【正文】 稅 1, 萬元、土地交易手續(xù)費 萬元），即樓地價 2, 元 /㎡；擬定我公司取得該土地最高價為 37, 萬元（其中土地出讓金 36, 萬元），即樓面地價為 2, 元 /㎡。截至 2020 年底，全市常住人口為 1043 萬人，其中城鎮(zhèn)人口為 萬人。財政收入達到 億元，占全市生產(chǎn)總值的 %，同比上年增長 %，實現(xiàn)“十五”期間財政收入 5 年上五百億元臺階的重大突破。預計 2020 年天津城市居民人均居住建筑面積為 ㎡ ，根據(jù) 《天津市 20202020中長期 發(fā)展規(guī)劃》， 2020 年天津 城市 人均居住 建筑 面積 將達到 ㎡ ， 未來幾年內(nèi) 年均增長 ㎡。 其中 梅江板塊（梅江 13 號地所屬片區(qū)） 、 奧運板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)） 、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在 2020 年以前就著手開發(fā)建設，其生態(tài)環(huán)境、配套設施、人居氛圍等都相對較好，市場成熟度和認可度也相對較高。 總之，天津城市主體規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴散。自從 2020 年以來，天津房地產(chǎn)投資一直保持 20%以上的增速，可見天津房地產(chǎn)市場進入投資需求旺盛期。 從 2020 年度天津商品房價格走勢看，第一季度消費慣性使然，房價沿著 2020年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢。預計 2020 年度河西區(qū)、南開區(qū)、河東區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價將分別達到 6800 元 /㎡、 6500 元 /㎡、 5700元 /㎡和 5500 元 /㎡以上的水平。根據(jù)《天津市 20202020 中長期 發(fā)展規(guī)劃》， 2020 年的天津人口預計將達到 1076 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 574 萬人，城鎮(zhèn)人口比 2020 年增加 18 萬人。根據(jù)政府統(tǒng)計資料顯示， 2020 年的拆遷量將比 2020 年略有放大，預計拆遷量將達到 200 萬㎡左右。 2020 年住宅供給情況 根據(jù)相關數(shù)據(jù) 資料 統(tǒng)計分析 顯示， 2020 年天津市房地產(chǎn)投資額計劃比上年增長 22%，達到 400 億元；新開工項目計劃比上年增長 25%，達到 2020 萬㎡，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計劃達到 3500 萬㎡。 （ 3） 、混合居住模式將成為主流 以擁有的財富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價值取向將成為界定居住群體的新標準。 競爭特征分析 （ 1）、房款總額 成為最敏感因素，住宅消費更趨理性 由于 近年來天津 房價 快速增長，而期間房價 增幅 遠 高于同期人均可支配收入增幅，房價逐漸成為影響購房 消費的 關鍵因素 。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品 品質 、品牌和開發(fā)商實力的競爭就顯得格外重要， 一方面，外地 知名地產(chǎn)商 加快進軍天津的步伐 ，并樹立在當?shù)氐男抛u及品牌效應 ；另一方面，本地開發(fā)商也 開始越來越重視自身品牌的建設，并嘗試著向其他城市擴張。通過對金品家園和風和日麗項目的調研，綜 合分析得出如下幾 點： 該區(qū)域為中低檔商品房相對集中區(qū)。 區(qū)域內(nèi)項目 目標客戶群為天津中等偏低的收入水平群體，從購房目的上看，以為子女購房需求、拆遷購房需求以及周邊改善型需求為主，投資性需求相對很少。 拆遷戶，特別是河北區(qū)和紅橋區(qū)的舊城改造拆遷戶。 其它城區(qū)的購房群體 由于近年來天津房價快速上漲，致使許多購房者“望房興嘆”，除河北區(qū)和紅橋區(qū)外，市內(nèi)其它城區(qū)房價基本上都在 6000 元 /㎡的水平，本項目的 5500 元 /㎡的價格水平（明年開盤時的價格水平）勢必能吸引大量其它城區(qū)的購房群體。 據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明： 2020 年天津市居民家庭人均可支配收入 12639 元，以普通三口之家計算，家庭年可支配收入 37917 元，平均每月可支配收入約 3160元，高于每月還款 660 元。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位為：中檔普通住宅小區(qū) 形象定位：簡約、便捷、健康、人文生活 產(chǎn)品定位的原因： A. 本項目位于重點改造和規(guī)劃中的南口路生活區(qū)，而目前該區(qū)域內(nèi)基本上都是低檔商品房住宅，本項目相對同其他在建樓盤或次新樓盤相比，具有規(guī)模優(yōu)勢，故本項目適宜定位為中檔住宅小區(qū)。 ，如河北工業(yè)大學、育英里小學、鐵一小、二中、十四中以及天津外院附中等，具備較為深厚的人文底蘊。 區(qū)域內(nèi)樓盤戶型定位主要以中小戶型為主，如金品家園戶型主要以 79—98㎡小兩居和 ㎡的大兩居、 104— 108 ㎡小三居 為主。同時考慮到該地塊的經(jīng)濟技術指標，因此建議本項目產(chǎn)品定位為中檔產(chǎn)品，以中小戶型為主，以 11 層板式小高層為主，輔以部分 18 層點式高層住宅（建議項目規(guī)劃設計時可以適當考慮少量板式 6 層多層住宅），采用簡約建筑風格、明朗的外立面效果、優(yōu)美社區(qū)景觀、完善社區(qū)配套及人性化的物業(yè)管理來突出本項目的 簡約、健康和人文 理念。 由于本地塊經(jīng)濟技術指標要求，本項目擬建各項物業(yè)如下表： 項目 數(shù)量 備注 住宅 158240 ㎡ 地下車庫 7912 ㎡ 地下車庫軍民兩用 二、項目開發(fā)建設的組織與實施計劃 （一）、建設方式 建議采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效的控制項目的工期、成本、質量。 第二期開發(fā)北半?yún)^(qū)，約共計 萬㎡（其中含地下車庫約 萬㎡），最終完成整個項目的開發(fā)。 建設進度安排如下： 第一期： 2020 年 11 月 2020 年 10 月 第二期： 2020 年 2月 2020 年 1 月 詳見（附表二） 開發(fā)進度表 三、項目成本明細 除土地成本以外的成本明細見下表： 項目名稱 總成本 （萬元） 單位成本 （元 /m2） 備注 建筑工程成本 17, 1, 小高層、高層住宅 15824 電梯 1260 70 部電梯 項目前期費用 規(guī)劃設計費 79 住宅設計費 190 地質勘探 32 放線測量費 8 監(jiān)理費 32 政府規(guī)費 散裝水泥 14 建筑面積 3 元 墻體革新費 38 勞保統(tǒng)籌費 79 白蟻防治費 32 渣土清運費 47 確權測繪費 24 產(chǎn)權登記費 47 竣工備案費 8 交易服務費 21 投資額 % 質量監(jiān)督費 11 工程造價 % 技術服務費 14 防雷審核 24 1500元 +建筑面積 / M2 圖紙審查 24 環(huán)境評估費 12 印花稅 5 中標造價 % 招標服務費 32 合同造價 % 安裝工程 5, 燃氣 760 自來水 396 污水、雨水 459 電力 1456 雙電路： 92；單電路： 83 供熱 1851 住宅 92，二次管網(wǎng) 25 閉路電視 47 智能化 316 環(huán)境配套 景觀、綠化 475 30 室外道路 316 20 管理費 銷售費用 1, 銷售收入的 1— % 財務費用 1, 不可預見費 總計： 27, 1, 本地塊總占地面積 公頃，本地塊掛牌底價 萬元，結合本項目的成本和利潤的基本測算，根據(jù)附表三（ 1） 土地成本測算表，該地塊較為合理地價估計在起價基礎上增長 %，即為 33, 萬元，另外契稅為 萬元，交易手續(xù)費為 萬，土地總成本為 萬元。計算如下： （ 82,－ 62,）247。 財務凈現(xiàn)值： 16,122 萬元 財務內(nèi)部收益率： % 財務投資回收期： 年 詳見（附表五） —— 現(xiàn)金流量表 財務內(nèi)部收益率為 %，說明投資南口路地塊項目具有較好的經(jīng)濟收益。 （二）、銷售均價格浮動對利潤的影響 項目銷售均價在正負 5%之間變 動時，項目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動詳細情況見附表二（ 3）。項目從建設規(guī)模、規(guī)劃用途、地價、投資規(guī)模、投資機會等方面看，都適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 在 2020 年 3 月份的國務院常務會議原則通過《天津城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》，明確了天津建設成為中國北方經(jīng)濟中心和國際港口城市的發(fā)展定位。 意向地塊從開發(fā)規(guī)模、經(jīng)濟效益和土地獲取資金要求等方面均符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況。 2020 年 天津 市將安排建設經(jīng)濟適用住房 260 萬㎡，其中普通經(jīng)濟適用住房 160 萬㎡，實物還遷經(jīng)濟適用房 100 萬㎡ ，經(jīng)濟適用房在一定程度會影響商品房市場。 項目的開發(fā)有利于樹立公司在天津市的品牌，提高公司的知名度和美譽度，也有利于公司積累一線城市開發(fā)的經(jīng)驗。 擬定住宅銷售均價 5,500 元 /㎡，商業(yè)銷售均價 12,000 元 /㎡（保守均價），車位售價 10萬元 /個，則： 項目收入 銷售收入合計： 92, 萬元 住宅銷售收入： 萬㎡ 5,500 元 /㎡＝ 84,007 萬元 商業(yè)銷售收入： 萬 ㎡ 12,000 元 /㎡＝ 6,600 萬元 車位銷售收入： 226 個 10 萬元 /個＝ 2,260 萬元 銷售凈收入： 87, 萬元 92,（ 1－ ％）＝ 87, 萬元 項目成本 項目總成本合計： 64, 土地成本： 33, 萬元＋ 1, 萬元＋ 萬元＝ 34, 萬元 開發(fā)成本： 萬㎡ 元 /㎡＝ 27, 萬元 人防建造成本： 萬㎡ 2,600 元 /㎡＝ 2, 萬元 項目利 潤及利潤率 項目利潤 23, 萬元 項目凈收入－項目總成本＝ 87,－ 64,＝ 23, 萬元 項目成本利潤率 ％ 項目利潤247。 92,＝ ％