【正文】 》 社會(huì)認(rèn)同。 小院 》 大宅。 價(jià)值 》 價(jià)格。 。 。 。 79 前文對(duì) 73和 71號(hào)地塊的差異化定位，最終就是為了客群錯(cuò)位，競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)位。 現(xiàn)代中式的 產(chǎn)品價(jià)值提升策略之 空間營(yíng)造 規(guī)劃 戶(hù)型 公共空間 81 沿古運(yùn)河 T型排布 3層 聯(lián)排別墅 ， 戶(hù)型面積在 220240 ㎡ 占比 2% 特色分析 —— 大體量、多產(chǎn)品、組團(tuán)院落、 L型軸線(xiàn) 沿中軸線(xiàn)南北排布 5層 花園洋房 ，戶(hù)型面積在 160190 ㎡ ，占比 6% 沿中軸線(xiàn)西側(cè)排布 18層院宅 公寓及 32層景觀公寓 ， 戶(hù)型面積在 90140 ㎡ 90以下占比 46% 100~140占比 46% 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù) 占地面積： 容積率： 建筑面積： 316950㎡ 住宅建筑面積： 305950㎡ 公建建筑面積： 11000 ㎡ 受 40/90政策限制 規(guī) 劃 82 優(yōu)化 聯(lián)排布局 ：在開(kāi)放式景觀主軸一側(cè)擺放聯(lián)排，私密性及組團(tuán)感不強(qiáng)，建議調(diào)整 優(yōu)化方向 1—— 提高綠地空間的利用率 優(yōu)化院落布局 ：通過(guò)圍合方式的不同，將這些游離的綠地空間引入組團(tuán)院落內(nèi)部，中式圍合的精髓之所在，提高利用率。一是內(nèi)向形的，一是外向形的。 優(yōu)化商業(yè) 布局 ：環(huán)境質(zhì)量要求較高的洋房區(qū)域排布底層商業(yè)，建議調(diào)整職公寓地塊。 規(guī) 劃 84 規(guī) 劃 規(guī)劃優(yōu)化方向 3—— 適當(dāng)與 71號(hào)地塊錯(cuò)位 物業(yè)種類(lèi) 公寓 公寓 公寓 公寓 花園洋房 聯(lián)排別墅 戶(hù)型面積段 90㎡ 100 ㎡ 120 ㎡ 135 ㎡ 160190 ㎡ 220240 ㎡ 配比 46% 13% 15% 17% 7% 2% 73地塊 R= 物業(yè)種類(lèi) 公寓 公寓 公寓 花園洋房 花園洋房 聯(lián)排別墅 戶(hù)型面積段 90㎡ 90120 ㎡ 120140㎡ 140160㎡ 160180 ㎡ 180230 ㎡ 配比 40% 7% 30% 13% 3% 7% 71地塊 R= vs 91% 因 產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化 面積段同質(zhì)化 建筑風(fēng)格同質(zhì)化 客戶(hù)選擇不具唯一性 總價(jià)重疊 企劃形象難以區(qū)隔 果 客戶(hù)同質(zhì)化嚴(yán)重 造成直接競(jìng)爭(zhēng) 85 規(guī) 劃 規(guī)劃優(yōu)化方向 3—— 適當(dāng)與 71號(hào)地塊錯(cuò)位 鑒于 71地塊位臵距離主干道較近，同時(shí)開(kāi)工周期相對(duì)較晚，建議走較相對(duì)高段大戶(hù)型路線(xiàn)。 ?注意私密性的提高：利用坡地設(shè)計(jì)增加私密性 。 優(yōu)化方向 3—— 花園洋房加強(qiáng)“情趣化”的居住體驗(yàn) 四層 建筑面積： 164㎡ 三層 建筑面積： 171㎡ 一、二層復(fù)式戶(hù)型 建筑面積： 178㎡ ， 188 ㎡ 設(shè)計(jì)院方案 戶(hù)型 89 附加值高 ：北陽(yáng)臺(tái)以入戶(hù)花園的方式呈現(xiàn)，面積算一半，結(jié)合花池巧妙設(shè)計(jì)，花池全部贈(zèng)送 功能全面： 南陽(yáng)臺(tái)連接客廳，同時(shí)設(shè)有洗衣機(jī)位臵 全南房間 +三個(gè)南陽(yáng)臺(tái)： 南向二間臥室加一間客廳，采光極佳罕見(jiàn)的小戶(hù)型擁有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)了中間套通風(fēng)差的缺點(diǎn)。 公寓增加附加空間解決方案 1 270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái) 建筑面積： 90㎡ 參考方案 戶(hù)型 ㎡ 90 4/2/2＋空中庭院＋ 270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái)＋雙入戶(hù) 建筑面積： 161㎡ （ 實(shí)際使用 187㎡ ） 空中庭院示意 空中 庭院 公寓增加附加空間解決方案 2 參考方案 戶(hù)型 91 四層 建筑面積： 89㎡ 三層 建筑面積： 115㎡ 4500 露臺(tái)： 20㎡ 露臺(tái) 13㎡ 4000 4500 露臺(tái) 10㎡ 露臺(tái) 16㎡ 贈(zèng)送面積統(tǒng)計(jì) 一層 二層 三層 四層 五層 20（花園） 80（地下室） 15（花園） 63（地下室） 25（露臺(tái)） 13（北露臺(tái)） 20（南露臺(tái)） 10（北露臺(tái)） 16（南露臺(tái)） 40 （屋頂花園） 100㎡ 103㎡ 33㎡ 26㎡ 40㎡ 空間情景化解決方案： 層層退臺(tái) 增加空間情趣性的同時(shí)，有效控制了中間層面積，拉大與底層 /頂層面積差是解決中間層賣(mài)點(diǎn)少，難去化的關(guān)鍵方法。 頂層復(fù)式空間示意圖 花園洋房戶(hù)型空間情景化解決方案 2 參考方案 戶(hù)型 93 優(yōu)化方向 —— 打造五重景觀大堂 入口大堂 觀景步廊 車(chē)庫(kù)大堂 電梯廳大堂 標(biāo)準(zhǔn)層大堂 公共 空間 94 ?利用架空層 \入戶(hù)大堂 \連廊設(shè)臵泛會(huì)所 部分公寓樓用風(fēng)雨走廊相連 ， 每個(gè)組團(tuán)之間建造一個(gè)城市庭院的小型室內(nèi)空間 ， 將會(huì)所的部分功能融入到組團(tuán)間去 ， 與住戶(hù)和景觀更進(jìn)一步結(jié)合 。 公共空間 —— 營(yíng)造互動(dòng)、可交流的泛會(huì)所 水岸會(huì)所 生活會(huì)所 園林會(huì)所 健康徑 噴水池廣場(chǎng) 水岸步廊 商業(yè)街 游泳池 長(zhǎng)者俱樂(lè)部 餐廳 藝術(shù)交流中心 球場(chǎng) 超市 健身房 風(fēng)箏園 鴿子廣場(chǎng) 燒烤場(chǎng) 垂釣臺(tái) 兒童樂(lè)園 露天咖啡館 功能設(shè)臵： 公共 空間 96 特色分析 —— 現(xiàn)代材質(zhì)與中式元素的完美結(jié)合 多樣的材質(zhì)穿插，中式元素的現(xiàn)代演繹。 ?多數(shù)不能開(kāi)啟 ， 通風(fēng)差 。 ?建議在必要的景觀位臵并在非臥室等私密性要求不高的區(qū)域有效使用玻璃幕墻 。 東方 園林之美 東方主題元素 院落 古運(yùn)河 99 與自然的融合，與人文的協(xié)調(diào) 讓 18層以上的高度，亦能擁有多重藏風(fēng)納景的圍合庭院 一條 L型大動(dòng)脈串連起各個(gè)獨(dú)立組團(tuán)院落， 建議優(yōu)化方向：體現(xiàn)文化藝術(shù)所帶來(lái)的平淡 、 典雅 、 自然 、 親切； 以 “ 琴棋書(shū)畫(huà) ” 、 “ 梅蘭竹菊 ” 、 “ 亭臺(tái)樓閣 ” 為主題的小區(qū)組團(tuán)景觀； 景 觀 100 景觀優(yōu)化方向 —— 增加?xùn)|方主題元素 風(fēng)格定位為現(xiàn)代中式園林，注重藝術(shù)意境的創(chuàng)造 ,而非照搬古典園林的外形。 以陶板名畫(huà) 、 浮雕 、 書(shū)法作品作為淺水池的池底 。 東方主題元素 101 水中的汀步給人良好的凌水而過(guò)的感覺(jué) ， 石質(zhì)磨盤(pán)形的汀步不僅穩(wěn)重可靠 ， 還能與中國(guó)傳統(tǒng)文化相契合 。 如果輔儀書(shū)法加以修飾 ， 不僅增強(qiáng)園林藝術(shù)效果 ， 也極好的烘托 、 渲染本項(xiàng)目文化藝術(shù)氛圍。 景觀優(yōu)化方向 —— 增加?xùn)|方主題元素 東方主題元素 102 組團(tuán)院落由連廊為圍合而成 “墻上的中國(guó)” 優(yōu)化方向 1—— 增加組團(tuán)院落的人文景觀 院落 103 圍合式的情境院落 建筑與建筑間，院落與院落間，建筑院落內(nèi)部間圍合出情趣綠化空間 優(yōu)化方向 2—— 打造私家情境院落 院落 104 私家院落以 “ 成品庭院 ” 形式交付 優(yōu)化方向 3—— 提高私家院落的交付標(biāo)準(zhǔn) ?庭院內(nèi)入水，配備小水景，體現(xiàn)自然的一面 ?一層庭院及空中庭院用實(shí)體矮圍墻分隔，加強(qiáng)隱蔽性同時(shí)考慮景觀的鄰里共享 院落 105 景觀優(yōu)化方向 —— 打造古運(yùn)河沿岸景觀 ?河岸改造前 ?河岸改造后示意 ?河岸位臵 ?沿河岸提供可供漫步的人行道，多樣化、方便的配套設(shè)施；河岸的處理以多變化和親水的手法為主。 產(chǎn)品價(jià)值提升策略之 樣板營(yíng)造 售樓處 樣板體驗(yàn)區(qū) 107 內(nèi)部空間營(yíng)造寫(xiě)意中國(guó)風(fēng) ?顏色穩(wěn)重和內(nèi)斂 ?青灰磚墻 ?仿古燈 ?中國(guó)畫(huà) ?綠色植栽 貴賓室 影音室 洽談區(qū) 接待臺(tái) 售樓處 108 全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶(hù)感受 院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶(hù)的心態(tài) 水景的加入成為秩序與自然的過(guò)渡 宅間近人尺度的灌木花卉給客戶(hù)心理上的減壓 入戶(hù)的處理溫馨、私密使客戶(hù)最限度放松自我 入口，眼前一亮 內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差： 展示出客戶(hù)未來(lái)的 生活場(chǎng)景 ，通過(guò) 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 感染客戶(hù) 樣板區(qū) 109 ?聯(lián)排別墅裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元以上，洋房裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元以上； ?聯(lián)合頂級(jí)設(shè)計(jì)師、家私商、家飾商、藝術(shù)商聯(lián)手打造樣板房，如意大利達(dá)芬奇家居、法國(guó)愛(ài)舍家飾、寫(xiě)意空間甚至其他著名衛(wèi)浴、家電品牌商等。 古有君王廣納良言，共襄盛世； 今有舉國(guó)共進(jìn)，借鑒世界各國(guó)寶貴經(jīng)驗(yàn)。 中華五千 有“融”乃大 融，華夏民族團(tuán)結(jié)之道。 水乳交融，共進(jìn)共退！ 禮儀道義成就今日華夏民族。 “ 融”的精神，從古至今，貫穿無(wú)錫始末。 素有“太湖明珠”之美譽(yù)，是一座具有三千年歷史的江南名城。 今天的無(wú)錫，融 45個(gè)少數(shù)民族于一體，匯佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教五大宗教 為一城。 融城 九龍倉(cāng) 200萬(wàn)平米大規(guī)模開(kāi)發(fā)體量，開(kāi)啟無(wú)錫城市新風(fēng)向，以造城之勢(shì)融匯世界建筑精粹，吸納東西南北精英，成就無(wú)錫未來(lái)一方城市新天地。 117 融城 賦予樓盤(pán)內(nèi)涵、提升其精神層面后， 我們將繼續(xù)挖掘產(chǎn)品特質(zhì)，進(jìn)一步深化案名 …… 118 東方建筑 71號(hào)地塊特征呈“田”字型，項(xiàng)目西側(cè)古運(yùn)河視之“ I” ，故而“ 甲 ” ，具有明晰的視覺(jué)識(shí)別效果，標(biāo)簽性較強(qiáng)， 。 邸 di [釋義 ]高級(jí)官員的住所（現(xiàn)多用于外交場(chǎng)合）：官邸。私邸。 另，“邸”諧音“第”。 邸 甲 jia [釋義 ]天干第一位，用于做順序第一的代稱(chēng)：甲子。 [釋義 ]位于首位的，超過(guò)所有其它的：甲等。 “ 田 ” 即為 “ 地 ” ， 諧音邸 甲邸 路 119 東方建筑 72號(hào)地塊特征象形“中”字，故而取“ 中 ”，具有明晰的視覺(jué)識(shí)別效果，標(biāo)簽性較強(qiáng)。 華 華 hua [釋義 ]繁盛；光彩好看：繁華｜華美｜華麗。 [釋義 ]事物最美好的部分：精華｜英華｜才華。 從 72號(hào)地塊位臵來(lái)看，是四塊地中最近接無(wú)錫市中心的地塊，具有最核心中央之意。 中 zhong [釋義 ]中國(guó)簡(jiǎn)稱(chēng)。 中華 120 73號(hào)地塊特征呈“品”字型，專(zhuān)屬性較強(qiáng)，具有明晰的 視覺(jué)識(shí)別效果，故而“ 品 ”。三組 團(tuán)相加，即三“口”相疊，又見(jiàn)“ 品 ” 。 一品 [釋義 ]第一級(jí)，第一等。 品 pin [釋義 ]級(jí)別；等級(jí)：上品 /精品 /級(jí)品。 [釋義 ]辨別好壞；評(píng)論：品位 /品味 ?品鑒。 品味 ?品鑒：邀請(qǐng)全城品鑒，值得一生品味。 骨子里的中國(guó)，不拘于色相， 而在于自成一體的哲學(xué)思考方式。 三個(gè)地塊，背負(fù)不同的角色。 三個(gè)地塊呈“品”字格局，“品”意味著等級(jí)。 故事這樣開(kāi)始 126 古運(yùn)河 71號(hào) ? 占地面積約 13萬(wàn)平方米 ? 建筑面積約 23萬(wàn)方。 ? 聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層、高層，簡(jiǎn)約中式。 在黑和白之間，有無(wú)數(shù)過(guò)渡的層次和光感， 這也是中國(guó)江南建筑的特色。 黑色是最深暗的色 , 莊重、高貴、超俗、沉靜 。 《 易經(jīng) 》 定天色為玄 (黑 ) , 地色為黃 , 所謂 “ 天玄地黃 ” 。 他們流動(dòng)在天地之間， 閃爍光輝，穿梭不息 這也正應(yīng)合了 72號(hào)地塊部分商業(yè)特征。 ? 東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品， ? 內(nèi)側(cè)則規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房多種物業(yè) 。 138 流金臻品 72號(hào) ? 顏色：輕盈白，閃爍銀 ? 象征：流動(dòng)水，或變幻風(fēng) ? 性質(zhì)：流動(dòng)，變化，往來(lái)的。 亦為一個(gè)開(kāi)始 141 THANKS 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 15:37:0715:37:0715:372/14/2023 3:37:07 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 15:37:0715:37:0715:37Tuesday, February 14, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 2月 14日星期二 下午 3時(shí) 37分 7秒 15:37: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 14日星期二 3時(shí) 37分 7秒 15:37:0714 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 , February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :37:0715:37Feb2314Feb2