【正文】 密封窗 隔離噪音尾氣 。風(fēng)機(jī)通常安裝于屋頂，用于排出污濁空氣，室外新鮮空氣通過自平衡式進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入各主要房間內(nèi)。 A2地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議 臨街面采用凹凸的商業(yè)形態(tài)，形成小型廣場，增加商業(yè)的生活氛圍； 通過特色小分割商業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的快速銷售。Care System) ? 文化 /教育系統(tǒng) (Cultureamp。 Par 3 項(xiàng)目客戶定位 物業(yè)價(jià)格 物業(yè)面積 物業(yè)總價(jià) 可承受家庭年收入 潛在客戶類型 （購買力類型） 產(chǎn)品功能偏好過濾 產(chǎn)品情感偏好過濾 目標(biāo)客 戶鎖定 目標(biāo)客戶簡述 客戶定位流程 經(jīng) 濟(jì) 型 中 產(chǎn) 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型 功 能 偏 好 情 感 偏 好 擁有型 商務(wù)型 文化型 精神型 投資型 奢華型 健康型 休閑型 教育型 生活型 贍養(yǎng)型 運(yùn)動型 工作型 購買力產(chǎn)品偏好模型 單身 E族 新婚族 已婚丁客 幼小 3口之家 新上海人 中學(xué) 3口之家 單身丁客 三代同堂 中大學(xué) 3口之家 丁客家庭 兒女立家 三代同堂 二老空巢 工作型 教育型 運(yùn)動型 休閑型 生活型 工作型 贍養(yǎng)型 生活型 健康型 工作型 贍養(yǎng)型 健康型 生活型 教育型 健康養(yǎng)老 （ 5160歲 以上） 品質(zhì)家庭 （ 4150歲） 都市新銳 （ 2640歲） 新新人類 （ 2225歲） 家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)品偏好模型 文薈峰景客戶來源比例松江60%市區(qū)20%外埠17%上海其他地區(qū)3%松江地區(qū)客戶分布模型 松江地區(qū)主力客戶為松江本地客群， 根據(jù)文薈峰景的客戶來源分析，結(jié)合地鐵 9號線的影響作用，判斷松江地區(qū)客戶分布以本地居民為核心，輻射至閔行和徐家匯地鐵沿線區(qū)域人群。 過濾 精神型、擁有型 目標(biāo)客戶分布定位 (A3)： 地塊到徐家匯車行 30分鐘，且 9號線的年底開通將大大提升松江區(qū)域的交通便捷性，因此，我們?nèi)Χǖ哪繕?biāo)客戶的居住區(qū)域?yàn)椋? 核心目標(biāo)區(qū)域： 松江本地中高端收入人群。 游離客戶 ：外埠投資客群及市區(qū)的部分動拆遷客群。 其他類型 動拆遷家庭 投資客 中產(chǎn)及富裕三代同堂 都會新銳 富裕階層 富裕二口之家 中產(chǎn)及富裕三口之家 松江本地 徐家匯 閔行 浦西中環(huán)沿線 其他區(qū)域 核心 客戶 輔助客戶 游離 客戶 偶得客戶 目標(biāo)客戶描述 (A3)： 核心客戶 ：松江本地的有地區(qū)歸屬情感的中產(chǎn)及富裕型家庭。地鐵 9號線。Food System) ? 運(yùn)動 /休閑系統(tǒng) (Sportamp。 A2地塊戶型建議 2房 1廳 80100平方米 大進(jìn)深陽臺，雙層挑高； 大 凸窗，增加室內(nèi)使用空間； 壓縮餐廳、客廳面積； 適宜進(jìn)行出租使用。 A2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用 —— 新風(fēng)系統(tǒng) 戶均投入約 7000—— 10000元 A2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用 —— 其他設(shè)施設(shè)備 降噪措施 小區(qū)外圍綠化帶密植高、中、低喬、灌木，選擇能有效吸收噪音的樹種，降低噪音；合適的隔音屏、墻；氣密性一級的外門窗，雙層中空玻璃 中央吸塵系統(tǒng) 采用中央吸塵系統(tǒng)，有效吸收室內(nèi)灰塵，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量 太陽能照明技術(shù) 廣泛使用太陽能草坪燈、太陽能樓牌號照明系統(tǒng)、小區(qū)指示系統(tǒng)、太陽能時(shí)鐘，有效節(jié)約能源 雨水收集系統(tǒng) 收集屋頂、露臺雨水，以及采用植草磚、滲透磚收集地表徑流水，經(jīng)處理后做景觀綠化用水 有機(jī)垃圾生化處理 實(shí)行有機(jī)垃圾生化處理，減少污染 自平衡式通風(fēng)系統(tǒng) 采用愛迪士自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)，有效改善室內(nèi)空氣質(zhì)量 A2地塊產(chǎn)品技術(shù)使用 新技術(shù)使用訴求： 改善地塊南側(cè)道路帶來的噪音、尾氣等不利影響； 應(yīng)用原則： 以通風(fēng)、空氣凈化、環(huán)保等生態(tài)概念打造，規(guī)避投入較大的保溫等訴求點(diǎn) 應(yīng)用范圍：高投入部分針對 性的使用，低投入部分普及性使用。 運(yùn)用法國 ALDES （愛迪士）自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)； 室內(nèi) 90％以上的空間實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，“會呼吸的窗”。 60— 80平方米物業(yè)供應(yīng)量小，去化率高； 100— 120平方米三房戶型供應(yīng)少； 隨著地鐵的開通，區(qū)域出租市場將迎來契機(jī)； A2地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品品類建議 A2號地塊 : 用地面積 :64864平方米 。 A3地塊景觀建議 —— 內(nèi)部水景處理 A3地塊產(chǎn)品建議 —— 公共空間的生活氛圍營造 利用底層架空，將底層公共部分景觀化，同時(shí)設(shè)置一定的休閑娛樂功能，提供富有格調(diào)和實(shí)用功能的生活空間。 A3地塊景觀建議 —— 濱水景觀 通 波 塘 施 賢 路 現(xiàn)代感強(qiáng)烈和規(guī)則的河道濱水景觀，搭配富有藝術(shù)感覺和生活情趣的小品。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 總建筑面積： 119099平方米 市場沒有雙聯(lián)別墅供應(yīng)； 洋房類產(chǎn)品區(qū)域市場內(nèi)供應(yīng)較少； 高層住宅突出景觀和生活氛圍； 項(xiàng) 目 用地面積 容積率 建筑面積 高層 多層洋房 物業(yè)管理用房（會所） 合計(jì) A3地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品組合形式 充分利用西側(cè)水景是營造項(xiàng)目主題的核心要素 水系 多層住宅 高層住宅 水系 多層住宅 高層住宅 均好性使用，但資源利用度有限 放大景觀資源，使資源能為更多人享受 讓更多的產(chǎn)品享受資源 A3地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品組合形式 洋房 圖例示意 高層住宅 通 波 塘 施 賢 路 產(chǎn)品布局上，通過形成一定傾斜、跌錯手法，放大西側(cè)外部景觀 A3地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議 —— 洋房部分 簡潔素雅的立面效果，結(jié)合外部水體景觀，營造舒適宜人的生活氛圍。 基于價(jià)值 :不同的產(chǎn)品組合 ,需要形成二者的區(qū)隔。 品牌策略啟示 永懋置業(yè) 企業(yè)品牌 文薈峰景 11萬平方米國際花園社區(qū) A2地塊 ？ A3地塊 ？ 項(xiàng)目 品牌 永懋 會 資源整合平臺 同一片區(qū)內(nèi)的三宗用地，運(yùn)用”品牌排它”策略 ,各自塑造不同的產(chǎn)品訴求，形成差異，獲取競爭中的優(yōu)勢地位的同時(shí)提升品牌價(jià)值 ! 產(chǎn)品發(fā)展思考 —— 商業(yè)物業(yè)價(jià)值 各商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸨容^（元/ 平方米/ 天）2350123456新城商業(yè)廣場 中山廣場 茸梅路因?yàn)榈囟巍I(yè)態(tài)等要素的不同，片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金差別較大！ 商業(yè)價(jià)格的推算 按照收益還原法進(jìn)行計(jì)算； 按照 8%的年收益率， 15—25年回收為要素計(jì)算。 A3地塊開發(fā)進(jìn)度可能快于 A2地塊！ 土地開發(fā)策略建議 完全隔離， 按照兩個(gè)項(xiàng)目 操作？ 隔離不利要素， 共享資源 ？ 分項(xiàng)目公司隔離操作； 社區(qū)相互獨(dú)立。 地塊價(jià)值分析 —— A2 居住密集區(qū) 高壓線 ?地塊北側(cè)沿施賢路延伸至茸梅路段受高壓線的影響，對產(chǎn)品塑造有很大限制，但可以考慮沿施賢路街面開發(fā)商業(yè)。 地塊價(jià)值分析 —— A3 廢棄廠房 制造企業(yè) 多層宿舍 ? 地塊西側(cè) , 臨通波塘部分開發(fā)價(jià)值最高。 ? 年底開通的 9號線將進(jìn)一步有效縮短交通距離，未來片區(qū)價(jià)值將大幅提升。 地塊現(xiàn)狀 —— 用地指標(biāo) 地塊遠(yuǎn)景 —— 新城規(guī)劃 人與自然的最佳和諧、是最適合人居住的城市。西側(cè)緊臨水系； ?地塊內(nèi)多為廢棄廠房、學(xué)