【正文】 校，拆遷難度相對(duì)較低； ?沿街為制造企業(yè)，若需保留，則形象上影響較大； ?拆遷難度相對(duì)小， 可能先期交地開發(fā) ； ?地塊與城市道路的聯(lián)系較少，臨街面非常小 。 雙向四車道施賢路通行能力良好 。但總體上均定位于本地居民，檔次較低。 ?地處新城“偏中心”，新老城區(qū)交界處。 30分鐘就可以到達(dá)徐家匯，無須轉(zhuǎn)乘。享受松江新城核心生活圈：上海市第一人民醫(yī)院、松江行政中心、大學(xué)城、占地 3公頃的市民廣場、高爾夫球場、度假村重重環(huán)繞。上海銀行、建行。 南臨 100米寬天然河道張家浜，隔河與上海外國語大學(xué)相望，北面是興建中的文化休閑廣場，通過天橋與 47萬㎡的新城交通樞紐暨購物中心相連接。 整個(gè)小區(qū)分三期開發(fā)，共有 1棟酒店式公寓、 13棟小高層公寓、 68戶聯(lián)體別墅、44戶獨(dú)棟別墅及商業(yè)街組成，總戶數(shù)達(dá)1357戶 ,車位 855個(gè)。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 5806 426 909 42 236 40 0 0 0 0 16 0 6080㎡ 2854 779 11447 260 0 0 0 0 0 0 184 1 80100㎡ 150 86 14138 4792 1264 23 0 0 0 0 104 24 100120㎡ 4 0 6600 3708 5229 850 0 0 0 0 119 45 120150㎡ 2 2 483 188 10393 3985 127 72 0 0 313 56 150180㎡ 0 0 3 0 1315 599 781 423 1 1 360 136 180200㎡ 0 0 1 0 156 34 31 19 8 7 212 66 200300㎡ 0 0 0 0 19 1 86 19 61 56 478 143 300㎡ 以上 0 0 0 0 17 14 31 16 2 2 50 26 合計(jì) 8816 1293 33581 8990 18629 5546 1056 549 72 66 1836 497 % % % % % % 低密度住宅各類型物業(yè)供需求情況 面積段 獨(dú)立別墅 聯(lián)體別墅 雙拼別墅 疊加別墅 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 1 1 0 0 0 0 0 0 6080㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 80100㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 100120㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 120150㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 150180㎡ 0 0 229 142 0 0 0 0 180200㎡ 0 0 506 210 0 0 0 0 200300㎡ 329 133 717 203 0 0 0 0 300㎡ 以上 467 83 24 3 0 0 0 0 合計(jì) 797 217 1476 558 0 0 0 0 % % % % 獨(dú)立別墅總體供應(yīng)量較小，且主要面積供應(yīng)集中在 300 ㎡ 以上； 聯(lián)體別墅供應(yīng)量較大，但整體去化狀況好于獨(dú)立別墅； 雙拼別墅、疊加別墅是目前市場上的供應(yīng)盲點(diǎn)！ 市場動(dòng)態(tài)小結(jié)： ?市場較為穩(wěn)定，春節(jié)過后，成交情況日益回暖，符合行業(yè)規(guī)律； ?從成交價(jià)格來看，春節(jié)前后以高端物業(yè)成交為主，春節(jié)過后，逐步以中、低端物業(yè)成交為主； ?區(qū)域內(nèi)更傾向于大戶型，普通住宅一房 60～ 80㎡ ，二房 100～ 120㎡ ，三房120～ 150㎡ ，四房 150～ 180㎡ 較受歡迎；而低密度物業(yè)中 150～ 200㎡ 的聯(lián)排去化情況良好； ?區(qū)域內(nèi)缺乏雙拼及疊加型別墅。 使松江匯聚更多的人氣，以及導(dǎo)入外來人口成為可能。 未來 9號(hào)線的開通將提高周邊樓盤價(jià)格，促使等價(jià)線向東北偏移，并且東北區(qū)域會(huì)成為等價(jià)線密集區(qū)。 松江新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心 東區(qū)板塊 西區(qū)板塊 新城區(qū) 老城區(qū) 區(qū)域核心帶 區(qū)域供應(yīng)區(qū)間 東區(qū)供應(yīng)量主要集中于地鐵沿線一帶， 9號(hào)線的開通是驅(qū)動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力來源。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。 Dep 1 區(qū)域市場分析 Dep 2 項(xiàng)目地塊分析 Dep 3 項(xiàng)目開發(fā)策略研究 Dep 4 項(xiàng)目初步定位 提報(bào)結(jié)構(gòu) Dep 1 區(qū)域市場分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場地圖 近期片區(qū)市場動(dòng)態(tài) 重點(diǎn)個(gè)案介紹 區(qū)域板塊劃分 松江以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。 西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價(jià)格水平較東區(qū)偏低。 相對(duì)于區(qū)域地理中心，等價(jià)線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。 隨著 9號(hào)線的即將運(yùn)營，地鐵物業(yè)的價(jià)值將不斷釋放。 050000100000150000202200250000300000新增供應(yīng)量 1月 2 月份 3 月份 4 月份 5 月( 至1 74月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)猛增 5月份以來，新上市物業(yè)明顯減少 近期供應(yīng)狀況 普通住宅各戶型面積段供需求情況 一房中 6080 ㎡ 戶型供應(yīng)比例低，但去化情況最好； 二房戶型中，主力供應(yīng)在 80100 ㎡ ，且去化情況一般 ,大兩房戶型去化更好； 三房戶型集中于 120150 ㎡ ，但三房戶型總體去化情況不理想； 四房戶型總量較小，但總體去化情況良好，特別是 150180 ㎡ 面積段物業(yè)。 容積率 ，綠化率 40%。 社區(qū)圍墻與公路之間相隔的 50米綠化帶。 公共配套： 47萬㎡ MALL、上海市第一人民醫(yī)院松江新院、西外國語學(xué)校（十二年制雙語寄宿學(xué)校）等設(shè)施正在興建中。 重點(diǎn)個(gè)案分析 —— 三湘四季花城 賣點(diǎn)簡述： 52萬 ㎡ 大盤，建成后將是松江新城最大型的社區(qū)； 核心地段。 與 9號(hào)輕軌線大學(xué)城站也只有一條馬路的距離，由橫跨馬路的自動(dòng)扶梯天橋連接。 Dep 2 項(xiàng)目地塊分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊遠(yuǎn)景規(guī)劃 用地價(jià)值剖析 用地開發(fā)策略 新城核心區(qū) 松江大學(xué)城 滬杭高速 工業(yè)區(qū) 街道辦 地塊位置 ?茸梅路西側(cè)、滬杭高速以北，通波塘東，以施賢路為界分為南北兩塊。 在新城核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，但核心區(qū)配套對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響較弱！ 地塊現(xiàn)狀 —— 地塊位置 ?地塊周邊配備有社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、菜場、商鋪等基本生活設(shè)施。 中山 廣場 新城商 業(yè)廣場 易初 蓮花 中山地 段醫(yī)院 學(xué)校 祥和菜場 學(xué)校 地塊現(xiàn)狀 —— 商服配套 緊鄰公共汽車五里塘站，擁有滬古專線等 5條線路，可到達(dá)松江區(qū)城區(qū)主要站點(diǎn)及青浦區(qū)。 居住密集區(qū) 高壓線 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A3） 廢棄廠房、學(xué)校 制造企業(yè) 多層宿舍 ?地塊平整，起伏較小。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 建筑面積 : 建筑面積 : 被市政道路分割為兩個(gè)部分的 22萬平方米的大型社區(qū)； 。 ? 茸梅片區(qū)相對(duì)居住環(huán)境成熟，人氣較足 。 ? 地塊微環(huán)境差異明顯，難以統(tǒng)一 . 在地塊微環(huán)境價(jià)值分析上，需要將兩個(gè)地塊區(qū)別對(duì)待，個(gè)別分析。 多層居民樓 幼兒園 小學(xué) A3地塊的價(jià)值 體現(xiàn)主要集中在西側(cè)自然水源的有效利用。 A2地塊總體價(jià)值較低，如何規(guī)避地塊本身的硬傷是關(guān)鍵！ 土地開發(fā)策略思考 A A3不同的微環(huán)境，形成了項(xiàng)目的性格 核心要素：一河、一路、一電線 不利要素＞＞有利要素 高速路沿線的心理抗性＞項(xiàng)目微環(huán)境認(rèn)知 建議： A A3分而治之??！ 土地開發(fā)策略思考 A2地塊內(nèi)密集的住宅將影響到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度； A3地塊內(nèi)需拆遷的主要是廠房及廢棄建筑，拆遷相對(duì)更為快速。 Dep 3 項(xiàng)目發(fā)展策略 項(xiàng)目的品牌策略 產(chǎn)品發(fā)展策略 品牌現(xiàn)狀 永懋置業(yè) —— 企業(yè)品牌 —— 片區(qū)具有一定知名度； 項(xiàng)目品牌 —— 文薈峰景 —— 區(qū)域明星樓盤； 客戶平臺(tái) —— 永懋會(huì) —— 已經(jīng)搭建并形成一定規(guī)模的客戶平臺(tái)。 基于土地 :需要規(guī)避不利影響 ,揚(yáng)長避短 。 A3地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品品類建議 A3號(hào)地塊