【正文】 : 用地面積 :74437平方米 。 ?將生活化的元素充分的融入到景觀要素中； ?以硬地配合草皮作為主要景觀察元素，適度搭配適宜本地氣候條件的高大喬木； ?注重景觀與建筑的結(jié)合，建筑底層塑造 “ 零距離 ” 的景觀體驗(yàn)。 通 波 塘 施 賢 路 錯(cuò)落的密植、跌水等手法的運(yùn)營，打造出精致的水體景觀。 地塊內(nèi)部 將人流吸納入社區(qū)，促動(dòng)商業(yè)價(jià)值； 進(jìn)行商業(yè)功能與居住功能的適度隔離。 使用密封窗，隔離噪音 尾氣 A2地塊產(chǎn)品建議 —— 改變傳統(tǒng) 北 通風(fēng)：利用地形特征，建筑形成疊錯(cuò)，改南北通風(fēng)為東西通風(fēng)， 形成端頭陽臺(tái)，解決晾曬等問題。異臭味、懸浮顆粒物、水蒸氣，引入室外自然新風(fēng)，防止交叉感染疾病。 A2地塊規(guī)劃建議 —— 戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 (平方米 ) 總戶數(shù) (戶 ) 總建筑面積 (平方米 ) 多層 2/2/1 85 28 2380 2/2/2 90 48 4320 3/2/2 110 30 3300 頂層復(fù)式 150 20 3000 合計(jì) 13000 小高層 2/1/1 85 184 15640 3/1/1 105 250 26250 3/2/2 115 130 14950 頂層復(fù)式 180 50 9000 合計(jì) 65840 SOHO 1/1/1 45 200 9000 1/1/1 65 95 6175 合計(jì) 15175 A2地塊戶型建議 3房 2廳 105— 125平方米 大進(jìn)深陽臺(tái)，雙層挑高； 大 凸窗，增加室內(nèi)使用空間； 大面積入戶陽臺(tái)。Education System) ? 商業(yè) /餐飲系統(tǒng) (Commercialamp。 項(xiàng)目客戶定位 地塊 產(chǎn)品類型 面積 （ m2） 總價(jià) （萬元） 首付 （萬元） 商業(yè)貸款 （公積金貸 10萬） 月供 （ 20年） A3 情景洋房 135170 108136 47456163 小高層公寓 120140 7891 32263885 多層公寓 85110 24163349 A2 小高層公寓 85115 5575 20623074 Soho（精裝） 4565 3754 11502022 購買力模型定位（ A3） 房 屋 總價(jià)（萬） 首付30% 公積金 10年貸款月供 1000 商業(yè)貸款 商貸月供 （ 20年） 家庭可支配穩(wěn)定年收入（萬） 基本 客戶類型 延伸 客戶類型 40 12 10 18 1407 經(jīng)濟(jì)型 中產(chǎn)型 50 15 10 25 1955 60 18 10 32 2502 80 24 10 46 3597 中產(chǎn)型 富裕型 經(jīng)濟(jì)型 100 30 10 60 4691 120 36 10 74 5786 150 45 10 95 7428 200 60 0 140 10947 富裕型 富貴型 中產(chǎn)型 300 90 0 210 16420 400 120 0 280 21894 500 150 0 350 27367 富貴型 富豪型 1000 300 0 700 54734 1500 450 0 1050 82101 富豪型 購買力模型定位（ A3） 小高層公寓 目標(biāo)客群 ： 家庭收入：家庭年收入在 14萬 以上 月還貸能力： 3500元 以上 主力客戶： 中產(chǎn)型家庭 輔助客戶：經(jīng)濟(jì)型家庭 情景洋房目 標(biāo)客群 ： 家庭收入：家庭年收入在 18萬 以上 月還貸能力： 4500元 以上 主力客戶： 中產(chǎn)型家庭 輔助客戶：富裕型家庭 產(chǎn)品功能偏好性過濾（ A3） 產(chǎn)品功能特征： ?交通及區(qū)域：松江、外環(huán)、新城東區(qū) ?小區(qū)配套：教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，檔次一般 ?房型特點(diǎn)：情景洋房、舒適性公寓 ?社區(qū)規(guī)劃：基本成型，后期變化不大。 輔助性客戶：居住或工作在徐匯、閔行等地區(qū)，需要改善居住環(huán)境的人群。 項(xiàng)目客戶定位（ A2） 房 屋 總價(jià)（萬） 首付30% 公積金 10年貸款月供 1000 商業(yè)貸款 商貸月供 （ 20年） 家庭可支配穩(wěn)定年收入（萬） 基本 客戶類型 延伸 客戶類型 40 12 10 18 1407 經(jīng)濟(jì)型 中產(chǎn)型 50 15 10 25 1955 60 18 10 32 2502 80 24 10 46 3597 中產(chǎn)型 富裕型 經(jīng)濟(jì)型 100 30 10 60 4691 120 36 10 74 5786 150 45 10 95 7428 200 60 0 140 10947 富裕型 富貴型 中產(chǎn)型 300 90 0 210 16420 400 120 0 280 21894 500 150 0 350 27367 富貴型 富豪型 1000 300 0 700 54734 1500 450 0 1050 82101 富豪型 家庭可支配年收入： 5萬元以上 月供區(qū)間： 10002022元 主力客群： 經(jīng)濟(jì)型客戶 輔助客群：中產(chǎn)型客戶 家庭可支配年收入： 10～ 15萬元 月供區(qū)間： 2022～ 3500元 主力客群： 經(jīng)濟(jì)型 /中產(chǎn)型客戶 輔助客群：富裕型 客戶類型初步描述 (A2)： SOHO精裝修 多層、 小高層公寓 公寓 產(chǎn)品功能偏好過濾 (A2)： 產(chǎn)品特征分析： ?交通及區(qū)域特點(diǎn)：松江新城“偏中心”，交通便利，生活配套齊全 ?房型特點(diǎn)：一房 ?小區(qū)配套：時(shí)尚商業(yè)街（檔次中高檔） ?周邊規(guī)劃：地鐵 9號(hào)線 根據(jù)產(chǎn)品功能偏好分析，進(jìn)行家庭結(jié)構(gòu)偏好定位： 適合： 工作型 客戶類型： “ 新新人類”：單身白領(lǐng) SOHO精裝修 多層、小高層公寓 產(chǎn)品特征分析： ?交通及區(qū)域特點(diǎn)：松江新城 “ 偏中心 ” ，交通便利，生活配套齊全 ?房型特點(diǎn)：相對(duì)緊湊型的二房、三房 ?周邊配套：小學(xué)、幼兒園 ?周邊規(guī)劃：地鐵 9號(hào)線 根據(jù)產(chǎn)品功能偏好分析，進(jìn)行家庭結(jié)構(gòu)偏好定位： 適合： 工作型、生活型、教育型 客戶類型 ： “ 都市新銳”：三口之家、新婚夫婦 產(chǎn)品功能偏好過濾 (A2)： SOHO精裝修 普通公寓 此產(chǎn)品以滿足年輕一族時(shí)尚、動(dòng)感的感情偏好為主，并且 9號(hào)線的開通將促進(jìn)地塊進(jìn)一步升值 此產(chǎn)品以三口之家或者夫妻兩人的家庭改善型需求為主，對(duì)社區(qū)有種強(qiáng)烈的歸屬感及擁有欲，并且很注重物業(yè)的升值潛力 精神型、投資型 投資型、擁有型 過 濾 過 濾 目標(biāo)客戶分布定位 (A2)： 交通方面目前只有公交車通往徐家匯等地區(qū)，但 9號(hào)線的年底開通將大大提升松江區(qū)域的交通便捷性，因此，我們?nèi)Χǖ哪繕?biāo)客戶的居住區(qū)域?yàn)椋? 核心目標(biāo)區(qū)域： 松江本地客戶、部分工作在 9號(hào)線沿線的人群（徐家匯 松江）以及投資型客戶； 輔助性客戶：市區(qū)客群 其他類型 中產(chǎn)三口之家 都市新銳富裕階層 投資客 經(jīng)濟(jì)型 三口之家 中產(chǎn) 兩口之家 新新人類單身白領(lǐng) 松江本地 徐家匯 閔行 浦西中環(huán)沿線 其他區(qū)域 核心 客戶 輔助客戶 游離 客戶 偶得客戶 目標(biāo)客戶 描述 (A2)： 核心客戶： ?本地需求改善住房的中端客群； ?工作或居住在 9號(hào)線沿線的新上海人； 輔助客戶： 徐家匯和閔行地區(qū)，有改善居住條件要求的中產(chǎn)家庭以及投資客； 游離客戶： 市區(qū)中產(chǎn)三口之家和都市新銳富裕階層； THE END 成全機(jī)構(gòu) /2022/5/25