【正文】 天幕空間可視性利用節(jié)點(diǎn)小品、地面變化、花臺(tái)、植物、人行通道、扶梯、休息椅豐富空間感與新鮮感，減低客戶單調(diào)感，給予持續(xù)的刺激。? 動(dòng)態(tài)變化： 利用若干空間的相互連貫、相互關(guān)聯(lián)、開(kāi)放連續(xù)的空間序列，當(dāng)人在其中運(yùn)動(dòng)時(shí)，由于空間形象的變化，可以體驗(yàn)到豐富的 空間層次感和變化效果 ；隨著人的視野的移動(dòng)，取得不斷變化的變化的空間透視，使人產(chǎn)生不同的心里感受。 室外、室內(nèi)、自然采光、人工室外、室內(nèi)、自然采光、人工采光、采光、 半室外半室外 。? 南屏街是昆明歷史上的老街區(qū)，全長(zhǎng)６８５米 ,也是昆明市古老的商業(yè)街；是舊時(shí)的金融、商業(yè)和娛樂(lè)中心，要維持城市中心區(qū)的吸引力，設(shè)立步行街，可以最大程度地鼓勵(lì)商業(yè)、文化和娛樂(lè)發(fā)展。? 2023年昆明旅游總收入以，國(guó)內(nèi)游客首次突破 2023萬(wàn)人次。? 全市累計(jì)接待海外游客 萬(wàn)人次，旅游外匯收入 億美元；全年共接待臺(tái)灣游客 ，商業(yè)街案例研究昆明南屏街 ——古建筑與現(xiàn)代的融合大拇指廣場(chǎng)融入了大量的文化、藝術(shù)元素，都是以點(diǎn)式、插件式表現(xiàn)方式? 2023年斥巨資收藏了法國(guó)超現(xiàn)實(shí)主義藝術(shù)大師愷撒的傳世名作——“ 大拇指 ”雕塑 印第安納的經(jīng)典名作“LOVE”雕塑 和其它主題雕塑 ? 左右相鄰的 “思想者 ”雕塑廣場(chǎng) （羅丹廣場(chǎng)）及天主教堂和諧相連，營(yíng)造濃郁的藝術(shù)氛圍 ? ? 新天地占地 3萬(wàn)平米，建筑面積 6萬(wàn)平米。? 新天地在整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，第一階段進(jìn)行整體策劃布局，第二階段進(jìn)行推廣和招商，第三階段是后期經(jīng)營(yíng)管理。南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈上海新天地成功因素之一是商業(yè)與文化的結(jié)合：大量文化元素通過(guò)組裝、拼接、嫁接等手法融為一體，不是簡(jiǎn)單的完全照抄照搬? 上海石庫(kù)門文化? 現(xiàn)代建筑文化? 品牌商家的文化： 新天地的商家均集合了來(lái)自世界各地的知名品牌菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。? 娛樂(lè)文化： 外部是二十世紀(jì)二、三十年代的上海，但一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則非?，F(xiàn)代和時(shí)尚。譚永麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的 “東方魅力餐飲娛樂(lè)中心 ”，是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)?？梢耘c心中偶像交流的場(chǎng)所 1 2 34 5 6城市化進(jìn)程下生活方式及審美的變遷發(fā)展特征演變階段 城市化初期 城市化后期 后城市階段?人口集聚，城市區(qū)域擴(kuò)張?城市功能空間相對(duì)獨(dú)立，多中心格局；?綠地稀缺，交通擁堵使開(kāi)闊空間變得不可能；?都市住區(qū)與重疊、擁擠、密集和視覺(jué)超載聯(lián)系在一起?城市功能豐富濃縮；?自然環(huán)境與流動(dòng)開(kāi)闊的空間成為都市外的磁場(chǎng)，成為衛(wèi)星城；?多元文化、建筑風(fēng)格的沖突且融合；?城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體?城市擴(kuò)張緩慢，人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；?城市依然是社會(huì)活動(dòng)的主要場(chǎng)所，郊區(qū)限于居住；?高科技廣泛應(yīng)用于社會(huì)各個(gè)方面?嚴(yán)重空氣污染、生活費(fèi)用的高漲居住形態(tài)都市中心的密集居住區(qū) 郊區(qū)的別墅區(qū)生活方式描述居住環(huán)境自然透氣，高科技實(shí)現(xiàn)了對(duì)人類尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個(gè)性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺(jué)超載、出現(xiàn)審美疲勞居住購(gòu)物工作仍然將生活割裂為三個(gè)互不相容的部分；渴望遠(yuǎn)離都市的塵囂；努力尋求精神的依托中心節(jié)點(diǎn) Downtown的區(qū)住區(qū)城市化中期?大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市?人口集聚、財(cái)富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚?來(lái)訪游客圍繞財(cái)富之泉一圈泉。此外，在平安大道地下還埋藏有唐代墓葬群、元氏古橋、元明皇城城墻基礎(chǔ)、明代雨水方溝等古跡。上海福州路文化街福州路文化街以經(jīng)營(yíng)各類文化用品、充滿文化氣息而享譽(yù)全國(guó)。 通常所說(shuō)的夫子廟，實(shí)際 包括夫子廟、學(xué)宮和貢院三大建筑群 。北京朝阜路文化街朝阜路文化街東起朝外東岳廟，西止阜成門，全長(zhǎng) 。這條美麗的大街集中了 各類文物重點(diǎn)保護(hù)單位 48處 ，其中世界文化遺產(chǎn)1處，國(guó)家級(jí)文物 4處，市級(jí)文物 29處，區(qū)級(jí)文物 12處。文化街案例文化商業(yè)街簡(jiǎn)介（三）廣州文德路西安北院門回坊 西安北院門回坊文化風(fēng)情街建筑風(fēng)格主要以明、清為主，街道兩邊配有休息座椅等市政設(shè)施，街道為散步道，禁止車輛通行，街道 內(nèi)分為民族飲食、旅游紀(jì)念、文化展示、字畫(huà)唐裝等四個(gè)區(qū)域 ，高家大院等一批傳統(tǒng)民居將會(huì)得到進(jìn)一步的保護(hù)和展示。文德路具有深厚的 歷 史底 蘊(yùn) ，路上有光 緒 28年 創(chuàng) 立的私立教忠學(xué)堂廣州市 13中學(xué)、廣府學(xué) 宮 （市第一工人文化 宮 ）、文德樓、 孫 中山文獻(xiàn) 館 等景點(diǎn)。建筑有鮮明的廣東嶺南特色，如街口要有牌坊這樣的標(biāo)志物，商鋪名號(hào)各具文化特色，裝修風(fēng)格別致，打造 別具嶺南特色的商業(yè)街 全街近百家店堂，有經(jīng)營(yíng) 天津地方特色 的楊柳青年畫(huà)的楊柳青畫(huà)社，經(jīng)營(yíng)泥人彩塑的泥人張彩塑工藝品經(jīng)營(yíng)部，有經(jīng)營(yíng) 文房四寶，名人字畫(huà) 的四寶堂，春在堂，有經(jīng)營(yíng) 文物古玩 的文物公司萃文齋門市部，還有經(jīng)營(yíng)全國(guó)各地的 景泰藍(lán)，雙面繡，牙玉雕，藝術(shù)陶瓷，中西樂(lè)器金銀飾品等 上萬(wàn)種名優(yōu)工藝品的幾十家店堂摩羅街是一條 香港古董文物售賣集中地 。摩羅上街及樂(lè)古道昔日多海員聚居，附近妓院林立，龍蛇混雜，但現(xiàn)在已衍變成古董和雜貨市場(chǎng)。文化街案例文化商業(yè)街簡(jiǎn)介（五）江蘇周莊文化街北京琉璃廠 琉璃廠有許多著名老店，如槐蔭山房、古藝齋、瑞成齋、萃文閣、一得閣、李福壽筆莊等，還有 中國(guó)最大的古舊書(shū)店中國(guó)書(shū)店 ，以及西琉璃廠原有的 三大書(shū)局 —— 商務(wù)印書(shū)館、中華書(shū)局、世界書(shū)局。琉璃廠文化街，成為廣集天下 圖書(shū)、字畫(huà)、古玩、文房四寶 的所在，成為國(guó)內(nèi)外游客光顧老北京文化的必游之地。文化街案例文化街案例簡(jiǎn)介（六）昆明南屏街合肥淮河路步行街 淮河路集聚有大量的歷史古跡，著名的 古教弩臺(tái)、九獅橋及飛騎橋遺址、李鴻章故居等居于其間 。文化街案例昆明南屏街的改造后 確定了以 “老昆明的家 ”為主題的設(shè)計(jì)思路， 按照傳統(tǒng)風(fēng)格，以浮雕、圓雕、地浮雕等藝術(shù)表現(xiàn)形式，喚起對(duì)老昆明傳統(tǒng)的回憶。要在南屏街 4萬(wàn)平方米的地面，通過(guò)老昆明的世俗風(fēng)情，表現(xiàn)一些親切的生活場(chǎng)景 。目的 類型 名稱 核心元素 典型代表 與本項(xiàng)目適配性理由旅游Ⅰ以古建筑群為核心，以旅游觀光目的的文化街古建筑 北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、麗江古城項(xiàng)目所處的安陽(yáng)市旅游人口少，消費(fèi)帶動(dòng)少不足以支撐本項(xiàng)目。Ⅳ以仿古或地方風(fēng)格建筑為特色，以傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)為核心的文化街仿古建筑＋傳統(tǒng)商業(yè)杭州清河坊街 大多數(shù)仿古商業(yè)街經(jīng)營(yíng)效果不佳。? 商業(yè)櫥窗展示、門牌、招牌、廣告位、灰空間的利用等商業(yè)表現(xiàn)形式與上海近代建筑的標(biāo)志石庫(kù)門完美的結(jié)合，更佳體現(xiàn)出上海新天地的優(yōu)點(diǎn)古建筑與商業(yè)的融合。? 門外是風(fēng)情萬(wàn)種的石庫(kù)門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，就這樣，一步之遙，恍若隔世，有穿越時(shí)空之感。新天地的石庫(kù)門里弄處處體現(xiàn) 21世紀(jì)的舒適和方便，自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，一應(yīng)俱全。? 現(xiàn)代的鐵藝、鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、現(xiàn)代清水泥、雨篷、采光天幕等在新天地都體現(xiàn)的淋漓盡致。在手法上可以考慮多種方式：以混搭現(xiàn)代為主體，穿插局部完全復(fù)古、局部部分復(fù)古、局部新古典主義；建議二以現(xiàn)代的、后現(xiàn)代的技法去表現(xiàn)古建筑元素的創(chuàng)新；建議三古建筑元素意向?yàn)楸?，現(xiàn)代商業(yè)空間為里物業(yè)全部出租經(jīng)濟(jì)收入估算根據(jù)項(xiàng)目中高檔物業(yè)定位及開(kāi)業(yè)前的時(shí)間價(jià)值，我們以目前最高租金水平來(lái)估算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收入：? 項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)面積 6500㎡，年總收益： 6500㎡ /月 12月 =195萬(wàn)元? 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)面積 15000㎡ 50元 /㎡，年總收益： 3000㎡ /月 12月 =72萬(wàn)元? 酒店業(yè)態(tài)面積 5000㎡，年總收益： 5000㎡ /月 12月 =㎡ 15元 /900萬(wàn)元 +120萬(wàn)元 +對(duì)物業(yè)銷售有兩個(gè)理由：前期銷售，可以在蓮塘制造商業(yè)話題，有利于前期把項(xiàng)目炒熱 從項(xiàng)目的投入產(chǎn)出來(lái)看，前五年商業(yè)的租金收入 6480萬(wàn)元，不足支付項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的成本投入 ，也就是說(shuō)，項(xiàng)目在五年內(nèi)幾乎沒(méi)有利潤(rùn)回報(bào)，這將對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生巨大壓力。招商政策在銷售期介入制定是發(fā)展商和投資者兩方面的要求發(fā)展商對(duì)商鋪銷售的要求投資者對(duì)商鋪投資的要求提前介入制定招商政策可大大縮短商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間，讓投資者感覺(jué)到即買即收租的有利局面。招商建議三：經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位為一致 知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的品位，吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多品牌商戶進(jìn)駐，商場(chǎng)形象越佳。不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同的消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。