【正文】 單身丁客 三代同堂 中大學(xué) 3口之家 丁客家庭 兒女立家 三代同堂 二老空巢 工作型 教育型 運(yùn)動型 休閑型 生活型 工作型 贍養(yǎng)型 生活型 健康型 工作型 贍養(yǎng)型 健康型 生活型 教育型 健康養(yǎng)老 （ 5160歲 以上） 品質(zhì)家庭 （ 4150歲） 都市新銳 （ 2640歲） 新新人類 （ 2225歲） 家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)品偏好模型 文薈峰景客戶來源比例松江60%市區(qū)20%外埠17%上海其他地區(qū)3%松江地區(qū)客戶分布模型 松江地區(qū)主力客戶為松江本地客群， 根據(jù)文薈峰景的客戶來源分析，結(jié)合地鐵 9號線的影響作用，判斷松江地區(qū)客戶分布以本地居民為核心，輻射至閔行和徐家匯地鐵沿線區(qū)域人群。 A2地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議 臨街面采用凹凸的商業(yè)形態(tài)，形成小型廣場，增加商業(yè)的生活氛圍； 通過特色小分割商業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)的快速銷售。 A2地塊產(chǎn)品建議 —— 改變傳統(tǒng) 北 采光：依然南向，但只完成采光 景觀功能，通過密封窗 隔離噪音尾氣 。 通 波 塘 施 賢 路 A3地塊景觀建議 —— 宅前景觀 高層建筑周邊布置一些高植，可以在視覺上有效降低高層的建筑密度。 A3地塊規(guī)劃建議 —— 交通組織 ?A3地塊僅僅南側(cè)與城市道路形成聯(lián)系 ?南側(cè)因為橋梁的原因，路面與地面找平部分臨街面僅僅 200米； 沿施賢路，在 A3地塊東側(cè)設(shè)置小區(qū)入口； 內(nèi)部以環(huán)形路耦合各內(nèi)部組團(tuán)。 ？ 地塊部分總結(jié) ?地塊南北部分關(guān)聯(lián)割斷、差異明顯， 兩個地塊的關(guān)系處理 對項目具有重要意義，兩宗地塊具備一定的呼應(yīng)關(guān)系，可以建立一定的內(nèi)在聯(lián)系； ?由于地塊與 9號線站點距離較近，地鐵的帶動作用需要重點關(guān)注； ?地塊周邊的規(guī)劃已基本實現(xiàn)，片區(qū)環(huán)境一般； ?A3地塊西側(cè)水系是該地塊具備的先天優(yōu)越條件，但該地塊臨街面小，將對地塊開發(fā)形成一定的制約； ?A2地塊北側(cè)有高壓線，南側(cè)為高速公路，發(fā)展限制較大； ?A3地塊可能先與 A2地塊啟動； ?地塊存在發(fā)展商業(yè)的機(jī)會。 ? 施賢路西側(cè)橋下和北側(cè)五昆路塊因橋體的遮擋和多層居民樓的保留，相對價值較低。 地塊周邊規(guī)劃已基本實現(xiàn)，市政改造的環(huán)境提升空間不大！ 地塊位置 地塊遠(yuǎn)景 —— 地鐵 9號線 與 9號線（一期）終點站 ——松江新城站 步行 15分鐘 ； 年底即將開通的地鐵將使項目市場價值和市場空間得到巨大的提升！ 地塊價值分析 ? 地塊整體規(guī)模適中，有一定的景觀資源 。 隔河相望的 低密度別墅區(qū) 對地塊有提升作用 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A2） ?地塊內(nèi)有高壓線，對項目開發(fā)有一定限制； ?地塊南面有少量植被和公路綠化隔離帶； ?地塊內(nèi)現(xiàn)為農(nóng)民居住密集區(qū)，因為拆遷， 可能影響到項目開發(fā)節(jié)奏 ； ?地塊南、西、北三個方向 都有較長的臨街面 。距離松江大學(xué)城 10公里 。這個超大型商業(yè)購物中心由政府投資建設(shè)，建成后將相當(dāng)于徐家匯商業(yè)面積總和。其特點為多種房型臥室均朝南，且通過大面積的陽臺將其連接。 片區(qū)市場較為成熟，現(xiàn)階段以改善型需求為市場主導(dǎo)！ 總建筑面積 ㎡，占地 ㎡ 。 9號線一期工程計劃于 2022年底通車試運(yùn)營。板塊成熟度較高，配套齊全。 東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為松江市場上的核心板塊，高檔樓盤最為集中。 區(qū)域等價線分布均勻，價格層次、梯度明顯 地鐵周邊項目分析 軌道交通 9號線一期工程西起松江新城站，東至宜山路站，連接松江新城和徐家匯城市副中心，沿線設(shè) 13座車站和 1個車輛段。 ?由于五一房展會的到來，使得四月份供應(yīng)量猛增。 房型較為齊全，從一房到三房，面積 62— 124㎡ ，緊湊經(jīng)濟(jì)，總價 30萬元起。 在三湘四季花城路對面，將建成上海第一 MALL。 ?距離新城核心區(qū) 5公里 。 地塊通達(dá)性良好，城市公共交通配套完善！ 地塊現(xiàn)狀 —— 外部交通 地塊現(xiàn)狀 —— 外部環(huán)境 A3地塊： 與 自然水系 相鄰，有一定的景觀資源 施賢路 將地塊硬性分割為兩塊 滬松公路、滬杭高速 產(chǎn)生嚴(yán)重的噪音、灰塵和車流。 一城兩貌 松江新城 老去的城市 ? 長期居住人口的大量流失 ? 商業(yè)和其他行業(yè)的逐漸萎縮 ? 外來人口的臨時聚居地 新興的城市 ? 現(xiàn)代化的公共設(shè)施 ? 現(xiàn)代化的設(shè)計形態(tài) ? 現(xiàn)代化的處理手段 改造 打造 地塊位處新老城區(qū)交界， “改造”與“打造”需同時進(jìn)行！ 地塊遠(yuǎn)景 —— 區(qū)域規(guī)劃 ?城市住區(qū)邊緣； ?東、南向遠(yuǎn)景為工業(yè)用地； ?地塊周邊住區(qū)規(guī)劃已基本實現(xiàn)； ?地塊周邊沒有大型市政綠地、公園。 ? 地塊沿施賢路東側(cè)部分，即近幼兒園學(xué)校部分，因人流相對聚集，開發(fā)價值也較高。 公開同主體操作； 通過不同的項目主題形成錯位； 共享配套資源。 兩宗地塊分別定位，以達(dá)到品牌、價值等多個方面的共贏！ 不同的產(chǎn)品訴求，覆蓋市場需求，形成一定的競爭優(yōu)勢！ A3地塊先期開發(fā)， A2地塊后續(xù)跟進(jìn)開發(fā)！ Par 1 A3地塊部分 A3地塊總體定位 水岸景觀現(xiàn)代生活社區(qū) ?強(qiáng)調(diào) A3地塊西側(cè)通波塘的景觀資源優(yōu)勢，內(nèi)外結(jié)合，形成項目景觀價值引擎； ?現(xiàn)代風(fēng)格，展現(xiàn)新城市的新生活風(fēng)貌； ?生活社區(qū)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，與周邊建筑形成一定的區(qū)隔； ?強(qiáng)調(diào)社區(qū)感，與文薈峰景項目形成一定暗合，產(chǎn)生一定的形象聯(lián)系。 A3地塊景觀建議 —— 組團(tuán)公共空間 富有藝術(shù)氣息的硬地景觀，搭配休閑小品，營造出舒適的公共活動空間。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 總建筑面積： 物業(yè)類型 用地面積 容積率 建筑面積 多層 15000 16500 小高層 38614 soho 特色商業(yè)街 10000 1 物業(yè)管理用房 1250 合計 A2地塊產(chǎn)品建議 —— 產(chǎn)品分析 北 傳統(tǒng)居住模式解析： 通過南北向開設(shè)門窗，解決居住中的采光、通風(fēng)、晾曬等活動 地塊南向高速公路 尾氣、噪音、視覺 …… 高速公路帶來的諸多不利因素將對地塊南側(cè)住宅帶來 銷售阻力。 A2地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議 絢麗斑斕，富有強(qiáng)烈現(xiàn)代感的外立面形態(tài)； 充分展現(xiàn)生活 “ 活力 ” 所帶來的跳躍感。Leisure System) ? 社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)（ Community Service System） 不設(shè)置大規(guī)模集中商業(yè)，小分割可銷售單位業(yè)態(tài)為主 通過非線性的建筑形式，形成人流節(jié)點，形成休閑生活氛圍 內(nèi)外結(jié)合，構(gòu)筑五大生活系統(tǒng) A2地塊活力生活平臺構(gòu)筑 上海市第一人民醫(yī)院松江分院 地塊東西側(cè)社區(qū)衛(wèi)生站 商業(yè)街內(nèi)設(shè)置藥店 文化 /教育系統(tǒng) 地塊北側(cè)幼兒園、小學(xué) 茸北中學(xué) 商業(yè) /餐飲系統(tǒng) 商業(yè)街配置特色中、高檔次餐飲、娛樂、休閑商業(yè)業(yè)種 運(yùn)動 /休閑系統(tǒng) 商業(yè)街內(nèi)設(shè)置運(yùn)動、休閑類業(yè)種 結(jié)合景觀，設(shè)置公共運(yùn)動設(shè)施 社區(qū)服務(wù)系統(tǒng) 會所功能化 商業(yè)街設(shè)置豐富的生活類業(yè)種，如：洗衣、家政、中介等 醫(yī)療 /健康系統(tǒng) A2地塊景觀建議 以形體感強(qiáng)烈的硬地景觀結(jié)合植被形成豐富的圖案組合； 地塊南側(cè)密植高大喬木，以降低高速公路帶來的不利影響； 大量使用室外休閑類小品，提供豐富多彩的室外休閑活動空間。 輔助客戶 ：徐家匯和閔行地區(qū)，有改善居住條件要求的中產(chǎn)家庭，此類客戶對價格較為敏感。 過濾 生活型、贍養(yǎng)型、休閑型、健康型 “品質(zhì)家庭”：中大學(xué)三口、丁客家庭 “都市新銳”：幼小三口 “健康養(yǎng)老”：三代同堂 產(chǎn)品情感偏好性過濾（ A3） 產(chǎn)品情感特征： 松江新城 “ 偏中心 ” ，新老城區(qū)邊界的特殊位置，使產(chǎn)品在滿足松江老城居民居住改善要求同時，也滿足了該客群的地域歸屬感。 A2地塊商業(yè)定位 —— 活力生活平臺構(gòu)筑 ? 醫(yī)療 /健康系統(tǒng) (Healthamp。中