【正文】 校，拆遷難度相對較低； ?沿街為制造企業(yè)，若需保留，則形象上影響較大； ?拆遷難度相對小， 可能先期交地開發(fā) ； ?地塊與城市道路的聯(lián)系較少，臨街面非常小 。 雙向四車道施賢路通行能力良好 。但總體上均定位于本地居民，檔次較低。 ?地處新城“偏中心”，新老城區(qū)交界處。 30分鐘就可以到達(dá)徐家匯，無須轉(zhuǎn)乘。享受松江新城核心生活圈：上海市第一人民醫(yī)院、松江行政中心、大學(xué)城、占地 3公頃的市民廣場、高爾夫球場、度假村重重環(huán)繞。上海銀行、建行。 南臨 100米寬天然河道張家浜，隔河與上海外國語大學(xué)相望，北面是興建中的文化休閑廣場，通過天橋與 47萬㎡的新城交通樞紐暨購物中心相連接。 整個小區(qū)分三期開發(fā)，共有 1棟酒店式公寓、 13棟小高層公寓、 68戶聯(lián)體別墅、44戶獨(dú)棟別墅及商業(yè)街組成，總戶數(shù)達(dá)1357戶 ,車位 855個。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 5806 426 909 42 236 40 0 0 0 0 16 0 6080㎡ 2854 779 11447 260 0 0 0 0 0 0 184 1 80100㎡ 150 86 14138 4792 1264 23 0 0 0 0 104 24 100120㎡ 4 0 6600 3708 5229 850 0 0 0 0 119 45 120150㎡ 2 2 483 188 10393 3985 127 72 0 0 313 56 150180㎡ 0 0 3 0 1315 599 781 423 1 1 360 136 180200㎡ 0 0 1 0 156 34 31 19 8 7 212 66 200300㎡ 0 0 0 0 19 1 86 19 61 56 478 143 300㎡ 以上 0 0 0 0 17 14 31 16 2 2 50 26 合計 8816 1293 33581 8990 18629 5546 1056 549 72 66 1836 497 % % % % % % 低密度住宅各類型物業(yè)供需求情況 面積段 獨(dú)立別墅 聯(lián)體別墅 雙拼別墅 疊加別墅 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 1 1 0 0 0 0 0 0 6080㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 80100㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 100120㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 120150㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 150180㎡ 0 0 229 142 0 0 0 0 180200㎡ 0 0 506 210 0 0 0 0 200300㎡ 329 133 717 203 0 0 0 0 300㎡ 以上 467 83 24 3 0 0 0 0 合計 797 217 1476 558 0 0 0 0 % % % % 獨(dú)立別墅總體供應(yīng)量較小，且主要面積供應(yīng)集中在 300 ㎡ 以上； 聯(lián)體別墅供應(yīng)量較大，但整體去化狀況好于獨(dú)立別墅； 雙拼別墅、疊加別墅是目前市場上的供應(yīng)盲點(diǎn)！ 市場動態(tài)小結(jié)： ?市場較為穩(wěn)定，春節(jié)過后，成交情況日益回暖，符合行業(yè)規(guī)律； ?從成交價格來看，春節(jié)前后以高端物業(yè)成交為主，春節(jié)過后，逐步以中、低端物業(yè)成交為主； ?區(qū)域內(nèi)更傾向于大戶型，普通住宅一房 60～ 80㎡ ，二房 100～ 120㎡ ，三房120～ 150㎡ ，四房 150～ 180㎡ 較受歡迎；而低密度物業(yè)中 150～ 200㎡ 的聯(lián)排去化情況良好； ?區(qū)域內(nèi)缺乏雙拼及疊加型別墅。 使松江匯聚更多的人氣，以及導(dǎo)入外來人口成為可能。 未來 9號線的開通將提高周邊樓盤價格，促使等價線向東北偏移，并且東北區(qū)域會成為等價線密集區(qū)。 松江新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心 東區(qū)板塊 西區(qū)板塊 新城區(qū) 老城區(qū) 區(qū)域核心帶 區(qū)域供應(yīng)區(qū)間 東區(qū)供應(yīng)量主要集中于地鐵沿線一帶， 9號線的開通是驅(qū)動此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動力來源。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。 Dep 1 區(qū)域市場分析 Dep 2 項目地塊分析 Dep 3 項目開發(fā)策略研究 Dep 4 項目初步定位 提報結(jié)構(gòu) Dep 1 區(qū)域市場分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場地圖 近期片區(qū)市場動態(tài) 重點(diǎn)個案介紹 區(qū)域板塊劃分 松江以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。 西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價格水平較東區(qū)偏低。 相對于區(qū)域地理中心，等價線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。 隨著 9號線的即將運(yùn)營，地鐵物業(yè)的價值將不斷釋放。 050000100000150000202200250000300000新增供應(yīng)量 1月 2 月份 3 月份 4 月份 5 月( 至1 74月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)猛增 5月份以來，新上市物業(yè)明顯減少 近期供應(yīng)狀況 普通住宅各戶型面積段供需求情況 一房中 6080 ㎡ 戶型供應(yīng)比例低，但去化情況最好； 二房戶型中，主力供應(yīng)在 80100 ㎡ ，且去化情況一般 ,大兩房戶型去化更好； 三房戶型集中于 120150 ㎡ ，但三房戶型總體去化情況不理想； 四房戶型總量較小，但總體去化情況良好，特別是 150180 ㎡ 面積段物業(yè)。 容積率 ，綠化率 40%。 社區(qū)圍墻與公路之間相隔的 50米綠化帶。 公共配套： 47萬㎡ MALL、上海市第一人民醫(yī)院松江新院、西外國語學(xué)校（十二年制雙語寄宿學(xué)校）等設(shè)施正在興建中。 重點(diǎn)個案分析 —— 三湘四季花城 賣點(diǎn)簡述： 52萬 ㎡ 大盤，建成后將是松江新城最大型的社區(qū)； 核心地段。 與 9號輕軌線大學(xué)城站也只有一條馬路的距離，由橫跨馬路的自動扶梯天橋連接。 Dep 2 項目地塊分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊遠(yuǎn)景規(guī)劃 用地價值剖析 用地開發(fā)策略 新城核心區(qū) 松江大學(xué)城 滬杭高速 工業(yè)區(qū) 街道辦 地塊位置 ?茸梅路西側(cè)、滬杭高速以北，通波塘東，以施賢路為界分為南北兩塊。 在新城核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，但核心區(qū)配套對項目產(chǎn)生的影響較弱！ 地塊現(xiàn)狀 —— 地塊位置 ?地塊周邊配備有社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、菜場、商鋪等基本生活設(shè)施。 中山 廣場 新城商 業(yè)廣場 易初 蓮花 中山地 段醫(yī)院 學(xué)校 祥和菜場 學(xué)校 地塊現(xiàn)狀 —— 商服配套 緊鄰公共汽車五里塘站，擁有滬古專線等 5條線路，可到達(dá)松江區(qū)城區(qū)主要站點(diǎn)及青浦區(qū)。 居住密集區(qū) 高壓線 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A3） 廢棄廠房、學(xué)校 制造企業(yè) 多層宿舍 ?地塊平整，起伏較小。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 建筑面積 : 建筑面積 : 被市政道路分割為兩個部分的 22萬平方米的大型社區(qū)； 。 ? 茸梅片區(qū)相對居住環(huán)境成熟，人氣較足 。 ? 地塊微環(huán)境差異明顯，難以統(tǒng)一 . 在地塊微環(huán)境價值分析上，需要將兩個地塊區(qū)別對待，個別分析。 多層居民樓 幼兒園 小學(xué) A3地塊的價值 體現(xiàn)主要集中在西側(cè)自然水源的有效利用。 A2地塊總體價值較低，如何規(guī)避地塊本身的硬傷是關(guān)鍵！ 土地開發(fā)策略思考 A A3不同的微環(huán)境，形成了項目的性格 核心要素：一河、一路、一電線 不利要素＞＞有利要素 高速路沿線的心理抗性＞項目微環(huán)境認(rèn)知 建議： A A3分而治之??！ 土地開發(fā)策略思考 A2地塊內(nèi)密集的住宅將影響到項目開發(fā)進(jìn)度； A3地塊內(nèi)需拆遷的主要是廠房及廢棄建筑，拆遷相對更為快速。 Dep 3 項目發(fā)展策略 項目的品牌策略 產(chǎn)品發(fā)展策略 品牌現(xiàn)狀 永懋置業(yè) —— 企業(yè)品牌 —— 片區(qū)具有一定知名度； 項目品牌 —— 文薈峰景 —— 區(qū)域明星樓盤； 客戶平臺 —— 永懋會 —— 已經(jīng)搭建并形成一定規(guī)模的客戶平臺。 基于土地 :需要規(guī)避不利影響 ,揚(yáng)長避短 。 A3地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品品類建議 A3號地塊