【正文】 幢 多戶型 6 層多層住宅 萬平米 460 套 以單套為 90140 平米 2至 3 室為主、少量可自由合并分割的靈活戶型為輔的舒適型住宅 商業(yè)面積 2200 平米 約 40 家商鋪 面寬 6 米的樓上下總面積 130 平米左右的連家店和 45 平米左右的底商 . 中心會所 1000 平米 1 所 占地 500 平米 地下車庫 6000 平米 1 座 200 個平均建筑面積為34 平米的地下車位。 建筑 形態(tài) 單戶可售面 積 主力戶型 （室 廳 衛(wèi) 車庫 ） 基價 在類別中的戶數(shù) 配比 兩 年內(nèi) (包括建設(shè)期的半年 )年度推出戶數(shù)比例 單價 總價 多層住宅 138 平米 舒適 322 1900 2100 元 /平米 2130 萬元 /套 50% 80%20% 105120 平米 標(biāo)準(zhǔn) 321 30% 90100 平米 221 20% 連家店 130 平米 通間 ,套內(nèi)設(shè)計樓梯 3000 元 /平米 3540 萬元 /套 / 100% 底商 45 平米 通間 3900 元 /平米 16 萬元 /套 / 100% 地下車庫 34 平米 集中式 2021 68 萬 /個 / 100% 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 25 項目建筑體及綠化、道路示意圖 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 26 項目市場定位的表現(xiàn)與載體 產(chǎn)品設(shè)計 方面 主要依托產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計形成的眾多賣點，具體形式為項目 規(guī)劃圖、概念圖、模型、樣板區(qū)域打造 ，詳細(xì)見本報告附加部分產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃細(xì)節(jié)建議，根據(jù)本項目的定位設(shè)計，該部分著重論述了定位規(guī)劃的實現(xiàn)理念和實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，抉策地產(chǎn)研究中心對本項目的信心也來自與較高水準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃的實現(xiàn)，建議開發(fā)方以國際化的理念、超前的設(shè)計、人性化的營銷管理營造出 “ 城中舒適型住宅 +主題商業(yè)街區(qū) ” 的獨特品質(zhì)，打造東臺市中高端住宅歷史進程中的經(jīng)典案例。 8. 產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃建議（定位方案附加部分） 小區(qū)總體規(guī)劃 社區(qū)總體規(guī)劃理念 根據(jù)本項目的建議定位，實現(xiàn)突出 的建筑造景，充分利用建筑間隙空間、并突出 保護環(huán)境的總體思想。 通 過立體綠化與人行 人車分流系統(tǒng) 。這 一 系列的 、見效明顯的改善環(huán)境的手段，來活化社區(qū)的整體環(huán)境。 b\社區(qū)界面 ： 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 27 社區(qū)的邊緣界面應(yīng)有助于社區(qū)可識別性的形成，該界面應(yīng)具有一定的連續(xù)性。 d\社區(qū)中心 ： 社區(qū)應(yīng)具備具有統(tǒng)一特征的核心區(qū)域，如 中心水景、花園 、 露天健身設(shè)施 等。 f\住宅設(shè)計 ： 建筑單體以及基地詳細(xì)規(guī)劃的多樣化應(yīng)圍繞著整個社區(qū)的特質(zhì)進行 ，充分利用 新材料新技術(shù) ， 提高社區(qū)的品位，增加特色賣點，形成對其它社區(qū)的比較優(yōu)勢。 g\環(huán)境景觀 ： 社區(qū)景觀是社區(qū)的脈絡(luò)和肌理，將社區(qū)的各個部分聯(lián)結(jié)成為一個富有整體感的場所。 h\社區(qū)開放空間 社區(qū)開放空間的規(guī)劃、營造，與社區(qū)歸屬感的培育、社區(qū)的人性化程度密切相關(guān)。 建議本項目 開放空間的組織 主要 依托景觀綠帶 和 步行系統(tǒng)來 展開和 實現(xiàn)。 項目 組團建議 根據(jù)本項目的建議定位，建筑主體為 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，適當(dāng)融入新古典主義的設(shè)計元素。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 28 因規(guī)劃指標(biāo)限制 地塊劃分為 2個區(qū)域，分別為東部區(qū) 和 西 部 區(qū) （小高層）。 公共建筑建議 A、建設(shè)具備完善功能的大型會所作為社區(qū) 不可或缺的經(jīng)典要素 會所是社區(qū)主人對外身份的直觀體現(xiàn)。我們建議的會所建于地塊 中央?yún)^(qū)域 或 中央偏南部區(qū)域 ，建筑體 2層，占地面積 500 平米，建筑面積約 1000 平米。 會所 對內(nèi)部分為 自然采光大廳 （ 在這里人們可以尋找到目前在社區(qū)會所中所有能夠?qū)崿F(xiàn)的功能 ， 可以舉辦酒會和婚禮 ）、物業(yè)管理和社區(qū)中心、 醫(yī)療室、商務(wù)中心、兒童托管中心 、 棋牌室、理容連鎖等休閑購物場所。建議充分利用車庫負(fù)一層 地下面積，可設(shè)置 臺球、羽毛館 等 。 作為 中 高檔社區(qū)，我們將會所作為品牌 形象的一部分 ， 會所經(jīng)營 應(yīng)該 選擇比較適合 居民生活與消費 現(xiàn)狀的模式，努力為服務(wù)商提供良好的經(jīng)營環(huán)境 ，充分 聚集人氣 。寬度 8 米左右 C、其它公 共建筑 包括公用洗手間、垃圾轉(zhuǎn)運站、變電房、生活用水處理廠、消防設(shè)施、公用露天健身器材設(shè)施等都必須在設(shè)計上做到人性化，而風(fēng)格上在保持基本統(tǒng)一的前提下，做到 盡量不占用地上 建筑 面積， 而在附屬建筑的布局上盡量做到對業(yè)主的抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 29 人文關(guān)懷 如可為老年人、殘疾人設(shè)計專用設(shè)施等 。 社區(qū)安全 因為我們的總體規(guī)劃理念，和實現(xiàn)社區(qū)突出環(huán)境 、利用環(huán)境、保護環(huán)境的總體定位思想。 智能化安防設(shè)施 房地產(chǎn)公司在建設(shè)智能化系統(tǒng)之前，首先應(yīng)選擇好物業(yè)管理公司。 人工安防措施（物業(yè)公司）基本要求 A、小區(qū)主出入口 24小時站崗值勤。 C、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 E、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。應(yīng)結(jié)合緊鄰商業(yè)街和會所的位置進行人性化的設(shè)計。 根據(jù) 道路 人口分布情況的不同，設(shè) 不同寬度、不同材質(zhì)的 人行道 。道路 設(shè)計即要有直達的抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 30 出入干道，也要設(shè)計曲折的綠色 林間步行道 ，在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)計與 車行道 相通的人行連接處。 在高層、小高層建筑中設(shè)計的中心綠地、穿插型的小型景觀綠地、空中庭院、景觀綠化陽臺、屋頂花園等 景觀環(huán)境，首先要強調(diào)居住區(qū)環(huán)境資源的均好和共享，在規(guī)劃時應(yīng)盡可能 地 將陽關(guān)、空氣的自然環(huán)境引入建筑內(nèi)部， 讓所有的住戶能均勻享受這些優(yōu)美環(huán)境；其次要 利用 形態(tài)各異的 空中院落空間，創(chuàng)造 立體豐富的植物園效果。 不能機械地割裂居住建筑和環(huán)境景觀，在文化的大背景下進行居住區(qū)的規(guī)劃和策劃，通過建筑與環(huán)境藝術(shù)來表現(xiàn)文化性。 居住區(qū)環(huán)境景觀 設(shè)計應(yīng) 關(guān)注人們不斷提升的審美需求，呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，提倡簡潔明快的景觀設(shè)計風(fēng)格。 強調(diào)點線面相結(jié)合。這些點元素經(jīng)過相互交織的道路、河道等線性元素貫穿起來，點線景觀元素使得居住區(qū)的空間變得有序。點線面結(jié)合的景觀系列是居住區(qū)景觀設(shè)計的基本原則。（ 2）親水空間， 因手地塊條件限制只能設(shè)計小型人工水系，建議與綠地植 物景觀相融合， 體現(xiàn) 綠色親水 文化 。（ 4）親 人 空間，居住區(qū)中要充分考慮兒童 、老人 活動的場地和設(shè)施，培養(yǎng)兒童友好、合作、冒險的精神。 新材料新技術(shù)意味著高價格，我們的預(yù)算 是有限的 。 以 理想人居的可持續(xù)性 為目標(biāo)，在對建筑進行 技術(shù)層面 的改革和 處理。 建筑風(fēng)格規(guī)劃 根據(jù)項目定位建議，建筑風(fēng)格以 現(xiàn)代時尚簡約 和歐式為基調(diào)。 戶型細(xì)部處理 因為我們的建筑風(fēng)格定位為 擁有古典元素的現(xiàn)代簡約風(fēng)格 建筑，所 以窗戶、陽臺、廚衛(wèi)等細(xì)部處理必須符合 相關(guān) 理念，在此理念的指導(dǎo)下，進行外型和尺寸的變化， 并 形成差異性 變化 。 特色賣點 在戶型設(shè)計上應(yīng)形成強有力的賣點：如功能間的細(xì)化設(shè)計（步入式衣帽間、專用晾衣房、工人房等）、多陽臺設(shè)計、入戶的景觀綠化等等。 而公共部分的內(nèi)裝修主要為包括社區(qū)所有服務(wù) 功能的會所的裝修，又因為 會所是社區(qū)主人對外身份的直觀體現(xiàn)，一個社區(qū)會所的品質(zhì)往往代表著這個社區(qū)的品質(zhì)，所以我們認(rèn)為會所的裝修要力求在總體視覺上達到豪華、簡潔，在各個功能區(qū)體現(xiàn)相關(guān)功能的特色。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 32 項目 整體的 智能化設(shè)施建議 智能建筑是信息時代的產(chǎn)物，是現(xiàn)代建筑藝術(shù)與高新技術(shù)的巧妙結(jié)合。社區(qū)智能化工程是一個非常復(fù)雜的課題， 建議參考消費者調(diào)查的結(jié)果請專業(yè)公司進行設(shè)計，以期盡早將著一方面 形成一個好的賣點 。 戶型參考 戶型參考 1：舒適三房 139 和 141 平米的三室兩廳兩衛(wèi)（ A戶型和 B 戶型） 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評點 : 1. 朝南面寬 和 米的三個臥室、起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺可做洗衣間； 2. 各房間均比較寬敞，動靜分離，舒適度較高，空間通透、自然采光能力強。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 39 戶型參考 7：實用三房 114 平米左右三室兩廳兩衛(wèi) 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評點 : 1. 朝南面寬 +朝南面寬 米和 3 米的兩個臥室、一個次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明，主臥室超大景觀休閑陽臺可用于 健身等； 2. 整個房型緊湊但不顯局促，動靜分離，沒有浪費面積，空間通透、自然采光能力強； 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 40 戶型參考 8：緊湊三房 83平米三室兩廳一衛(wèi)和 97 平米的三室兩廳兩衛(wèi)（ A戶型和 B戶型） 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評點 : 1. 朝南面寬 +朝南面寬 米和 3 米的兩個臥室、一個次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明，主臥室超大景觀休閑陽臺可用于健身等； 2. 整個房型緊湊但不顯局促，動靜分離，沒有浪費面積，空間通透、自然采光能力強； 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 41 戶型參考 9：舒適兩房 93平米的三室兩廳一衛(wèi)（ A 戶型） 單元標(biāo)準(zhǔn) 層 \一梯兩戶： 1. 朝南面寬 米的 的兩個臥室和 米朝南窗戶的起居室、廚房、衛(wèi)生間全明； 2. 該戶型布局規(guī)整，動靜分離。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 43 規(guī)劃布局參考 規(guī)劃布局參考 1： 點評： 因為該項目基地形狀很規(guī)整，有一定自然高差，建筑體布局以平排為主，輔助以單元錯落退縮的設(shè)計，這樣樓間空間變的不再規(guī)整，再輔以建筑小品、道路、綠化的立體組織實現(xiàn)了一步一景的效果； 另外以幾個小組團的規(guī)劃，將實現(xiàn)了緊密的鄰里活動空間； 道路設(shè)計彎曲多變，貫穿了幾個組團與中心景觀區(qū)，會所、公益設(shè)施、綠化植被和小的人造水系穿插安排，多角度的實現(xiàn)視線的最優(yōu)化。 外立面效果設(shè)計 外立面參考 1：現(xiàn)代簡約風(fēng)格 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 45 外立面參考 2：現(xiàn)代簡約風(fēng)格 外立面參考 3：現(xiàn)代簡約風(fēng)格