松江區(qū)古樓路2號地塊項(xiàng)目初步研判項(xiàng)目定位-閱讀頁
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【正文】 板塊 5. 佘山板塊 6. 新城板塊 『 松江商品住宅房產(chǎn)板塊市場分布狀況 』 區(qū)域（板塊）市場概述 1 2 5 6 3 4 2022/2/17 Page 23 泗涇板塊位于松江東北部，歷史悠久，被稱為“上海之根”。 交通：三橫兩縱加九號線。九號線開通后途徑泗涇，該區(qū)域也享受到了軌道交通的便捷，到市區(qū)的距離大大縮短 。 其中，普通住宅又依賴低總價(jià)而受到當(dāng)?shù)厥袌黾暗罔F沿線客源追捧。 板塊普通住宅具有一定市場客源，但價(jià)格受競爭板塊供應(yīng)量影響，價(jià)格增長幅度不明顯；而本區(qū)別墅產(chǎn)品開發(fā)要依賴一定資源依托才有未來銷售市場，所以平衡上述關(guān)系是本次出讓宗地所要明晰的。 菲詩艾倫 泗涇 39萬 29棟 918層小高層 綠波景園 泗涇 13萬 12棟 11層小高層 。聯(lián)排 :50棟 泗涇頤景園別墅 泗涇 12萬 獨(dú)棟 :240棟 。 合生國際花園別墅 同涇 14萬 獨(dú)棟 :84棟 。聯(lián)排 :20棟 同潤碧水灣花園別墅圣塔路斯 泗涇 6萬 獨(dú)棟 :195棟 長泰西郊別墅 同涇 15萬 獨(dú)棟 :121棟 ? 板塊普通住宅樓盤容積率一般在 ；別墅為 ； ? 普通住宅基本為 918層小高層，別墅多為獨(dú)棟與聯(lián)排。 2022/2/17 Page 27 市場分析－－項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析 項(xiàng)目名稱 戶型 面積（ m2） 主力戶型配比 同潤菲詩艾倫 一房 5060/6090 60% 二房 8090/90120 40% 三房 120140 綠波景園 二房 90100 74% 三房 120140 四房 130140 山水四季城一期 聯(lián)排 150200/200300 100% 泗涇頤景園 聯(lián)排 150200/200300 77% 獨(dú)棟 250300/300450 同潤碧水灣花園 獨(dú)棟 250300/300550 100% 合生國際花園 聯(lián)排 150200 雙拼 150200/200300 36% 獨(dú)棟 250300 長泰西郊別墅 獨(dú)棟 250300/300500 100% ? 從戶型上看 ，普通住宅戶型，以二房為主，其 中 菲詩艾倫一房有 40%為小戶型全裝公寓；別墅以獨(dú)立于聯(lián)排為主 。純獨(dú)立別墅 主力面積在250～ 500㎡，經(jīng)濟(jì)型別墅主力面積為 150～ 250㎡； ? 軌道建設(shè)，勢必后期高品質(zhì)舒適型普通住宅將受市場關(guān)注，這主要是因?yàn)榈赜蛐陨系涂們r(jià)、大面積更適合沿線導(dǎo)入人群。目前上述兩項(xiàng)目銷售率基本在 60%以上； 從別墅類型及價(jià)位來看，同潤碧水灣花園、長泰西郊為純獨(dú)立別墅社區(qū)，成交均價(jià)在 25000～ 35000元 /㎡，主力面積在 250～ 500㎡ ，主力總價(jià)在 625～ 1750萬之間。而經(jīng)濟(jì)型別墅為主的項(xiàng)目，主力面積為 150～ 250㎡ ，累計(jì)成交均價(jià)在 12022元 /平米。小標(biāo)的的別墅自然受到市場追捧，如山水四季與合生國際，月去化率 2025套。而區(qū)域中最容易去化的是 200㎡ 左右，單價(jià)在 。別墅則是本地、及徐匯區(qū)、閔行區(qū)的有車一族購房者。 未來客源與售價(jià)分析 九亭 泗涇 /同涇 松江主城 宗地 一、自住購房客分布區(qū)域分析 閔行 2022/2/17 Page 32 市場分析－－項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析 泗涇 同涇板塊 6月份均價(jià) 寓 聯(lián) 聯(lián) 獨(dú) 獨(dú) 聯(lián) 獨(dú) 綠波景園 寓 （墅） 1300016000/20220拼 （墅） 1400016000/2500027000獨(dú) （墅） 2500026000獨(dú) （寓） 900010000 （寓） 80009000 （墅） 2800031000獨(dú) （墅） 1202214000/2300025000獨(dú) 下述為（毛坯）現(xiàn)售價(jià)格 2022/2/17 Page 33 總價(jià)段 (元 ) 8000 9000 10000 11000 12022 13000 14000 15000 16000 17000 18000 普通 住宅 菲詩艾倫 綠波景園 別墅 （聯(lián)） 山水四季 泗涇頤景園 合生國際花園 共性價(jià)格段 ?目前項(xiàng)目所在區(qū)域普通住宅銷售單價(jià)在 /㎡ ，聯(lián)排別墅主力價(jià)格在 萬元 / ㎡ 按照目前宗地的未來發(fā)展?fàn)顩r（啟動時間、地段所處位置、環(huán)境變遷等）， 未來宗地普通住宅售單價(jià)預(yù)計(jì) /㎡ 起。 2022/2/17 Page 34 未完待續(xù)
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