【正文】 央式機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)原理： VMP K 系統(tǒng)能保證室內(nèi)高質(zhì)量、持續(xù)、無噪音通風(fēng)，尤為適用新建的住宅。 Par 2 A2地塊部分 A2地塊總體定位 新技術(shù)概念的活力社區(qū) ?通過技術(shù)手段，消除高速公路帶來的不利影響； ?新技術(shù)作為項(xiàng)目主題，需要在多個(gè)方面應(yīng)用； ?活力社區(qū)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)富有活力的生活氛圍和社區(qū)精神； ?進(jìn)行商業(yè)方面的突破，商、住功能的綜合處理，形成社區(qū)生活的活力。 A3地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議 —— 高層部分 立面采用現(xiàn)代元素，講究細(xì)部構(gòu)件的精美和效果的變化，提升住宅的整體品質(zhì)感。 商業(yè)物業(yè)與住宅對(duì)比 在同地段進(jìn)行商業(yè)和住宅物業(yè)的價(jià)值對(duì)比； 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值明顯高于住宅類物業(yè)的價(jià)格； 地段越成熟商業(yè)與住宅物業(yè)的差價(jià)幅度越大。 ?地塊南側(cè)受高速路干道的影響較大，灰塵、噪音和車流將成為地塊最大的硬傷。 ? 地塊周邊住區(qū)成熟，人流密集， 存在一定的商業(yè)價(jià)值。 A2號(hào)地塊 : 用地面積 :64864平方米 。 ?從地塊步行至中山廣場 5分鐘 ，至松江新城商業(yè)廣場 10分鐘 ，至老城區(qū)商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場 15分鐘 。 營銷推廣： 項(xiàng)目定位：上海百分百社區(qū) 市場形象：區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者、大盤形象、中檔綜合品質(zhì)社區(qū) 推廣主題： 百分百生活、國際花園社區(qū) 市場動(dòng)態(tài)小結(jié)： ?區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運(yùn)營情況良好，市場成熟度高； ?松江新城的規(guī)劃以及地鐵 9號(hào)線的即將通車，片區(qū)市場價(jià)值將迎來重新評(píng)估的機(jī)會(huì)； ?由于擁有較好的環(huán)境資源和交通優(yōu)勢(shì)，使得區(qū)域內(nèi)并不缺乏高檔物業(yè)，從而提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤品質(zhì)； ?現(xiàn)階段，片區(qū)以當(dāng)?shù)馗纳菩托枨鬄橹鳎驗(yàn)樗山鲁堑恼w高規(guī)格建設(shè)，擁有一定量的投資需求，特別是地鐵通車后，投資需求可能會(huì)被激發(fā) 。 營銷推廣： SLOGAN：捷運(yùn)時(shí)代 新貴領(lǐng)地 推廣主題：松江大學(xué)城旁 純翠地鐵社區(qū) 18萬㎡罕貴西班牙別墅級(jí)風(fēng)情社區(qū) 小區(qū)總建面高達(dá) 52萬平方米 ,是目前松江新城最大的社區(qū) 。 均價(jià)：公寓 6500元 /㎡ 聯(lián)排別墅 8000元 /㎡ 獨(dú)棟別墅 12022元 /㎡ 物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月。 地鐵的規(guī)劃和即將運(yùn)營極大的促進(jìn)松江房地產(chǎn)市場 近期區(qū)域房地產(chǎn)市場需求走勢(shì) 市場去化情況穩(wěn)定，經(jīng)歷春節(jié)后，市場需求正在逐步回暖中 2 8 7 2 5 4 . 0 01 7 8 7 0 2 . 2 02 5 9 9 3 0 . 9 63 5 4 3 6 2 . 6 32 0 1 7 2 0 . 0 1237320222763158315090100000202200300000400000050010001500202225003000成交量 ( ㎡ ) 2 8 7 2 5 3 . 9 9 9 5 1 7 8 7 0 2 . 1 9 9 6 2 5 9 9 3 0 . 9 6 3 5 4 3 6 2 . 6 2 9 2 2 0 1 7 2 0 . 0 1 0 1套數(shù) 2373 1509 2022 2763 15831 月合計(jì) 2 月份合計(jì) 3 月份合計(jì) 4 月份合計(jì) 5 月至 17 日2 0 6 9 2 0 . 5 5 9 91 2 8 9 1 5 . 5 0 9 72 2 0 5 9 5 . 9 7 9 93 0 9 6 1 0 . 4 5 9 41 8 9 7 8 2 . 2 4 0 216711075160623271435010000020220030000040000005001000150020222500成交量 ( ㎡ ) 2 0 6 9 2 0 . 5 6 1 2 8 9 1 5 . 5 1 2 2 0 5 9 5 . 9 8 3 0 9 6 1 0 . 4 5 9 1 8 9 7 8 2 . 2 4套數(shù) 1671 1075 1606 2327 14351 月份 2 月份 3 月份 4 月份5 月份 ( 至 17日 )近期區(qū)域住宅市場需求走勢(shì) 住宅占據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)市場主體； 住宅走勢(shì)房地產(chǎn)整體市場走勢(shì)相吻合。 西區(qū)供應(yīng)量主要集中在松江一線延伸線以及環(huán)城線的交匯處，交通優(yōu)勢(shì)明顯。永懋置業(yè)施賢路地塊 初步定位研究 前 言 根據(jù)貴司要求，針對(duì)施賢路地塊進(jìn)行初步的項(xiàng)目定位研究，主要針對(duì)松江目前的市場狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎(chǔ)開展，因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間的關(guān)系，定位工作只是對(duì)項(xiàng)目提出初步的認(rèn)識(shí)和意見。 區(qū)域樓盤集中且同時(shí)開發(fā)，造成階段性供應(yīng)量過剩，競爭較為激烈 5000～ 5500元 /㎡ 5500～ 6000元 /㎡ 本案 6000元 /㎡ 以上 5000～ 6000元 /㎡ 4000～ 5000元 /㎡ 區(qū)域等價(jià)線分析 價(jià)格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個(gè)案品質(zhì)等三大因素影響較大，松江新城二級(jí)市場整體價(jià)格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。 1 2 3 . 8 31 1 9 . 9 21 3 7 . 3 61 3 3 . 0 51 3 2 . 2 59 9 0 2 . 0 01 0 9 8 6 . 6 91 0 0 1 1 . 1 16 8 5 8 . 7 44 7 4 6 . 1 41 1 0 . 0 01 2 0 . 0 01 3 0 . 0 01 4 0 . 0 00 . 0 02 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 06 0 0 0 . 0 08 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 2 0 0 0 . 0 0平均面積 ( ㎡ ) 1 2 3 . 8 3 1 1 9 . 9 2 1 3 7 . 3 6 1 3 3 . 0 5 1 3 2 . 2 5 平均價(jià) ( 元 / ㎡ ) 9 9 0 2 . 0 0 1 0 9 8 6 . 6 9 1 0 0 1 1 . 1 1 6 8 5 8 . 7 4 4 7 4 6 . 1 4 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 ( 至近期區(qū)域住宅成交均價(jià)及平均面積 從 3月份開始，去化物業(yè)開始向中低價(jià)位物業(yè)傾斜； 片區(qū)平均成交面積在 120— 135 ㎡ 之間，片區(qū)產(chǎn)品戶型相對(duì)較大。 重點(diǎn)個(gè)案分析 —— 星辰園 賣點(diǎn)簡述： 距軌道 9號(hào)線大學(xué)城站約 150米，緊鄰新城主干道 — 嘉松公路。 純小高層和高層住宅項(xiàng)目； 建筑風(fēng)格為新古典主義，大中庭、大幢距、英式建筑風(fēng)格； 生活配套： 社區(qū)商業(yè)、室內(nèi)溫水游泳池、壁球館、彩虹飛橋（連接社區(qū)與輕軌站）； 均價(jià)： 6300元 /㎡ 。 ?區(qū)域個(gè)案規(guī)模較大，以異域風(fēng)情為主要產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求。 地塊周邊商服、教育、醫(yī)療配套成熟，但檔次偏低、規(guī)模偏?。? 地塊 15分鐘步行范圍內(nèi)，有大型集中商業(yè)，檔次參差不齊。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% A3號(hào)地塊 : 用地面積 :74437平方米 。 ? 施賢路硬性割斷南北地塊 。 ?地塊東、西兩側(cè)已有居民區(qū)對(duì)項(xiàng)目形成一定的環(huán)境影響。 15621765010750450055007000020224000600080001000012022140001600018000新城商業(yè)廣場 中山廣場 茸梅路010002022300040005000600070008000商鋪價(jià)格住宅均價(jià)產(chǎn)品發(fā)展思考 —— 商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比 產(chǎn)品發(fā)展策略建議 A3： 地塊價(jià)值較高 缺少沿街面 A2： 地塊條件較差 沿施賢路有操作可能 商業(yè) 支撐作用 人氣注入 使兩宗地塊形成一定的互動(dòng)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)價(jià)值、品牌的雙贏 Dep 4 項(xiàng)目定位 A3地塊部分 A2地塊部分 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目定位概要 基于品牌 :需要不同的項(xiàng)目訴求點(diǎn) ,形成錯(cuò)位 。 A3地塊規(guī)劃建議 —— 戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 (平方米 ) 總戶數(shù) (戶 ) 總建筑面積 (平方米 ) 高層 2/2/2 120 150 18000 3/2/2 135 280 37800 3/2/2