【正文】 大進(jìn)深陽臺，雙層挑高； 大 凸窗，增加室內(nèi)使用空間； 大面積入戶陽臺。 A2地塊商業(yè)定位 —— 活力生活平臺構(gòu)筑 ? 醫(yī)療 /健康系統(tǒng) (Healthamp。Education System) ? 商業(yè) /餐飲系統(tǒng) (Commercialamp。Leisure System) ? 社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)（ Community Service System） 不設(shè)置大規(guī)模集中商業(yè)，小分割可銷售單位業(yè)態(tài)為主 通過非線性的建筑形式，形成人流節(jié)點(diǎn)，形成休閑生活氛圍 內(nèi)外結(jié)合，構(gòu)筑五大生活系統(tǒng) A2地塊活力生活平臺構(gòu)筑 上海市第一人民醫(yī)院松江分院 地塊東西側(cè)社區(qū)衛(wèi)生站 商業(yè)街內(nèi)設(shè)置藥店 文化 /教育系統(tǒng) 地塊北側(cè)幼兒園、小學(xué) 茸北中學(xué) 商業(yè) /餐飲系統(tǒng) 商業(yè)街配置特色中、高檔次餐飲、娛樂、休閑商業(yè)業(yè)種 運(yùn)動 /休閑系統(tǒng) 商業(yè)街內(nèi)設(shè)置運(yùn)動、休閑類業(yè)種 結(jié)合景觀，設(shè)置公共運(yùn)動設(shè)施 社區(qū)服務(wù)系統(tǒng) 會所功能化 商業(yè)街設(shè)置豐富的生活類業(yè)種，如：洗衣、家政、中介等 醫(yī)療 /健康系統(tǒng) A2地塊景觀建議 以形體感強(qiáng)烈的硬地景觀結(jié)合植被形成豐富的圖案組合； 地塊南側(cè)密植高大喬木，以降低高速公路帶來的不利影響； 大量使用室外休閑類小品，提供豐富多彩的室外休閑活動空間。 項(xiàng)目客戶定位 地塊 產(chǎn)品類型 面積 （ m2） 總價(jià) （萬元） 首付 （萬元） 商業(yè)貸款 （公積金貸 10萬） 月供 （ 20年） A3 情景洋房 135170 108136 47456163 小高層公寓 120140 7891 32263885 多層公寓 85110 24163349 A2 小高層公寓 85115 5575 20623074 Soho（精裝） 4565 3754 11502022 購買力模型定位（ A3） 房 屋 總價(jià)（萬） 首付30% 公積金 10年貸款月供 1000 商業(yè)貸款 商貸月供 （ 20年） 家庭可支配穩(wěn)定年收入（萬） 基本 客戶類型 延伸 客戶類型 40 12 10 18 1407 經(jīng)濟(jì)型 中產(chǎn)型 50 15 10 25 1955 60 18 10 32 2502 80 24 10 46 3597 中產(chǎn)型 富裕型 經(jīng)濟(jì)型 100 30 10 60 4691 120 36 10 74 5786 150 45 10 95 7428 200 60 0 140 10947 富裕型 富貴型 中產(chǎn)型 300 90 0 210 16420 400 120 0 280 21894 500 150 0 350 27367 富貴型 富豪型 1000 300 0 700 54734 1500 450 0 1050 82101 富豪型 購買力模型定位（ A3） 小高層公寓 目標(biāo)客群 ： 家庭收入：家庭年收入在 14萬 以上 月還貸能力： 3500元 以上 主力客戶： 中產(chǎn)型家庭 輔助客戶：經(jīng)濟(jì)型家庭 情景洋房目 標(biāo)客群 ： 家庭收入：家庭年收入在 18萬 以上 月還貸能力： 4500元 以上 主力客戶： 中產(chǎn)型家庭 輔助客戶：富裕型家庭 產(chǎn)品功能偏好性過濾（ A3） 產(chǎn)品功能特征： ?交通及區(qū)域：松江、外環(huán)、新城東區(qū) ?小區(qū)配套：教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，檔次一般 ?房型特點(diǎn)：情景洋房、舒適性公寓 ?社區(qū)規(guī)劃：基本成型，后期變化不大。 過濾 生活型、贍養(yǎng)型、休閑型、健康型 “品質(zhì)家庭”：中大學(xué)三口、丁客家庭 “都市新銳”：幼小三口 “健康養(yǎng)老”：三代同堂 產(chǎn)品情感偏好性過濾（ A3） 產(chǎn)品情感特征： 松江新城 “ 偏中心 ” ，新老城區(qū)邊界的特殊位置，使產(chǎn)品在滿足松江老城居民居住改善要求同時(shí)，也滿足了該客群的地域歸屬感。 輔助性客戶：居住或工作在徐匯、閔行等地區(qū)，需要改善居住環(huán)境的人群。 輔助客戶 ：徐家匯和閔行地區(qū)，有改善居住條件要求的中產(chǎn)家庭，此類客戶對價(jià)格較為敏感。 項(xiàng)目客戶定位（ A2） 房 屋 總價(jià)（萬） 首付30% 公積金 10年貸款月供 1000 商業(yè)貸款 商貸月供 （ 20年） 家庭可支配穩(wěn)定年收入（萬） 基本 客戶類型 延伸 客戶類型 40 12 10 18 1407 經(jīng)濟(jì)型 中產(chǎn)型 50 15 10 25 1955 60 18 10 32 2502 80 24 10 46 3597 中產(chǎn)型 富裕型 經(jīng)濟(jì)型 100 30 10 60 4691 120 36 10 74 5786 150 45 10 95 7428 200 60 0 140 10947 富裕型 富貴型 中產(chǎn)型 300 90 0 210 16420 400 120 0 280 21894 500 150 0 350 27367 富貴型 富豪型 1000 300 0 700 54734 1500 450 0 1050 82101 富豪型 家庭可支配年收入： 5萬元以上 月供區(qū)間： 10002022元 主力客群： 經(jīng)濟(jì)型客戶 輔助客群：中產(chǎn)型客戶 家庭可支配年收入： 10～ 15萬元 月供區(qū)間： 2022～ 3500元 主力客群： 經(jīng)濟(jì)型 /中產(chǎn)型客戶 輔助客群：富裕型 客戶類型初步描述 (A2)： SOHO精裝修 多層、 小高層公寓 公寓 產(chǎn)品功能偏好過濾 (A2)： 產(chǎn)品特征分析： ?交通及區(qū)域特點(diǎn)：松江新城“偏中心”，交通便利，生活配套齊全 ?房型特點(diǎn)：一房 ?小區(qū)配套：時(shí)尚商業(yè)街（檔次中高檔） ?周邊規(guī)劃：地鐵 9號線 根據(jù)產(chǎn)品功能偏好分析，進(jìn)行家庭結(jié)構(gòu)偏好定位： 適合： 工作型 客戶類型： “ 新新人類”：單身白領(lǐng) SOHO精裝修 多層、小高層公寓 產(chǎn)品特征分析： ?交通及區(qū)域特點(diǎn)：松江新城 “ 偏中心 ” ，交通便利，生活配套齊全 ?房型特點(diǎn)：相對緊湊型的二房、三房 ?周邊配套：小學(xué)、幼兒園 ?周邊規(guī)劃：地鐵 9號線 根據(jù)產(chǎn)品功能偏好分析，進(jìn)行家庭結(jié)構(gòu)偏好定位： 適合： 工作型、生活型、教育型 客戶類型 ： “ 都市新銳”：三口之家、新婚夫婦 產(chǎn)品功能偏好過濾 (A2)： SOHO精裝修 普通公寓 此產(chǎn)品以滿足年輕一族時(shí)尚、動感的感情偏好為主，并且 9號線的開通將促進(jìn)地塊進(jìn)一步升值 此產(chǎn)品以三口之家或者夫妻兩人的家庭改善型需求為主，對社區(qū)有種強(qiáng)烈的歸屬感及擁有欲，并且很注重物業(yè)的升值潛力 精神型、投資型 投資型、擁有型 過 濾 過 濾 目標(biāo)客戶分布定位 (A2)： 交通方面目前只有公交車通往徐家匯等地區(qū)，但 9號線的年底開通將大大提升松江區(qū)域的交通便捷性，因此，我們?nèi)Χǖ哪繕?biāo)客戶的居住區(qū)域?yàn)椋? 核心目標(biāo)區(qū)域： 松江本地客戶、部分工作在 9號線沿線的人群（徐家匯 松江）以及投資型客戶； 輔助性客戶：市區(qū)客群 其他類型 中產(chǎn)三口之家 都市新銳富裕階層 投資客 經(jīng)濟(jì)型 三口之家 中產(chǎn) 兩口之家 新新人類單身白領(lǐng) 松江本地 徐家匯 閔行 浦西中環(huán)沿線 其他區(qū)域 核心 客戶 輔助客戶 游離 客戶 偶得客戶 目標(biāo)客戶 描述 (A2)： 核心客戶： ?本地需求改善住房的中端客群； ?工作或居住在 9號線沿線的新上海人； 輔助客戶： 徐家匯和閔行地區(qū)，有改善居住條件要求的中產(chǎn)家庭以及投資客； 游離客戶： 市區(qū)中產(chǎn)三口之家和都市新銳富裕階層； THE END 成全機(jī)構(gòu) /2022/5/25