝶 翠 華 庭